Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2012 г. N 10АП-987/12

г. Москва

27 марта 2012 г.

Дело N А41-28496/11

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Диаковской Н.В., Черниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Выборновой О.В.,

при участии в заседании:

от ответчика ЗАО "РИК Строй Инвест" (ИНН: 5027115294, ОГРН: 1065027011653) - Малова Е.Н. - представитель по доверенности от 01 сентября 2011 года,

представители истца Администрации городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области (ОГРН: 1025003217172), третьего лица Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области (ИНН: 5027036758, ОГРН: 1025003213179) в судебное заседание не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области и Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 30 декабря 2011 года по делу N А41-28496/11, принятое судьей Неяскиной Е.А., по иску Администрации городского поселения Люберецкого муниципального района Московской области к Закрытому акционерному обществу "РикСтройИнвест" о расторжении договора аренды земельного участка и его возврате по акту приема-передачи, с участием третьего лица Администрации Люберецкого муниципального района Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "РикСтройИнвест" (далее по тексту - ЗАО "РикСтройИнвест") о расторжении договора аренды земельного участка от 01 января 2005 года N 1 площадью 4 868 кв.м. с кадастровым номером 50:22:002 01 02:0008, расположенного по адресу: п. Октябрьский, ул. Первомайская, строение 20/1,

- обязании ЗАО "РИК Строй Инвест" возвратить Администрации муниципального образования городское поселение Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области земельный участок площадью 4 868 кв.м. с кадастровым номером 50:22:002 01 02:0008 по адресу: п. Октябрьский, ул. Первомайская, строение 20/1 по акту приема-передачи (л.д.2-3 т.1).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Администрация Люберецкого муниципального района Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 декабря 2011 года в удовлетворении иска Администрации городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района отказано (л.д.20-21 т.2).

Не согласившись с данным судебным актом, Администрация городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района и Администрация Люберецкого муниципального района Московской области обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д.25-26, 32-35 т.2).

Представители заявителей апелляционных жалоб Администрации городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района и Администрации Люберецкого муниципального района Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

Представитель ответчика ЗАО "РикСтройИнвест" возражал против доводов апелляционных жалоб заявителей, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Выслушав объяснения ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 01 января 2005 года между Администрацией поселка Октябрьский (арендодатель) и ЗАО "РИК" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1 (л.д.5-7 т.1).

По условиям указанного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на праве аренды земельный участок площадью 4868 кв.м., категория земель - земли поселений, согласно прилагаемому плану с кадастровым номером 50:22:002 01 02:0008, по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Первомайская, строение 20/1.

Земельный участок предоставлен арендатору под водозаборный узел N 2 (застройка объектами инженерной и транспортной инфраструктуры).

Согласно пункту 1.3 договор заключен на срок с 01 января 2005 года по 31 марта 2014 года.

06 июня 2006 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 1 от 01 января 2005 года, которым пункт 1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на праве аренды земельный участок площадью 4868 кв.м. категория земель - земли поселений, согласно прилагаемому плану земельного участка с кадастровым номером 50:22:002 01 02:008 по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Первомайская, строение 20/1.

Земельный участок предоставляется Арендатору под проектирование и строительство многоэтажных домов. Договор заключен на срок с 01 января 2005 года по 30 декабря 2014 года" (л.д.13 т.1).

23 апреля 2007 года между ЗАО "РИК" (Сторона 1) и ЗАО "РИК Строй Инвест" (Сторона 2) был заключен договор N 2 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1 от 01 января 2005 года, по условиям которого Сторона 1 передает, а Сторона 2 принимает права и обязанности Стороны 1 по договору аренды N 1 от 01 января 2005 года земельного участка с кадастровым номером 50:22:002 01 02:0008 общей площадью 4868 кв.м. категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под проектирование и строительство многоэтажных домов, расположенный по адресу: Московская Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Первомайская, строение 20/1, подписанному Стороной 1 с Администрацией муниципального образования поселок Октябрьский Люберецкого района (Арендодатель), зарегистрированному Отделом в Люберецком районе Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области 18 мая 2006 года N 50-50-22/029/2005-269 (л.д.14-15 т.1).

18 мая 2011 года комиссией в составе начальника отдела по земельным ресурсам и землепользованию Администрации городского поселения Октябрьский Куликовой Г.М., главного специалиста отдела архитектурного планирования Администрации городского поселения Октябрьский Калниной О.В., начальника отдела капитального строительства Администрации городского поселения Октябрьский Мокроусова А.И., созданной на основании распоряжения Администрации городского поселения Октябрьский от 17 мая 2011 года N 31-РА, был составлен акт обследования земельного участка по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский ул. Первомайская стр. 20/1 (л.д.19 т.1).

В результате обследования установлено, что земельный участок по целевому назначению не используется.

В соответствии с п. 5.1 договора аренды N 1 от 01 января 2005 г. арендодатель имеет право:

- отказаться от исполнения договора полностью или частично с последствиями, названными в п. 3 ст. 450 ГК РФ, в том числе приостановить работы, ведущиеся арендатором с нарушением условий соответствующего договора,

- расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке (с обязательным уведомлением арендатора) в случаях использования земли не по целевому назначению.

