Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2012 г. N 19АП-554/12

город Воронеж

22 марта 2012 г.

Дело N А14-7703/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 марта 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Протасова А.И.,

судей Миронцевой Н.Д.,

Донцова П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Князевой Г.В.,

при участии:

от ОАО "Воронежнефтепродукт": Иргалиевой Ж.Ю., представителя по доверенности N 1/2-77Д от 19.12.2011;

от Управления Росреестра по Воронежской области: Майгуровой Ю.Ю., главного специалиста-эксперта отдела правового обеспечения по доверенности N 80-д от 26.12.2011;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.12.2011 по делу N А14-7703/2011 (судья Максимович Т.Н.) по заявлению ОАО "Воронежнефтепродукт" (ОГРН 10236015358225) к Управлению Росреестра по Воронежской области о признании незаконными отказов в государственной регистрации, а также об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 19.12.2005 N 4/2005 и права собственности на сооружение АЗС N 13,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Воронежнефтепродукт" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением

- о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Воронежской области (далее - Управление Росреестра) N 18/012/2011- 409 от 27.07.2011 в государственной регистрации договора от 19.12.2005 N4/2005 аренды земельного участка с кадастровым номером 36:17:70 00 017:0004, расположенного по адресу: Воронежская область, Новохоперский район, автодорога М-4 "Дон " - Бобров - Таловая - Новохоперск км 111+ м 650, расположенного за пределами участка, обязании произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 19.12.2005 N 4/2005;

- о признании незаконным отказа N 18/012/2011-408 от 27.07.2011 в государственной регистрации права собственности на сооружение АЗС N 13 Литер 1А, 2А, 3А, 4А, 5А, 6А, 7а, 8А, 9аб, 10А, 11абвг, 12А, 13А, 14А, 15А, 16А, 17А,18Аа, 18Аб, 19а, 19б, 20А, 21А, 22А, 23А, площадь застрой ки 339, 1кв.м, расположенное по адресу: Воронежская область, Новохоперский район, автодорога М-4 "Дон" - Бобров - Таловая - Новохоперск км 111+ м 650 (право) а/д "Бобров - Таловая - Новохоперск", обязании произвести государственную регистрацию права собственности на указанное сооружение АЗС N 13.

Решением суда от 09.12.2011 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра по Воронежской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что согласно карте-приложению спорный земельный участок расположен на угодьях, которые согласно нанесенным на карту условным обозначениям, относятся к невостребованным земельным долям. Таким образом, спорный земельный участок является общей долевой собственностью. Таким образом, отказ регистрирующего органа в регистрации договора аренды был обоснованным. На момент изъятия земельного участка у собственников земельных долей ЗАО "Победа" Новохоперского района, его перевода из земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и иного специального назначения, данный земельный участок не был сформирован. Таким образом, все действия регистрирующего органа были произведены при точном соблюдении положений закона.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Воронежнефтепродукт" указывает, что судом первой инстанции были исследованы все обстоятельства дела и принято обоснованное решение. Земли фонда перераспределения земель, переданные в пользование межхоза "Победа" согласно Постановлению главы Новохоперского района Воронежской области от 16.10.1992, являются государственной собственностью. В квартале 17, в котором находится спорный земельный участок, находятся земли Фонда перераспределения земель (земли государственной собственности). Обществом был предоставлен на государственную регистрацию правоустанавливающий документ, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка N 4/2005 от 19.12.2005: Постановление Администрации Новохоперского муниципального района Воронежской области от 19.12.2005 N 973. Спорный земельный участок сформирован за счет земель, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми предоставлены Администрации Новохоперского района Воронежской области. До настоящего времени ОАО "СХП "Победа" и участники общей долевой собственности свои права на земельный участок не оформили.

В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции от Управления Росреестра по Воронежской области поступило письменное ходатайство об отказе от части апелляционной жалобы.

В поступившем ходатайстве Управление указывает, что регистрирующий орган отказывается от части жалобы и не обжалует решение суда в части обязания Управления произвести государственную регистрацию прав в отношении спорного имущества.

ОАО "Воронежнефтепродукт" против поступившего отказа не возражало.

По правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Учитывая, что от участвующих в деле лиц не поступило возражений против проверки решения в обжалуемой части, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в указанной части.

В судебном заседании 2 марта 2012 года объявлялся перерыв до 11 марта 2012 года (03.03.2012 и 04.03.2012 - выходные дни).

Как видно из материалов дела, 16.09.2003 Администрация Новохоперского района Воронежской области вынесла постановление N 498 "О разрешении проектирования и строительства ОАО "Воронежнефтепродукт" АЗС N 13".

15.09.2003 Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора по Воронежской области выдала ОАО "Воронежнефтепродукт" разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 47.

03.10.2003 постановлением N 533 Администрации Новохоперского района утвержден акт государственной комиссии N 9 от 16.09.2003 по приемке в эксплуатацию АЗК N 13, принадлежащего ОАО "Воронежнефтепродукт".

19.12.2005 Администрация Новохоперского муниципального района Воронежской области вынесла постановление N 973 "О предоставлении ОАО "Воронежнефтепродукт" в аренду земельного участка из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики _ и иного специального назначения с кадастровым номером 36:17:70: 00 017:0004, расположенного по адресу: Воронежская область, Новохоперский район, автодорога М-4 "Дон " - Бобров - Таловая - Новохоперск км 111+ м 650 (право)", предоставив заявителю земельный участок площадью 6 000 кв. м в аренду на 49 лет для размещения и эксплуатации АЗС N13.

19.12.2005 Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Новохоперского муниципального района в лице и.о. председателя комитета Тимошенковой Н.В. заключил с ОАО "Воронежнефтепродукт" в лице управляющего (генерального директора) Шванова Г.В., действующего на основании доверенности N 5с-6484 от 21.09.2005, договор аренды земельного участка N 4/2005 и передал земельный участок по акту приема-передачи от 20.12.2005.

23.05.2011 Общество обратилось в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 19.12.2005 N 4/2005 и права собственности на сооружение АЗС N 13.

21.06.2011 регистрация договора аренды земельного участка была приостановлена по следующим основаниям:

- не представлены документы, подтверждающие полномочия Бойчука А.В., выдавшего Шванову Г.В. нотариально удостоверенную доверенность в порядке передоверия от 21.09.2005, зарегистрированную в реестре N 5С-6484;

- не представлены документы, указанные как приложение к договору, а именно: постановление Администрации Новохоперского района Воронежской области N 973 от 19.12.2005 года, кадастровый план земельного участка, документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор со стороны "Арендодателя" и "Арендатора".

В уведомлении о приостановлении регистрации прав регистратор также указал, что согласно данным, содержащимся в деле по выдаче свидетельства на право собственности, пользования землей и перераспределения земель межхоза "Победа" от 1992 года, земельный участок с кадастровым номером 36:17:70: 00 017:4 является общей долевой собственностью граждан, предоставленный им в счет земельных долей в результате реорганизации межхоза "Победа", лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

21.06.2011 была приостановлена регистрация права собственности на сооружение АЗС N 13 в связи с тем, что кадастровый паспорт N 319 от 24.02.2009, представленный на регистрацию не соответствует форме кадастрового паспорта, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка", а также в связи с приостановлением государственной регистрации договора аренды.

27.07.2011 Управление Росреестра сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 19.12.2005 N 4/2005 (18/012/2011- 409) и права собственности на сооружение АЗС N 13 (18/012/2011-408).

Государственный регистратор отказал в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 19.12.2005 N 4/2005 со ссылкой на абзацы 4, 6, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственный регистратор также отказал в регистрации права собственности ОАО "Воронежнефтепродукт" на сооружение АЗС N 13, со ссылкой на абзацы 8, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г.. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на том основании, что обществу отказано в регистрации договора аренды земельного участка от 19.12.2005 N 4/2005, в том числе и по тому основанию, что по данным, содержащимся в деле по выдаче свидетельства на право собственности, пользования землей и перераспределения земель межхоза "Победа" от 1992 года, земельный участок с кадастровым номером 36:17:70: 00 017:4 является общей долевой собственностью граждан, предоставленный им в счет земельных долей в результате реорганизации межхоза "Победа", лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

При этом регистратор указал, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Считая отказы в регистрации договора аренды земельного участка и права собственности на сооружение незаконными, Открытое акционерное общество "Воронежнефтепродукт" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемые отказы в государственной не соответствуют требованиям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", кроме того, основания отказа, на которые ссылается регистрирующий орган, являются необоснованными и недоказанными.

Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными, обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

В соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В абзаце 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В абзаце 2 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

В соответствии с абзацем 4 п. 1 ст. 20 Закона 122-ФЗ в государственной регистрации права может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, государственный регистратор отказал в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 19.12.2005 N 4/2005 со ссылкой на абзацы 4, 6, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В качестве основания для отказа было указано, что не были представлены документы, подтверждающие полномочия Бойчука А.В., выдавшего Шванову Г.В. нотариально удостоверенную доверенность в порядке передоверия от 21.09.2005, зарегистрированную в реестре N 5С-6484.

В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

В силу п. 2 названной нормы, доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При этом доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ, ст. 59 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка N 4/2005 был заключен 19.12.2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Новохоперского муниципального района в лице и.о. председателя комитета Тимошенковой Н.В. и ОАО "Воронежнефтепродукт" в лице управляющего (генерального директора) Шванова Г.В., действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности N 5с-6484 от 21.09.2005.

Из анализа данной доверенности (т.1 л.д.47) следует, что 21.09.2005 ОАО "Воронежнефтепродукт" в лице Бойчука А.М., действующего на основании доверенности N ЮРМ-104/2004 от 24.09.2004 и договора о передаче полномочий исполнительных органов от 17.09.1998, уполномочивает Шванова Г.В. на осуществление действий, перечисленных в доверенности.

Данная доверенность удостоверена нотариусом г. Москвы Вайнберг Н.Н.

Из содержания ч. 2 ст. 59 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ от 11.02.1993 N 4462-1) следует, что оформленная в порядке передоверия доверенность является самостоятельной. Законодательством не предусмотрен порядок, при котором для дополнительного подтверждения ее полномочий должна представляться основная доверенность.

В связи с изложенным можно сделать вывод, что приобщение к подаваемым на регистрацию документам доверенности, выданной в порядке передоверия, свидетельствует о выполнении всех норм законодательства.

Необходимо отметить, что реквизиты доверенности, выданной в порядке передоверия, позволяют регистрационному органу непосредственно проверить факт того, что лицо, выдавшее эту доверенность, не передало представителю больше полномочий, чем имеет само.

Данный вывод можно сделать из п. 22 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации (утв. Приказом Минюста РФ от 15.03.2000 N 91), согласно которому в доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, указываются полномочия, предоставляемые основной доверенностью, и срок ее действия, а также полномочия, передаваемые в порядке передоверия, и срок действия доверенности в порядке передоверия.

Нотариальное удостоверение доверенности обеспечивает необходимый уровень достоверности таких сведений.

Кроме того, по смыслу ст. 187 ГК РФ выдача доверенности в порядке передоверия не прекращает полномочий представителя по основной доверенности.

Поэтому требование регистрационного органа о представлении основной доверенности при наличии нотариально удостоверенной доверенности, выданной в порядке передоверия, нивелирует значение нотариата и нарушает как права доверителя, так и права представителя по основной доверенности.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что требование регистрирующего органа о предоставлении доверенности лица, осуществляющего передоверие, является незаконным.

В качестве основания отказа регистрирующий орган указал на то, что не были представлены документы, указанные как приложение к договору, а именно: постановление Администрации Новохоперского района Воронежской области N 973 от 19.12.2005, кадастровый план земельного участка, документы, подтверждающие полномочия со стороны "Арендодателя" и "Арендатора", подписавших договор.

