Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2012 г. N 18АП-2340/12

г. Челябинск

28 марта 2012 г.

Дело N А76-11793/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Глижевской Натальи Андреевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.01.2012 по делу N А76-11793/2011 (судья Кирьянова Г.И.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Производственное жилищное ремонтно-эксплуатационное объединение Курчатовского района" - Ветхова Т.В. (доверенность от 16.01.2012),

индивидуального предпринимателя Глижевской Н.А. - Гулиева А.В. (доверенность от 27.07.2010).

Общество с ограниченной ответственностью "Производственное жилищное ремонтно-эксплуатационное объединение Курчатовского района" (далее - ООО "ПЖРЭО Курчатовского района", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Глижевской Наталье Андреевне (далее - ИП Глижевской Н.А., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности в сумме 53 168 руб. 10 коп.

Определением суда от 17.10.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее также - Комитет), Государственная жилищная инспекция Челябинской области (т. 1 л.д. 160-163).

Решением суда от 25.01.2012 (резолютивная часть от 20.12.2011) заявленные требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскан основной долг в сумме 53 168 руб. 10 коп. (т. 2 л.д. 111-123).

В апелляционной жалобе предприниматель (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о действительности и заключенности договора аренды. Вывод суда о наличии у истца правомочий по распоряжению имуществом многоквартирного дома, основанных на решении общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 31.01.2008, сделан без надлежащей оценки указанного решения. Суд не дал ему оценки на соответствие требованиям ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации, тогда как в решении отсутствуют сведения о лицах, принимавших участие в голосовании, о документах, подтверждающих право собственности лиц, принимавших участие в голосовании, на помещения в доме. Таким образом, данное решение собственников не может являться доказательством делегирования истцу полномочий по распоряжению общим имуществом многоквартирного жилого дома.

Полагает, что суд не дал оценку тому обстоятельству, что в договоре невозможно идентифицировать предмет, план помещения к договору не приложен, объект аренды фактически по акту приёма-передачи не передавался.

Ссылается также на то, что в материалы дела не представлено доказательств отнесения спорного имущества к имуществу многоквартирного жилого дома, так как данное помещение не является техническим и не предназначено для обслуживания более чем одного помещения в доме, имеет самостоятельное назначение. Акт осмотра от 24.10.2011, в котором фиксируется факт наличия в помещения инженерных коммуникаций, не является допустимым доказательством, ввиду несовпадения схемы расположения помещений. Судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства истца в подтверждение указанного обстоятельства об истребовании дополнительных доказательств по делу - акта выполненных работ по обслуживанию инженерных коммуникаций многоквартирного жилого дома.

Кроме того, судом возвращён поданный ответчиком встречный иск определением от 20.12.2011, однако определение было направлено ответчику лишь 14.02.2012, когда сроки на его обжалование истекли, оригинал квитанции об оплате государственной пошлины не возвращён.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возразил по доводам апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном мнении.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением внеочередного общего собрания собственников в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ул.Молодогвардейцев, д. 14, оформленном протоколом от 31.01.2008 (т. 1 л.д. 19) собственники помещений постановили разрешить передачу в пользование общее имущество собственников помещений в доме, выступать от имени собственников на заключение договоров на пользование общим имуществом с третьими лицами уполномочено ООО "ПЖРЭО Курчатовского района".

В п. 2 протокола принято решение утвердить плату за пользование имуществом не ниже платы, рассчитанной в соответствии с методиками, утвержденными органами местного самоуправления.

Между собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ул.Молодогвардейцев, д. 14, в лице директора ООО "ПЖРЭО Курчатовского района" и ИП Глижевской Н.А. (пользователь) 01.02.2008 заключен договор аренды Н16-1, в соответствии с которым пользователь использует место площадью 95 кв.м, расположенное по адресу: ул.Молодогвардейцев, д. 14, подвал, складское помещение, именуемое в дальнейшем "объект" и обязуется содержать объект в надлежащем техническом и санитарном состоянии, производить оплату за пользование, в соответствии с условиями настоящего договора (т. 1 л.д. 18).

Плата за пользование объектом определяется согласно расчету (приложение N 1) (п. 3.1 договора).

При изменении размера платы в расчет вносятся изменения в одностороннем порядке без согласования с пользователем. ООО "ПЖРЭО Курчатовского района" письменно уведомляет пользователя об изменении стоимости услуг (п. 3.2 договора).

Пользователь осуществляет оплату по договору ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств за пользование объектом для целевого использования на ремонт жилого дома, к которому относится объект (п. 3.3 договора).

Договор действует с 01.02.2008 по 31.12.2008, а по расчетам до полного погашения задолженности (п. 6.1 договора).

Неисполнение арендатором обязательств по оплате арендной платы за период с июля по декабрь 2010 года явилось основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик использовал помещение площадью 95 кв.м., переданное ему по договору аренды, признанному судом заключенным. Переданные помещения из владения ответчика после прекращения договорных отношений не выбывали, между тем доказательств внесения платы за пользование помещением ответчиком не представлено.

