Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2012 г. N 09АП-36995/11

г. Москва

29 марта 2012 г.

А40-87075/11-41-793

Резолютивная часть постановления объявлена 26.03.2012 г..

Полный текст постановления изготовлен 29.03.2012 г..

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей Савенкова О.В., Барановской Е.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петуховой К.А

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ЗАО "Московская областная инвестиционно-строительная компания" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "23" ноября 2011 г., принятое судьей О.А. Березовой, по делу N А40-87075/11-41-793 по иску Администрации Щелковского муниципального района (ИНН 5050002154, ОГРН 1035010204745) к ЗАО"Московская областная инвестиционно-строительная компания" (ИНН 5009039555, ОГРН 1025001275562) о взыскании денежных средств при участии в судебном заседании представителей: от истца: не явился, извещен от ответчика: Сотников В.Н. по доверенности от 02.06.2011

Истец, Администрация Щелковского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ответчику ЗАО "Московская областная инвестиционно-строительная компания" о взыскании 4 641 407 руб. 67 коп. в виде арендной платы по договору аренды земельного участка по адресу: Московская обл., г. Щелково, ул.Центральная, - начисленной за период с 10.07.2010 по 30.04.2011, и 716 028 руб. 98 коп. в виде пеней.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.11.2011 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение суда мотивировано тем, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие 01.05.2011 года, ответчик не доказал, что земельный участок перешел в общую долевую собственность жильцов многоквартирного жилого дома. Довод ответчика о неправильном применении истцом ставки арендной платы судом отклоняется, поскольку земельный участок предоставлен для строительства 3-х жилых домов и коллектора с водоемом, из представленных суду доказательств и объяснений представителей сторон следует, что в эксплуатацию введены лишь 2 дома, а строительство коллектора с водоемом не закончено.

С решением суда не согласился ответчик, просил решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что пользование земельным участком в спорный период ответчиком фактически не осуществляется, договор аренды земельного участка прекратил свое действие с момента государственной регистрации права собственности собственников квартир в многоквартирных домах, расположенных на земельном участке. Таким образом, при принятии решения судом первой инстанции неправильно применены нормы ст.16 ФЗ от 29.12.2004 г.. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ст.36 Жилищного кодекса РФ.

В судебном заседании ответчик полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований. Представитель истца в судебном заседании не участвовал, извещен о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено в отсутствие истца на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Выслушав представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 27.05.2004 N 16-615/04, заключенному истцом и ответчиком, ответчику предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 20 000 кв. м по адресу: Московская обл., г. Щелково, микрорайон N 7 (Дальний Воронок).

Срок действия договора аренды составляет с 27.05.2004 по 01.05.2005, цель предоставления земельного участка -строительство первой очереди 3-х 17-этажных жилых домов и коллектора с водоемом.

В соответствии со ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата согласно п. 3.1 договора производится арендодателем, расчет

арендной платы прилагается к договору (согласно приложению N 2 к договору арендная плата за период с 27.05.2004 по 31.12.2004 составляет 825 200 руб.); согласно п. 3.2 договора арендная плата уплачивается ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за расчетным; п. 5.3 договора установлена ответственность арендатора в виде неустойки (пени) за нарушение срока уплаты арендной платы, размер которой составляет 0,05 % от суммы просрочки по арендной плате за день просрочки.

П. 3.5 договора предусматривает возможность изменения размера арендной платы 1 раз в календарном году на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и Московской области, в соответствии с правовыми актами органов местного самоуправления муниципального образования Щелковский район.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем, договор считается продленным на неопределенный срок.

В соответствии пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Из материалов дела следует, что сторонами достигнуто соглашение о расторжении договора с 01.05.2011 года.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Из пункта 1.1 Договора следует, что ответчику земельный участок, находящийся по адресу: г. Щелково, микрорайон N 7 (Дальний Воронок) передавался для строительства первой очереди трех 17-ти этажных жилых домов и коллектора с водоемом. Из представленных ответчиком в материалы дела разрешений на ввод в эксплуатацию, актов приемочной комиссии о приемке законченного строительством объектов, постановлений главы Щелковского района об утверждении актов приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объектв - 3-х жилых домов, расположенных по адресу: г.Щелково, микрорайон N 7 "Дальний Воронок" и присвоением им почтовых адресов: г. Щелково, ул.Центральная, дома N 92,94,96 корпус 1, а также коллектора (системы инженерной защиты микрорайона N7 "Дальний Воронок") следует, что целевое использование земельного участка закончено ответчиком в 2009 году.

В материалы дела ответчиком также представлены копии договоров купли -продажи жилых квартир в указанных жилых домах и копии Свидетельств о праве собственности физических лиц, владельцев квартир в жилых домах, расположенных по адресу: г.Щелково, ул. Центральная, дома 92,94,96 корп.1, полученных ими в период 2009,2010, 2011 годов.

Таким образом, исходя из положений пунктов 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу закона спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, право муниципальной собственности на спорный земельный участок соответственно прекратилось после регистрации права собственности на жилые помещения. С этого момента у администрации прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации - застройщика.

Исходя из изложенного, исковые требования Администрации района о взыскании арендной платы за земельный участок за период с 10.07.2010 года по 01.05.2011 года с инвестора-застройщика являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств и сложившейся судебной практики, решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь ст.176, пунктом 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда города Москвы от "23" ноября 2011 г. по делу N А40-87075/11-41-793 отменить.

В удовлетворении исковых требований Администрации Щелковского муниципального района отказать.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Е.Н. Барановская О.В. Савенков