Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2012 г. N 13АП-1642/12

г. Санкт-Петербург

02 апреля 2012 г.

Дело N А21-6955/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 апреля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Кашиной Т.А., Несмияна С.И.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Тутаевым В.В.

при участии:

от истца: Кузьмичева Н.А. (доверенность от 01.03.2012 г.., паспорт)

от ответчика: не явился (извещен)

от третьих лиц: не явились (извещены)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1642/2012) ИП Найденовой Г.И.

на решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.12.2011 г.. по делу N А21-6955/2010 (судья Мельник И.А.), принятое

по иску ИП Найденовой Галины Ивановны

к ООО "Балткоммерцстрой" 3-и лица: 1. ООО "АрхпроектГруппа Башина А.В.", 2. ООО "СТ-Строй", 3. Башин Александр Владимирович о снижении цены договора

установил:

Индивидуальный предприниматель Найденова Галина Ивановна (236023, г. Калининград, пер. Щорса, дом 1, кв. 24, ОГРНИП 310392521100026, далее - истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ) к Обществу с ограниченной ответственностью "Балткоммерцстрой" (далее - ответчик, Общество) о снижении покупной цены нежилого помещения литер "ССШ" из литеры "СLXI", общей площадью 542, 5 кв.м., находящегося на четырнадцатом этаже административно-торгового здания, расположенного по адресу: г. Калининград, Московский проспект, дом 40 (Балтийский Бизнес-Центр) по договору купли-продажи от 15 мая 2008 года с 17 700 000 рублей до 16 096 641,32 рублей, а также о взыскании суммы 1 603 358 руб. 68 коп. излишне выплаченных денежных средств, 10 000 рублей расходов на производство заключения специалиста, 10 000 руб. расходы на оплату услуг представителя.

К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "АрхпроектГруппа Башина А.В.", ООО "СТ-Строй", Башин Александр Владимирович.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 09.12.2011 г.. по делу N А21-6955/2010 в удовлетворении иска отказано.

На указанное решение истцом подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит принятый по делу судебный акт отменить, заявленные требования удовлетворить. В апелляционной жалобе податель указывает, что в процессе эксплуатации приобретенного по договору купли-продажи имущества выяснилось, что эксплуатация помещения создает угрозу безопасности жизни людей, что подтверждается актом проверки ГУ МЧС России по Калининградской области от 13.12.2010 г.., на основании которого был составлен протокол об административном правонарушении и вынесено административное наказание. Поскольку приобретенные помещения не отвечали предъявляемым законом требованиям, истец считает, что продавец передал покупателю товар ненадлежащего качества и истец как покупатель вправе согласно пункту 1 статьи 475, 557 ГК РФ требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. Податель жалобы полагает, что ответчик при отчуждении имущества утаил от истца факт имеющихся недостатков, в результате чего последний вынужден нести расходы по обустройству второго эвакуационного выхода и устранению недостатков строительных работ 14 этажа. Также истец считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что ИП Найденова Г.И. предъявила данный иск как ненадлежащее лицо, поскольку ее регистрация в качестве индивидуального предпринимателя была произведена спустя два года после заключения договора купли-продажи спорной недвижимости.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как явствует из материалов дела, 15 мая 2008 года между ООО "Балткоммерцстрой" (продавец) и гражданкой Найденовой Галиной Ивановной (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения "ССШ" из литеры "СLXI", общей площадью 542, 5 кв.м., находящегося на четырнадцатом этаже административно-торгового здания, расположенного по адресу: г. Калининград, Московский проспект, дом 40 (Балтийский Бизнес-Центр) (в дальнейшем именуемый объект).

В соответствии с пунктом 1.2 договора продавец принял на себя гарантии о том, что на момент заключения договора объект никому не продан, не заложен, не является предметом спора или наложения взыскания. Объект находится в собственности продавца на основании акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 06 апреля 2006 года, постановления Мэра г. Калининграда N 740 от 6 апреля 2006 года "Об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию административно-торгового здания по Московскому проспекту, 40, заказчик - ООО "Балткоммерцстрой", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 39-АА 589628, выданного 13 мая 2008 года.

Согласно пункту 2.1.1 договора продавец обязан передать объект в собственность покупателя по акту приема-передачи.

Стоимость объекта установлена в пункте 3.1 договора и составляет 17 700 000 рублей.

21 мая 2008 года Найденовой Г.И. оформлено свидетельство о государственной регистрации права N 39-АА 592282 на нежилое помещение "ССШ" из литеры "СLXI", общей площадью 542, 5 кв.м., находящегося на четырнадцатом этаже административно-торгового здания, расположенного по адресу: г. Калининград, Московский проспект, дом 40 (Балтийский Бизнес-Центр).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора.

По договору купли-продажи условие о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (пункт 3 статьи 455 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из представленного в материалы дела Постановления Администрации городского округа "Город Калининград" N 740 от 06 апреля 2006 года "Об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию административно-торгового здания по Московскому проспекту, 40, заказчик - ООО "Балткоммерцстрой", акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта - административно-торговый центр, расположенный в г. Калининграде, Московский пр, 40, (п. 13) принят в эксплуатацию с указанием, в том числе о выполнении всех необходимых норм противопожарной безопасности, установленных законодательством и проектом.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что требования об оспаривании действий о принятии здания в эксплуатацию (2006 года), в том числе принятых уполномоченным органом МЧС России, по настоящему делу истцом не заявлены.

В качестве способа защиты нарушенного права Предприниматель предъявил в арбитражный суд требование об уменьшении покупной цены объектов недвижимости исходя из несения истцом расходов на обустройство второго эвакуационного выхода и устранению недостатков строительных работ 14 этажа.

Условием применения требования о соразмерном уменьшении покупной цены является положение, когда при определении цены не было учтено снижение качества передаваемого имущества.

Согласно пункту 1.1, 1.2, 1.3 договора купли-продажи все данные, позволяющие определенно установить продаваемое имущество, указаны.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что требование истца об уменьшении цены договора по существу представляет возмещение расходов по устранению недостатков приобретенного объекта, что не соответствует правовому основанию предъявленного иска.

Кроме того, заявляя в августе 2010 г.. в судебном порядке требование об уменьшении согласованной в договоре покупной цены объектов, истец просит изменить условие исполненного сторонами в мае 2008 г.. договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены способы защиты гражданских прав.

В соответствии с требованиями ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу требований п. 6 вышеуказанного судом постановления от 23.7.2009 года в качестве режима использования общего имущества здания могут быть установлены по решению собственников помещений, в том числе порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Из материалов дела следует, что указанные истцом работы по возведению второго эвакуационного выхода в административно-торговом здании являются местами общего пользования, следовательно, принадлежат всем собственникам помещений в указанном помещении.

Размер переданных истцу помещений не зависит от выполнения либо невыполнения указанных им работ по устройству дополнительного выхода.

Соответственно, с учетом положений Постановления Пленума ВАС РФ от 23.7.2009 г.., истцом должен быть решен вопрос со всеми собственниками помещений в данном здании о необходимости выполнения работ по возведению (изменению) общего имущества здания.

Таким образом, заявленные по настоящему делу требования об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи, взыскании указанной истцом суммы как излишне оплаченной, так и понесенных расходов, в том числе судебных не обоснованы ни по праву, ни по размеру, в их удовлетворении отказано обоснованно.

В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.12.2011 г.. по делу N А21-6955/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

Т.А. Кашина С.И. Несмиян