Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2012 г. N 18АП-2167/12

г. Челябинск

23 марта 2012 г.

Дело N А76-18118/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 марта 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и закрытого акционерного общества "Облинвестсоюз" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.02.2012 по делу N А76-18118/2011 (судья Четвертакова Е.С.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Пересёлкова А.С. (доверенность N 25905 от 30.12.2011);

закрытого акционерного общества "Облинвестсоюз" - Абдувалиев Р.А. (доверенность б/н от 07.04.2010).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИиЗО г. Челябинска, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к закрытому акционерному обществу "Облинвестсоюз" (далее - ЗАО "Облинвестсоюз", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору долгосрочной аренды земли от 22.04.2010 УЗ N 007825-Д-2009 за период с 01.01.2007 по 30.09.2011 в размере 3 077 098 руб., а также неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 22.05.2010 по 30.09.2011 в размере 3 554 470 руб., всего в сумме 6 631 568 руб. (с учётом уточнения заявленных требований, принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л.д. 75-78, 97-99).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Арбузин Артём Владимирович и общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Юниаструм Банк" (т. 1, л.д. 52-53).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 01.02.2012 исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение за период с 28.09.2008 по 25.05.2010 в сумме 525 212 руб. 71 коп., задолженность по арендной плате за период с 26.05.2010 по 30.09.2011 в сумме 414 527 руб. 38 коп., пени за период с 01.07.2010 по 30.09.2011 в сумме 258 900 руб. 53 коп.; всего - 1 198 640 руб. 62 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано (т. 1, л.д. 123-138).

Истец и ответчик с указанным судебным актом не согласились и обратились в арбитражный суд с апелляционными жалобами (комитет - т. 2, л.д. 3-6; общество - т. 2, л.д. 19-21).

КУИиЗО города Челябинска просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объёме, приводит следующие доводы:

- судом применена исковая давность без заявления ответчика о применении исковой давности. Истец утверждает, что в материалах дела отсутствует заявление общества "Облинвестсоюз" о пропуске срока исковой давности, устно представитель ответчика пояснял, что считает нецелесообразным заявлять о применении срока исковой давности за период, который предшествует началу действия договора аренды. Кроме того, полагает, что обществом "Облинвестсоюз" совершены действия, свидетельствующие о признании долга. К таким обстоятельством комитет относит подписание ответчиком 27.04.2010 расчёта платы за аренду земли за период с 01.01.2007 по 31.12.2010.

- ссылаясь на письма ответчика о предоставлении земельного участка для эксплуатации административно-бытового здания и складского помещения, комитет полагает неправомерным вывод суда о необходимости применения за весь период взыскания задолженности ставки арендной платы в размере 0,3%, указывая, что независимо от наличия у объектов недвижимости статуса незавершенных строительством, данные объекты фактически эксплуатируются ответчиком. Кроме того, учитывая, что разрешённым видом использования арендованного ответчиком земельного участка является "для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административно-бытового комплекса", полагает необходимым при расчёте аренды применять ставки арендной платы за эксплуатацию объектов недвижимости, а не за строительство последних.

- суд при вынесении решения не учел, что ставка арендной платы в размере 3 % за период с 01.04.2009 по 31.12.2010 установлена сторонами в приложении к договору аренды в силу чего данное условие можно изменить только в порядке, предусмотренном статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество "Облинвестсоюз", не согласившись с принятым решением, в апелляционной жалобе просит решение от 01.02.2012 изменить, удовлетворить требования комитета частично, а именно: взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 26.05.2010 по 30.09.2011 в сумме 134 454 руб. 91 коп., а также пени за период с 01.07.2010 по 30.09.2011 в сумме 81 810 руб. 22 коп. - всего 216 265 руб. 13 коп. В удовлетворении остальной части иска отказать (т. 2, л.д. 19-21).

Общество "Облинвестсоюз" приводит следующие доводы:

- суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований и нарушил положения статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку за период с 01.01.2007 по 30.09.2011 комитет, просил взыскать с ответчика задолженность по внесению арендной платы, тогда как судом взыскано неосновательное обогащение, с иском о взыскании которого истец не обращался.

