Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2010 г. N 04АП-4299/10

г. Чита

10 ноября 2010 г.

дело N А19-10457/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2010 года.

В полном объеме постановление изготовлено 10 ноября 2010 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стрелкова А.В.,

судей Даровских К.Н., Ошировой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Козыревым А.В.,

рассмотрев в открытом заседании апелляционную жалобу истца Управления по распоряжению муниципальным имуществом Администрации Шелеховского муниципального района на решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 августа 2010 года по делу N А19-10457/2010 по иску Управления по распоряжению муниципальным имуществом Администрации Шелеховского муниципального района Иркутской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Неново плюс" о расторжении договора, освобождении земельного участка и взыскании 736 883 руб. 04 коп. (суд первой инстанции: судья Габескирия М.Н.),

В заседании приняли участие представители:

от истца - до перерыва - Афраймович Т.В., доверенность от 06.07.2010 N 1651/10,

от ответчика - не явился

уСТАНОВИЛ:

Управление по распоряжению муниципальным имуществом администрации Шелеховского муниципального района Иркутской области (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Неново плюс" (далее - ООО "Неново плюс", ответчик) с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 11.01.2009 N Ю 01/09, взыскании 598 495 руб. 96 коп., составляющих на основании договора аренды земельного участка от 11.01.2009 N Ю 01/09 задолженность по арендной плате, 138 387 руб. 08 коп. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 10.02.2009 по 13.05.2010, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 38:27:000302:125, общей площадью 0,8472 га, расположенный в Иркутской области, г. Шелехов, к югу от федеральной автомобильной дороги м-55 "Байкал" Иркутск-Чита, в районе 20 километра.

В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды от 11.01.2009 N Ю 01/09, взыскать арендную плату в сумме 600 707 руб. 16 коп. за период с 11.01.2009 по 30.06.2010, неустойку в сумме 190 022 руб. 43 коп. за период с 11.02.2009 по 30.06.2010 и обязать ООО "Неново плюс" возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 38:27:000302:125, общей площадью 0,8472 га, расположенный в Иркутской области, г. Шелехов, к югу от федеральной автомобильной дороги м-55 "Байкал" Иркутск-Чита, в районе 20 километра, обосновывая иск тем, что ответчик не перечисляет арендную плату за аренду земельного участка, что является основанием расторжения договора аренды согласно части 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, взыскания основного долга и пени за просрочку внесения арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 17.08.2010 по делу N А19-10457/2010 исковые требования удовлетворены частично: требование о расторжении договора аренды земельного участка от 11.01.2009 N Ю 01/09 оставлено без рассмотрения; с ООО "Неново плюс" в пользу Управления по распоряжению муниципальным имуществом Администрации Шелеховского муниципального района Иркутской области взыскана задолженность по арендной плате - 199 629 руб. 30 коп., 50 000 руб. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано. С ООО "Неново плюс" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 8 109 руб. 04 коп.

Не согласившись с принятым решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке, ссылаясь на то, что выводы суда основаны на неправильном применении нормативно-правовых актов органов местного самоуправления в части применения коэффициентов разрешённого использования земельных участков, поскольку размер арендной платы за использование земельных участков не может быть менее налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок, просит удовлетворить исковые требования в части взыскания размера арендной платы за земельный участок в заявленном размере.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Стороны о времени и месте заседания арбитражного апелляционного суда извещены надлежащим образом, ответчик своего представителя в суд не направил. При таком положении, в соответствии частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание представителя ответчика не препятствовала рассмотрению дела.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 28.10.2010 был объявлен перерыв до 09 час. 15 мин. 01.11.2010. После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда, в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность обжалованного судебного акта проверены в апелляционном порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для её удовлетворения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Администрация Шелеховского муниципального района Иркутской области (арендодатель) и ООО "Неново плюс" (арендатор) 11.01.2009 заключили договора аренды земельного участка от N Ю 01/09, на основании пункта 1.1 которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 0,8472 кв.м с кадастровым номером 38:27:000302:125, расположенный в г. Шелехове Иркутской области, к югу от федеральной автомобильной дороги М-55 "Байкал" Иркутск-Чита, в районе 20 километра, с разрешенным использованием - для строительства сервисного центра.

Основанием для заключения указанного Договора в соответствии с пунктом 1.2 явилось Постановление Мэра Шелеховского муниципального района Иркутской области от 29.12.2008 N 1046-п "О предоставлении в аренду ООО "Неново плюс" земельного участка для строительства сервисного центра".

В пункте 2.1 договора определён срок его действия - 3 года - с 11.01.2009 по 11.01.2012, установлено, что договор вступает в силу с момента регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за землю устанавливается согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, произведенному в соответствии с решением Шелеховской Думы от 28.12.2005 N 83-РД, Постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.2008 N 213-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", с учетом вида использования и категории земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата перечисляется получателю ежеквартально не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы подлежит пересмотру в одностороннем порядке арендодателем в любой момент до окончания срока действия договора в соответствии с законодательством и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3.7 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Невнесение арендатором платы за пользование земельным участком послужило основанием для обращения в суд за взысканием образовавшейся задолженности и пени за просрочку внесения арендных платежей, расторжением договора аренды и возвращением земельного участка.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из необоснованности применения при расчете арендной платы двух коэффициентов, в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил размер неустойки, оставил без рассмотрения требование о расторжении договора в связи с несоблюдением истцом положений пункта 2 стати 452 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с данными выводами суда.

Согласно части 2 статьи 611 Гражданского кодекса РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

По настоящему делу земельный участок истец передал ответчику по акту приема-передачи от 11.01.2009 N Ю 01/09.

