Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2012 г. N 11АП-1352/12

город Самара

22 марта 2012 г.

Дело N А65-10395/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 марта 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В.,

без участия представителей сторон и третьего лица, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.12.2011 года и дополнительное решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.01.2012 и апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПИКС" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.12.2011 года, принятые по делу NА65-10395/2011 (судья Никулина И.Г.)

по иску открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити" (ОГРН 1061655058013), г. Казань,

к обществу с ограниченной ответственностью "ПИКС" (ОГРН 1021602859981), г. Казань,

при участии третьего лица - муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань,

о взыскании долга, пени и выселении из помещения,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ПИКС" к открытому акционерному обществу "Миллениум Зилант-Сити" о зачете стоимости проведенного капитального ремонта в счет задолженности по арендным платежам,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Миллениум Зилант-Сити" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО "ПИКС" о взыскании 489942,94 руб. долга, пени по договору от 01.09.1999 г.. и выселении из занимаемого помещения.

В порядке ст.49 АПК РФ, истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 30.04.2008 г.. по 16.12.2011 г.. в размере 405174,81 руб. в том числе: арендную плату в размере 17816,63 руб. за следующие 2 месяца после вынесения судебного акта на момент обращения с заявлением 18.10.2011 г.., а также увеличил сумму пени до 698678,65 руб. за период с 30.04.2008 г.. по 17.10.2011 г..

Определением суда от 12.08.2011 г.. принято встречное исковое заявление ответчика о зачете стоимости проведенного капитального ремонта в сумме 603437,04 руб. в счет задолженности по арендным платежам.

В соответствии со ст.46 АПК РФ по ходатайству ответчика Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, привлечено соответчиком по встречному иску.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.12.2011 исковые требования и встречные требования удовлетворены частично. В результате зачета с ООО "ПИКС" в пользу ОАО "Миллениум Зилант-Сити" взыскано 8210,81 руб. задолженности по арендной плате и 200 000 руб. неустойки. В остальной части иски оставлены без удовлетворения.

Дополнительным решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.01.2012 в удовлетворении требования об освобождении помещений, занимаемых ответчиком, отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об уменьшении размера неустойки до 8210 руб., встречные требования удовлетворить в полном объеме, зачесть их в счет задолженности по арендной плате.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон. Ответчик не согласен с размером неустойки, считает ее необоснованно завышенной. Кроме этого, заявитель считает, что представленный истцом расчет не соответствует перечню работ, которые могли проводиться в здании из-за малой этажности.

ОАО "Миллениум Зилант-Сити" также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение и дополнительное решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований по встречному иску и принять новый судебный акт об удовлетворении требований по первоначальному иску в полном объеме и об отказе в удовлетворении встречного иска. По мнению заявителя жалобы, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон.

15.03.2012 стороны и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, отзыв на апелляционные жалобы не представили. В соответствии со ст.ст.123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие участников процесса.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены оспариваемых судебных актов, принятых арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 01.01.1999 г.. между Комитетом по управлению коммунальным имуществом администрации г.Казани (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды за N 2609-9, согласно которому Комитет передал арендатору во временное пользование на правах аренды нежилые помещения общей площадью 138,3 кв.м., расположенные в цокольном помещении дома N 52 литер А по улице Большая Красная города Казани (в том числе с N 1 по N 3, с N 9 по N 13, N 14а, N 17, N 18, инвентарный номер 90), для размещения административных служб, а ответчик (арендатор) принял на себя обязательства по внесению ежемесячной арендной платы в размере 7.800 руб. 75 коп. (без учета НДС) не позднее десятого числа каждого месяца, предшествующего отчетному (пункты 1.1., 2.1., 2.3. договора).

Срок аренды согласно договору установлен на период до 31.12.1999 г..

В дальнейшем стороны подписали договор от 01.01.2004 г..N 2609-9, который постановлением апелляционной инстанции от 14.06.2006 г.. по делу NА65-25382/2005 на основании ч.3 ст.433 ГК РФ признан незаключенным. При этом, арбитражный суд указал о фактическом продолжении действий договора 01.01.1999 года (т.1,л.д.68-69).

Поскольку по истечении срока договора, ответчик продолжал пользоваться спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца, в связи с этим договор считается продленным на неопределенный срок в соответствии с ч. 2 статьи 621 ГК РФ.