- имеющаяся в материалах дела переписка неверно оценена судом первой инстанции как факт, подтверждающий пользование землёй. Поскольку правовых оснований для пользования спорной землёй у него не было, участок с кадастровым номером 74:36:0711003:0073 в полном объеме ответчиком не использовался. Нахождение объектов незавершённого строительства на спорном земельном участке, не свидетельствует об использовании участка в целом, т.к. площадь, занимаемая объектами составляет 392 и 456 кв.м.

- судом необоснованно применён коэффициент К1, равный 1,13 (строительство), в то время как договором аренды предусмотрено иное значение указанного коэффициента - 0,355 (услуги в области коммерческой деятельности и посреднические услуги). Ответчик полагает, что поскольку применение коэффициента К1=0,355, ответчиком признано у суда не имелось оснований для изменения данного показателя.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Арбузин А.В. и ООО КБ "Юниаструм Банк" явку своих представителей не обеспечили.

С учётом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании представители сторон доводы, изложенные в апелляционных жалобах, поддержали, полагая решение суда первой инстанции подлежащим изменению.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью "Облинвестсоюз" на праве собственности принадлежали два незавершённых строительством объекта площадью 493,1 кв.м. и 425,7 кв.м., расположенные по улице Молодогвардейцев в городе Челябинске - свидетельства о праве собственности от 20.05.2005 (т. 1, л.д. 21-22, 48-49).

Впоследствии в результате реорганизации юридического лица (правообладателя) указанное недвижимое имущество было передано в собственность ЗАО "Облинвестсоюз" по передаточному акту от 03.07.2006. Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации от 24.03.2011 (т. 1, л.д. 36-37).

По договору купли-продажи от 29.03.2011 ответчик продал физическому лицу Арбузину А.В. 1/10 (одну десятую) долю в праве собственности на поименованные объекты незавершённого строительства (условные номера объектов: 75:401:001:100077650 и 75:401:001:100076830). Запись о возникновении долевой собственности и праве Арбузина А.В. сделана в Едином государственном реестре 29.04.2011 (т. 1, л.д. 106). Возникновение долевой собственности также подтверждается выписками из ЕГРП от 12.10.2011 и свидетельствами о государственной регистрации прав от 29.04.2011 (т. 1, л.д. 39-40, 62-63).

Между тем, на основании распоряжения первого заместителя Главы города Челябинска от 10.06.2009 N 2148-д "О предоставлении ЗАО "Облинвестсоюз" земельного участка в аренду для эксплуатации незавершённых строительством объектов (ремонтно-эксплуатационный участок) по ул. Молодогвардейцев в Курчатовском районе города Челябинска" между КУИиЗО города Челябинска (арендодатель) и ЗАО "Облинвестсоюз" (арендатор) 22 апреля 2010 г. подписан договор аренды УЗ N007825-Д-2009 земельного участка площадью 5217 кв.м., расположенного по улице Молодогвардейцев в Курчатовском районе города Челябинска, из земель населённых пунктов, находящихся в ведении муниципального образования (далее по тексту - договор N 7825, договор аренды; т. 1, л.д. 9-12).

В пункте 1.2 договора аренды указано, что земельный участок предоставляется арендатору для эксплуатации незавершённых строительством объектов (ремонтно-эксплуатационный участок).

Границы подлежащего передаче в аренду земельного участка зафиксированы в тексте самого договора аренды N 7825, а именно в выкопировке из генплана и чертеже границ участка (т. 1, л.д. 10-11). Кроме того, границы земельного участка надлежащим образом зафиксированы в кадастровом паспорте объекта по состоянию на 05.11.2009, участку присвоен кадастровый номер 74:36:0711003:73 (далее - спорный участок, участок N 73; т. 1, л.д. 16-19).

Согласно пункту 2.1 договора аренды размер арендной платы определён в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Так, в согласованном сторонами приложении по форме N 2 к договору аренды N 7825 "Расчёт платы за аренду земли N 1", подписанному и зарегистрированному в комитете 22.04.2010, стороны согласовали методику определения размера арендной платы: в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО и решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 (т. 1, л.д. 13). Также указан период, на который распространяется действие указанного дополнительного соглашения: с 01.01.2007 по 31.12.2010.

