Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2012 г. N 19АП-273/12

г. Воронеж

20 марта 2012 г.

Дело N А14-2411/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Мокроусовой Л.М.,

Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сергеевой Л.А.,

при участии:

от Администрации Каменского муниципального района Воронежской области: Кудрявцева Н.А., представителя по доверенности N 0017 от 11.01.2012,

от ИП Гречкина Леонида Ивановича: Гречкина Л.И.,

от ИП Панкова В.И.: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Панкова Владимира Ивановича на решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.11.2011 г.. по делу N А14-2411/2011 (судья Щербатых Е.Ю.) по иску Администрации Каменского муниципального района Воронежской области (ОГРН: 1023601511724; ИНН: 3611000850) к Индивидуальному предпринимателю Панкову Владимиру Ивановичу (ОГРНИП: 305365220800023; ИНН: 361100154330), при участии в качестве третьего лица Индивидуального предпринимателя Гречкина Леонида Ивановича о взыскании задолженности в размере 53 518 руб. 59 коп., расторжении договора аренды, и по иску Индивидуального предпринимателя Панкова Владимира Ивановича к Администрации Каменского муниципального района Воронежской области, Индивидуальному предпринимателю Гречкину Леониду Ивановичу, о признании преимущественного права покупки арендуемого нежилого помещения, перевода прав и обязанностей покупателя нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Каменского муниципального района Воронежской области обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Индивидуальному предпринимателю Панкову Владимиру Ивановичу (далее - ИП Панков В.И., предприниматель) о взыскании с ответчика 53 518 руб. 59 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды N 23 от 10.06.2007 за период с 1.01.2011 по 30.06.2011, о расторжении указанного договора аренды.

Определением суда от 21.06.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Индивидуальный предприниматель Гречкин Леонид Иванович (далее - ИП Гречкин Л.И.).

Определением суда от 28.09.2011 дело N А14-2411/2011 объединено с делом N А14-9830/2011 по иску ИП. Панкова В.И. к Администрации Каменского муниципального района Воронежской области и ИП Гречкину Л.И. о признании за ИП Панковым В.И. преимущественного права покупки арендуемого нежилого помещения общей площадью 207,9 кв. м, расположенного по адресу: Воронежская область, п.г.т. Каменка, ул. Ленина,4, переводе на ИП Панкова В.И. прав и обязанностей покупателя нежилого помещения общей площадью 207,9 кв. м, расположенного по адресу: Воронежская область, п.г.т. Каменка, ул. Ленина,4, в одно производство для совместного рассмотрения.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.11.2011 г.. по делу N А14-2411/2011 исковые требования Администрации Каменского муниципального района Воронежской области удовлетворены, в удовлетворении иска ИП Панкова В.И. отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Панков В.И. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.11.2011 г.. по делу N А14-2411/2011 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Администрации Каменского муниципального района Воронежской области и удовлетворении требований ИП Панкова В.И.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 13.03.2012 г.. не явился заявитель апелляционной жалобы.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении вышеназванного лица о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ, апелляционная жалоба была рассмотрена в его отсутствие.

Представитель Администрации Каменского муниципального района Воронежской области, явившийся в судебное заседание, возражал в отношении доводов апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ИП Гречкин Л.И. также возражал в отношении доводов апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывав на нее, заслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, а решение суда первой инстанции - не подлежащим отмене в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что 10.06.2007 между Администрацией Каменского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ИП Панковым В.И. (арендатор) заключен договор N 23 от 10.06.2007 помещения общей площадью 207,9 кв. м, расположенного по адресу: Воронежская область, п.г.т. Каменка, ул. Ленина,4, сроком действия до 9.06.2012, для использования под офис и торговую точку стройматериалов.

В соответствии с подпунктом а) пункта 2.1 договора аренды сумма арендной платы, рассчитанная в соответствии с методикой, утвержденной решением Совета народных депутатов Каменского муниципального района N 126 от 27.09.2006, составляет 92 058 руб. 12 коп., в квартал 23 014 руб. 53 коп.

