Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2012 г. N 19АП-3305/11

город Воронеж

21 марта 2012 г.

Дело N А14-7198/2010/202/4

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 марта 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суховой И.Б.,

судей Федорова В.И.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гусевой Е.В.,

при участии:

от ООО "Верея": Балуца А.В., представителя по доверенности N 43 от 14.10.2010 (до перерыва);

от ООО "ТАВЕРА": представитель не явился, надлежаще извещено;

от Муниципального унитарного предприятия "Городской комбинат дорожного хозяйства и благоустройства" г. Воронежа: представитель не явился, надлежаще извещено;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТАВЕРА" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.05.2011 по делу N А14-7198/2010/202/4 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Верея" (ОГРН 1023601578538), г. Воронеж к обществу с ограниченной ответственностью "ТАВЕРА" (ОГРН 1023601587415, ИНН 3662059266), г. Воронеж третье лицо: Муниципальное унитарное предприятие "Городской комбинат дорожного хозяйства и благоустройства" г. Воронежа (ОГРН 1033600024226, ИНН 3664034732), г. Воронеж о взыскании 134 127 руб. 74 коп.,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Тавера", г. Воронеж к обществу с ограниченной ответственностью "Верея", г. Воронеж о взыскании 602 999 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Верея" (далее - ООО "Верея", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТАВЕРА" (далее - ООО "ТАВЕРА", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения N 2/п-рем от 01.01.2004 в сумме 134 127,74 руб. (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).

До рассмотрения иска по существа ООО "ТАВЕРА" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области со встречным исковым заявлением к ООО "Верея" о взыскании стоимости проведенных на основании дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения N 2/п-рем от 01.01.2004 неотделимых улучшений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Воронеж, проспект Труда, д.107, в сумме 602 999 руб. (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное унитарное предприятие "Городской комбинат дорожного хозяйства и благоустройства г. Воронежа" (далее - МУП "Городской комбинат дорожного хозяйства и благоустройства г. Воронежа").

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.05.2011 исковые требования ООО "Верея" удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требованиях ООО "ТАВЕРА" отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "ТАВЕРА" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение - отменить и принять по делу новый судебный акт.

Производство по делу в суде апелляционной инстанции приостанавливалось в связи с назначением дополнительной судебной строительно-технической экспертизы. Рассмотрение дела откладывалось.

В настоящее судебное заседание суда апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы - ООО "ТАВЕРА", МУП "Городской комбинат дорожного хозяйства и благоустройства" г. Воронежа не явились.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба в силу статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрена в отсутствие их представителей.

В судебном заседании представитель ООО "Верея" возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 11.03.2012 объявлялся перерыв до 16.03.2012, что отражено в протоколе судебного заседания, публичное извещение было размещено в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, на официальном сайте Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда и на информационном стенде, находящемся в здании суда.

После перерыва в продолжение судебного заседания представители сторон не явились, заявлений, ходатайств не поступило.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ООО "ТАВЕРА" заявило о частичном отказе от исковых требований к ООО "Верея" в размере 29 518 руб. 71 коп.

В силу части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно части 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Рассмотрев заявление ООО "ТАВЕРА" об отказе от исковых требований в части взыскания с ООО "Верея" суммы в размере 29 518 руб. 71 коп., судебная коллегия сочла необходимым принять отказ ООО "ТАВЕРА" от исковых требований в этой части, поскольку отказ не противоречит закону и не нарушает прав других лиц.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и этот отказ принят арбитражным судом.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснение представителя истца, судебная коллегия пришла к выводу о том, что производство по делу в части взыскания с ООО "Верея" суммы в размере 29 518 руб. 71 коп. подлежит прекращению, в остальной части решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.05.2011 следует изменить, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 1.01.2004 между МУП "Городской комбинат дорожного хозяйства и благоустройства" г. Воронежа и ООО "ТАВЕРА" был заключен договор аренды нежилого помещения N 2/п-рем.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора на основании Приказа Управления муниципальной собственности N 1019 от 30.12.2003 МУП "Городской комбинат дорожного хозяйства и благоустройства" г. Воронежа сдает ООО "ТАВЕРА" в аренду нежилое помещение (строение) в г. Воронеже в доме N 107 по проспекту Труда, площадью 445,3 кв.м, для использования под мастерскую по ремонту двигателей. Арендная плата, подлежащая уплате в месяц по условиям договора, составила 6 106 руб. 93 коп.