Выводы суда первой инстанции являются обоснованными, основанными на представленных по делу доказательствах.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 607 ГК РФ, принимая во внимание, что ответчик осуществлял фактическое пользование имуществом, учитывая отсутствие между сторонами разногласий относительно объекта аренды, что в частности следует из имеющейся в деле переписки сторон (т. 1 л.д. 26, 27, 91, 95, т. 2 л.д. 95), а также пояснений ответчика в суде первой инстанции (т. 2 л.д. 105), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что на момент заключения договора аренды между сторонами договора отсутствовали разногласия относительно его предмета.

Сам по себе факт отсутствия акта приёма-передачи к договору аренды от 01.02.2008, на что ссылается апеллянт, не может свидетельствовать о наличии разногласий относительно объекта аренды, а также опровергать установленное судом обстоятельство использования ответчиком помещений, учитывая, что до заключения договора с истцом помещение являлось предметом аренды по договору с Комитетом (т. 1 л.д. 12, 15), было передано арендатору предыдущим арендодателем по акту приёма передачи от 24.05.2006 к договору аренды N 2-8049 (т. 1 л.д. 110), предмет по которому идентичен с предметом договора заключенного с истцом, принято ответчиком без замечаний, доказательств возврата арендуемого помещения после прекращения договорных отношений с Комитетом ответчиком не представлено.

Факт наличия между сторонами разногласий относительно объёма фактически занимаемых ответчиком помещений не имеет правового значения для целей идентификации помещений как объекта договора (п. 1 ст. 431, п. 3 ст. 607 ГК РФ), соответствующий довод апелляционной жалобы подлежит отклонению.

Договор аренды заключен на срок менее одного года, в связи с чем оснований для его государственной регистрации не имеется (ст. 433 ГК РФ).

Таким образом, у суда нет оснований квалифицировать договор аренды как незаключенный.

Не имеется оснований для квалификации договора как недействительного.

Доводы апелляционной жалобы о недействительности договора в силу ст. 608 ГК РФ ввиду отсутствия у арендодателя полномочий на распоряжение имуществом, а также ввиду отсутствия доказательств отнесения объекта имущества к общему имуществу многоквартирного дома, подлежат отклонению в силу следующего.

Из материалов дела усматривается, что правомочия истца по передаче спорного имущества в аренду следуют из решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 31.01.2008 (т. 1 л.д. 19), что не противоречит ст. 608 ГК РФ. Указанным же решением собственники имущества решили утвердить плату за пользование имуществом не ниже платы, рассчитанной в соответствии с методиками, утвержденными органами местного самоуправления.

Доводы ответчика о недействительности названного решения ввиду его противоречия ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), так как в нём отсутствуют сведения о лицах, принимавших участие в голосовании, о документах, подтверждающих право собственности лиц, принимавших участие в голосовании, на помещения в доме, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права.

В силу ч. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, относится выбор способа управления многоквартирным домом.

В силу положений ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

В части 6 названной нормы предусмотрен порядок обжалования такого решения, согласно которому, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

По смыслу указанных норм решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть оспорено только в судебном порядке по иску лиц, указанных в названной норме.

Между тем в материалы дела не представлено доказательств наличия судебного акта по факту оспаривания решения общего собрания многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах в силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ оснований для оценки названного решения при рассмотрении настоящего спора у суда не имеется.

По этому основанию судом апелляционной инстанции отклоняются доводы апелляционной жалобы о нарушениях, допущенных при проведении собрания.

Доводы апеллянта о том, что в материалы дела не представлено доказательств отнесения спорного имущества к имуществу многоквартирного жилого дома, необоснованном отказе судом первой инстанции в истребовании доказательств в подтверждение указанного обстоятельства, подлежат отклонению, поскольку указанные доводы направлены по существу на оспаривание права общей долевой собственности собственников многоквартирного дому, которая возникает в силу закона (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"), тогда как правовых оснований для оценки оснований возникновения права собственности с учётом существа настоящего спора у суда в силу ст.ст. 49, 168 АПК РФ не имеется.

Из материалов дела, кроме того, судом установлено следующее. Жилой дом, в том числе спорное подвальное помещение был включён в реестр муниципальной собственности на основании постановления главы Администрации города Челябинска от 19.05.1995 N 398-п. На основании протокола от 30.08.2006 общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, дом исключён из реестра муниципальной собственности. Нежилые помещения в данном доме в реестре муниципальной собственности не числятся (письмо Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 05.10.2011, т. 1 л.д. 72).

Приказом Комитета от 30.04.2009 договор аренды N 2-8049 с ИП Глижевской Н.А. расторгнут с 31.12.2007 (т. 2 л.д. 10, 17).

Из письменного мнения Комитета, представленного в материалы дела (т. 1 л.д. 72) не усматривается, что между Комитетом и истцом имеется спор относительно принадлежности данного имущества на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах оснований полагать, что договор аренды от 01.02.2008 заключен с нарушением ст. 608 ГК РФ у суда не имеется.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

Из материалов дела следует, что по истечении срока действия договора от 01.02.2008 N Н16-1 имущество арендодателю возвращено не было, ответчик в ходе рассмотрения дела факт пользования помещением не отрицал (т. 2 л.д. 95, 105), что также подтверждается перепиской сторон (т. 1 л.д. 54), арендодатель возражений относительно возобновления договора не заявил,.