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату ежеквартально до первого числа месяца, следующего за отчётным кварталом, путём перечисления суммы согласно расчёту на указанный в приложении счёт (пункт 2.2 договора аренды).

Срок действия договора аренды установлен сторонами на период до 10.06.2029 (пункт 1.5).

Договор аренды от 22.04.2010 N 7825 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.05.2010, что подтверждается уведомлением государственного регистратора от 27.05.2010 N 17125 (т. 1, л.д. 20).

Земельный участок N 73 передан комитетом-арендодателем обществу-арендатору по акту приёма-передачи от 22.04.2010 (т. 1, л.д. 14).

Полагая, что общество-арендатор ненадлежащее исполняет обязательства по внесению арендной платы, КУИиЗО города Челябинска обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском (о взыскании задолженности по внесению арендной платы, а также договорной неустойки за просрочку внесения платы за землю).

Частично удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции пришёл к следующим выводам:

- договор аренды N 7825 заключен сторонами с 26.05.2010, то есть с даты государственной регистрации;

- пользование ответчиком спорным земельным участком в период с 01.01.2007 по 30.09.2011 подтверждается материалами дела;

- истцом пропущен срок исковой давности по требованиям, возникшим до 28.09.2008;

- пользование ответчиком земельным участком в период с 28.09.2008 по 25.05.2010 осуществлялось без договора, указание в расчёте арендной платы периода с 01.01.2007 по 31.12.2010 не означает, что стороны распространили действие договора на соответствующий промежуток времени. В связи с этим, требование комитета в данной части переквалифицировано судом первой инстанции в требование, основанное на положениях Главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (неосновательное обогащение), произведён перерасчёт обязательства ответчика исходя из действовавших нормативных правовых актов Челябинской области и города Челябинска о плате за землю. При этом суд применил ставку арендной платы, равную 0,3 %, подлежащую применению в случаях осуществления строительства на арендованном земельном участке, а также коэффициент К1=1,13, применяемый для вида деятельности "строительство". Суд исходил из того, что на спорном участке расположены объекты незавершённого строительства.

- представленные сторонами расчёты арендной платы за период с 26.05.2010 по 30.09.2011 являются неверными. В связи с этим, судом первой инстанции произведён перерасчёт денежного обязательства общества-арендатора. При этом судом применены поименованные выше показатели (ставка аренды 0,3 % и коэффициент К1=1,13).

- поскольку с 29.04.2011 собственником 1/10 доли в праве собственности на объекты незавершённого строительства стал Арбузин А.В., взыскание с общества "Облинвестсоюз" арендной платы с период с 29.04.2011 по 30.09.2011 в полном объёме необоснованно;

- поскольку судом произведён перерасчёт суммы основного долга, также произведён перерасчёт размера неустойки. В данной части суд первой инстанции помимо прочего указал, что комитетом необоснованно заявлены пени за период аренды, обязанность оплаты пользования за который на момент подачи иска ещё не наступила (за третий квартал 2011 года);

- оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 Кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (ч. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно ч. 3 ст. 433, ч. 2 ст. 609 ГК РФ, ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Собранными доказательствами подтверждается то обстоятельство, что комитет и общество при подписании договора от 22.04.2010 N 7825 согласовали поименованные выше существенные условия. Кроме того, подтверждается факт государственной регистрации сделки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 9-20). Соответственно, данный договор правомерно признан судом первой инстанции заключенным.

В соответствии с частью 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Следует согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды от 22.04.2010 заключён сторонами 26.05.2010 - с даты его государственной регистрации (т. 1, л.д. 20).

Также правильным следует признать вывод о доказанности факта использования обществом "Облинвестсоюз" муниципального земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711003:73 площадью 5217 кв.м. в период с 01.01.2007 по 30.09.2011, в свою очередь, доводы апелляционной жалобы ответчика, указывающие на обратные выводы - подлежащими отклонению как противоречащими собранным по делу доказательствам.

Статьей 71 АПК РФ регламентировано следующее: арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1); арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2); каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4); никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5).

