Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2012 г. N 20АП-350/12

г. Тула

03 апреля 2012 г.

Дело N А62-4130/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Можеевой Е.И., судей Рыжовой Е.В., Юдиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яценко С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-350/2012) общества с ограниченной ответственностью "Гофра-Гарант" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14 декабря 2011 года по делу N А62-4130/2011 (судья Ткаченко В.А.).

В заседании приняли участие представитель истца Атрохова О.С. (доверенность от 06.07.2011); представители ответчика Ракитский А.Г. (директор, протокол от 22.10.2010), Саргсян М.С. (доверенность N 022 от 28.02.2012).

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Открытое акционерное общество "ОСРАМ" обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гофра-Грант" о взыскании 457 006,38 руб.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.12.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Гофра-Гарант" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда от 14.12.2011 изменить и исковые требования удовлетворить частично в сумме 111 982,15 руб.

Заявитель жалобы не согласен с выводом суда о том, что взыскание должно производиться на основании пункта 1.4 договора в первой редакции. Указывает на то, что в дополнительном соглашении к договору пункт 1.4 изложен в другой редакции.

По мнению апеллянта, суд не обратил внимание на то, что в соответствии с пунктами 1.4 и 6.2.1 договора об оплате аренды никаких санкций предусмотрено не было. Только пунктом 6.2.4 договора предусмотрено, что расходы истцу возмещаются с момента передачи имущества в собственность до момента заключения договора аренды земельного участка с собственником. Обращает внимание на то, что датой передачи здания в собственность следует считать 15.09.2009 - получение свидетельства о регистрации права собственности.

Заявитель полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению только в сумме 111 982,15 руб., из расчета 506 кв.м за фактическое пользование земельным участком под зданием и вокруг него, с учетом подъездных путей, за период с 03.02.2009 по 03.03.2010 и исходя из площади 7200 кв.м за период с 03.03.2010.

В судебном заседании представители ООО "Гофра-Гарант" поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение Арбитражного суда Смоленской области от 14 декабря 2011 по делу N А62-4130/2011 отменить, а апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ООО "ОСРАМ" возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение Арбитражного суда Смоленской области от 14 декабря 2011 года по делу N А62-4130/2011 оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции надлежит изменить по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 09.12.2008 между ООО "ОСРАМ" (продавец) и ООО "Гофра-Гаран" (покупатель) заключен договор купли - продажи N 159, согласно которому покупатель приобрел здание овощехранилища, площадью 380,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Индустриальная, 9 "А", в собственность.

Здание было передано ответчику по акту приема-передачи 03.02.2009.

При этом здание располагалось на земельном участке общей площадью 242 323 кв. м, находящемся у истца в аренде на основании договора аренды от 27.11.2003 N 4372, заключенного с администрацией г. Смоленска на неопределенный срок.

Согласно проведенному межеванию для использования имущества образован земельный участок площадью 7 200 кв.м с кадастровым номером 67:7:0031001:53.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений администрации Смоленской области от 26.05.2010 года N 1103 "Об образовании земельных участков и прекращении аренды земельного участка" было прекращено право аренды земельного участка площадью 7200 кв. метров.

На основании договора купли-продажи N 2976 от 04.07.2011 ООО "Гофра-Гарант" приобрело в собственность указанный земельный участок.

Ссылаясь на то, что у ответчика перед истцом образовалась задолженность за аренду земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил в полном объеме. При этом свой вывод мотивировал тем, что согласно условиям договора купли-продажи здания ответчик обязался возместить истцу расходы по внесению арендной платы за земельный участок, который в дальнейшем будет оформлен на ответчика с момента передачи ему здания. Соглашение сторон в договоре о возмещении арендной платы, в том числе размер и порядок определения суммы, не противоречит требованиям закона. Договором односторонний отказ от исполнения этого обязательства не предусмотрен. Заявление ответчика о том, что он пользовался земельным участком меньшей площади и обязан возместить расходы по арендной плате с момента получения кадастрового паспорта, противоречит условиям договора и правового значения не имеет.

Данный вывод суда первой инстанции является ошибочным.

