Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2012 г. N 12АП-10194/11

г. Саратов

28 марта 2012 г.

Дело N А12-9975/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "22" марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "28" марта 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Александровой Л.Б., Веряскиной С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кутилиной Н.А.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1" (г. Волгоград)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22 августа 2011 года по делу N А12-9975/2011 (судья Даншина Н.В.)

по иску администрации Волгограда (г. Волгоград)

к открытому акционерному обществу "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1" (г. Волгоград),

третье лицо: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград)

о взыскании 376 206,04 руб.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Волгограда (далее - истец, администрация Волгограда) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением о взыскании с открытого акционерного общества "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1" (далее - ОАО "ВЗЖБИ N 1", Общество, ответчик) 376206,04 руб., в том числе 276 411,50 руб. задолженности по арендной плате за период с 05.11.2009 по 31.12.2010 по договору аренды N 7277 от 28.02.2007, 99794,54 руб. неустойки за просрочку этих платежей за период с 05.11.2009 по 10.12.2010.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22 августа 2011 года заявленные администрацией Волгограда исковые требования удовлетворены частично. С ОАО "ВЗЖБИ N 1" в пользу администрации Волгограда взысканы задолженность по арендной плате в размере 276 411,50 руб. и неустойка в размере 49 897, 27 руб. Кроме того, с Общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 10 524,12 руб.

В остальной части иска отказано.

ОАО "ВЗЖБИ N 1", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Из апелляционной жалобы следует, что, по мнению Общества, поскольку жилой дом N 24, возведенный на земельном участке, переданном по договору аренды N 7277 от 28.02.2007, введен в эксплуатацию в 2008 году, земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, у ОАО "ВЗЖБИ N 1" отсутствовала обязанность по уплате арендных платежей в спорном периоде.

В судебном заседании представитель ОАО "ВЗЖБИ N 1" поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.

Администрация Волгограда, комитет земельных ресурсов администрации Волгограда письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Представители администрации Волгограда, комитета земельных ресурсов администрации Волгограда в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается имеющимися в материалах дела уведомлениями N 94248 7, N 94253 1, N 94252 4 о вручении почтовой корреспонденции адресатам.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 21.02.2012. Указанные лица имели реальную возможность явиться в суд либо обеспечить явку представителей в судебное заседание либо известить суд о причинах неявки.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении участников процесса, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании, открытом 15 марта 2012 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 22 марта 2012 года до 16 час. 30 мин., объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

После перерыва судебное заседание продолжено.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 28.02.2007 между администрацией Волгограда (Арендодатель) и ОАО "ВЗЖБИ N 1" (Арендатор) на основании постановления администрации Волгограда N 496 от 28.02.2007 заключен договор N 7277 аренды земельного участка площадью 8 176 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. 2-я Динамовская, 6а, для строительства жилого дома (далее - Договор) (л.д. 10-13).

Согласно пункту 1.1. Договора заключен сроком на три года.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждено уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области о государственной регистрации договора аренды от 03.05.2007 N 01/192/2007-119 (л.д. 20).

Согласно пункту 2.2. Договора Арендатор обязался уплачивать арендную плату.

В пункте 2.7 Договора стороны согласовали, что расчёт арендной платы определен в приложении к Договору, которое является его неотъемлемой частью. Из данного расчёта следует, что размер годовой арендной платы за 2007 год составляет 132 696,48 руб.

Пунктом 2.8 Договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает Арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

Извещением к Договору от 03.06.2008 Арендодатель уведомил Арендатора о том, что годовой размер арендных платежей с 01.01.2008 составляет 155 659,84 руб.

В 2009 году размер арендной платы не менялся.

С 01.01.2010 согласно извещению Арендодателя от 30.07.2010 годовой размер арендных платежей определен в размере 129 197,67 руб.

С 01.01.2011 согласно извещению Арендодателя от 11.01.2011 годовой размер арендных платежей определен в размере 165 777,73 руб.