Ответчиком не отрицается тот факт, что с 2006 года общество "Облинвестсоюз" является владельцем объектов незавершённого строительства, расположенных на арендованном по договору от 22.04.2010 земельном участке и ранее находившихся в собственности правопредшественника ответчика (ООО "Облинвестсоюз"). Указанное также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав от 24.03.2011 (т. 1, л.д. 36-37).

Материалами дела подтверждается, что ООО "Облинвестсоюз" в 2005 году обращалось в КУИиЗО города Челябинска с заявлением о предоставлении земельного участка для эксплуатации незавершённых строительством объектов недвижимости (т. 1, л.д. 41).

Из письма ЗАО "Облинвестсоюз" от 07.06.2007 N 37 следует, что общество обращалось в комитет с заявлением о заключении договора аренды земельного участка для эксплуатации административно-бытового здания и складского строения, расположенных по улице Молодогвардейцев и находящихся в собственности ответчика (т. 1, л.д. 45).

В письме от 20.03.2007 N 23 закрытое акционерное общество "Облинвестсоюз" (в лице директора) просит заместителя главы города Челябинска, председателя КУИиЗО города Челябинска утвердить проект границ земельного участка по улице Молодогвардейцев 15В (строительный адрес) общей площадью 5217 кв.м. на основании землеустроительного дела N5-ю (т. 1, л.д. 87).

Письмом от 10.12.2009 N 28 ответчик сообщил истцу о том, что основные работы по завершению строительства здания "Ремонтно-эксплуатационный участок" по улице Молодогвардейцев в Курчатовском районе города Челябинска проводились до марта 2009 года, работы по завершению строительства будут закончены в течении 2010 года, техническая эксплуатация данного объекта ведётся с 01.04.2009 (т. 1, л.д. 61).

Приведённые фактические обстоятельства подтверждают как факт использования ответчиком в своей хозяйственной деятельности спорного земельного участка, так и то обстоятельство, что обществу "Облинвестсоюз" требуется вся площадь участка N 73 - то есть 5217 кв.м.

Следует отметить, что отсутствие у ЗАО "Облинвестсоюз" оформленного в соответствии с требованиями земельного и гражданского законодательства Российской Федерации договора аренды спорного земельного участка в период до 26.05.2010 само по себе не является свидетельством отсутствия пользования ответчиком муниципальной землёй.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 1, ч. 4 ст. 22, ст. 65 Земельного кодекса РФ пользование землей в Российской Федерации является платным.

В силу данных норм материального права, факта пользования землёй в период с 01.01.2007 по 30.09.2011, а также договора аренды от 22.04.2010, на стороне ЗАО "Облинвестсоюз" возникло гражданское обязательство оплатить органу местного самоуправления (в данном случае его уполномоченному подразделению - КУИиЗО г. Челябинска) стоимость этого пользования.

Из искового заявления (с учётом уточнения) следует, что комитет просит взыскать аренду за период с 01.01.2007 по 30.09.2011.

Поскольку представителем ответчика было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям, возникшим до 28.09.2008, а с рассматриваемым иском комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области 28.09.2011, суд первой инстанции правомерно, в соответствии с нормами статей 195-196, 199-200 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении исковых требований, основания для предъявления которых возникли до 28.09.2008.

Довод апелляционной жалобы КУИиЗО города Челябинска о том, что заявление о пропуске срока исковой давности представителем общества "Облинвестсоюз" не подавалось, отклоняется апелляционным судом. Из протокола судебного заседания от 01.02.2012 следует, что Абдувалиев Р.А. (представитель ответчика) указал на пропуск истцом срока исковой давности по требованиям, возникшим до 28.09.2008 (т. 1, л.д. 116-119).

На довод комитета о перерыве течения срока исковой давности апелляционный суд отмечает, что подписание обществом-арендатором расчёта к договору аренды от 22.04.2010 не может быть расценено как действие, совершённое в подтверждение признания долга (статья 203 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу абзаца 2 части 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Аналогичный правовой вывод приведён в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/2009 по делу N А58-2302/2008.

