Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2012 г. N 18АП-2220/12

г. Челябинск

28 марта 2012 г.

Дело N А76-21792/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Планета озёр", открытого акционерного общества "МДМ Банк" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.01.2012 по делу N А76-21792/2011 (судья Сотникова О.В.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Группа развития бизнеса" - Акс А.И. (доверенность от 19.12.2011),

общества с ограниченной ответственностью "Планета озер" - Слепых И.В. (доверенность от 12.01.2011).

Общество с ограниченной ответственностью "Группа развития бизнеса" (далее - ООО "ГРБ", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Планета озер" (далее - ООО "Планета озер", ответчик) двойной суммы задатка в размере 17 000 000 руб.

Определением суда от 20.12.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "МДМ Банк" (далее - ОАО "МДМ Банк", третье лицо, банк) (т. 1 л.д. 67-69).

Решением суда от 30.01.2012 (резолютивная часть от 23.01.2012) заявленные требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскана двойная сумма задатка в размере 17 000 000 руб. (т. 1 л.д. 142-157).

В апелляционной жалобе ООО "Планета озер" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, взыскать сумму задатка в размере 8 500 000 руб.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на отсутствие оснований для взыскания суммы задатка в двойном размере, так как сделка не была исполнена в установленные договором сроками по объективным причинам - ввиду наличия непогашенной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество об ипотеке. Между тем, сделка могла быть исполнена в более поздние сроки, так как ответчик обращался в суд с иском о прекращении ипотеки (дело N А76-5735/2011). Иск по этому делу был подан в суд в апреле 2011 года, и ответчик полагал, что к срокам, установленным в договоре, свои обязательства он исполнит.

ОАО "МДМ Банк" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции не учтено, что договор купли-продажи недвижимого имущества заключен между истцом и ответчиком как аффилированными лицами, что подтверждено обстоятельствами дела N А76-45061/2009, и свидетельствует о злоупотреблении сторонами гражданскими правами, так как действия истца и ответчика направлены на создание искусственной кредиторской задолженности ООО "Планета озёр", в отношении которого рассматривается вопрос о введении процедуры банкротства.

Полагает, что у истца имелась возможность получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в отношении недвижимого имущества и таким образом проверить наличие обременений, что свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца. Кроме того, об указанном обременении истцу должно быть известно как участнику общества "Планета озёр", а также из раздела 5 договора купли-продажи.

Апеллянт также полагает, что имеет место злоупотребление правом со стороны ответчика, так как он умышленно не заявил о снижении суммы задатка в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылается также на неправильное применение судом норм материального права. Суд необоснованно указал, что снижение суммы задатка может быть осуществлено только по заявлению ответчика, тогда как согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении N 263-О от 21.12.2000, снижение меры ответственности в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по существу является обязанностью суда для обеспечения баланса интересов сторон.

Кроме того, суд принял судебный акт о правах и обязанностях лица, не привлечённого к участию в деле - открытого акционерного общества "Буммаш", так как согласно определению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 9344/11 указанное лицо является залогодержателем имущества в силу договора цессии.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представитель общества "Планета озёр" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель общества "Группа развития бизнеса" возразил по доводам апелляционной жалобы.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.09.2011 между ООО "ГРБ" (покупатель) и ООО "Планета озер" (продавец) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества N 12-2011/ГРБ (т. 1 л.д. 31-36), по условиям которого продавец передаёт в собственность покупателя имущество, расположенное по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, пятый километр автодороги Чебаркуль-Миасс, база отдыха "Энергетик":

- нежилое четырёхэтажное здание - база отдыха общей площадью 935,8 кв.м., Литер А, кадастровый (или условный) номер 74:38:00 0000:0000:04517/8:1001/А;

- земельный участок площадью 1 400 кв.м., кадастровый номер 74:38:01 01 003:0004.

