Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2012 г. N 11АП-2188/12

г. Самара

28 марта 2012 г.

Дело N А49-6886/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 марта 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Кузнецова В.В., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровым С.С.,

с участием:

от заявителя - извещен, не явился;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области - извещен, не явился;

от третьего лица - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, г. Пенза,

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 03 февраля 2012 г.

по делу N А49-6886/2011 (судья Дудорова Н.В.),

по заявлению Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (ОГРН 10958360002481), г. Пенза,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН 1045802010132), г. Пенза,

третье лицо - товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Зеленая поляна" (ОГРН 1045801700890), г. Пенза,

о признании незаконными действий, признании недействительной записи,

УСТАНОВИЛ:

Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области, регистрирующий орган) по внесению в Единый государственный реестр прав записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка общей площадью 543 000 кв.м., с кадастровым номером 58:29:00000000:248, расположенного по адресу: г. Пенза, Первомайский район, Ленинский лесхоз, а также о признании недействительной записи о произведенной государственной регистрации договора аренды земельного участка общей площадью 543 000 кв.м., с кадастровым номером 58:29:00000000:248, расположенного по адресу: г. Пенза, Первомайский район, Ленинский лесхоз.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 03 февраля 2012 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что действия Управления Росреестра по Пензенской области соответствуют правовым нормам и не нарушают прав и законных интересов заявителя.

Не согласившись с выводами суда, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, заявленные требования - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что Управление Росреестра по Пензенской области ненадлежащим образом осуществило правовую экспертизу документов и проверку законности договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, Управлением Росреестра по Пензенской области совершено незаконное регистрационное действие, выразившееся в ненадлежащей правовой экспертизе документов и осуществлении внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о регистрации договора аренды при отсутствии надлежащим образом оформленных документов, что является основанием для безусловной отмены записи о государственной регистрации.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Пензенской области от 01 апреля 2010 г. по делу N А49-97/2010, принятому по заявлению ТСЖ ВСК "Зеленая поляна" (далее - третье лицо) к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы о признании незаконным отказа от заключения договора аренды земельного участка площадью 543 000 кв.м., кадастровый номер 58:29:00000000:248, расположенного по адресу: г. Пенза, Первомайский район, ул. Ленинский лесхоз, для размещения малоэтажной жилой застройки в едином комплексе с существующей застройкой, на Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы была возложена обязанность по подготовке и направлению в адрес заявителя проекта договора аренды указанного земельного участка.

Во исполнение указанного решения заявителем в адрес третьего лица направлен проект договора аренды земельного участка.

Возникшие между сторонами по договору разногласия по условиям договора урегулированы в судебном порядке решением Арбитражного суда Пензенской области от 29 апреля 2011 г. по делу N А49-156/2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2011 г.

09 сентября 2011 г. ТСЖ ВСК "Зеленая поляна" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 85).

26 сентября 2011 г. регистрирующим органом произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:00000000:248, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения малоэтажной жилой застройки в едином комплексе с существующей застройкой, общая площадь 543 000 кв.м., расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Ленинский Лесхоз, заключенного между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям Администрации города Пензы (арендодатель) и ТСЖ ВСК "Зеленая поляна" (арендатор).

Полагая, что регистрирующим органом произведена государственная регистрация договора аренды без учета решения суда по условиям договора, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 и ч. 3 ст. 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -Закон о госрегистрации) предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Порядок государственной регистрации прав установлен ст. 13 Закона о госрегистрации: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации таких прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Вопросы, касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров аренды объектов недвижимого имущества, изменений, прекращения и расторжения договоров аренды, регулируются Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 06 августа 2004 г. N 135 (далее - Инструкция).

Пунктом 13 Инструкции предусмотрено, что при проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды необходимо учитывать, в том числе, следующие положения законодательства Российской Федерации: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Записи о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав систематизируются в Едином государственном реестре прав в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 (далее - Правила).

Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом (п. 5 Правил).

Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

подраздел I - описание объекта недвижимого имущества;

подраздел II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества;

подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества (п. 8 Правил).