Как подтверждается материалами дела и было установлено судом первой инстанции, согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию от 23.05.2011 (N 18/012/2011), заявителем были представлены:

- постановление Администрации Новохоперского района Воронежской области N 973 от 19.12.2005 "О предоставлении ОАО "Воронежнефтепродукт" в аренду земельного участка из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики _ и иного специального назначения с кадастровым номером 36:17:70: 00 017:0004, расположенного по адресу: Воронежская область, Новохоперский район, автодорога М-4 "Дон" - Бобров - Таловая - Новохоперск км 111+ м 650 (право)",

- кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра от 05.12.2005 N 17-2/05-1013) с планом границ земельного участка, план земельного участка с описанием смежеств по состоянию на 15.07.2003,

- постановление Администрации Новохоперского района Воронежской области N 70 от 30.01.2004 о назначении на должность председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Новохоперского района Тимошенковой Н.В.,

- нотариально удостоверенную доверенность на Шванова Г.В. N 5с-6484 от 21.09.2005, выданную в порядке передоверия Бойчуком А.М.,

- постановление Новохоперского районного Совета народных депутатов N 21/8 от 18.07.2003 "О порядке сдачи в аренду земельных участков на территории Новохоперского района",

- расчет арендной платы.

Как верно было указано судом первой инстанции, указанные документы перечислены в приложении к договору аренды земельного участка.

На основании вышеизложенного, вывод регистратора об отсутствии приложений к договору аренды земельного участка противоречит материалам дела и является необоснованным.

Также в качестве основания отказа в регистрации было указано, что земельный участок с кадастровым номером 36:17:70: 00 017:4 является общей долевой собственностью граждан, предоставлен им в счет земельных долей в результате реорганизации межхоза "Победа", в связи с чем, имеются противоречия между заявленными и уже существующими правами, а лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

Согласно пункту 46 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 года N 184, при возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений государственный регистратор в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

При этом, государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений (например, запросить указанные сведения, имеющиеся у уполномоченных органов (организаций)), и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Как подтверждается материалами дела, постановлением Администрации Воронежской области от 29.04.2003 N 325 земельный участок земель сельскохозяйственного назначения площадью 0, 6 га пашни был переведен из земель ЗАО "Победа", расположенный на автодороге М-4 "Дон" - Бобров - Таловая - Новохоперск км 111+ м 650 (право)" в категорию земель промышленности и иного специального назначения.

Документы, являющиеся основанием перевода данного земельного участка из одной категории в другую, находились в распоряжении органов местного самоуправления и были изданы не в отношении заявителя.

Поскольку государственная регистрация прав приостанавливалась, регистрирующий орган вправе был самостоятельно получить дополнительные сведения при возникновении у него сомнений в сведениях, указанных в представленных заявителем документах.

Доказательств бесспорно подтверждающих, что земельный участок с кадастровым номером 36:17:70: 00 017:4 является общей долевой собственностью граждан, или о иных зарегистрированных правах на данный земельный участок ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции представлено не было.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции было установлено, что перераспределение земель межхоза "Победа" (правопреемник - ЗАО "Победа") осуществлялось на основании положений Указа Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" от 27.12.1991 N 323 и Постановлений Правительства РФ "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" от 29.12.1991 N 86, "О порядке приватизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" от 04.09.1992 N 708.

Постановлением главы администрации Новохоперского района от 16.10.1992 N 547 был утвержден проект перераспределения земель и на основании него было выдано свидетельство на право владения после регистрации в установленном порядке (том 2, л.д. 17-18).

Межхозу "Победа " передано в коллективно-долевую собственность хозяйства 5 404 га земель, фонд перераспределения земель 128 га.

Таким образом, суд первой инстанции сделал верный вывод, что постановление от 16.10.1992 N 547 подтверждает право межхоза "Победа" на владение и пользование указанными землями только на праве постоянного (бессрочного) пользования, но не может подтверждать право собственности межхоза "Победа".

Перевод земельного участка земель сельскохозяйственного назначения площадью 0,6 га пашни из земель ЗАО "Победа", расположенного на автодороге М-4 "Дон" - Бобров - Таловая - Новохоперск км 111+ м 650 (право)" в категорию земель промышленности и иного специального назначения на основании постановления Администрации Воронежской области от 29.04.2003 N 325 не влечет смены собственника земельного участка.

По составлению кадастровой карты и уточнению проекта перераспределения земель ЗАО "Победа", подготовленных в 2003 году ФГУП "ЦЧО-НИИгипрозем" в связи с корректировкой проекта перераспределения земель, вызванной передачей части земельных долей собственников в аренду ОАО "СХП Победа", утвержденных постановлением Администрации Новохоперского района от 24.09.2003 N 512 (приложение N1), за сельхозпредприятием были закреплены помимо земель общей долевой собственности граждан, земли фонда невостребованных долей (1509, 6 га), земли фонда перераспределения (692, 2 га).

