Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2012 г. N 09АП-3121/12

г.Москва

19 марта 2012 г.

Дело N А40-82744/11-40-704

Резолютивная часть постановления объявлена 12.03.2012 г..

Постановление изготовлено в полном объеме 19.03.2012 г..

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Левиной Т.Ю., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петуховой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЭЛЕФАНТ"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.12.2011 г..,

принятое судьей Ким Е.А.

по делу N А40-82744/11-40-704

по иску ООО "ЭЛЕФАНТ" (142200, Московская обл., г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 214, ОГРН 1035008753670)

к ЗАО "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК" (103473, г. Москва, Суворовская площадь, д. 1, ОГРН 1027700034493)

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: Мамишов З.М. по дов. от 26.07.2011 г..;

от ответчика: Руголь В.А. по дов. от 28.10.2011 г..,

УСТАНОВИЛ:

К производству Арбитражного суда г. Москвы принят иск ООО "ЭЛЕФАНТ" (арендодатель) к ЗАО "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК" (арендатор) о расторжении Договора аренды от 01.11.2007 г.. в связи с использованием объекта аренды с существенным нарушением условий Договора.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.12.2011 г.. (Т. 2, л.д. 72-73) в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (Т. 2, л.д. 76-84).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Ответчик заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим оставлению без изменения.

Установлено, что по условиям заключенного между ООО "ЭЛЕФАНТ" (арендодатель) и ЗАО "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК" (арендатор) Договора аренды от 01.11.2007 г.. (Т. 1, л.д. 27-35) в редакции Дополнительного соглашения от 01.10.2010 г.. (Т. 1, л.д. 36) арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок 8 лет нежилые помещения общей площадью 900,1кв.м., состоящие из комнат 1-9, 12-16, 28, 30, 32-36, 69-75, 77 в здании по адресу: Московская обл., г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 214, для осуществления розничной торговли продуктами питания, сопутствующими и промышленными товарами, производства хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов.

П. 1 абз. 1 ст. 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Абз. 3 ст. 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

П. 2.2.4. Договора установлено, что арендатор обязуется содержать арендуемые помещения в состоянии, соответствующем санитарным и противопожарным нормам.

Истец ссылается на использование Ответчиком являющихся объектом аренды помещений с существенным нарушением условий Договора, выразившееся в том, что арендатором грубо нарушаются правила пожарной безопасности, т.к. вся площадь арендуемых помещений занята товарами, вплоть до раздевалок и эвакуационных выходов, достаточного прохода между прилавками в торговом зале для движения людей не оставлено, вследствие чего в случае возникновения пожара создается высокая вероятность угрозы массовой гибели людей и повреждения самого помещения из-за отсутствия возможности нормального доступа пожарной службы и вывода людей и имущества. О необходимости устранить нарушения требований пожарной безопасности в арендуемых помещениях Ответчику сообщалось неоднократно, однако Ответчик соответствующие нарушения не устранил.

Между тем судом первой инстанции установлено, что арендатор хотя и пользовался арендованным имуществом с нарушением правила пожарной безопасности, однако допущенное нарушение не является существенным и было устранено им в разумный срок после предъявления ему арендодателем соответствующего требования.

В доказательство того, что арендуемые помещения содержались Ответчиком в состоянии, не соответствующем противопожарным нормам, Истцом представлены составленные совместно с Ответчиком Акты осмотра арендуемых помещений, а именно:

- от 27.07.2011 г.. (Т. 1, л.д. 19), которым удостоверено, что коридоры в подсобных помещениях, ведущие к эвакуационным выходам, заставлены товаром; на складе алкогольной продукции коробки с алкоголем складируются до потолка; склад сопутствующих товаров забит товаром до такой степени, что в него невозможно войти; подсобные помещения используются не по целевому назначению (комната приема пищи, мужская раздевалка, женская раздевалка) используются под склад товара; на дебаркадере складируются картонные коробки и поддоны; подход к электрощитам заставлен коробками с товаром;

- от 18.07.2011 г.. (Т. 1, л.д. 20), которым удостоверено, что эвакуационные пути в подсобных помещениях заставлены товаром; подсобные помещения используются не по целевому назначению (комната приема пищи, мужская раздевалка, женская раздевалка, коридоры) используются под хранение товара; в помещении разгрузочного дебаркадера хранятся картонные коробки;

- от 18.05.2011 г.. (Т. 1, л.д. 21), которым удостоверено, что пути эвакуации в подсобном помещении заставлены товаром; подсобные помещения используются не по целевому назначению (комната приема пищи, мужская раздевалка, женская раздевалка, коридоры) используются под хранение товара; в помещении разгрузочного дебаркадера складируются пустые картонные коробки (до потолка);

- от 27.04.2011 г.. (Т. 1, л.д. 22), которым удостоверено, что коридор в подсобном помещении, ведущий к эвакуационному выходу, заставлен товаром; подсобные помещения используются не по назначению (в комнате приема пищи, мужской раздевалке, женской раздевалке) хранится товар; на дебаркадере складируются картонные коробки.