По условиям договора размеры арендной платы могут быть изменены арендодателем в случаях: изменения ставок арендной платы либо предоставления (изменения) арендатору льгот по арендной плате решениями органов местного самоуправления, других случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Периодичность изменения ставок арендной платы устанавливается решениями органов местного самоуправления г. Воронежа. Изменение ставок арендной платы производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного в пункте 3.1, письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора (пункт 3.2 договора)

Срок действия договора определен с 1.01.2004 по 1.10.2006 (пункт 2.1 договора).

Договор аренды был исполнен, арендованное помещение передано от арендодателя к арендатору по передаточному акту нежилого помещения в аренду.

4.03.2004 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 36-34-31/2004-80 регистрации аренды нежилого здания лит. Б, Б1, б, площадью 445,3 кв.м по адресу: г. Воронеж, проспект Труда, 107, за ООО "ТАВЕРА".

27.12.2004 между МУП "Городской комбинат дорожного хозяйства и благоустройства" г. Воронежа и ООО "ТАВЕРА" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 2/п- рем от 1.01.2004, о даче согласия арендодателя на проведение арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества. Данное соглашение было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области 13.12.2007, номер регистрации 36- 36-01/045/2007-911.

Дополнительными соглашениями от 1.08.2006, 1.08.2007, заключенными МУП "Городской комбинат дорожного хозяйства и благоустройства" г. Воронежа и ООО "ТАВЕРА" к договору аренды N 2/п-рем от 1.01.2004, срок действия договора продлевался на период конкурсного производства.

Комиссией в составе: директора строительно - рем. - дорожн. подразделения МУП "ГКДХиБ" Золототрубова А.П., начальника ПТО Поляковой З.М., директора ООО "ТАВЕРА" Просвирина А.М., представителя ООО "ТАВЕРА" Леденевой З.И., был составлен акт о техническом состоянии нежилого отдельно стоящего арендуемого здания (договор аренды N 2/п -рем от 1.01.2004) на 1.01.2004. Данный акт был согласован с генеральным директором МУП "Городской комбинат дорожного хозяйства и благоустройства" Кочегаровым А.К.

7.07.2009 МУП "Городской комбинат дорожного хозяйства и благоустройства г. Воронежа" заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом договора, согласно пункту 1.1 явилось недвижимое здание литер Б, Б1, б, расположенное по адресу: г. Воронеж, проспект Труда, 107, площадь 445,3 кв.м, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5875:2004-31-79. Стоимость отчуждаемого недвижимого имущества оценивается в размере 3 449 628 рублей (пункт 2.1 договора).

Указанное недвижимое имущество передано ООО "Верея" 07.07.2009 по акту приема - передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества от 7.07.2009. В акте указано, что стороны претензий друг к другу не имели, в том числе и финансовых.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 7.07.2009, акта приема - передачи от 7.07.2009 за ООО "Верея" зарегистрировано право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Воронеж, проспект Труда, д. 107, площадью 445,3 кв.м, инвентарный номер 5875, Литер Б, Б1, б, кадастровый номер 36:34:02:00-00-00:00:5875:2004-31-79, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.08.2009 сделана запись регистрации N 36-36-01/080/2009-746, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 36-АВ N 495421 от 13.08.2009.

ООО "Верея" направило директору ООО "ТАВЕРА" 2.02.2010 уведомление, в котором сообщалось, что нежилое здание являющееся предметом договора аренды нежилого помещения N 2/п-рем от 1.01.2004, приобретено ООО "Верея" по договору купли-продажи от 7.07.2009 у МУП "Городской комбинат дорожного хозяйства и благоустройства", и право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, таким образом ООО "Верея" с 13.08.2009 становится арендодателем по договору аренды N 2/п-рем от 1.01.2004 с ООО "ТАВЕРА".

