Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2012 г. N 14АП-9166/11

г. Вологда

23 марта 2012 г.

Дело N А13-11121/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от истца Кузиной А.Ф. по доверенности от 26.12.2011, от ответчика Поздняковой А.А. по доверенности от 16.06.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческой организации "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 ноября 2011 года по делу N А13-11121/2011 (судья Корепин С.В.),

установил

Комитет по управлению имуществом города Череповца (ОГРН 10235014247440; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к некоммерческой организации "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" (ОГРН 1023500871800; далее - Фонд) о взыскании неосновательного обогащения в размере 113 695 руб. 80 коп. за период с 03.08.2010 по 25.11.2010.

Решением суда от 18 ноября 2011 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. С Фонда в пользу Комитета взыскано 113 695 руб. 80 коп. неосновательного обогащения. Также с Фонда в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4410 руб. 87 коп.

Фонд с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд первой инстанции не дал оценку тому обстоятельству, что на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0501001:0084, площадью 28 521 кв.м, в спорный период был расположен жилой дом N 27 по улице Ленинградской (строительный N 14 по генплану в 106 мкр.). Указанный жилой дом не принадлежит и никогда не принадлежал Фонду. Комитет не представил доказательств того, что Фонд фактически использовал земельный участок площадью 28 521 кв.м, то есть в размере большем, чем площадь под объектом незавершенного строительства (2779 кв.м).

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Представитель Комитета в судебном заседании просит апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0501001:0084, площадью 28 521 кв.м, расположенный по адресу: Вологодская область, г. Череповец, Зашекснинский район, 106 микрорайон, был предоставлен в аренду ООО "ВолСпецСМУ" для проектирования и строительства малоэтажных жилых домов N 14 и N 19 (стр.) и подземной автостоянки, что подтверждается представленным в материалы дела договором от 23.03.2007 N 9853 и кадастровым планом земельного участка (л.д. 20).

Срок действия договора определен с 22.02.2007 по 22.08.2007 (пункт 2.1).

С учетом подписанных сторонами дополнительных соглашений от 18.10.2007, от 14.10.2008 и от 13.07.2009 срок договора был продлен до 28.06.2010.

Регистрация договора аренды от 23.03.2007 N 9853 в установленном законом порядке произведена 23.04.2007.

Жилой дом N 14 по генплану в 106 микрорайоне по адресу: ул. Ленинградская, 27, сдан в эксплуатацию 14.10.2008 и заселен (л.д. 30).

Данный факт Комитетом в суде апелляционной инстанции подтвержден.

В соответствии с договором купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.06.2010 N 07-02/71 Фонд 03.08.2010 приобрел у ООО "ВолСпецСМУ" (Продавец) объект незавершенного строительства - жилой дом N 19 в 106 мкр. по генплану, площадью застройки 2779 кв.м, расположенный по адресу: Вологодская область, г. Череповец, ул. Ленинградская.

В пункте 1.5.3 вышеназванного договора указано, что объект располагается на земельном участке общей площадью 28 521 кв.м, с кадастровым номером 35:21:0501001:0084, принадлежащем Продавцу на праве аренды.

Право собственности Фонда зарегистрировано в установленном законом порядке 03.08.2010 (свидетельство о государственной регистрации права серии 35-СК N 795304) (л.д. 28).

Договор аренды от 23.03.2007 N 9853, заключенный между Комитетом и ООО "ВолСпецСМУ", расторгнут 03.08.2010 (л.д. 25).

На основании заявки Фонда от 29.07.2010 N 01-14/9707 Комитетом выдана на согласование 20.09.2010 утвержденная схема расположения земельного участка N 269/10, произведено межевание земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:0084.

В результате образования новых земельных участков с кадастровыми номерами 35:21:0501001:0098 и 35:21:0501001:0099 земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501001:0084 ликвидирован.

Земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501001:0098 площадью 15 719 кв.м предоставлен Фонду на праве аренды (договор от 21.01.2011 N 13187).

Комитет, полагая, что в период с 03.08.2010 по 25.11.2010 Фонд без оплаты осуществлял пользование земельным участком площадью 28 521 кв.м с расположенным на нем и введенным в эксплуатацию жилым домом N 14 по генплану в 106 микрорайоне по адресу: ул. Ленинградская, 27, и собственным объектом незавершенного строительства, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными по праву и размеру.