При установлении порядка (методики) определения размера денежного обязательства ответчика суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что утверждённая сторонами арендная плата (расчёт N 1 - приложение к договору аренды от 22.04.2010 - т. 1, л.д. 13) не подлежит применению для расчёта стоимости пользования землёй в период с 01.01.2007 по 25.05.2010, поскольку договор аренды от 22.04.2010 не содержит условия о распространении его действия на ранее имевшие место фактические отношения сторон по поводу участка N 73. Кроме того, суд признал неправильным применение сторонами при расчёте размера арендной платы за период с 26.05.2010 по 30.09.2011 ставки арендной платы, равной 3 %, и коэффициента К1=0,355, и произвёл перерасчёт арендной платы с применением иных показателей.

Оценив имеющиеся в материалах дела письменные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная коллегия судей не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что сторонами не урегулированы правоотношения сторон за период с 01.01.2007 по 31.12.2010 в части оплаты пользования муниципальной землёй.

Судом первой инстанции правомерно указано, что в период с 28.09.2008 по 30.09.2011 для целей определения размера арендной платы либо стоимости пользования землей в смысле, придаваемом положениями Главы 60 ГК РФ (неосновательное обогащение), следует руководствоваться нормами Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" и решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска".

Данными правовыми актами предусмотрена следующая методика определения годовой арендной платы: кадастровая стоимость земельного участка * ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка * К1 (коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора на данном земельном участке) * К2 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе) * К3 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора).

Действие нормы абзаца 2 части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в данном случае заключается в невозможности избрания комитетом-арендодателем и обществом-арендатором иной методики определения арендной платы либо иных коэффициентов (то есть составляющих данной методики), а также иных значений коэффициентов, помимо утверждённых решением от 24.06.2008 N 32/7 (то есть для вида деятельности "строительство", к примеру, не может быть избрано значение коэффициента 5, поскольку оно не поименовано в решении Челябинской городской Думы).

Вместе с тем, стороны при оформлении договорных отношений путём согласования договора аренды обладают определённой степенью автономии воли.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Гражданского кодекс РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По смыслу ч. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Свобода усмотрения применительно к арендным правоотношениям (когда объектом выступает муниципальная или государственная земля) заключается в том числе в определении сторонами (арендодателем и арендатором) тех или иных коэффициентов, которые поименованы в утверждённом нормативным правовым актом органа местного самоуправления (субъекта РФ) перечне.

Статьей 431 ГК РФ регламентировано, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Принимая во внимание положение статьи 431 Кодекса, коллегия судей приходит к выводу о том, что подписание уполномоченными представителями КУИиЗО города Челябинска и закрытого акционерного общества "Облинвестсоюз" приложения к договору аренды от 22.04.2010 "Расчёт платы за аренду земли N 1" с условием о периоде, на который распространяется соответствующий расчёт (с 01.01.2007 по 31.12.2010), свидетельствует о согласовании сторонами размера обязательства общества-арендатора по внесению платы за пользование землёй, имевшего место в период до заключения договора аренды (т. 1, л.д. 13).

Данное соглашение подписано сторонами добровольно, доказательств обратного материалы дела не содержат, соответствующих доводов истец либо ответчик в ходе судебного разбирательства в судах первой и апелляционной инстанции не приводили.

Суд не вправе по собственной инициативе изменять добровольно установленные сторонами взаимные права и обязанности, основанные на действительной и заключенной сделке.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям правомерно указывает в своей апелляционной жалобе на то, что гражданским законодательством предусмотрен специальный порядок внесения изменений в существующий договор, общие положения которого приведены в Главе 29 Гражданского кодекса Российской Федерации (изменение и расторжение договора).

Из текста расчёта арендной платы от 22.04.2010 N 1 следует, что стороны согласовали применение следующих показателей ставки арендной платы и коэффициентов для определения размера денежного обязательства арендатора:

- площадь земельного участка - 5217 кв.м.;

- кадастровая стоимость - 28 324 292 руб. 91 коп.;

- ставка арендной платы - за период с 01.01.2007 по 31.03.2009 - 0,3 %, за период с 01.04.2009 по 31.12.2010 - 3 %;

- коэффициент К1 - 0,355;

- коэффициент К2 - 3,3;

- коэффициент К3 - 1 (т. 1, л.д. 13).