Настоящим уведомлением также сообщалось, что у ООО "ТАВЕРА" образовалось задолженность перед ООО "Верея" по договору аренды N 2/п-рем от 1.01.2004 в размере 40 447 руб. 53 коп. за период 13.08.2009 по 1.02.2010, предлагалось в срок до 10.02.2010 погасить указанную задолженность. Новый собственник указал, что в случае невыполнения требования о погашении задолженности по арендной плате, договор аренды будет расторгнут в одностороннем порядке, а ООО "ТАВЕРА" выселено из нежилого здания. Указанное уведомление ООО "ТАВЕРА" было получено 10.02.2010, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

19.05.2010 ООО "Верея" направило письмо директору ООО "ТАВЕРА" о наличии задолженности по договору аренды N 2/п-рем от 1.01.2004 в размере 69 272 руб. 21 коп., кроме того, общество сообщило, что помещение долгое время не используется по назначению, что приводит к существенному ухудшению здания, его разрушению, на основании вышеизложенного ООО "Верея" предложило ООО "ТАВЕРА" расторгнуть вышеуказанный договор аренды. Указанное письмо ООО "ТАВЕРА" было получено 20.05.2010, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

14.02.2011 ООО "Верея" и ООО "ТАВЕРА" подписали соглашение о добровольном расторжении договора аренды N 2/п-рем от 1.01.04г. по обоюдному согласию.

14.02.2011 ООО "ТАВЕРА" сдало, а ООО "Верея" приняло по акту приема-передачи нежилое здание литер Б, Б1, б площадью 445,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Воронеж, проспект Труда, д. 107, переданное арендатору в аренду по договору N 2/п-рем от 1.01.2004 Соглашение о расторжении договора аренды N 2/п-рем от 1.01.2004 зарегистрировано 5.03.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области, номер регистрации 36-36-01/043/2011-198.

Задолженность по договору аренды нежилого помещения N 2/п-рем от 1.01.2004 в добровольном порядке не погашена.

По мнению истца по первоначальному иску, ООО "ТАВЕРА" не исполнена обязанность по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением в установленные договором аренды N 2/п-рем от 1.01.2004 сроки и не представлены документы, подтверждающие своевременное перечисление арендной платы.

Изложенные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца по первоначальному иску в суд с настоящим с иском.

Как видно из искового заявления. стороны состояли в арендных правоотношениях по договору аренды нежилое помещение (строение) в г. Воронеже в доме N 107 по проспекту Труда, площадью 445,3 кв.м.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор вносить платежи за пользование этим имуществом.

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

В рассматриваемом случае встречными обязательствами сторон в силу положений статьи 606 ГК РФ являются обязательство арендодателя передать объект аренды и обязательство арендатора вносить арендную плату.

В статье 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Факт исполнения арендодателем обязательства по передаче арендатору предмета договора аренды подтверждается передаточным актом. Доказательств внесения арендной платы не представлено и суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей по спорному договору.

В передаточном акте к договору аренды не указано, в каком состоянии находилось и передавалось истцу арендованное имущество. Вместе с тем, передаточный акт не содержит каких-либо претензий по техническому состоянию передаваемого в аренду имущества.

При этом арендатору, исходя из обстоятельств дела, было известно о состоянии принимаемого им в аренду имущества и, более того, он имел намерение произвести реконструкцию арендованного имущества, в связи с чем между сторонами было заключено дополнительное соглашение от 27.12.2004 к договору аренды.

Как заявляет сам ответчик, в период действия договора N 2/п-рем аренды нежилого помещения от 01.01.2004 арендатор производил реконструкцию арендованного имущества, в результате которой были произведены неотделимые улучшения. Сам факт осуществления ответчиком строительных работ изначально предполагает фактическое использование помещения для этих целей.

