Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2012 г. N 20АП-1036/12

г. Тула

02 апреля 2012 г.

Дело N А23-4144/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 апреля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Можеевой Е.И., судей Рыжовой Е.В., Юдиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яценко С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер - 20АП-1036/2012) Городской Управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 18 января 2012 по делу N А23-4144/2011 (судья Иванова М.Ю.), принятое по иску Городской Управы (исполнительно-распорядительного органа) городского округа "Город Калуга" (г. Калуга, ОГРН 1024001179113), к закрытому акционерному обществу "МПМК-3" (г. Калуга, ОГРН 1024001425898), третье лицо - товарищество собственников жилья "Николо-Козинская 72", о взыскании 138 773 руб. 83 коп.

В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его проведения, не явились.

Изучив материалы дела, Двадцатый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Городская Управа города Калуги обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к закрытому акционерному обществу "МПМК-3" о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для размещения объектов движимого имущества, необходимых для обслуживания жилого дома (детские игровые площадки, площадки для сушки белья, стоянки автомашин, контейнерная площадка, проезд и озеленение), по адресу: г. Калуга, ул. Николо - Козинская, р-н д. 92, N 16/08 от 22.01.2008 в сумме 138 773 руб. 83 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья "Николо-Козинская 72".

Решением Арбитражного суда Калужской области от 18.01.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, Городская Управа города Калуги обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Городской Управы города Калуги.

Заявитель жалобы ссылается на то, что договором аренды земельного участка ответчику передан земельный участок с определенным видом разрешенного использования, а именно "для размещения объектов движимого имущества, необходимых для обслуживания жилого дома", и вид разрешенного использования не изменялся. Однако суд указал, что данный земельный участок перешел в собственность собственников многоквартирного жилого дома. При этом договором движимое имущество не определено, как и не указано, к какому дому оно отнесено, а также не установлен адрес, имеется только установленный ориентир.

Заявитель жалобы указывает на то, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, должен быть один, в свою очередь, по мнению суда, в собственность собственников помещений входят два земельных участка с разными видами разрешенного использования, с разными кадастровыми номерами и уникальными характеристиками, определенными на основании ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

Заявитель также ссылается на то, что судом сделан вывод, касающийся изменения вида разрешенного использования земельного участка и принадлежности предоставленного в аренду земельного участка собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, однако заявленные требования заключались во взыскании арендной платы. При этом вид разрешенного использования меняется в соответствии с нормами Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и правилами землепользования и застройки городского округа "Город Калуга".

По мнению заявителя жалобы, по акту приема-передачи передан объект капитального строительства, а не земельный участок, являющийся другим видом недвижимого имущества. Фактическое неиспользование ответчиком земельного участка после передачи дома ТСЖ не влияет на обязательственные отношения аренды.

Заявитель считает, что договор аренды земельного участка действует, запись о прекращении арендных отношений в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержится, участок предоставлен в полном объеме и к многоквартирному дому никакого отношения не имеет. Выводы суда о незаключенности договора являются несостоятельными.

Представители сторон в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Руководствуясь ст. ст. 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судом области и усматривается из материалов дела, на основании распоряжения городского головы МО "Город Калуга" от 05.10.2007 N 9277-р между Городской Управой г. Калуги (арендодатель) и ЗАО "МПМК-3" (арендатор) был подписан договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 16/08 от 22.01.2008.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:00 03 54:0053, общей площадью 2074 кв.м, находящийся примерно в 10 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Калуга, ул. Николо-Козинская, 92, используемый для размещения объектов движимого имущества, необходимых для обслуживания жилого дома (детские игровые площадки, площадки для сушки белья, стоянки автомашин, контейнерная площадка, проезд и озеленение), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, копия которого прилагается к данному договору (приложение N 1).

Согласно разделу 3 договора размер и расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя. Арендная плата за земельный участок вносится следующим образом: за I квартал - до 1 апреля, за II квартал - до 1 июля, за III квартал - до 1 октября, за IV квартал - до 25 декабря текущего года. В случае, если расчет арендной платы произведен позднее 10 числа месяца, предшествующего ближайшему сроку оплаты, срок оплаты переносится на следующий установленный срок. В случае заключения договора аренды после 10 декабря текущего года срок внесения арендной платы за текущий год переносится на 1 апреля последующего года. Арендная плата начисляется с момента начала срока аренды, указанного в пункте 2.1, с учетом положений пункта 2.2 указанного договора.

Указанный земельный участок был передан ЗАО "МПМК-3" по передаточному акту от 22.01.2008.

Согласно постановлению городского головы г. Калуга N 342-п от 15.10.2001 строящемуся 54-кв. девятиэтажному жилому дому, расположенному по адресу: ул. Н.-Козинская, 72, корп. 2, присвоен следующий почтовый адрес: г. Калуга, ул. Н.-Козинская, 92.

