Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2012 г. N 03АП-198/12

г. Красноярск

26 марта 2012 г.

Дело N А33-15642/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Бабенко А.Н., Хасановой И.А.,

секретаря судебного заседания Хрущевой М.А.,

при участии:

от Комитета по управлению муниципальной собственностью: Чугуновой А.Н., представителя по доверенности N 3 от 16.01.2012

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Гаражного кооператива "Мост"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 16 декабря 2011 года по делу N А33-15642/2011, принятое судьей Альтергот М.А.,

установил:

Комитет по управлению муниципальной собственностью города Лесосибирска (ОГРН 1022401506049) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Гаражному кооперативу "Мост" (ОГРН 1072454000740) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о расторжении договора аренды земельного участка от 26.10.2010 N 1624, об обязании возвратить комитету по управлению муниципальной собственностью города Лесосибирска земельный участок категория "земли населенных пунктов", кадастровый номер 2452Ю010964:124, общей площадью 1833 кв. м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится в 29 м. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес: Красноярский край, г. Лесосибирск, 9 микрорайон, дом 9.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 декабря 2011 года иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указал следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы, свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое владение им земельным участком на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по использованию земельного участка по назначению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований включать в срок для использования земельного участка по назначению период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и, соответственно, удовлетворять иск о расторжении договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка по назначению в течение трех лет, поскольку с момента заключения договора аренды трехлетний срок не истек.

Аналогичная позиция указана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо N 66 от 11.01.2002).

Суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению. В соответствии с положением ч. 3 ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. ГК "Мост" такого предупреждения от арендодателя не получал, доказательств направления истцом такого предупреждения и получения его ответчиком в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах, требование арендодателя о расторжении договора аренды являлось преждевременным и, соответственно, не подлежавшим удовлетворению.

Ответчик надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в судебное заседание не направил, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что обжалуемое решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

По мнению истца, ответчик в течение длительного времени не осуществлял использование земельного участка в соответствии с целями договора, нарушения не устранены ни на момент вынесения решения, ни на момент рассмотрения апелляционной жалобы.

Представитель Комитета по управлению муниципальной собственностью заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов в копиях: ходатайство главе города Лесосибирска Колпакову Н.Т. от председателя Гаражного кооператива "Мост" Родина Г.М.; заявление главе администрации А.В. Хохрякову от председателя Гаражного кооператива "Мост" Родина Г.М.

Указанное ходатайство удовлетворено судом на основании абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Постановлением Администрации города Лесосибирска от 17.09.2007 N 1044 утвержден акт о выборе и обследовании земельного участка, относящегося к категории земель "Земли населенных пунктов".

Постановлением Администрации города Лесосибирска Красноярского края N 656 от 04.06.2008 принято решение предоставить на 11 месяцев в аренду гаражному кооперативу "Мост" земельный участок с кадастровым номером 2452:010964:0116, находящийся в 29 м. по направлению на северо-восток от ориентира - жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Красноярский край, г. Лесосибирск, 9 микрорайон, дом 9, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, площадью 1833 кв. м., для строительства индивидуальных гаражей.

17.07.2008 муниципальное образование "город Лесосибирск" в лице комитета по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска (арендодатель) и гаражный кооператив "МОСТ" (арендатор) подписали договор аренды N 1270 находящегося в государственной собственности земельного участка. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель, относящихся в категории земель "Земли населенных пунктов" с кадастровым номером 2452:0010964:0116. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится в 29 м. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес: Красноярский край, г. Лесосибирск, 9 микрорайон, дом 9. Для использования в целях: для строительства индивидуальных гаражей общей площадью участка 1833 кв.м. в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 04.06.2008 по 03.05.2009. По акту приема-передачи от 04.06.2008 земельный участок передан арендодателем арендатору.

ПС "Мост" (заказчик) и ООО "Лесосибирское проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро" (исполнитель) подписали договор N 24/08 на производство работ по выносу в натуру границ земельного участка гаражного кооператива "Мост" в 9 микрорайоне г. Лесосибирска. Акт выполненных работ подписан сторонами договора 22.07.2008.

Постановлением от 26.08.2010 N 1059 Администрации города Лесосибирска Красноярского края в постановление от 04.06.2008 N 565 внесены изменения в пункт 1 следующего содержания: вместо "сроком на 11 месяцев" следует читать "сроком на 5 лет", вместо "с кадастровым номером 2452:010964:0116" следует читать "с кадастровым номером 2462:0010964:124".