Кроме того, в спорный период ООО "ТАВЕРА" не было заявлено об отказе от договора по основаниям несоответствия арендованного имущества условиям договора и его назначению, арендные отношения фактически продолжились между сторонами и после смены собственника до расторжения договора аренды по обоюдному согласию 14.02.2011. При этом требований об уменьшении арендной платы ответчик истцу также не заявлял (пункты 1, 2 статьи 612, пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах, довод заявителя жалобы о том, что неисполнение им обязанности по внесению арендной платы связано с нахождением арендованного имущества в непригодном для его использования состоянии, не может быть принят как основание для отказа от уплаты арендных платежей, поскольку спорное помещение принято ответчиком без замечаний и возражений, а выполнение арендатором реконструкции арендованного помещения не освобождает его от исполнения обязательства по внесению платы за пользование помещением. Договором N 2/п-рем аренды нежилого помещения от 01.01.2004 не предусмотрена возможность зачета арендодателем в счет арендной платы стоимости произведенных арендатором улучшений.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истец по первоначальному иску правомерно определяет задолженность ответчика по первоначальному иску по арендной плате за период с 13.08.2009 по 1.03.2011 в сумме 134 127 руб. 74 коп., исходя из размера арендной платы, рассчитанной в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения N 2/п-рем от 1.01.2004. Расчет суммы иска, приложенный истцом по первоначальному иску, проверен судом первой инстанции и признан правильным.

В силу статей 9, 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В связи с тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ООО "ТАВЕРА" арендных платежей в спорный период, арбитражный суд пришел к правомерному выводу об удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме в сумме 134 127 руб. 74 коп.

В свою очередь, ссылаясь на то, что ООО "ТАВЕРА" во исполнение дополнительного соглашения от 27.12.2004 к договору аренды N 2/п-рем, были произведены неотделимые улучшения нежилого здания и проведенные работы были оплачены ООО "ТАВЕРА", ответчиком по первоначальному иску подано встречное исковое заявление к ООО "Верея" о взыскании стоимости проведенных ООО "ТАВЕРА" на основании дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения N 2/п-рем от 1.01.2004 неотделимых улучшений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Воронеж, проспект Труда, д. 107.

В обосновании заявленных требований ООО "ТАВЕРА" ссылается на то, что 1.04.2004 комиссия в составе: директора строительно - рем. - дорожн. подразделения МУП "ГКДХиБ" Золототрубова А.П., начальника ПТО Поляковой З.М., директора ООО "ТАВЕРА" Просвирина А.М., представителя ООО "Тавера" Леденевой З.И., составила акт о техническом состоянии нежилого отдельно стоящего арендуемого здания (договор аренды N 2/п-рем от 1.01.2004) на 1.01.2004.

Из указанного акта усматривается, что в результате обследования технического состояния здания выявлено, что ввиду длительной эксплуатации и отсутствия капитального ремонта, здание имеет полуразрушенный вид. На основании результатов обследования технического состояния помещения комиссия сделала заключение о невозможности дальнейшей эксплуатации здания без капитального ремонта, а именно: полной замены крыши - 100%, штукатурка и покраска всего здания - 100%, восстановление водопроводной, канализационной и отопительной систем - 100%, восстановление электрической проводки - 100%, изготовление оконных и дверных блоков - 100%, восстановление части кирпичной стены и перегородки - 100%, замена бетонного пола - 100%.

Указанный акт был согласован с генеральным директором МУП "Городской комбинат дорожного хозяйства и благоустройства" Кочегаровым А.К., о чем имеется отметка.

16.08.2006 ООО "ТАВЕРА" заключило с ООО Ремонтно-строительная компания "Вертикаль" договор подряда N СМР-06/, на выполнение устройства теплотрассы, расположенной по адресу: г. Воронеж, проспект Труд а, 107. Пунктом 2.1 договора предусмотрена стоимость указанных выше работ, которая составила 372 998 руб. 23 коп. Сторонами был подписан акт выполненных работ от 25.12.2007 на сумму 372 998 руб. 23 коп. Стороны 27.12.2007. заключили соглашение о взаимозачете встречных однородных требований.

Также истец по встречному иску доказательством выполненных работ считает технические условия N 1482 от 1.02.2006 на теплоснабжение мастерской, изготовленные ООО "Воронежтеплоэнергосервис".

Кроме того, ООО "ТАВЕРА" и ООО "Строительные системы" 20.07.2007 подписали договор подряда N 104, на реконструкцию помещения расположенного по адресу: г. Воронеж, проспект Труда, 107, в объеме предусмотренной локальной сметой. Согласно пункту 2.1 договора подряда сметная стоимость работ составила сумму в размере 230 000 руб. 80 коп. Сторонами подписан акт приемки выполненных работ N 1 от 31.01.2008 на сумму 230 000 руб. 80 коп.

