Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2012 г. N 20АП-597/12

г. Тула

21 марта 2012 г.

Дело N А62-3718/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Полынкиной Н.А.,

судей Игнашиной Г.Д., Стахановой В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуленковой И.А.,

при участии:

от ООО "Алиби" (214030, г. Смоленск, ул. Николаева, д.52, ОГРН 1056758454708, ИНН 6730059985): Вислогузов А.К. - представитель по доверенности от 01.03.2012,

от администрации г. Смоленска (214000, г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, д. 1/2, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070): Шувалина Е.С. - представитель по доверенности от 12.01.2012 N 1-61,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 07 декабря 2011 года по делу N А62-3718/2011 (судья Бажанова Е.Г.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Алиби" (далее -общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к администрации города Смоленска о признании незаконным отказа от 08.07.2011 N 7-3737 в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения общей площадью 164,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, дом 52, обязании администрации устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 07.12.2011 заявленные требования оставлены без удовлетворения. При этом, признавая оспариваемый заявителем отказ администрации обоснованным, суд исходил из наличия у общества задолженности по арендной плате на дату обращения с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Не согласившись с указанным решением суда, администрация г. Смоленска обратилась в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит изменить мотивировочную часть решения. При этом заявитель жалобы указывает, что договор аренды от 21.02.2006 N 1513/06 не возобновлялся на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку, подписав соглашение о расторжении договора аренды от 10.08.2006 и договор аренды от 10.08.2006, стороны пришли к соглашению о том, что ранее действующий договор от 21.02.2006 возобновлению не подлежит. Кроме того, договор аренды от 10.08.2006 N 2472/06, заключенный на срок с 01.09.2006 по 31.12.2008, не зарегистрирован в установленном порядке.

Законность и обоснованность решения от 07.12.2011 в обжалуемой части проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для изменения мотивировочной части, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Как следует из материалов дела, ООО "Алиби" в целях осуществления предпринимательской деятельности 21.02.2006 заключило с администрацией договор N 1513/06 аренды нежилого помещения площадью 147,4 кв.м, являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 52. Срок договора установлен с 01.01.2006 по 29.12.2006.

Согласно акту приема-передачи от 01.01.2006 к договору нежилое помещение площадью 147,7 кв.м было передано арендатору. Акт подписан администрацией (арендодатель), СМУП "ПЖРЭП-4" (балансодержатель) и арендатором (общество).

При этом в действительности обществу было передано в аренду вышеуказанное помещение площадью 164,2 кв.м, состоящее из помещений: 1 - 40,5 и 1,4 кв.м, 2 - 16,8 кв.м, 3 - 22,9 кв.м, 4 - 6,1 кв.м, 5 - 18,5 кв.м, 6 - 2,3 кв.м, 7 - 2,3 кв.м, 8 - 2,2 кв.м, 9 - 10,7 кв.м, 10 - 20 кв.м, 10а - 3,8 кв.м, 12 - 16,8 кв.м. В договоре не было учтено проходное помещение N 12 площадью 16,8 кв.м, которым общество пользовалось и платило арендную плату.

Между администрацией (арендодатель), СМУП "ПЖРЭП-4" (балансодержатель) и ООО "Алиби" (арендатор) 10.08.2006 было подписано соглашение о расторжении договора аренды N 1513/06 с момента заключения настоящего соглашения, то есть с 01.09.2006.

Между вышеуказанными сторонами 10.08.2006 был заключен новый договор аренды указанного помещения N 2472/06, согласно которому общая площадь арендуемого помещения составила 147,2 кв.м. Договор заключен на срок с 01.09.2006 по 31.12.2008.

Между сторонами договора и балансодержателем 01.09.2006 подписан акт приема-передачи указанного помещения к договору аренды N 2472/06, а впоследствии также акты приема-передачи от 01.01.2007, от 01.01.2008.

В 2010 году администрация обратилась в суд с иском к обществу об освобождении занимаемого нежилого помещения площадью 147,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 52, и передаче его по акту приема-передачи истцу в течение 10 дней с даты вступления решения суда в силу. Требования были мотивированы отсутствием государственной регистрации договора аренды N 2472/06 от 10.08.2006, заключенного на срок более одного года. Иск был принят к производству с присвоением номера дела А62-2837/2010. В рамках данного дела арбитражным судом был принят к производству поступивший от общества встречный иск о признании договора аренды N 2472/06 от 10.08.2006 нежилого помещения общей площадью 164,2 кв.м действительным и возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Решением от 06.10.2010 суд обязал общество освободить нежилое помещение площадью 147,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 52, передав его по акту приема-передачи администрации в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении встречных требований общества было отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 13.01.2011 по делу N А62-2837/2010 отменено решение суда от 06.10.2010 и утверждено мировое соглашение от 30.12.2010 на согласованных сторонами условиях.