Таким образом, судом первой инстанции был сделан верный вывод, что имеющиеся в материалах дела документы и представленные на государственную регистрацию подтверждают право Администрации Новохоперского района Воронежской области на распоряжение спорным земельным участком.

Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 года N 184, предусмотрено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Пунктом 38 названных Методических рекомендаций органам, осуществляющим государственную регистрацию прав, рекомендуется при проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа в том числе проверить соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 18, пункт 1 статьи 20 Закона); обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (статья 9, пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 20 Закона); наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона), например, у продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).

Согласно пункту 40 Методических рекомендаций при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять право- и дееспособность сторон, наличие полномочий у представителей (если сделка совершена представителями), наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора, соблюдение формы договора, принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества, соблюдение прав и законных интересов третьих лиц.

Таким образом, исходя из изложенного выше, проводя правовую экспертизу представленного в качестве правоустанавливающего документа договора аренды земельного участка, регистрирующий орган проверяет соответствие этого договора требованиям законодательства, установленным к форме и содержанию, а также наличие соответствующих правомочий у подписавших его лиц.

При этом в соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9 Закона о государственной регистрации к компетенции регистрирующего органа относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Регистрирующему органу в процессе осуществления действий по государственной регистрации прав не предоставлено право подменять другие органы, в том числе судебные, в случае если решение определенных вопросов действующим законодательством напрямую отнесено к их компетенции.

Из анализа представленных на регистрацию договора документов суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 4/2005 от 19.12.2005, в связи с чем, отказ в государственной регистрации договора аренды от 27.07.2011 не соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы ОАО "Воронежнефтепродукт".

Предметом рассмотрения по настоящему делу также являлось признание незаконным отказа N 18/012/2011-408 от 27.07.2011 в государственной регистрации права собственности на сооружение АЗС N 13 Литер 1А, 2А, 3А, 4А, 5А, 6А, 7а, 8А, 9аб, 10А, 11абвг, 12А, 13А, 14А, 15А, 16А, 17А,18Аа, 18Аб, 19а, 19б, 20А, 21А, 22А, 23А, площадь застрой ки 339, 1кв.м, расположенное по адресу: Воронежская область, Новохоперский район, автодорога М-4 "Дон" - Бобров - Таловая - Новохоперск км 111+ м 650 (право) а/д "Бобров - Таловая - Новохоперск", обязании произвести государственную регистрацию права собственности на указанное сооружение АЗС N 13.

Как следует из содержания расписки в получении документов на государственную регистрацию от 23.05.2011 (N 18/012/2011), заявитель представил на регистрацию права собственности на сооружение АЗС N 13 все необходимые для регистрации права документы.

Отказ Управления Росреестра N 18/012/2011-408 от 27.07.2011 в государственной регистрации права собственности ОАО "Воронежнефтепродукт" на сооружение АЗС N 13 обусловлен отказом в регистрации договора от 19.12.2005 N4/2005 аренды земельного участка с кадастровым номером 36:17:70 00 017:000, на котором расположен данный объект недвижимости.

Поскольку отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 4/2005 от 19.12.2005 является незаконным, то и отказ в государственной регистрации права собственности ОАО "Воронежнефтепродукт" на сооружение АЗС N 13 в свою очередь является неправомерным.

Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своих позиций при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что отказы N 18/012/2011-409, N 18/012/2011-408 от 27.07.2011 Управления Росреестра по Воронежской области в государственной регистрации соответственно договора от 19.12.2005 N 4/2005 аренды земельного участка с кадастровым номером 36:17:70 00 017:000 и в государственной регистрации права собственности на сооружение АЗС N 13 являются незаконными, как несоответствующие Федеральному закону от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Управлением Росреестра по Воронежской области на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционная инстанции считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.

Учитывая изложенное, и руководствуясь 266-268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.12.2011 по делу N А14-7703/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Федеральный арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

А.И. Протасов

Судьи

Н.Д. Миронцева П.В. Донцов