26.10.2010 муниципальное образование "город Лесосибирск" в лице комитета по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска (арендодатель) и гаражный кооператив "МОСТ" (арендатор) подписали договор аренды N 1624 находящегося в государственной собственности земельного участка. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель, относящихся в категории земель "Земли населенных пунктов" с кадастровым номером 2452:0010964:124. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится в 29 м. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес: Красноярский край, г. Лесосибирск, 9 микрорайон, дом 9. Для использования в целях: для строительства индивидуальных гаражей общей площадью участка 1833 кв. м. в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 04.06.2008 по 03.06.2013.

В соответствии с пунктом 2.3 договора его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с момента принятия постановления (распоряжения) администрации о предоставлении в аренду земельного участка.

Согласно пунктам 4.4.1, 4.4.2 договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

По акту приема-передачи от 05.06.2008 земельный участок передан арендатору.

Произведена регистрация договора аренды, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 08.07.2011 N 19/009/2011-991.

Соглашением от 02.11.2010 стороны расторгли договор аренды от 17.07.2008 N 1270. Согласно пункту 1.1 данного соглашения по обоюдному согласию и в связи с изменением кадастрового номера земельного участка, стороны расторгают договор аренды земельного участка с кадастровым номером N 2452.010964:0116 площадью 1833 кв.м. для строительства индивидуальных гаражей.

ГК "Мост" (заказчик) и ООО "Лесосибирское проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро" (исполнитель) подписали договор N 16-1/11 от 30.03.2011 на производство работ по топографической съемке. Акт выполненных работ подписан сторонами договора 26.04.2011.

ГК "Мост" (заказчик) и ООО "Лесосибирское проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро" (исполнитель) подписали договор N 18-2/11 от 29.04.2011 на производство работ по инженерно-геологическим изысканиям для строительства гаражей в 9 микрорайоне г. Лесосибирска. Акт выполненных работ подписан сторонами договора 01.072011.

ГК "Мост" (заказчик) и ООО "Лесосибирское проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро" (исполнитель) подписали договор N 20-2/11 от 29.04.2011 на производство работ по выносу в натуру строительных осей гаражей в 9 микрорайоне г. Лесосибирска. Акт выполненных работ подписан сторонами договора 04.062011.

Специалистами отдела по архитектуре и градостроительству администрации города Лесосибирска и комитета по управлению муниципальной собственностью администрации города проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 24520010964:124. По результату проверки установлено, что в границах участка имеется разметка нескольких индивидуальных участков с установкой деревянных кольев. Планируемые работы по строительству индивидуальных гаражей не проводились. Границы земельного участка с кадастровым номером 2452:0010964:124 не обозначены (акт от 07.06.2011).

24.06.2011 ГК "Мост" (заказчик) и ЗАО "Красноярскгидропроект" (исполнитель) подписали договор N 08/11 от 24.06.2011, предметом которого является выполнение проектной документации на объект "Гаражный кооператив "Мост" в 9 микрорайоне г. Лесосибирска согласно техническому заданию на проектирование.

Письмом от 15.06.2011 N 913 комитет по управлению муниципальной собственностью обратился к председателю гаражного кооператива "МОСТ" с предложением расторгнуть договор аренды N 1624 от 26.102010 в связи с неиспользованием земельного участка.

В ответном письме (входящий штамп от 20.06.2004) председатель гаражного кооператива "МОСТ" отказал в расторжении договора аренды, указав на отсутствие для этого правовых оснований.

В письме от 23.062011 комитет по управлению муниципальной собственностью повторно предложил председателю гаражного кооператива "МОСТ" подписать соглашение о расторжении договора.

Как следует из сообщения Отдела по архитектуре и градостроительству от 30.06.2011 N 1242-2011/ГА разрешение на строительство ГК "Мост" на участке с кадастровым номером 2452:0010964:124 общей площадью 1833 кв.м. не выдавалось.

В заявлении от 07.06.2011 жители дома N 9 в 9 мкр. г. Лесосибирска обратились в прокуратуру г. Лесосибирска с просьбой провести проверку документов, выданных на строительство гаражей ГК "Мост".

Определением УУМ межмуниципального отдела МВД от 21.062011 отказано в возбуждении дела об административном правонарушении в связи с отсутствием события правонарушения.

Письмом исх. 2795 гаражному кооперативу "Мост" по заявлению от 29.08.2011 отказано в выдаче разрешения на строительство объекта "гаражные боксы". Претензией от 20.09.2011 вх. N 173 истец обратился к требованиями отменить решение об отказе в выдаче разрешения на строительство гаражей.