Апелляционная инстанция считает, что при рассмотрении дела судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Статьей 2 АПК РФ предусмотрено, что одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей могут быть договоры, сделки и иные предусмотренные статьей 8 ГК РФ основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Из представленных в материалы дела и выше описанных документов следует, что 03.06.2010 Фонд приобрел у ООО "ВолСпецСМУ" объект незавершенного строительства - жилой дом N 19 в 106 мкр. по генплану, площадью застройки 2779 кв.м, расположенный на земельном участке общей площадью 28 521 кв.м, с кадастровым номером 35:21:0501001:0084, принадлежащем Продавцу на праве аренды для строительства двух малоэтажных жилых домов: N 14 и N 19 (стр.), а также подземной автостоянки.

При этом на момент совершения указанной сделки жилой дом N 14 по генплану в 106 микрорайоне по адресу: ул. Ленинградская, 27, уже был сдан в эксплуатацию 14.10.2008 и заселен.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ и пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 35).

Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В случае нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 3 статьи 35).

Исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению норм материального права в предмет доказывания по настоящему делу включаются следующие обстоятельства: факт и период пользования ответчиком земельным участком без оплаты и законных оснований, размер этих участков и размер неосновательного обогащения.

В пункте 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, являлось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Неосновательное обогащение за период с 03.08.2010 по 25.11.2010 в сумме 113 695 руб. 80 коп. рассчитано Комитетом в соответствии с постановлением Правительства Вологодской области от 02.12.2008 N 2322 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка и условий внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участком, находящихся в собственности Вологодской области, на 2009 год".

Суд первой инстанции признал данный расчет верным, в связи с чем иск удовлетворил.

Апелляционная инстанции считает, что при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции не учтено, что на спорном земельном участке на момент его приобретения Фондом уже располагался введенный в эксплуатацию и заселенный жилой дом N 14 (застройщиком которого являлось ООО "ВолСпецСМУ", продавец по договору от 03.06.2010). В пользовании Фонда данный жилой дом никогда не находился.

Особенности пользования земельными участками, занятыми многоквартирными домами, регулируются нормами жилищного и земельного законодательства.

Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) земельный участок, на котором расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит к ним бесплатно на праве общей долевой собственности.

Собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения.

В том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Такое разъяснение правовых норм дано в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Из приведенных разъяснений следует, что собственники помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком и, соответственно, получать от собственников помещений в доме плату за пользование участком.

Земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0501001:0084, площадью 28 521 кв.м, расположенный по адресу: Вологодская область, г. Череповец, Зашекснинский район, 106 микрорайон, был изначально сформирован для проектирования и строительства малоэтажных жилых домов.

После ввода ООО "ВолСпецСМУ" жилого дома N 14 в эксплуатацию в 2008 году данное общество перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир (нежилых помещений) в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства.

Таким образом, и у Фонда не могла возникнуть обязанность перед Комитетом по внесению платежей за пользование земельным участком под указанным жилым домом за период с 03.08.2010 по 25.11.2010.

Межевание земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:0084, в результате которого образованы новые земельные участки с кадастровыми номерами 35:21:0501001:0098 и 35:21:0501001:0099, согласно информации Комитета, произведено после 25.11.2010.

Доказательств проведения и надлежащего оформления межевания земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта незавершенного строительства Фонда, в спорный период, не представлено.

Доказательств, свидетельствующих о пользовании ответчиком земельным участком в размере большем, чем застроенная площадь, не представлено ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции.

Имевшее, по мнению Фонда, место бездействие собственника земельного участка (истца по настоящему делу) по надлежащему оформлению земельных участков после продажи объекта недвижимости предметом настоящего спора не является.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании с Фонда неосновательного обогащения в размере 113 695 руб. 80 коп. за пользование земельным участком из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 35:21:0501001:0084, площадью 28 521 кв.м, за период с 03.08.2010 по 25.11.2010 у суда первой инстанции не имелось.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы расходы ответчика по государственной пошлине за ее рассмотрение подлежат взысканию с истца в сумме 2000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 ноября 2011 года по делу N А13-11121/2011 отменить.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом города Череповца отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Череповца в пользу некоммерческой организации "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева А.В. Романова