Согласно смете к договору подряда N 104 от 20.07.2007, заключенного ООО "ТАВЕРА" и ООО "Строительные системы", подрядчиком были выполнены следующие работы : демонтаж кирпичной кладки, разработка грунта вручную (выкопка траншеи для усиления фундамента), усиление фундамента (устройство опалубки, заливка бетоном), кирпичная кладка, ремонт кровли с заменой стропил, вывоз мусора на общую сумму, в т.ч. НДС 230 000 руб. 80 коп., что подтверждается актом о приемке выполненных работ N 1 от 31.01.2008 и справкой о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 31.01.2008.

Проведенные работы были оплачены ООО "ТАВЕРА", что подтверждается платежными поручениями: N 118 от 11.10.2007 на сумму 100 000 руб., N 119 от 11.10.2007 на сумму 100 000 руб., N 13 от 5.02.2008 на сумму 30 000 руб. 80 коп., где в графе "назначение платежа" указано: за строительные работы по договору N 104 от 20.07.2007.

Исследуя вопрос о стоимости произведенных работ, в процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции на основании определения суда по делу была произведена судебно-строительная экспертиза.

Согласно заключению эксперта N 4781/6-3 от 15.12.2010 по делу N А14-7198/2010/202/4, осмотром установлено, что на спорном объекте выполнялись следующие виды работ по договору подряда N 104 от 20.07.2007: работы по усилению фундамента (разработка грунта, подливка фундамента), работы по устройству кирпичной кладки (демонтаж старой кладки и новая кладка), ремонт кровли: на элементе фундамента, который был выполнен в процессе усиления фундамента, имеются следы битумной мастики. Указанные признаки (следы битумной мастики на подливе фундамента) свидетельствуют о том, что работы с применением битумной мастики выполнялись после проведения работ по усилению фундамента. Вышеуказанное может свидетельствовать о том, что работы по ремонту кровли проводились тогда же, когда ремонтировались фундаменты.

Стоимость указанных выше работ по представленным договорам подряда, актам выполненных работ, сметам, справкам формы КС-3 составляет 230 000 руб. 80 коп.

В соответствии с указанным заключением эксперта, работы, указанные в договоре подряда N 104 от 20.07.2007 относятся к неотделимым улучшениям.

Кроме того, ООО "ТАВЕРА" 16.08.2006 был заключен договор подряда N СМР-06 с ООО Ремонтно-строительная компания "Вертикаль", на выполнение работ по устройству теплотрассы, расположенной по адресу: г. Воронеж, проспект Труда, 107.

В приложении N 1 к договору подряда содержится локальная смета на прокладку трассы отопления, согласно указанной смете стоимость работ на прокладку трассы отопления составила 372 998 руб. 23 коп.

В материалы дела были представлены: акт выполненных работ от 25.12.2007 на сумму 372 998 руб. 23 коп., а так же соглашение о взаимозачете встречных однородных требований от 27.12.2007 между ООО "ТАВЕРА" и РСК "Вертикаль" в сумме 372 998 руб. 23 коп. и акт сверки взаимных расчетов от 26.12.2007 по состоянию на 31.12.2007 между ООО "ТАВЕРА" и РСК "Вертикаль" по договору аренды нежилого помещения от 5.01.2006.

Заключением эксперта N 4781/6-3 от 15.12.10г. по делу N А14-7198/2010/202/4, установлено, что в помещении N 2 пл. 33,6 кв.м согласно техпаспорта БТИ выполненного филиалом ГУП "Воронежоблтехинвентаризация" БТИ Коминтерновского района от 18.03.2002 имеется кирпичный приямок, через которое в здание выполнен ввод труб (две трубы, трубы стальные диаметром порядка 55мм).

Далее в заключении эксперта указано, что установить виды работ, которые были выполнены по договору подряда N СМР-06 от 6.08.2006. на момент производства осмотра не представляется возможным, так как для определения видов работ произведенных по данному договору (прокладка теплотрассы) необходимо вскрыть теплотрассу. Кроме того, как указывается в экспертном заключении N 4781/6-3, на момент производства экспертизы во время осмотра было установлено, что в здании, расположенном по адресу проспект Труда, 107, отсутствует водопровод, канализация и отопление.