Имущество, расположенное по адресу: Челябинская область, Увельсткй район, с. Хомутинино, территория пансионата "Лесное озеро":

- нежилое помещение N 1 в коттедже N 8, литера А, общей площадью 105,5 кв.м., условный номер: 74:21:02 08 001:0004:003304:1001/А2;

- нежилое здание клуб-столовая, литера А, общей площадью 3739,1 кв.м., условный номер: 74:21:02 08 001:0004:003304:1001/А;

- здание спального корпуса N 3, литера А4, общей площадью 2171,2 кв.м., условный номер: 74:21:02 08 001:0004:003304:1000/А4;

- нежилое здание коттеджа N 7, литера А1, общей площадью 201,3 кв.м., условный номер: 74:21:02 08 001:0004:003304:1000/А1;

- нежилое здание-коттедж N 9, литера A3, общей площадью 193,2 кв.м., условный номер: 74:21:02 08 001:0004:003304:1000/А3;

- спальный корпус N 1 пансионата "Лесное озеро", литера А, общей площадью 1338,2 кв.м., условный номер: 74:21:05:01:16:3340;

- сооружение-ограда протяженностью 773 м., литера 1, условный номер: 74:21:02 08 001:0004:003304:1000/1;

- сооружение-дорога протяженностью 1920 м., литера 7, условный номер: 74:21:02 08 001:0004:003304:1000/7;

- сооружение - Водонапорная башня, литера Г6, высотой 16,2 м., условный номер: 74:21:02 08 001:0004:003304:1000/Г6;

- сооружение - три скважины с водопроводом глубиной 4,5 м., литера 3,4,5, условный номер: 74:21:02 08 001:0004:003304:1000/3,4,5;

- нежилое здание - Трансформаторная подстанция, литера Г2, общей площадью 49,5 кв.м., условный номер: 74:21:02 08 001:0004:003304:1000/Г2;

- нежилое здание-гараж, литера Г, общей площадью 107,9 кв.м., условный номер: 74:21:02 08 001:0004:003304:1000/Г;

- нежилое здание-гараж, литера Г1, общей площадью 162 кв.м., условный номер: 74:21:02 08 001:0004:003304:1000/Г1;

- сооружение-автостоянка, литера 2, общей площадью 762 кв.м., условный номер: 74:21:02 08 001:0004:003304:1000/2;

- нежилое здание-овощехранилище, литера ГЗ, общей площадью 43,9 кв.м., условный номер: 74:21:02 08 001:0004:003304:1000/Г7;

- нежилое здание-станция умягчения и обезжелезивания воды, литера Г4, общей площадью 106 кв.м., условный номер: 74:21:02 08 001:0004:003304:1000/Г4.

В договоре указана цена передаваемого по договору имущества - 75 000 000 руб. (пункт 3.1 договора).

В пункте 3.2 договора сторонами согласовано условие об уплате задатка. В счет обеспечения исполнения обязательств по оплате имущества на условиях договора и в подтверждение заключения договора, покупатель уплачивает задаток в сумме 8 500 000 руб. в срок до 30.09.2011. Указанная сумма засчитывается в счет исполнения обязательств по оплате имущества в сумме указанной в п. 3.1 договора.

Исполнение обязанности по оплате оставшейся суммы должно быть осуществлено не позднее 10 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на имущество, указанное в п. 1.2 договора к покупателю (пункт 3.3 договора).

Согласно п. 4.2 договора продавец обязуется в течение 10 календарных дней с даты получения задатка в сумме, указанной в п. 3.2 договора совместно с покупателем обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области для регистрации перехода прав собственности на имущество, указанное в п. 1.2 договора, а также совершить все необходимые действия, связанные с регистрацией перехода права аренды на земельный участок, указанный в п. 1.3 договора.

Согласно пункту 2 договора продавец гарантирует отсутствие каких-либо обременений в отношении недвижимого имущества и права аренды земельного участка, являющегося предметом договора к моменту исполнения покупателем обязанности по внесению задатка в полном объеме.

Оплата задатка, согласованного сторонами в пункте 3.2 договора произведена истцом 29.09.2011 по платежному поручению N 129 от 29.09.2011 (т. 1 л.д. 37).