Таким образом, договор аренды был возобновлён сторонами на неопределённый срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Указанное обстоятельство подтвердили истец и ответчик в суде апелляционной инстанции (протокол судебного заседания 26.03.2012).

Имеющееся в деле заявление от 29.12.2008, в котором арендатор в связи с изменением площади занимаемого помещения просит арендодателя заключить договор аренды на 2009 год на площадь 45 кв.м. (т. 1 л.д. 91) не может быть оценено судом апелляционной инстанции в качестве доказательства выражения предпринимателем возражений относительно возобновления договорных отношений, поскольку это прямо не следует из содержания данного заявления.

Из переписки сторон (т. 1 л.д. 27, 54) судом также установлено, что по истечении срока действия спорного договора, договор аренды помещений на иных условиях (в том числе в части площади арендуемого помещения) сторонами заключен не был, соответствующих изменений в порядке ст. 450, 451 ГК РФ в договор не вносилось.

Ссылка апеллянта на то, что им фактически занимается помещение площадью 45 кв.м. и пояснения арендатора о том, что на момент окончания срока договора у арендатора не имелось намерения продолжать договорные отношения в отношении иной части помещений, не могут быть приняты во внимание судом при оценке обстоятельства наличия возражений сторон относительно возобновления договора на неопределённый срок, поскольку из содержания нормы п. 2 ст. 621 ГК РФ следует, что договор возобновляется на тех же условиях, в том числе в части предмета договора, что исключает возможность возобновления действия договора в части.

Доказательств внесения изменений в предмет договора в отношении той части помещений, использование которой не предполагалось арендатором после возобновления договора, в порядке, предусмотренном договором и нормой ст. 450 ГК РФ, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что договор аренды с 01.01.2009 возобновлён на неопределённый срок на тех же условиях, в том числе в части предмета договора (нежилые помещения площадью 95 кв.м.).

Вместе с тем на основании ст. 49 АПК РФ, учитывая расчёт истца, исходя из объёма пользования 78, 8 кв.м., исковые требования подлежат удовлетворению в заявленной истцом части.

Доводы ответчика о прекращении договора аренды с августа 2010 подлежат отклонению как несоответствующие нормам материального права.

В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ сторона может отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределённый срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

В обоснование доводов об отказе от договора аренды ответчик ссылается на письмо от 31.08.2010 (т. 1 л.д. 54), полученное истцом, о чём свидетельствует отметка на письме.

Между тем из содержания письма, оценённого судом применительно к абз. 1 ст. 431 ГК РФ, не усматривается намерение ответчика прекратить договорные отношения по действующему договору аренды, поскольку в письме ответчик сообщает истцу об отсутствии договорных отношений ввиду прекращения действия прежнего договора. Таким образом, указанное письмо не может быть оценено как отказ от договора аренды, возобновлённого на неопределённый срок.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Условиями договора аренды предусмотрено, что плата за пользование объектом определяется согласно расчету (приложение N 1) (п. 3.1 договора).

При изменении размера платы в расчет вносятся изменения в одностороннем порядке без согласования с пользователем. ООО "ПЖРЭО Курчатовского района" письменно уведомляет пользователя об изменении стоимости услуг (п. 3.2 договора).

Размер арендной платы за период с 01.02.2008 по 31.12.2008 определён сторонами на основании приведённой в расчёте формулы в сумме 156 330 руб. 78 коп. (т. 1 л.д. 86).

Согласно представленному истцом в дело расчёту суммы иска (т. 1 л.д. 10) размер задолженности определён истцом за период с июля 2010 года по декабрь 2010 года исходя из площади занимаемого помещения - 78,8 кв.м., установленной в акте замера площади нежилых помещений от 11.01.2009, а также ставок, согласованных сторонами расчёте арендной платы.

Доказательств внесения арендной платы в полном объёме суду не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Утверждение предпринимателя о том, что с 01.01.2009 она занимает помещения N N 84, 83, 82, 45 общей площадью 44 кв.м. (т. 2 л.д. 95, 105), не принимается апелляционной коллегией в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции.

Судом апелляционной инстанции установлено, что имущество, обозначенное в спорном договоре, поступило во владение ответчика.

Доказательств, объективно свидетельствующих о невозможности использования ответчиком помещений либо их возврата истцу, равно как доказательств внесения изменений в договор аренды в части его предмета и объёма занимаемых площадей, не представлено, тогда как бремя доказывания названых обстоятельств лежит на ответчике как на лице, завившем соответствующий довод (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования в полном объёме.

Довод апеллянта о том, что суд первой инстанции возвратил поданный ответчиком встречный иск определением от 20.12.2011, однако определение было направлено ответчику лишь 14.02.2012, когда сроки на его обжалование истекли, не подлежит оценке в рамках рассмотрения апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции, поскольку приведенное определение предметом обжалования не является.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.01.2012 по делу N А76-11793/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Глижевской Натальи Андреевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.П.Ермолаева М.И.Карпачева