Доказательств внесения изменений в указанный расчёт либо приведённые показатели в материалы дела не представлено.

Таким образом, у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали достаточные правовые основания для изменения указанных показателей (как для определения размера денежного обязательства ответчика за период до 26.05.2010, так и после государственной регистрации договора аренды). Комитет-арендодатель и общество-арендатор самостоятельно избрали такие показатели как ставка, равная 0,3 % в период до 01.04.2009, 3 % - после 31.03.2009, а также как коэффициент К1 = 0,355. Поскольку изменения в расчёт N 1 сторонами внесены не были, применение истцом либо ответчиком иных показателей для расчёта денежного обязательства последнего также не может быть признано обоснованным и правомерным.

Поскольку судом апелляционной инстанции установлено наличие между сторонами регулируемого гражданско-правовым соглашение денежного обязательства ЗАО "Облинвестсоюз" перед КУИиЗО города Челябинска, нормы Главы 60 Гражданского кодекса РФ применению не подлежат.

Для целей определения размера задолженности ответчика по внесению комитету арендной платы за период с 28.09.2008 по 30.09.2011 апелляционным судом произведён перерасчёт. При этом учтены следующие обстоятельства: с 01.04.2009 изменена ставка арендной платы (с 0,3 % на 3 %), а с 29.04.2011 собственником 1/10 (одной десятой) доли в праве собственности на объекты незавершённого строительства на основании договора купли-продажи с ЗАО "Облинвестсоюз" стал Арбузин А.В.

В итоге размер денежного обязательства ответчика за указанный промежуток времени составил 2 498 188 руб. 66 коп., в частности:

1) за период с 28.09.2008 по 31.03.2009 (185 дней):

- 28 324 292 руб. 91 коп. / 100 * 0,3 (ставка аренды) * 0,355 * 3,3 * 1 / 365 * 185 дней = 50 454 руб. 68 коп.;

2) за период с 01.04.2009 по 28.04.2011 (758 дней):

- 28 324 292 руб. 91 коп. / 100 * 3 (ставка аренды) * 0,355 * 3,3 * 1 / 365 * 758 дней = 2 067 278 руб. 39 коп.;

3) за период с 29.04.2011 по 30.09.2011 (155 дней):

- 28 324 292 руб. 91 коп. / 100 * 3 (ставка аренды) * 0,355 * 3,3 * 1 / 365 * 155 дней / 10 * 9 (доля в праве) = 380 455 руб. 59 коп.

Доказательств оплаты пользования муниципальной землёй за период с 28.09.2008 по 30.09.2011 общество "Облинвестсоюз" арбитражным судам не предоставило (ч. 2 ст. 9, ч. 1, 3 ст. 65 АПК РФ).

Следовательно, исковые требования КУИиЗО города Челябинска на сумму 2 498 188 руб. 66 коп. правомерны и подлежат удовлетворению.

Согласно статьям 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Комитетом также заявлено требование о взыскании договорной неустойки - за период с 22.05.2010 по 30.09.2011 в сумме 3 554 470 рублей. Судом первой инстанции правильно указано, что начисление пени в рассматриваемой ситуации допускается лишь на ненадлежащее исполненные денежные обязательства общества-арендатора, возникшие после государственной регистрации договора аренды (то есть с 26.05.2010).

В соответствии с частью 1 статьи 329, частью 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Пунктом 6.3 договора аренды участниками настоящего спора согласовано следующее положение: за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (т. 1, л.д. 11).

Поскольку представленные сторонами расчёты суммы пени произведены неверно (основаны на ошибочном определении размера основного обязательства), апелляционным судом произведён перерасчёт размера неустойки, который в итоге составил 813 360 руб. 04 коп. (за период с 26.05.2010 по 30.09.2011), в частности:

1) период начисления аренды с 26.05.2010 по 30.06.2010 (36 дней), период просрочки с 01.07.2010 по 30.09.2011 (457 дней):

- 28 324 292 руб. 91 коп. / 100 * 3 (ставка аренды) * 0,355 * 3,3 * 1 / 365 * 36 дней / 100 * 0,3 (ставка пени) * 457 дней = 134 607 руб. 64 коп.;