Ссылаясь на то, что за ответчиком числится задолженность по арендной плате за период с 28.01.2009 по 01.01.2010 в размере 138 773 руб. 83 коп., истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 16/08 от 22.01.2008 является незаключенным, после окончания строительства жилого дома и возведения объектов движимого имущества, необходимых для его обслуживания, фактическое пользование спорным земельным участком ответчиком прекратилось.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает данные выводы соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что государственной регистрации не подлежат договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год.

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка N 16/08 от 22.01.2008, определенный с 05.10.2007 до 04.10.2008, составляет ровно один год (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"), то данный договор подлежал государственной регистрации.

Установив, что договор аренды N 16/08 от 22.01.2008 не прошел государственную регистрацию, суд первой инстанции правомерно признал его незаключенным.

Доводы заявителя жалобы о том, что договор аренды земельного участка действует, записи о прекращении арендных отношений в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержится, несостоятельны, поскольку доказательства, свидетельствующие о государственной регистрации договора аренды N 16/08 от 22.01.2008, в материалах дела отсутствуют и заявителем жалобы суду апелляционной инстанции не представлены.

Судом установлено, что спорный земельный участок был предоставлен для размещения объектов движимого имущества, необходимых для обслуживания жилого дома (детские игровые площадки, площадка для сушки белья, стоянки автомашины, контейнерная площадка, проезд и озеленение). Соответствующий многоквартирный жилой дом был построен, сдан в эксплуатацию согласно разрешению от 28.11.2008 и передан ответчиком третьему лицу по акту приема-передачи от 12.12.2008. В указанном акте также имеются сведения о работах по возведению объектов, необходимых для обслуживания жилого дома.

Особенности пользования земельными участками, занятыми многоквартирными домами, регулируются нормами жилищного и земельного законодательства.

В статьях 219, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации законодательно закреплено приобретение собственником, собственниками объекта недвижимости (в данном случае - жилого дома) прав землепользователя земельным участком, непосредственно занятым объектом и необходимым для его эксплуатации. Права на земельный участок возникают в силу закона и не зависят от воли собственника земельного участка.

Пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит к ним бесплатно на праве общей долевой собственности.

Собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения.

Из письма Управления Росреестра по Калужской области от 29.12.2011 N 7995-09-102 следует, что первое право собственности на помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Калуга, ул. Николо-Козинская, 92, зарегистрировано 25.12.2008.

С учетом представленных в материалы дела доказательств суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что спорный земельный участок предназначен для размещения элементов озеления и благоустройства, иных необходимых для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного жилого дома объектов.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что после исполнения обязательств по строительству жилого дома и возведения объектов движимого имущества, необходимых для его обслуживания, общество перестало быть фактическим пользователем земельного участка, является обоснованным.

Ссылки заявителя жалобы на то, что суд неправомерно изменил вид разрешенного использования земельного участка и на то, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, должен быть один, фактическое неиспользование ответчиком земельного участка после передачи дома ТСЖ не влияет на обязательственные отношения аренды, подлежит отклонению.

Как правильно указал суд первой инстанции, положения статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не ставят возможность возникновения права общей долевой собственности в зависимость от указания на определенный вид разрешенного использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 66, 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав", собственникам помещений в жилом доме принадлежит на праве долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Обязанность формирования земельного участка в силу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" возлагается на администрацию.

Доказательства, опровергающие обстоятельство того, что спорный земельный участок предназначен для размещения элементов озеления и благоустройства, иных необходимых для обслуживания, эксплуатации и благоустройства вышеуказанного жилого дома объектов, заявителем жалобы суду апелляционной инстанции в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

Не доказано заявителем жалобы и то, что для эксплуатации построенного многоквартирного жилого дома спорный земельный участок не требуется либо что ответчик имеет возможность использовать земельный участок или его часть в собственных интересах.

Утверждение заявителя жалобы о том, что в едином государственном реестре прав правообладателем земельного участка указан арендатор - ЗАО "МПМК-3", является голословным. Соответствующие доказательства, подтверждающие данный факт, в материалах дела отсутствуют и заявителем не представлены.

Указания заявителя жалобы на то, что в договоре аренды движимое имущество не определено и не указано, к какому дому оно отнесено, а также не установлен адрес, имеется только установленный ориентир, не заслуживают внимания, поскольку объекты движимого имущества были перечислены в данном договоре, как и определено место их расположения.

Документальные доказательства, свидетельствующие о том, что спорные объекты движимого имущества фактически предназначены для обслуживания другого жилого дома, заявителем жалобы также суду апелляционной инстанции не представлены и в материалах дела отсутствуют.

В связи с этим суд области по праву отказал в удовлетворении исковых требований.

Безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом вышеуказанных обстоятельств суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Городской Управы города Калуги и отмены принятого решения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителя жалобы.

В соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Городская Управа города Калуги освобождена от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 18.01.2012 по делу N А23-4144/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.И. Можеева

Судьи

Е.В. Рыжова Л.А. Юдина