Из материалов дела усматривается, что предметом настоящего иска является требование ООО "ОСРАМ" о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 03.02.2009 (даты подписания акта приема-передачи) по май 2010 года включительно. В обоснование своих требований истец ссылается на положения 1.4 договора N 159 от 09.12.2008 и на надлежащее исполнение им в спорный период своих обязательств по договору аренды земельного участка от 27.11.2003 N 437.

Действительно, пункт 1.4 договора купли-продажи N 159 от 09.12.2008, в том числе, предусматривал положения о том, что покупатель возмещает продавцу расходы на аренду земельного участка по ставке фактической аренды, выплаченной владельцу земли с момента передачи ему здания по акту приема-передачи и до заключения договора на аренду на упомянутый земельный участок непосредственно с собственником.

Вместе с тем в дополнительном соглашении от 07.09.2009 к договору купли-продажи N 159 от 09.12.2008 стороны изложили пункт 1.4 договора в другой редакции: "данное здание расположено на земельном участке, находящемся в аренде ЗАО "ОСРАМ" по договору аренды земельного участка, регистрационный номер N 4372 от 27.11.2003 года. Арендодатель - муниципальное образование г. Смоленск, кадастровый номер земельного участка N 67:27:0031001:26 от 11.03.2009. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под производственную базу. Права на землю, на которой размещены здание и прилегающая область, передаются покупателю в следующем порядке: продавец обязуется уступить право на аренду земельного участка площадью согласно плану отчуждения, но не более 9000 кв.м (Приложение N 2) и предоставить письменное уведомление владельцу земельного участка в течение 5 дней с момента подписания акта продажи здания во владение покупателя".

При этом в пункте 6.2.4 договора определено, что покупатель обязан возместить все расходы на аренду земельного участка ежемесячно, на основе счета продавца с момента передачи имущества в собственность покупателя и до заключения договора на аренду земельного участка с собственником.

В этой связи, исходя из смысла пункта 6.2.4 указанного договора и содержания договора в целом (с учетом дополнительного соглашения) при его буквальном толковании согласно статье 431 ГК РФ следует, что покупатель взял на себя обязательство по оплате расходов на аренду земельного участка, занятого зданием и необходимого для его обслуживания, с момента передачи имущества в собственность покупателя и до заключения договора аренды земельного участка с собственником.

Условия пункта 6.2.4 договора не противоречат положениям пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельному участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Следовательно, право собственности у покупателя на это имущество возникает с момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В данном случае право собственности на здание овощехранилища, расположенное по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Индустриальная, д. 9-а, приобретенное по договору купли-продажи N 159 от 09.12.2008, зарегистрировано за ООО "Гофра-Гарант" 15.09.2009, что подтверждается свидетельством 67-АБ N 458986.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, цена может быть определена исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

Материалы дела свидетельствуют, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимости данный объект находился на земельном участке площадью 242 323 кв.м с кадастровым номером N 67:27:0031001:26, находящемся в аренде у ЗАО "ОСРАМ" по договору аренды земельного участка N 4372 от 27.11.2003.

В период с 15.09.2009 по май 2010 года договор аренды земельного участка, занятого зданием и необходимого для его обслуживания, ООО "Гофра-Гарант" с собственником земельного участка заключен не был.

Между тем факт пользования земельным участком подтверждается самим фактом нахождения на нем объекта, принадлежащего ответчику на праве собственности.

Доказательства внесения ООО "Гофра-Гарант" платы за фактическое пользование земельным участком также не представлены.

При этом в указанный период прежним собственником арендная плата за земельный участок N 67:27:0031001:26 произведена в полном объеме, исходя из всей площади земельного участка (242 323 кв.м), что подтверждается материалами дела.

В частности, согласно письму департамента имущественных и земельных отношений N 14561/09 от 10.07.2009 сумма арендной платы в 2009 году по договору аренды земельного участка от 27.11.2003 N 4372 составляет 11 623 318, 32 руб. (2 905 829, 58 руб. поквартально), исходя из размера площади - 242 323 кв.м (т.1 л/д 119).