В пункте 2.9. Договора сторонами согласовано, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендатору неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы у ОАО "ВЗЖБИ N 1" за период с 05.11.2009 по 31.12.2010 образовалась задолженность в сумме 276 411,50 руб.

За просрочку платежей ответчику начислена неустойка за период с 05.11.2009 по 10.12.2010 в размере 99794,54 руб.

15.12.2010 истцом в адрес ОАО "ВЗЖБИ N 1" направлена претензия о надлежащем исполнении условий Договора и необходимости погасить задолженность по Договору.

Поскольку вышеуказанная претензия оставлена Обществом без ответа, задолженность по вышеуказанному Договору не погашена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату), установил факт неисполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей, отсутствие доказательств оплаты и, проверив расчёт, предъявленной ко взысканию суммы арендных платежей, счёл требования истца подлежащими удовлетворению в полном объёме.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания суммы неустойки (пени) в сумме 49 897,27 руб., суд первой инстанции, установив факт несвоевременного исполнения ответчиком денежного обязательства по спорному договору, вместе с тем пришел к выводу, что заявленная истцом к взысканию неустойка подлежит уменьшению на основании статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции считает, что правовая позиция ответчика по делу, изложенная в отзыве на иск (л.д. 36), и непредставление им соответствующих доказательств в суд первой инстанции привели к неполному выяснению обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильному применению норм материального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:08 01 10:0044, расположенный по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. 2-я Динамовская, 6а, предоставлен ОАО "ВЗЖБИ N 1" по Договору от 28.02.2007 с целевым назначением: для строительства капитального объекта - жилого дома N 24 (л.д. 10).

Частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Следовательно, после введения объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Такой специальной нормой является положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в котором закреплено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) указано, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. 2-я Динамовская, 6а, предоставленный под строительство многоквартирного дома, сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 34:34:08 01 10:0044.

Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Установлено, что 31.03.2008 администрация Волгограда, руководствуясь статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдала ОАО "ВЗЖБИ N 1" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 34301000-30/08-08, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "Жилой дом N 24А в микрорайоне N 607 в Красноармейском районе г. Волгограда", расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. 2-я Динамовская, 6а.

В июне-июле 2008 года на основании договоров участия в долевом строительстве жилья ОАО "ВЗЖБИ N 1" произвело передачу квартир в построенном жилом доме гражданам, что подтверждается представленными в материалы дела актами приема-передачи.

В установленном законом порядке гражданами зарегистрировано право собственности на жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. 2-я Динамовская, 6а.

Так, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним физические и юридические лица, 30.10.2008 за гражданкой Городецкой Л.А. зарегистрировано право собственности на квартиру N 100, расположенную по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. 2-я Динамовская, 6а.

Сдача жилого дома в эксплуатацию, регистрация права собственности граждан в 2008 году на квартиры в построенном доме, является той совокупностью обстоятельств, которая позволяет установить, что ОАО "ВЗЖБИ N 1" исполнило обязательства в части строительства объекта капитального строительства, цель договора аренды земельного участка достигнута, общество перестало быть пользователем спорного участка, сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. 2-я Динамовская, 6а, используется для его эксплуатации, перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, право муниципальной собственности на спорный земельный участок у администрации Волгограда прекратилось.

При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения исковых требований администрации Волгограда о взыскании долга по арендной плате и пени за период с 05.11.2009 по 31.12.2010 не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22 августа 2011 года по делу N А12-9975/2011 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска администрации Волгограда о взыскании с открытого акционерного общества "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1" 376 206 руб. 04 коп., из которых: 276 411 руб. 50 коп. - задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в соответствии с договором аренды N 7277 от 28.02.2007 за период с 05.11.2009 по 31.12.2010; 99 794 руб. 54 коп. - неустойка за просрочку внесения арендной платы за период с 05.11.2009 по 10.12.2010, отказать.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

Л.Б. Александрова С.Г. Веряскина