Изменение размера арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке в случае, изменения базовой годовой арендной ставки, в других случаях, предусмотренных законодательством РФ и постановлениями областной Думы и администрации области, администрации района (пункт 2.4). Изменение размера арендной платы производится письменным уведомлением арендатора арендодателем, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 8.3.3. договор аренды подлежит досрочному расторжению арендодателем при просрочке уплаты арендатором арендных платежей более чем за два периода в соответствии с пунктом 2.1 (подпунктом а) настоящего договора.

По акту приема-передачи 10.06.2007 помещение передано ИП Панкову В.И.

20.08.2007 Администрацией Каменского муниципального района Воронежской области и ИП Панковым В.И. подписано соглашение N 1 к договору аренды, согласно пункту 1 которого арендатор принял на себя обязательство произвести капитальный ремонт арендуемых помещений согласно утвержденной смете на сумму 339 855 руб.

В пункте 2 соглашения N 1 от 20.08.2007 арендодатель принял на себя обязательство стоимость ремонта, подтвержденную актом выполненных работ, зачесть в счет уплаты арендной платы за арендуемые помещения.

Договор аренды зарегистрирован УФРС по Воронежской области 25.09.2007, соглашение N 1 от 20.08.2007 зарегистрировано 02.10.2007.

19.08.2010 г.. Администрацией Каменского муниципального района Воронежской области ИП Панкову В.И. направлено письмо исх.N 34-1 с требованием представить акт выполненных работ по ремонту помещения для перерасчета арендной платы.

22.09.2010 г.. Администрацией Каменского муниципального района Воронежской области ИП Панкову В.И. направлено письмо N 43-1 от 22.09.2010 с предложением расторгнуть договор аренды в связи с продажей нежилого помещения на аукционе, погасить задолженность по арендной плате в связи с непредставлением акта выполненных работ по его ремонту.

На основании постановления Администрации Каменского муниципального района Воронежской области от 30.09.2010 N 582 Администрацией 11.11.2010 согласно протоколу N 18 о результате проведения открытого аукциона по продаже муниципального имущества нежилое помещение VII общей площадью 208,4 кв. м, расположенное по адресу: Воронежская область, п.г.т. Каменка, ул. Ленина,4, продано Гречкину Леониду Ивановичу.

ИП Панков В.И., полагая, что вышеназванный аукцион был проведен с нарушением преимущественного права предпринимателя на выкуп спорного помещения, направил в адрес Администрации Каменского муниципального района Воронежской области претензию от 26.11.2010 г..

Администрацией Каменского муниципального района Воронежской области, в свою очередь, была направлена ИП Панкову В.И. претензия исх.N 4202 от 27.12.2010 с предложением расторгнуть договор аренды N 23 от 10.06.2007, а также предарбитражная претензия N 0044 от 14.01.2011 о необходимости представить в срок до 21.01.2011 акт выполненных работ или уплатить задолженность по арендной плате в сумме 367 795 руб. 04 коп. или расторгнуть договор.

Поскольку предприниматель дополнительное соглашение о расторжении договора аренды не подписал, задолженность по арендной плате не уплатил, Администрация Каменского муниципального района Воронежской области обратилась в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды.

ИП Панков В.И., ссылаясь на то, что Администрацией Каменского муниципального района Воронежской области нарушено его преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, установленное статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обратился с иском о признании преимущественного права на выкуп и переводе на него прав и обязанностей покупателя спорного нежилого помещения.