Согласно части 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с частью 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно части 2 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно статье 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 65 часть 1 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статья 3 п.10 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливает, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Во исполнение указанного закона 31.07.2008 было издано Постановление Администрации Иркутской области N 213-па "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, за исключением случаев определения размера арендной платы в соответствии с пунктами 5, 6 настоящего Положения.

Органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области наделены полномочиями по установлению коэффициентов с учётом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемых к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем 1 пункта 3 настоящего Положения.

Постановлением губернатора Иркутской области от 27.11.2008 N 101-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области по кадастровым кварталам населенных пунктов (приложение 2), согласно которым, стоимость 1 кв.м земельного участка в кадастровом квартале 38:27:000302:125 с разрешенным использованием - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, составляет 2 088 руб. 08 коп.

Согласно абзацу 1 пункта 3 Постановления Правительства Иркутской области от 18.02.2009 N 31-пп "О внесении изменений в Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок, за исключением случаев определения размера арендной платы в соответствии с пунктами 5, 6 настоящего Положения"

В соответствии с частью 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно частям 1,2 статьи 394 Налогового кодекса РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Согласно п.1 Решения Думы г. Шелехова Иркутской области от 30.10.2008 N 135-рд "О земельном налоге" утверждено "Положение о земельном налоге на территории города Шелехова", пунктом 1.1 которого предусмотрена налоговая ставка в отношении прочих земельных участков и установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с Постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.2008 N 213-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", Постановлением губернатора Иркутской области от 27.11.2008 N 101-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности Шелеховского района Иркутской области, утвержденного Решением Думы Шелеховского муниципального района Иркутской области от 24.12.2008 N 65-рд, Решением Думы г.Шелехова Иркутской области от 30.10.2008 N 135-рд "О земельном налоге" с учётом площади земельного участка, арендная плата за переданный по договору от 11.01.2009 N Ю 01/09 земельный участок за период с 18.02.2009 по 30.06.2010 составила 180 956 руб. 08 коп.

Таким образом, всего арендная плата за переданный по договору от 11.01.2009 N Ю 01/09 земельный участок за период с 11.01.2009 по 30.06.2010 составила 199 629 руб. 33 коп.

Пунктом 3.1 договора аренды земельного участка от 11.01.2009 N Ю 01/09 сторонами согласовано, что арендная плата за землю устанавливается согласно расчёта, являющегося неотъемлемой частью Договора, произведённого в соответствии с Решением Шелеховской Думы от 28.12.2005 N 83-РД, с Постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.2008 N 213-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", с учётом вида использования и категории земельного участка.

Поскольку пунктом 2 Решения Думы Шелеховского муниципального района Иркутской области от 24.12.2008 N 65-рд было признано утратившим силу Решение Думы Шелеховского муниципального района от 28.12.2005 N 83-рд "Об утверждении методики расчета арендной платы за землю", то применённый в подписанном сторонами расчёте арендной платы на 2009 год к договору аренды земельного участка от 11.01.2009 N Ю 01/09 коэффициент, учитывающий функциональное назначение объекта (К) - 3 и утверждённый вышеуказанным решением, применению не подлежит.

Одновременное применёние истцом при расчёте двух коэффициентов, учитывающих функциональное назначение объекта (К): коэффициента, установленного для земельных участков с разрешенным использованием для размещения автозаправочных станций, объектов обслуживания автомобилей (шиномонтажные мастерские, автомойки, автосервисы) площадью свыше 5 000 кв.м, в размере - 3, а также коэффициента, установленного для земельных участков с разрешенным использованием - для строительства зданий, сооружений сроком до 3-х лет и составляющий - 0,5, - обоснованно признано арбитражным судом как необоснованное и противоречащее Решению Думы Шелеховского муниципального района Иркутской области от 24.12.2008 N 65-рд.

Применение коэффициента 3 и в приложении к договору аренды земельного участка N Ю 01/09 от 11.01.2009 (расчет арендной платы на 2009 год) было необоснованным.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что размер арендной платы за использование земельных участков не может быть менее налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок в отношении передаваемого в аренду земельного участка не принимается судом, поскольку противоречит пункту 3.1 Договора N Ю 01/09, где стороны предусмотрели основания начисления и размер арендной платы.

Размер неустойки был обоснованно признан судом несоразмерным последствиям нарушения обязательства и снижен на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В направленном ответчику письме от 02.04.2010 N 888 истец информирует его о необходимости погашения задолженности по арендной плате за земельный участок в сумме 610 534 руб. 79 коп., в срок до 20.04.2010, поясняя, что в случае неисполнения обязательств истец будет вынужден обратиться в суд для истребования суммы задолженности и расторжения договора аренды в судебном порядке.

Текст письма не содержит предложения о расторжении договора аренды земельного участка от 11.01.2009 N Ю 01/09.

В связи с изложенным арбитражным судом обоснованно признано, что истцом не были соблюдены положения части 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, и требования о расторжении договора со ссылкой на статью 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставлены без рассмотрения, положения статьи 622 Гражданского кодекса РФ применены не были, поскольку срок действия договора не истек.

Представленная истцом в судебное заседание копия Решения Думы Шелеховского муниципального района Иркутской области от 25.02.2010 "О внесении изменений в решение Думы Шелеховского муниципального района от 24.12.2008 N 65-рд не принимается судом во внимание, поскольку в суде первой инстанции истец на данный нормативно-правовой акт органа местного самоуправления не ссылался.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции по указанным основаниям.

Суд первой инстанции не допустил нарушения или неправильного применения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 августа 2010 года по делу N А19-10457/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

А.В. Стрелков

Судьи

К.Н. Даровских Л.В. Оширова