Вышеуказанная сумма уплачена ОАО "ОСРАМ" в полном размере, что подтверждается платежными поручениями N 2886 от 27.05.2009, N 3575 от 30.06.2009, N 3577 от 30.06.2009, N 5454 от 01.10.2009, N 7116 от 21.12.2009.

В письме департамента имущественных и земельных отношений N 09554/09 от 31.05.2011 указано, что размер арендной платы на 2010 по договору аренды земельного участка от 27.11.2003 N 4372 составляет 11 421 860,21 руб. (в том числе 2 905 829,58 руб. - 1 квартал, 2 877 049,85 руб. - 2 квартал, по 2 819 490,39 руб. 3 - 4 кварталы соответственно). В данном письме также обращено внимание на то, что расчет арендной платы на 2010 год по указанному договору аренды, исходя из площади земельного участка 235 123 кв.м), произведен с 01.06.2010 согласно пункту договора 3.5.

Оплата ОАО "ОСРАМ" арендной платы за 2010 год в размере 11 421 860,21 руб. подтверждается платежными поручениями: N 1689 от 29.03.2010, N 3401 от 18.06.2010, N 5582 от 24.09.2010, N 00865 от 17.12.2010.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в указанный период на стороне общества возникло неосновательное обогащение в виде стоимости фактического пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его обслуживания.

Довод заявителя жалобы о том, что до момента постановки земельного участка на кадастровый учет (03.03.2010) общество фактически пользовалось земельным участком лишь в размере 818 кв.м, что подтверждается технико-экономическим обоснованием, выполненным ООО "БСУ "ПОЗИТИВ", подлежит отклонению.

Частью 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, плату за пользование земельным участком, расположенным под объектом недвижимости ответчика, следует рассчитывать исходя из площади земельного участка, не только непосредственно занятого строениями, но и участка, необходимого для его использования.

Учитывая результаты межевания и то, что обществом произведен выкуп земельного участка с учетом площади, необходимой для использования имущества, которая составила 7200 кв.м (договор купли-продажи от 04.07.2011 N 2976), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что расчет неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком должен производиться с учетом указанного размера.

При этом представленное ответчиком технико-экономическое обоснование земельного участка, необходимого для организации обслуживания здания овощехранилища по адресу г. Смоленск, ул. Индустриальная, д. 9-а, выполненное обществом с ограниченной ответственностью "Бюро строительных услуг "ПОЗИТИВ", в данном случае не может быть принято судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку фактически противоречит материалам дела в части размера площади, необходимой для использования имущества (7200 кв.м), и не является бесспорным и достаточным доказательством, подтверждающим фактическое пользование ответчиком в период с 15.09.2009 по 03.03.2010 земельным участком только в указанных границах - 818 кв.м.

С учетом вышеизложенного размер неосновательного обогащения за период с 15.09.2009 по 31.12.2009 составит 100 729,07 руб. (2 905 829,58 : 3)х3,5):242 323)х7200) и за период с 01.01.2010 по 31.05.2010 составит 143 328,58 руб. (2 905 829,5 : 242 323 х 7200) + (2 877 049,85 : 3) х 2) : 242323 х 7200), а всего 244 057, 65 руб.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает необходимым решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.12.2011 по делу N А62-4130/2011 изменить, взыскать с ООО "Гофра-Гарант" в пользу ОАО "ОСРАМ" задолженность в сумме 244 057,65 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Госпошлина по иску и апелляционной жалобе относится на стороны согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Исходя из удовлетворенной части требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в сумме 6 483,26 руб., соответственно, с истца в пользу ответчика по апелляционной жалобе подлежит взысканию госпошлина в сумме 931,93 руб. С учетом произведенного зачета с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в сумме 5 551 руб. 33 коп.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.12.2011 по делу N А62-4130/2011 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гофра-Гарант" (ОГРН 1076731015756) в пользу открытого акционерного общества "ОСРАМ" (ОГРН 1026701423715) задолженность в сумме 244 057 руб. 65 коп. и судебные расходы в сумме 5 551 руб. 33 коп.

В остальной части иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.И. Можеева

Судьи

Е.В. Рыжова Л.А. Юдина