2) период начисления аренды с 01.07.2010 по 30.09.2010 (92 дня), период просрочки с 01.10.2010 по 30.09.2011 (365 дней):

- 28 324 292 руб. 91 коп. / 100 * 3 (ставка аренды) * 0,355 * 3,3 * 1 / 365 * 92 дня / 100 * 0,3 (ставка пени) * 365 дней = 274 746 руб. 21 коп.;

3) период начисления аренды с 01.10.2010 по 31.12.2010 (92 дня), период просрочки с 01.01.2011 по 30.09.2011 (273 дня):

- 28 324 292 руб. 91 коп. / 100 * 3 (ставка аренды) * 0,355 * 3,3 * 1 / 365 * 92 дня / 100 * 0,3 (ставка пени) * 273 дня = 205 495 руб. 11 коп.;

4) период начисления аренды с 01.01.2011 по 31.03.2011 (90 дней), период просрочки с 01.04.2011 по 30.09.2011 (183 дня):

- 28 324 292 руб. 91 коп. / 100 * 3 (ставка аренды) * 0,355 * 3,3 * 1 / 365 * 90 дней / 100 * 0,3 (ставка пени) * 183 дня = 134 754 руб. 91 коп.;

5) период начисления аренды с 01.04.2011 по 28.04.2011 (28 дней), период просрочки с 01.07.2011 по 30.09.2011 (92 дня):

- 28 324 292 руб. 91 коп. / 100 * 3 (ставка аренды) * 0,355 * 3,3 * 1 / 365 * 28 дней / 100 * 0,3 (ставка пени) * 92 дня = 21 076 руб. 42 коп.;

6) период начисления аренды с 29.04.2011 по 30.06.2011 (63 дня), период просрочки с 01.07.2011 по 30.09.2011 (92 дня):

- 28 324 292 руб. 91 коп. / 100 * 3 (ставка аренды) * 0,355 * 3,3 * 1 / 365 * 63 дня / 100 * 0,3 (ставка пени) * 92 дня / 10 * 9 (доля в праве) = 42 679 руб. 75 коп.

Из материалов настоящего дела следует, что ответчиком было заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае истец и ответчик добровольно согласовали условия договора, в том числе относительно ответственности сторон договора за ненадлежащее исполнение обязательств.

Произвольное снижение установленного сторонами в договоре размера ответственности недопустимо, иное бы означало нарушение принципа свободы договора.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ").

По смыслу пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ" установление сторонами в договоре более высокого размера неустойки по отношению к размеру неустойки, установленной законом, само по себе не является основанием для ее уменьшения по указанной статье.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 42 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 ГК РФ) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию несоразмерности заявленной истцом суммы неустойки последствиям ненадлежащего исполнения обязательства в данном случае лежит на ответчике.

Апелляционный суд, принимая во внимание неисполнение обществом "Облинвестсоюз" требований статьи 65 АПК РФ (ответчик не предоставил арбитражным судам каких-либо доказательств в обоснование своего довода о необходимости уменьшения суммы пени), учитывая период неисполнения ответчиком денежного обязательства (более двух лет подряд), размер неустойки, соотношение суммы основного долга и суммы пени, полагает, что основания для изменения (уменьшения) неустойки, выступающей мерой гражданско-правовой ответственности, в данном случае отсутствуют.

С учётом изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению применительно к пунктам 3 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба КУИиЗО города Челябинска - удовлетворению в части. В свою очередь, апелляционная жалоба ЗАО "Облинвестсоюз" удовлетворению не подлежит.

Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.02.2012 по делу N А76-18118/2011 изменить, изложить резолютивную часть судебного акта в следующей редакции:

"Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Облинвестсоюз" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по арендной плате из договора от 22.04.2010 УЗ N 007825-Д-2009 за период с 28.09.2008 по 30.09.2011 в размере 2 498 188, 66 руб., а также неустойку за несвоевременное исполнение денежного обязательства за период с 26.05.2010 по 30.09.2011 в размере 813 360, 04 руб. - всего 3 311 548, 7 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Облинвестсоюз" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в сумме 39 557, 74 руб.".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева Г.Н. Богдановская