Суд апелляционной инстанции, также как и суд области, полагает требования администрации Каменского муниципального района Воронежской области обоснованными и подлежащими удовлетворению и не усматривает оснований для удовлетворения иска ИП Панкова В.И. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что расчет суммы иска произведен истцом, исходя из размера годовой арендной платы 108 523 руб. 80 коп., рассчитанной в соответствии с методикой определения размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденной решением совета народных депутатов Каменского муниципального района Воронежской области N 126 от 27.09.2006, решением Совета народных депутатов Каменского муниципального района Воронежской области N 69 от 25.12.2008 об установлении базовой годовой арендной ставки в размере 435 руб./кв.м, а также с учетом зачета в счет арендной платы за период с 10.06.2007 по 31.12.2010 затрат ИП Панкова В.И. в размере 350 000 руб. на проведение капитального ремонта части арендуемого помещения площадью 66 кв.м (соглашение N 3 от 18.06.2011) и уплаты 17 795 руб. 04 коп. 19.09.2011.

Об изменении арендной платы с 1.01.2009 до 108 523 руб. 80 коп. в год ИП Панков В.И. был надлежаще уведомлен в порядке, предусмотренном пунктом 2.4 договора аренды.

Поскольку факт наличия задолженности ИП Панкова В.И. по договору аренды N 23 от 10.06.2007 в сумме 53 518 руб. 59 коп. за период с 01.01.2011 по 30.06.2011 подтвержден материалами дела, им признан, исковые требования о взыскании 53 518 руб. 59 коп. основного долга подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Так, ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (п. 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как следует из материалов дела, Администрацией Каменского муниципального района Воронежской области не получен ответ на предложение о расторжении договора в срок до 21.01.2011, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о том, что досудебный порядок урегулирования спора администрацией соблюден.

При этом суд обращает внимание на то, что предложения об устранении нарушений договора аренды и расторжении договора аренды правомерно направлены ответчику по адресу, указанному в договоре, поскольку арендатором не исполнена обязанность по уведомлению арендодателя в письменной форме об изменении адреса в нарушение пункта 4.2.12 договора.

Учитывая наличие задолженности предпринимателя по арендной плате более чем за два периода на дату направления предложения о расторжении договора, наличие задолженности за три квартала 2011 года на дату рассмотрения спора, требования о расторжении договора аренды N 23 от 10.06.2007 подлежат удовлетворению.

Требования ИП Панкова В.И. о признании преимущественного права на выкуп и переводе на него прав и обязанностей покупателя спорного нежилого помещения, суд апелляционной инстанции, также как и суд области, полагает не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Статьей 3 Закон N 159-ФЗ, среди прочих условий предоставления преимущественного права на выкуп арендованного имущества, установлено, что арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества; за использование такого имущества должна отсутствовать задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Между тем, как следует из материалов дела, ИП Панков В.И. в соответствии с договором аренды N 23 от 10.06.2007 пользовался спорным помещением с 10.06.2007 по 5.08.2008 - дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, то есть менее двух лет, а также имеет задолженность по арендной плате.

При таких обстоятельствах апелляционный суд, также как и суд области, приходит к выводу о том, что предприниматель не обладает преимущественным правом на приобретение в собственность нежилого помещения общей площадью 207,9 кв. м, расположенного по адресу: Воронежская область, п.г.т. Каменка, ул. Ленина,4.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно обращено внимание на то, что предпринимателем пропущен срок, предусмотренный законом срок для обращения в суд с указанным требованием, поскольку из претензии от 26.11.2010 следует, что ИП Панков В.И. знал об отчуждении на аукционе арендуемого им помещения другому лицу, однако в суд обратился только 20.09.2011 г..

В силу изложенных обстоятельств доводы заявителя жалобы о нарушении его преимущественного права на выкуп спорного помещения подлежат отклонению.

Иных убедительных доводов относительно незаконности принятого судом решения апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Воронежской области от 30 ноября 2011 г.. по делу N А14-2411/2011 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Обстоятельства дела установлены судом верно и в полном объеме.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 30 ноября 2011 г.. по делу N А14-2411/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Л.М. Мокроусова И.Б. Сухова