Проверкой, проведенной Государственным инспектором Серпуховского района по пожарному надзору УНД ГУ МЧС России по Московской области в период с 28.01.2011 г.. по 25.02.2011 г.., по результатам которой выдано Предписание N 39/1/ 1 (Т. 1, л.д. 44-46), установлено, что в занимаемых ЗАО "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК" помещениях в здании по адресу: Московская обл., г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 214, имеют место следующие нарушения обязательных требований пожарной безопасности: отсутствует система пожарной безопасности, направленная на предотвращение воздействия на людей опасных факторов пожара; двери складских помещений выполнены с пределом огнестойкости менее EI 30; на дверях складских помещений не указаны категория взрывопожарной и пожарной опасности, класс зоны по правилам устройства электроустановок; в торговом зале проходы составляют ширину менее 2,5м; пути эвакуации в подсобных помещениях не свободны.

Между тем данные нарушения (как выявленные при проверке 28.01.-25.02.2011 г.., так и при осмотрах от 27.04.2011 г.., 18.05.2011 г.., 18.07.2011 г.., 27.07.2011 г..), существенным нарушением использования арендуемых помещений не являются, поскольку сами по себе они не привели к повреждению арендуемых помещений и не могли привести к пожару и как следствие к повреждению арендуемых помещений, т.к. не были сопряжены ни с аварийным пожароопасным режимом работы электросети, электроприборов, ни с хранением взрывоопасных веществ, др., а могли вызвать лишь трудности в предотвращении воздействия опасных факторов пожара в случае его возникновения по иным основаниям.

При этом, несмотря на то, что стороны в письменном виде документировали нарушения, выявленные при осмотрах от 27.04.2011 г.., 18.05.2011 г.., 18.07.2011 г.., 27.07.2011 г.., арендодатель только однажды потребовал от арендатора устранения данных нарушений, а именно: Истцом представлен единственный письменный документ, в котором содержится адресованное Ответчику требование о необходимости соблюдения правил складирования товаров в магазине, а именно: письмо исх. от 24.05.2011 г.. N 23 (Т. 1, л.д. 24-25); при этом доказательств вручения его Ответчику (или невручения по причине уклонения последнего от получения), не представлено.

Тогда как нарушения, выявленные при проверке 28.01.-25.02.2011 г.., были арендатором устранены, что подтверждается:

- проверкой, проведенной Истцом и Ответчиком 14.09.2011 г.. (л.д. 49-51), которой установлено, что по состоянию на 14.09.2011 г.. устранены все требования по пожарной безопасности: 1) для всех помещений разработана система пожарной безопасности; 2) для всех складских помещений определена категория взрывопожарной и пожарной опасности, а также класс зоны по правилам устройства электроустановок, которые обозначены на дверях помещений; в торговом зале магазина выполнен проход шириной не менее 2,5м.; пути эвакуации в подсобных помещениях магазина освобождены от продукции; двери складских помещений выполнены с пределом огнестойкости не менее EI;

- Актом проверки, проведенной Государственным инспектором Серпуховского района по пожарному надзору УНД ГУ МЧС России по Московской области 15.07.2011 г..

В материалы дела представлены доказательства того, что Ответчик за свой счет приобрел противопожарные двери и выполнил работы по их установке, произведя затраты на сумму 394825руб. и тем самым произвел неотделимые улучшения являющегося объектом аренды имущества (Т. 1, л.д. 49-51); разработал План мероприятий по обеспечению пожарной безопасности (Т. 1, л.д. 53-102).

Обстоятельства, установленные при осмотрах, проведенных 11.11.2011 г.., 25.11.2011 г.. (Т. 2, л.д. 31-43), не свидетельствуют об использовании помещений с существенным нарушением условий договора, учитывая, что осмотр был произведен во время, когда проходила разгрузка товара.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от 26.12.2011 г.. по делу N А40-82744/11-40-704 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Кузнецова Е.Е.

Судьи

Левина Т.Ю. Савенков О.В.