ООО "Алиби" 14.06.2011 обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендованного имущества - нежилого помещения площадью 164,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 52.

Письмом от 08.07.2011 N 7-3737 администрация отказала обществу в реализации преимущественного права, указав, что по договору аренды от 21.02.2006 N 1513/06 обществу было предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 147,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 52. Соглашением сторон от 10.08.2006 договор аренды был расторгнут с 01.09.2006. Между администрацией и обществом 10.08.2006 был заключен договор аренды N 2472/06 нежилого помещения площадью 164,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 52 (в редакции мирового соглашения от 30.12.2010 по делу N А62-2837/2010, утвержденного постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2011). В связи с этим на 05.08.2008, то есть до даты вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, во временном пользовании общества находилось помещение площадью 147,4 кв.м, а испрашиваемое помещение площадью 164,2 кв.м находилось во временном пользовании менее двух лет. Также указано, что на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества имелась задолженность по арендной плате.

Полагая, что отказ администрации от 08.07.2011 N 7-3737 нарушает права и законные интересы общества, ООО "Алиби" обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании его незаконным.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из того обстоятельства, что общество не отвечает всем условиям, определенным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые позволили бы обществу реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, поскольку на день обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения за ним числилась задолженность по арендной плате за период с января 2011 года по май 2011 года.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на необоснованность выводов суда первой инстанции, содержащихся в мотивировочной части решения относительно оснований возникновения между сторонами арендных правоотношений, и указывает, что договор аренды от 21.02.2006 N 1513/06 не возобновлялся не тех же условиях на неопределенный срок, поскольку, подписав соглашение о расторжении договора аренды от 10.08.2006 и договор аренды от 10.08.2006, стороны пришли к соглашению о том, что ранее действующий договор от 21.02.2006 возобновлению не подлежит. Кроме того, договор аренды от 10.08.2006 N 2472/06, заключенный на срок с 01.09.2006 по 31.12.2008, не зарегистрирован в установленном порядке.

Данные доводы не могут быть приняты во внимание в силу следующего.

Как следует из материалов дела, по договору аренды N 1513/06 от 21.02.2006 обществу было предоставлено в аренду помещение площадью 147,4 кв.м.

В материалах дела представлен акт приема-передачи от 01.01.2006 к договору N 1513/06, подписанный арендатором, арендодателем и балансодержателем, а также соглашение о расторжении договора аренды, по которому обязательства считаются исполненными после сдачи арендуемого помещения по передаточному акту балансодержателю и погашения задолженности по арендной плате в размере 196 226 руб. 72 коп.

При этом передаточный акт, свидетельствующий о факте освобождения обществом занимаемого помещения и передачи его балансодержателю, в материалы дела не представлен, и, как подтвердили стороны в судебном заседании апелляционного суда, такой документ не составлялся.

Согласно ч. 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Поскольку арендуемое помещение не было сдано арендатору, имущество из владения и пользования арендатора не выбывало, следовательно, расторжения договора аренды от 21.02.2006 N 1513/06 фактически не произошло.

Ссылка заявителя жалобы на то, что подписание сторонами 10.08.2006 соглашения о расторжении ранее заключенного договора аренды от 21.02.20006 и подписание договора от 10.08.2006 свидетельствует о возникновении между сторонами арендных правоотношений, основанных на новом договоре, не может быть принята во внимание, поскольку договор от 10.08.2006 сроком действия с 01.09.2006 по 31.12.2008 в нарушение требований ч. 2 ст. 651 ГК РФ не прошел государственную регистрацию, а потому не может быть признан заключенным.

Между тем материалами дела подтверждено и это не оспаривается сторонами, что арендные правоотношения существовали между ними с февраля 2006 года по настоящее время, нежилые помещения были переданы обществу с момента заключения договора от 21.02.2006 и находились в его фактическом владении и пользовании на протяжении всех лет, предшествовавших обращению ООО "Алиби" с заявлением о выкупе.

Президиум ВАС РФ в пункте 11 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 указал, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Поскольку договор аренды N 1513/06 от 21.02.2006 заключен на срок менее одного года и возобновлен на неопределенный срок, его государственной регистрации не требуется.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 269 п. 1, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 07 декабря 2011 года по делу N А62-3718/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В порядке ч. 1 ст. 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.А. Полынкина

Судьи

Г.Д. Игнашина В.Н. Стаханова