24 июня 2011 года Администрация городского поселения Октябрьский направила в адрес ЗАО "РИК Строй Инвест" уведомление о расторжении спорного договора аренды в одностороннем порядке ввиду нарушения пункта 5.1 договора, в связи с чем просила возвратить земельный участок (л.д.16 т.1).

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В обоснование заявленных требований Администрация городского поселения Октябрьский сослалась на акт обследования спорного земельного участка от 18 мая 2011 года, утвержденный руководителем Администрации городского поселения Октябрьский Рыбаковым М.Ю., которым установлено, что земельный участок по целевому назначению не используется (л.д.19 т.1).

В подтверждение факта исполнения обязательств по спорному договору ЗАО "РИК Строй Инвест" представило распоряжение от 22 ноября 2006 г. N 275 Главы городского поселения Октябрьский "О сносе здания ВЗУ по адресу: пос. Октябрьский, ул. Первомайская, строение 20/1", Постановление от 05 июня 2006 г. N 207 Главы поселка Октябрьский "Об изменении разрешенного использования земельного участка по адресу: поселок Октябрьский, ул. Первомайская, строение 20/1", платежные поручения об уплате арендной платы по договору, договор N Р/22 от 14 апреля 2006 г. об инвестировании перевооружения систем теплотехнического комплекса ЗАО "РИК", постановление Главы поселка Октябрьский от 24 апреля 2006 г. N 95 "О разработке проекта планировки мкр. "Южный", договор на выполнение изыскательских работ N 09/06 от 16 мая 2006 г., договор на выполнение проектных работ N 115-07-10 от 19 июля 2010 года.

Согласно п. 1, п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса (ч. 2 ст. 619 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренных статьей 8 Земельного кодекса Российской Федерации, не использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о существенном нарушении со стороны ЗАО "РИК СтройИнвест" обязательств по спорному договору аренды.

Как следует из материалов дела, 19 июля 2010 года между ЗАО "РИК Строй Инвест" (Заказчик) и ООО "Инвесткапстрой" (Генпроектировщик) был заключен договор N 115-07/10 на выполнение проектных работ, предметом которого являлась разработка Генпроектировщиком проектной документации для строительства объекта: многоэтажного жилого комплекса адресу: ул. Первомайская, строение 20/1 в г.п. Октябрьский Люберецкого района Московской области (л.д.86-89 т.1).

По заказу ЗАО "РИК Строй Инвест" Обществом с ограниченной ответственностью "Инвесткапстрой" был подготовлен эскизный проект по строительству спорного многоэтажного жилого дома, произведен расчет расходов водопотребления и водоотведения, расчет часовых расходов тепла (л.д.94-122 т.1).

14 февраля 2011 года ЗАО "РИК Строй Инвест" (Исполнитель) заключило с ЗАО ПО "Геоком" (Заказчик) договор N 11/01ск на выполнение изыскательских работ, по условиям которого Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по выполнению топосъемки масштаба 1:500 территории в юго-западной части микрорайона "Южный" для разработки проекта и строительства многоквартирного жилого дома по адресу: ул. Первомайская, строение 20/1 в г.п. Октябрьский Люберецкого района Московской области (л.д.1-3 т.2).

31 марта 2011 года между ЗАО ПО "Геоком" и ЗАО "РИК СтройИнвест" был подписан акт сдачи приемки выполненных работ, согласно которому Исполнитель выполнил весь комплекс работ, предусмотренный договором N 11/01 ск от 14 февраля 2011 года по топосъемке территории по адресу: ул. Первомайская, 20/1 в г.п. Октябрьский на сумму 38 685 рублей, в том числе НДС 18% в размере 5 901,10 рублей (л.д.7 т.2).

Платежными поручениями, имеющимися в материалах дела, ЗАО "РИК Строй Инвест" вносило оплату выполненных ООО "Инвесткапстрой" и ЗАО ПО "Геоком" работ по вышеуказанным договорам.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что ЗАО "РИК СтройИнвест" предпринимало меры по проектированию и строительству многоэтажного дома на земельном участке с кадастровым номером 50:22:002 01 02:0008 общей площадью 4868 кв.м. по адресу: Московская Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Первомайская, строение 20/1.

Ссылка Администрации городского поселения Октябрьский сослалась на акт обследования спорного земельного участка от 18 мая 2011 года, утвержденный руководителем Администрации городского поселения Октябрьский Рыбаковым М.Ю., которым установлено, что земельный участок по целевому назначению не используется, не может являться основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку указанный акт составлен в одностороннем порядке без участия представителей ЗАО "РИК Строй Инвест" (л.д.19 т.1).

Доказательств, предусмотренных статьей 8 Земельного кодекса Российской Федерации, не использования земельного участка, предназначенного для жилищного или строительства, в указанных целях в течение трех лет, истцом в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе Администрации городского поселения Октябрьский в удовлетворении заявленных требований.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционные жалобы заявителей удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30 декабря 2011 года по делу N А41-28496/11 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Н.В. Диаковская Е.В. Черникова