На основании постановления Руководителя исполнительного комитета муниципального образования г.Казани Республики Татарстан N 440 от 07.03.2007 г.. "Об имуществе, дополнительно вносимом в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (с приложением) и распоряжением Комитета земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казань "Об оплате доли учредителя в уставном капитале ОАО "Миллениум Зилант-Сити" N 3083р от 21.11.2007 г.., арендуемое помещение передано истцу по акту приема-передачи от 12.12.2007 г..

Право собственности на объект за истцом зарегистрировано 30.04.2008 г.., что свидетельствует о смене арендодателя с указанной даты.

Из заявленных истцом требований следует, что ответчиком в период с 30.04.2008 г.. по 16.10.2011 г.. обязательства по своевременному внесению арендных платежей не исполнялись, в результате образовалась задолженность по арендным платежам в размере 378142,68 руб. на 17.10.2011 г.. из расчета 9.215 руб. 50 коп. (7 800 руб. 75 коп. с НДС). Кроме этого, истец просит взыскать стоимость арендной платы на 16.12.2011 г.. за последующие 2 месяца согласно п.5 ст.614 ГК РФ.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Удовлетворяя частично исковые и встречные исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии со ст.ст.307-309 ГК РФ стороны должны исполнять свои обязательства надлежащим образом, исходя из требований закона и условий обязательства.

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что при смене арендодателя арендные отношения сохраняются. Замена арендодателя произошла в связи с передачей имущества в уставный фонд ОАО "Миллениум Зилант-Сити", что привело к необходимости начисления налога в силу положений ч.1 ст.168 Налогового кодекса РФ, являющихся обязательными для сторон договора в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ.

Поскольку ответчик в нарушение ст.65 АПК РФ не представил доказательства своевременного внесения арендной платы за спорный период, размер задолженности не оспорил, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

За просрочку внесения арендной платы, в соответствии с пунктом 2.5. договора начислены пени в размере 698678,65 руб. за период с 30.04.2008 г.. по 17.10.2011 г..

Положениями пункта 3.2. договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде неустойки (пени) в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору денежную сумму - неустойку (штраф, пени).

Факт нарушения ответчиком установленного договором срока внесения арендных платежей подтверждается материалами дела, начисление истцом пени за нарушение ответчиком принятых обязательств по договору аренды, является обоснованным.

Принимая во внимание явную несоразмерность подлежащей уплате пени последствиям нарушения обязательства, чрезмерно завышенный процент (0,3%), применяемый при начислении пени, который соответствует 108% годовых, а также ходатайство ответчика о соразмерном уменьшении размера пени, суд первой инстанции в порядке статьи 333 ГК РФ, правомерно уменьшить размер подлежащей взысканию пени до 200.000 рублей.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе о завышенном размере неустойки, судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

Правила статьи 333 Гражданского кодекса РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.

Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, является общеобязательной и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Как усматривается из материалов дела, на момент рассмотрения спора в суде за ответчиком числится задолженность, которая добровольно не погашена. При этом, допущенная арендатором просрочка в оплате носит длительный характер.

Следовательно, не имеется оснований для снижения размера пени до 8 210 руб.

Истцом также заявлено требование о выселении ответчика из арендуемых помещений. в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора.

Между тем, принимая во внимание, что уведомление о расторжении договора аренды исключено истцом из числа доказательств по делу, отсутствуют основания для удовлетворения требования о выселении.

При изложенных обстоятельствах, в связи с тем, что между сторонами не прекращены договорные правоотношения, требование истца об освобождении помещения является необоснованным.

Уведомление, направленное истцом в адрес ответчика в период рассмотрения дела, не принято судом во внимание, поскольку должно предшествовать обращению в суд с соблюдением сроков, предусмотренных ст.453 ГК РФ.

Встречные исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции, при этом суд исходил из следующего.

Необходимость в ремонте возникла в связи с пожаром на чердаке здания, в результате чего при его тушении пожарной службой, арендуемые ответчиком помещения были залиты. Сведения о пожаре подтверждены справкой Главного управления МЧС России по Республики Татарстан, согласно которой 02.12.2005 г.. произошел пожар по адресу: г. Казань, ул. Б.Красная, д.52, площадь пожара составила 15 кв.м., причиной пожара явилось неосторожное обращение с огнем неустановленного лица. Помещения ООО "ПИСК" от огня не пострадали, однако водой было залито большая часть помещений (т.1, л.д.105).