В графе "Документы-основания" перечисляются основные реквизиты тех правоустанавливающих документов, на основании которых принято решение о государственной регистрации прав или ограничений (обременении) прав. Эти реквизиты включают наименование документа, его серию и номер, дату выдачи и название учреждения, выдавшего документ, и позволяют идентифицировать этот документ в деле правоустанавливающих документов (п. 19 Правил).

Подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа (п. 23 Правил).

В графах "Кадастровый номер" и "Условный номер" указываются соответствующие номера объекта недвижимого имущества (п. 25 Правил).

В графе "Адрес (местоположение)" указывается адрес, как правило почтовый, или иное общепринятое описание местоположения объекта, позволяющее однозначно определить объект на территории регистрационного округа (п. 28 Правил).

При государственной регистрации договора аренды, договора об ипотеке и иного ограничения (обременения) права на предприятие - адрес фактического места нахождения юридического лица или адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания индивидуального предпринимателя, являющегося правообладателем предприятия.

В соответствии с п. 43 Правил источником данных для формирования подраздела III, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений).

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Этот подраздел разбит на специальные части: подраздел III-1 - для записей об аренде; подраздел III-2 - для записей об ипотеке; подраздел III-3 - для записей о сервитуте; подраздел III-4 - для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке, договорах участия в долевом строительстве, сделках об уступке прав по договору участия в долевом строительстве и т.п.); подраздел III-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом); подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях); подраздел III-7 - для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса) (п. 44 Правил).

Из материалов дела следует, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка в регистрирующий орган обратилась одна из сторон договора аренды - арендатор ТСЖ ВСК "Зеленая поляна".

В числе прочих документов на государственную регистрацию было представлено решение Арбитражного суда Пензенской области от 29 апреля 2011 г. по результатам рассмотрения спора по условиям договора аренды.

В материалах дела имеются выписки из подразделов III-1, III-4 ЕГРП, из которых следует, что записи о сделке и об аренде в ЕГРП внесены на основании договора аренды земельного участка от 25 ноября 2010 г., решения Арбитражного суда Пензенской области от 29 апреля 2011 г. (т. 1 л.д. 87, 88).

Исходя из изложенного, судом первой инстанции правомерно отклонен довод заявителя о том, что государственная регистрация договора аренды произведена без учета судебного решения по условиям договора.

При этом судом первой инстанции отмечено, что каких-либо противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на спорный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации аренды земельного участка не было установлено ни регистрирующим органом при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, ни в ходе судебного разбирательства.

Довод заявителя о том, что договор аренды считается незаключенным, а действия регистрирующего органа по его регистрации - незаконными, поскольку местом нахождения предмета аренды указана улица Ленинский лесхоз, не зарегистрированная в адресном реестре города Пензы, судом первой инстанции правомерно признан необоснованным.

Как правильно указал суд первой инстанции, в представленном на государственную регистрацию договоре аренды указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды: земельный участок площадью 543 000 кв.м., с кадастровым номером 58:29:00000000:248, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Ленинский лесхоз.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" к уникальным характеристикам объекта недвижимости, являющегося земельным участком, отнесены кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ объекта недвижимости, площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований.

При этом сведения об адресе объекта недвижимости являются дополнительными сведениями о земельном участке, что закреплено п. 7 ч. 2 ст. 7 названного закона.

Прошедший государственный кадастровый учет земельный участок, местоположение границ которого определено и описано, площадь установлена, является индивидуализированным, однозначно идентифицированным объектом недвижимости. Данные о таком земельном участке, указанные в качестве предмета договора аренды, позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается согласованным сторонами, а соответствующий договор считается заключенным.

Представленные на государственную регистрацию документы (заявление о регистрации, кадастровый паспорт земельного участка, судебные акты) не содержали противоречий в характеристиках объекта, в том числе в сведениях об адресе, в связи с чем оснований для приостановления государственной регистрации либо для отказа в регистрации у регистрирующего органа не имелось.

При таких обстоятельствах действия регистрирующего органа соответствуют нормам действующего законодательства.

Кроме того, арбитражный апелляционный суд считает, что заявитель не доказал нарушения оспариваемыми действиями его прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, отсутствует совокупность условий, необходимых для признания оспариваемых заявителем действий незаконными, что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 03 февраля 2012 г. по делу N А49-6886/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

В.В. Кузнецов С.Т. Холодная