Невозможность исполнения условий договора N 12-2011/ГРБ от 09.09.2011 послужила основанием для направления истцом в адрес ответчика уведомления об одностороннем отказе от исполнения сделки, полученным ООО "Планета озер" 18.10.2011 (т. 1 л.д. 42).

Из обстоятельств дела также следует, что ООО "Планета озер" в апреле 2011 года обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании прекращенным (отсутствующим) залога (ипотеки) по договорам ипотеки N 74 АА 763761 от 03.10.2007 и N 74 АА 463744 от 28.09.2007, заключенным ОАО "МДМ Банк" и ООО "Планета озер" в отношении отчуждаемого им по договору N 12-2011/ГРБ от 09.09.2011 недвижимого имущества и права аренды земельных участков (дело N А76-5735/2011). Решением суда от 18.11.2011 исковые требования ООО "Планета озер" удовлетворены.

Ссылаясь на неисполнение продавцом принятой на себя по договору купли-продажи обязанности в части государственной регистрации перехода права собственности, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объёме, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность ответчика возвратить задаток в двойном размере следует из договорных условий, так как ответчик не исполнил обязанность по своевременному обращению в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности, и ответчиком не доказано отсутствие его вины в нарушении обязательства. Наличие в ЕГРП записи об обременении в виде ипотеки в пользу банка не признано судом в качестве обстоятельства, свидетельствующего об отсутствии вины ответчика в нарушении обязательства, так как ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомил покупателя о наличии обременения, чем ответчиком нарушена обязанность, предусмотренная п. 2 договора.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В рамках настоящего дела задатком было обеспечено исполнение обязательств по заключенному между ООО "ГРБ" и ООО "Планета озер" договору купли-продажи недвижимого имущества N 12-2011/ГРБ от 09.09.2011, по условиям которого продавец обязуется в течение 10 календарных дней с даты получения задатка в сумме, указанной в п. 3.2 договора совместно с покупателем обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области для регистрации перехода прав собственности на имущество, указанное в п. 1.2 договора, а также совершить все необходимые действия, связанные с регистрацией перехода права аренды на земельный участок, указанный в п. 1.3 договора (п. 4.2 договора).

По истечении установленного договором срока обязанность продавца, установленная в названном пункте, исполнена не была.

Невозможность исполнения условий договора N 12-2011/ГРБ от 09.09.2011 послужила основанием для направления истцом в адрес ответчика уведомления об одностороннем отказе от исполнения сделки (т. 1 л.д. 42).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Условиями п. 3.2 договора сторонами согласовано условие об уплате задатка в счет обеспечения исполнения обязательств по оплате имущества на условиях договора и в подтверждение заключения договора, покупатель уплачивает задаток в сумме 8 500 000 руб. в срок до 30.09.2011.

Пунктом 6.1.2 договора установлено, что в случае, в случае просрочки исполнения обязанности, установленной п.4.2 договора, при условии надлежащего и своевременного исполнения покупателем обязанности, установленной п. 3.2 договора, покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора путем направления письменного уведомления по адресу продавца, указанному в договоре либо вручения нарочным руководителю общества и требовать возврата задатка, уплаченного в рамках исполнения обязанности, установленной п. 3.2 договора в двойном размере.

Таким образом, стороны договора предусмотрели последствия его расторжения в одностороннем порядке в виде возврата задатка в двойном размере в случае ненадлежащего исполнения продавцом обязательств.

Пунктами 1, 4 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Общество "Планета озёр" было свободно при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе в части последствий расторжения данного договора в случае ненадлежащего исполнения обязательства, установленного п. 3.2 договора.

Данные условия не противоречат требованиям закона и установленным им ограничениям.

Как следует из вышеуказанных норм права и согласованных сторонами условий договора, возникновение на стороне истца обязанности возвратить внесенный задаток в двойном размере обусловлено установлением наличия его вины в неисполнении обязательства, и продавец признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, он принял все меры для надлежащего исполнения договора (ст. 401 ГК РФ).