Разрешая спор по существу, исходя из совокупности представленных в дело доказательств, и отказывая в удовлетворении встречного иска ООО "ТАВЕРА" к ООО "Верея", суд первой инстанции исходил из того, что поскольку ООО "Верея" в договорных отношениях с ООО "ТАВЕРА" не состояло, оно является ненадлежащим ответчиком по делу.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определены нормами статьи 616 ГК РФ.

Из обстоятельств дела следует, что реконструкция спорного имущества, являющегося объектом арендного обязательства, проводилась в рамках отношений по улучшению арендованного имущества, регулируемых правилами статьи 623 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Данная норма является диспозитивной, условия и порядок возмещения арендатору стоимости произведенных им с согласия арендодателя неотделимых улучшений могут быть установлены договором аренды.

Как следует из материалов дела, в пункте 2.4 договора аренды N 2/п-рем от 1.01.2004 установлено, что арендатор не вправе производить без письменного разрешения арендодателя, зафиксированного дополнительным соглашением сторон, никаких перепланировок, переоборудования, арендуемого помещения, а также улучшений, составляющих принадлежность помещения и не отделимых без вреда его конструкций.

Дополнительным соглашением сторон от 27.12.2004 к договору аренды о возмещении стоимости неотделимых улучшений, было получено согласие арендодателя на проведение арендатором неотделимых улучшений, при этом стороны установили, что арендатор имеет право после прекращения срока действия договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Таким образом, условия дополнительного соглашения от 27.12.2004 предполагали обязательное возмещение арендодателем произведенных арендатором затрат по улучшению арендованного имущества при прекращении договора аренды.

Соглашением от 14.02.2011 о добровольном расторжении договора аренды N 2/п-рем от 1.01.2004, зарегистрированным в установленном порядке 5.03.2011, указанный договор аренды был расторгнут сторонами.

В силу части 1 статьи 64, статей 71, 65 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции (часть 3 статьи 268 АПК РФ).

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представитель ООО "ТАВЕРА" заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, в связи с необходимостью выяснения вопросов о том, является ли ввод труб (две трубы, трубы стальные диаметром порядка 50 мм) в помещении N 2 площадью 33,6 кв.м. в здании мастерской по адресу: г. Воронеж, пр. Труда, 107 вводом труб теплосети мастерской и какие виды работ по капитальному ремонту указанного здания были выполнены по договору подряда NСМР-06 от 16.08.2006, какова стоимость указанных работ, для объективного рассмотрения дела.

Из материалов дела видно, что эксперт в рамках проведенной экспертизы в суде первой инстанции не дал ответы на поставленные вопросы в отношении выполнения работ в рамках договора подряда N СМР-06 от 16.08.2006.

В силу статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Учитывая, что решение вопроса по объему, фактической стоимости и выполненных в рамках договора подряда N СМР-06 от 16.08.2006 работ требует специальных познаний, а также то, что заключение эксперта является одним из видов доказательств, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора и принимая во внимание, что заключение судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего арбитражного дела, не содержит ответы на поставленные судом вопросы в отношении выполнения работ в рамках договора подряда N СМР-06 от 16.08.2006, судом апелляционной инстанции определением от 27.09.2011 была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, производство по делу приостановлено.

Определением апелляционного суда от 25.11.2011 производство возобновлялось для решения вопроса о предоставлении в экспертное учреждение дополнительных документов, необходимых для проведения экспертизы, а именно: актов освидетельствования скрытых работ по капитальному ремонту здания, расположенного по адресу: г. Воронеж, пр-т Труда, 107.

Из заключений судебной экспертизы от 24.01.2012 N 5210/6-3 Воронежского регионального центра судебной экспертизы следует, ООО Ремонтно-строительная компания "Вертикаль" выполнены работы по договору подряда NСМР-06 по устройству теплотрассы, расположенной по адресу: проспект Труда, 107 на сумму 343 479 руб. 52 коп.

По мнению апелляционной инстанции, представленные в материалы дела заключения экспертов соответствуют требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Доказательств, опровергающих выводы экспертов, участвующими в деле лицами не представлено, о фальсификации экспертных заключений в порядке, предусмотренном статьей 161 АПК РФ, не заявлено.