Поскольку ответчик не использует участок в соответствии с его целевым назначением, отказался от расторжения договора аренды земельного участка от 26.102010 N 1624, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Судом первой инстанции правомерно указано на то, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка и возвращении ему переданного ответчику имущества.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ расторгнуть договор, если соглашение об этом не достигнуто, можно по требованию одной из сторон в судебном порядке и только при наличии определенных оснований, а именно: при существенном нарушении договора контрагентом; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Нормами статьи 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрены основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды, к числу которых относится случай использования нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда Земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Договором аренды от 26.10.2010 N 624, регулирующим спорные правоотношения, закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора (пункт 4.1.1), в том числе в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ.

Как следует из пункта 1.1. данного договора земельный участок предоставлен ответчику в целях строительства индивидуальных гаражей. Срок действия договора определен с 04.06.2008 по 03.06.2013. Таким образом, общий срок действия договора - пять лет.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы, свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое владение им земельным участком на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по использованию земельного участка по назначению возникла у ответчика ранее заключения самого договора, как основанный на ошибочном толковании пункта 2.3. договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из пункта 2.3. договора следует, что все условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора с момента принятия постановления (распоряжения) администрации о предоставлении в аренду земельного участка. В этой связи ссылка истца на то, что было принято лишь одно постановление N 656 от 04.06.2008 о предоставлении ответчику земельного участка, представляется обоснованным.

Кроме того, земельный участок изначально предоставлялся для строительства индивидуальных гаражей, что подтверждается также дополнительными доказательствами, приобщенными к материалам дела апелляционным судом: ходатайством от 22.05.2008 о предоставлении земельного участка. Договором от 26.10.2010 цель, с которой земельный участок передан во владение ответчика, не была изменена, отсутствуют основания для вывода о том, что использование земельного участка в указанных целях должно было начаться лишь с момента заключения договора 26.10.2010.

Земельный участок фактически передан во владение ответчика по акту 04.06.2008 и из его владения не выбывал.

Согласно пункту 4.4.2 договора аренды ответчик принял на себя обязательства выполнять в полном объеме условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Специалистами отдела по архитектуре и градостроительству администрации города Лесосибирска и комитета по управлению муниципальной собственностью администрации города проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 2452:0010964:124. По результатам проверки установлено, что в границах участка имеется разметка нескольких индивидуальных участков с установкой деревянных кольев. Планируемые работы по строительству индивидуальных гаражей не проводились. Границы земельного участка с кадастровым номером 24:52:0010964:124 не обозначены (акт от 07.06.2011).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на фактически предоставленном ответчику с 05.06.2008 года в аренду земельном участке строительство индивидуальных гаражей не ведется и не начато. Разрешение на строительство объектов ответчиком на дату рассмотрения дела не получено. С заявлением на выдачу разрешения ответчик обратился только 29.08.2011, то есть спустя более 3 лет с даты получения земельного участка в аренду. На данное заявление письмом исх. 2795 гаражному кооперативу "Мост" отказано в выдаче разрешения на строительство объекта "гаражные боксы". Данный отказ в установленном порядке не оспорен.

Довод ответчика о несоблюдении досудебного порядка расторжения договора опровергается материалами дела.

15.06.2011, 23.06.2011 в адрес арендатора были направлены предложения о расторжении заключенного договора аренды с указанием на допущенное нарушение договорных обязательств - не использование земельного участка в соответствии с целевым назначением (л.д. 88, 91 том 1).

Факт получения указанных писем не оспорен ответчиком, получение подтверждается также его письмом от 20.06.2011.

Ответчиком также не опровергнуто утверждение истца о том, что до настоящего времени ответчик не приступил к строительству гаражей. Разрешение на строительство объекта "гаражные боксы" ответчиком не получено, проектная документация отсутствует. Доказательств устранения нарушений условий договора аренды, а также доказательств наличия стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих использование земельного участка в период действия договора, ответчик не представил. Уничтожение неизвестными лицами разметочных кольев к таким обстоятельствам не относится.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 Постановлена от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующее доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Поскольку ответчик в течение длительного времени не осуществлял использование земельного участка в соответствии с целями договора, что подтверждается материалами дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу о существенности допущенных ответчиком нарушений, и достаточности их для расторжения договора аренды соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В связи с тем, что договор прекращается в связи с его расторжением, то в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

При данных обстоятельствах исковые требования о возврате истцу переданного ответчику по договору имущества: земельного участка категория "земли населенных пунктов", кадастровый номер 24:52:0010964:124, общей площадью 1833 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, участок находится в 29 м. от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес: Красноярский край, г. Лесосибирск, 9 микрорайон, дом 9, также правомерно удовлетворено судом.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 декабря 2011 года по делу N А33-15642/2011 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 декабря 2011 года по делу N А33-15642/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

А.Н. Бабенко И.А. Хасанова