В рамках настоящего дела судом установлено, что на основании договора залога (ипотеки) N 74 АА 763761 от 03.10.2007 от 28.09.2007, заключенного ОАО "МДМ Банк" и ООО "Планета озер", в отношении спорного имущества имелось обременение в виде ипотеки.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 18.11.2011 по делу N А76-5735/2011 ипотека по договорам N74 АА 763761 от 03.10.2007 и N 74 АА 463744 от 28.09.2007, заключенным между ОАО "МДМ Банк" и ООО "Планета озер", на спорные объекты недвижимости, прекращена.

Таким образом, на 09.09.2011 ипотека на спорные объекты недвижимости погашена не была. При этом при заключении договора N 12-2011/ГРБ продавец не поставил покупателя в известность о наличии в отношении имущества обременения в виде ипотеки в пользу банка.

В силу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Вместе с тем ответчиком не доказано отсутствие вины и что им приняты все меры для надлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 401 ГК РФ). Наличие обременения в виде залога в отношении передаваемого по договору купли-продажи имущества правомерно не расценено судом как обстоятельство непреодолимой силы с учетом требований закона о соблюдении лицом достаточной для исполнения обязательства степени заботливости и осмотрительности. Соответствующий довод общества "Планета озёр" в апелляционной жалобе подлежит отклонению.

Доводам апелляционной жалобы ОАО "МДМ Банк" о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества заключен между истцом и ответчиком как аффилированными лицами, что свидетельствует о злоупотреблении сторонами гражданскими правами, а также о том, что у истца имелась возможность получить выписку из ЕГРП в отношении недвижимого имущества и таким образом проверить наличие обременений, судом первой инстанции дана надлежащая оценка, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

Мнение апеллянта о том, что истцу должно было быть известно об ипотеке в пользу банка из раздела 5 договора, апелляционная коллегия также находит несостоятельным. Оговоренное в п. 5.2 договора условие, что до подписания договора покупатель осмотрел приобретаемое имущество, ознакомлен с его состоянием, в том числе состоянием строительных конструкций, коммуникаций, касается качества передаваемого товара, но не характеризует его юридических свойств.

Довод ОАО "МДМ Банк" о злоупотреблении правом со стороны ответчика, так как он умышленно не заявил о снижении суммы задатка в порядке ст. 333 ГК РФ, отклоняется апелляционным судом как основанный на неверном толковании норм материального права.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В п. 2 данной нормы установлено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Таким образом, злоупотребление правом со стороны ответчика, по смыслу приведённой нормы, не имеет правового значения для отказа в иске, так как за защитой нарушенного права обращается истец.

Также судом не принимается довод апеллянта со ссылкой на определение Конституционного Суда Российской Федерации N 263-О от 21.12.2000, о необоснованности вывода суда первой инстанции о том, что снижение суммы задатка может быть осуществлено только по заявлению ответчика.

Приведённое определение Конституционного Суда Российской Федерации разъясняет нормы ст. 333 ГК РФ, которые регулируют вопросы взыскания неустойки, а не задатка, тогда как возможность применения по аналогии закона нормы ст. 333 ГК РФ к задатку установлена пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым соответствующее снижение может быть произведено судом только по заявлению ответчика.

Суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции по основаниям, предусмотренным п. ч. 4 ст. 270 АПК РФ, поскольку судебный акт не принят о правах и обязанностях открытого акционерного общества "Буммаш" (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Согласно определению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 9344/11, на которое ссылается апеллянт, указанное лицо является залогодержателем имущества в силу договора цессии. Вместе с тем, из обстоятельств настоящего дела усматривается, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 18.11.2011 по делу N А76-5735/2011 ипотека по договорам N74 АА 763761 от 03.10.2007 и N 74 АА 463744 от 28.09.2007 прекращена. Таким образом, довод о заинтересованности общества "Буммаш" как залогодержателя имущества не имеет правового значения.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Иных нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.01.2012 по делу N А76-21792/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Планета озёр", открытого акционерного общества "МДМ Банк" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.П.Ермолаева М.И.Карпачева