Судебная коллегия также учитывает то обстоятельство, что перечисленные в экспертных заключениях строительные работы по ремонту арендуемого помещения соответствуют перечню строительных работ, поименованных в сметах, справкам формы КС-3, актах о приемке выполненных работ, справках о стоимости, которые были представлены ответчиком. Никто из сторон не оспаривает, что выполненные работы были направлены на поддержание и восстановление первоначальных эксплуатационных качеств капитальности объекта.

Анализ представленных в материалы дела документов, выводов, содержащихся в заключениях судебных экспертиз, позволяет сделать вывод о выполнении арендатором с согласия арендодателя строительных работ, результаты которых являются улучшениями арендованного помещения. При этом, результаты строительных работ общей стоимостью 573 480 руб. 29 коп. являются неотделимыми без вреда для имущества.

Доводы истца о том, что фактически неотделимые улучшения были оплачены им МУП "Городской комбинат дорожного хозяйства и благоустройства г. Воронежа" при приобретении спорного имущества не могут быть приняты судебной коллегии во внимание.

Сам по себе переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ). Поэтому при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем, на которого в силу положений статьи 623 ГК РФ и условий договора аренды может быть возложена обязанность по компенсации стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений.

С учетом изложенного, исковые требования ООО "ТАВЕРА" о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения подлежат удовлетворению, а решение суда области в части отказа в удовлетворении встречных требований - отмене.

В соответствии с абз. 2 пункта 5 статьи 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Поскольку исковые требования ООО "Верея" подлежат удовлетворению в сумме 134 127 руб. 74 коп., а встречные исковые требования ООО "ТАВЕРА" - в сумме 573 480 руб. 29 коп., путем зачета встречных требований окончательно с ООО "Верея" в пользу ООО "ТАВЕРА" подлежит взысканию 439 352 руб. 55 коп.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При подаче первоначального иска ООО "Верея" уплатило в доход федерального бюджета госпошлину в размере 7 174 руб. 42 коп., при этом излишне уплаченная государственная пошлина составила 2 150 руб. 59 коп.

При подаче встречного иска ООО "ТАВЕРА" уплатило в доход федерального бюджета 9 600 руб. Государственная пошлина за рассмотрения встречных исковых требований составила 14 469 руб. 60 коп.

Учитывая удовлетворение требований по первоначальному и встречному искам, путем зачета подлежащих уплате сумм госпошлины, с ООО "Верея" в пользу ООО "ТАВЕРА" подлежит взысканию 4 576 руб. 17 коп. госпошлины.

С учетом проведенного зачета излишне уплаченной ООО "Верея" государственной пошлины и госпошлины, подлежащей взысканию с общества в результате удовлетворения встречных требований, с ООО "Верея" в доход федерального бюджета следует взыскать 2 719 руб. 01 коп.

Государственная пошлина в размере 2000 руб., уплаченная ООО "ТАВЕРА" при подаче апелляционной жалобы, подлежит взысканию с ООО "Верея".

Излишне уплаченная государственная пошлина ООО "ТАВЕРА" за рассмотрения апелляционной жалобы подлежит возврату обществу из федерального бюджета.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.05.2011 по делу N А14-7198/2010/202/4 изменить.

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью "ТАВЕРА" (ОГРН 1023601587415, ИНН 3662059266) от исковых требований в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Верея" (ОГРН 1023601578538) 29 518 руб. 71 коп. Производство по делу N А14-7198/2010/202/4 в этой части прекратить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Верея" (ОГРН 1023601578538) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТАВЕРА" (ОГРН 1023601587415, ИНН 3662059266) 439 352 руб. 55 коп.- стоимость неотделимых улучшений, 6 576 руб. 17 коп. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Верея" (ОГРН 1023601578538) в доход федерального бюджета 2 719 руб. 01 коп. государственной пошлины за рассмотрении иска.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью "ТАВЕРА" (ОГРН 1023601587415, ИНН 3662059266) справку на возврат из федерального бюджета 2 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

В остальной части решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.05.2011 по делу N А14-7198/2010/202/4 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

В.И. Федоров А.И. Поротиков