Осуществление необходимых неотложных работ в арендуемом помещении подтверждается актами выполненных работ за октябрь 2008 года, из которых следует, что заказчиком является ООО "ПИКС". Стоимость подрядных работ по капитальному ремонту арендуемых помещений составила 603437,40 руб., что подтверждается договором строительного подряда N 36 от 01.10.2008 г.. с ООО "Товарищ", актом приемки выполненных работ от октября 2008 года. Согласно акту выполненных работ следует, что ответчик производил замену полов, капитальный ремонт части стен, вызванный необходимостью проведения газового оборудования.

При таких обстоятельствах, доводы истца о том, что не имелось неотложной необходимости в ремонте арендуемых ответчиком помещений, отклоняются судебной коллегией. В силу положений статьи 616 Кодекса арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Эта обязанность возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из материалов дела следует, что в арендуемых ответчиком помещениях отсутствовало газовое отопление, электроснабжение и теплоснабжение, что в современных условиях делает невозможным нормальную эксплуатацию объекта.

В результате произошедшего пожара помещения, арендуемые ответчиком, были залиты водой при тушении пожара.

По ходатайству сторон произведен натурный осмотр помещений, составлены Акты от 06.12.2011 г.., и от 13.12.2011 г.., стороны констатировали отсутствие электричества в помещении.

Из совместного Акта осмотра арендуемого ответчиком помещения от 06.12.2011 г.. следует, что энергоснабжение отсутствует. Представитель ООО "ПИКС" не смог указать место прокладки кабеля, печи разобраны, на их месте установлены новые газовые нагревательные котлы, которые находятся в удовлетворительном состояния и по внешнему виду с большим процентом износа. Над котлами видны повреждения перекрытия. В комнатах N 11,12,19, на стенах имеются потеки от затопления.

Согласно Акту от 13.12.2011 г.. комиссией, с участием представителей сторон и третьего лица установлено, что дымоход печей был разобран на цокольном, первом и втором этажах. В комнате N 19 над котлами видны повреждения перекрытия, в комнатах N 11, 12, 19 - следы от затопления (на момент осмотра на чердаке здания вновь произошел пожар), часть пола в коридорах и комнате N 11 разобрана. Пол представляет собой основу из грунта и установленную на нее деревянную конструкцию.

В Акте представитель ООО "ПИКС" указал, что обследование было произведено визуально, все работы соответствуют акту выполненных работ.

После произведенного осмотра истец составил акт выполненных ответчиком работ, согласно которому, применив к перечню работ Методику определения стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-35.2004 (утверждена постановлением Госстроя РФ от 5.03.2004 г.. N 15/1) и письмо Минфина РФ от 23.11.2006 г.. N 03-03-04/1/794, возможная стоимость работ составляет 396964,37 руб.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что в арендуемых ответчиком помещениях проводился капитальной ремонт, вызванный неотложной необходимостью, сумма, подлежащая взысканию, в результате взаимозачета требований составила 8210,81 руб. из расчета (405174,81 руб. - 396.964 руб.).

Доводы истца о том, что судом неверно применен закон (ч.1 ст.616 ГК РФ), тогда как следовало применить ст.623 ГК РФ, отклоняются судебной коллегией. Поскольку в данном случае предметом спора не являются неотделимые улучшения.

Пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность проведения капитального ремонта возложена на арендодателя. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Согласно условиям договора аренды от 01.01.1999 (п. 2.3.3) балансодержатель обязан проводить капитальный ремонт сданного ответчику помещения.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет все расходы по надлежащему содержанию принадлежащего ему имущества.

Судом установлено, что необходимость в ремонте возникла в связи с пожаром на чердаке здания, в результате чего при его тушении арендуемые ответчиком помещения были залиты. Сведения о пожаре подтверждаются справкой Главного управления МЧС России по Республики Татарстан, согласно которой 02.12.2005 г.. произошел пожар по адресу: г.Казань, ул.Б.Красная, д.52 (т.1, л.д.105). Данный факт сторонами не отрицается.

Постановлением Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 6/8 обращено внимание на то, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и те, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смена затрат на устранение недостатков и товаров (работ, услуг), договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательства, и т.п.

Суд первой инстанции, установив факт необходимости неотложного капитального ремонта, сделал правильный вывод о том, что арендодателем обязанность по производству капитального ремонта выполнена не была, и у арендатора в соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Таким образом, в апелляционных жалобах не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционных жалоб заявители не представили, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения и дополнительного решения суда первой инстанции, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.12.2011 года и дополнительное решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.01.2012, принятые по делу N А65-10395/2011, оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПИКС" (ОГРН 1021602859981), г. Казань, в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко