Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2012 г. N 11АП-1950/12

г. Самара

03 апреля 2012 г.

Дело N А72-3364/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 апреля 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания Кузьминой А.В.,

без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 10 ноября 2011 года по делу NА72-3364/2011 (судья Абрашин С.А.)

по иску Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска (ИНН 7303006082, ОГРН 1027301162822)

к обществу с ограниченной ответственностью "Презент" (ИНН 7328032870, ОГРН 1027301182776)

о взыскании денежной суммы,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к ООО "Презент" о взыскании в соответствии с договором аренды муниципального нежилого помещения N 6092/1466 от 01.11.2001 г.. основного долга в сумме 382 474 руб. 12 коп. за период с 01.10.2010 г.. по 22.12.2010 г..

До принятия судебного акта истец уточнил исковые требования, просил суд взыскать с ответчика 327 262 руб. 71 коп. основной долг за период с 30.11.2010 г.. по 22.12.2010 г..

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 10.11.2011 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным судебным актом, Комитет обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что взыскание задолженности и пени по договору аренды за период с момента передачи покупателю помещения по акту приема-передачи не правомерно. Заявитель жалобы считает, что до момента регистрации перехода права собственности на спорный объект к покупателю, собственником имущества остается продавец (истец). Следовательно, он вправе требовать соблюдения условий договора аренды по внесению арендной платы на основании ст.622 ГК РФ до момента регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости.

В судебное заседание 27.03.2012 стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явились. На основании ст.ст.123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования "город Ульяновск" находились нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Ульяновск, ул.К.Маркса, д.7, что подтверждается выпиской из реестра жилых и нежилых помещений муниципальной собственности города Ульяновска и свидетельством о государственной регистрации права от 07.05.2010 г.. серия 73-АУ N 078341 (л.д.35-36,66).

01.11.2001 г.. между Комитетом по управлению имуществом города Ульяновска (Арендодатель) и ООО "Презент" (Арендатор) заключен договор N 6092/1466 аренды муниципального нежилого помещения, согласно которому Арендодатель представляет, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: г.Ульяновск. ул.К.Маркса, д.7, для использования под промышленно-товарный магазин, бар, развлекательные мероприятия, общей площадью 566,3 кв.м.

В соответствии с п. 1.2 договора, договор заключается на срок с 01.11.2001 г.. по 01.08.2003 г.. и вступает в силу в соответствии с действующим гражданским законодательством.

По акту приема-передачи от 01.11.2001 г.. истец передал ответчику вышеуказанное нежилое помещение (л.д.30-31). Согласно п. 2.2.2. договора N 6092/1466 от 01.11.2001 г.. Арендатор обязался своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату.

Пунктом 3.1 договора N 6092/1466 от 01.11.2001 г.. стороны предусмотрели, что арендная плата в месяц составляет 31 152 руб. 00 коп.

Дополнительными соглашениями к договору аренды стороны изменяли арендуемую площадь, а также размер арендной платы. Кроме этого, продлевали срок действия договора. Дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

Истец в адрес ответчика направлял уведомления от 25.01.2007 г.. N 806-03 и от 05.06.2008 г.. N 6997-03 об увеличении размера ежемесячной арендной платы с 01.07.2007 г.. до 118 671 руб. 47 коп. (плюс НДС) и с 01.07.2008 г.. до 142 405 руб. 76 коп. (плюс НДС) (л.д.33,34).

19.10.2010 г.. между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска (Продавец) и ООО "Презент" (Покупатель) заключен договор N 283 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому Продавец продает, а Покупатель приобретает на условиях, изложенных в настоящем договоре следующее недвижимое имущество - помещения, общей площадью 901,7 кв.м., номера на поэтажном плане 1 этаж: N1, 3, 7-10, 13-18, 41-43, 61-64, 2 этаж: N3-6, 8-10, 14, 15, 41-50, 57-62, 66, 3 этаж: N3, 6, 8, 54-57, расположенные по адресу: г.Ульяновск, ул.Карла Маркса, д.7, кадастровый номер 73-73-01/134/2010-401 (л.д.79-81).

19.10.2010 г.. по акту приема-передачи ООО "Презент" и КУГИЗ мэрии города Ульяновска произвели передачу помещений общей площадью 901,7 кв.м., расположенных по адресу: г.Ульяновск, ул.Карла Маркса, д.7 (л.д.81).

23.12.2010 г.. зарегистрировано право собственности ООО "Презент" на помещения, площадью 901,7 кв.м., номера на поэтажном плане 1 этаж: N 1, 3, 7-10, 13-18, 41-43, 61-64, 2 этаж: N 3-6, 8-10, 14, 15, 41-50, 57-62, 66, 3 этаж: N 3, 6, 8, 54-57, расположенные по адресу: г.Ульяновск, ул.Карла Маркса, д.7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 73-АА N 116539 (л.д.82).

Поводом для обращения в суд с настоящим иском явилось наличие за ответчиком, по мнению истца, задолженности по арендной плате за период с 30.11.2010 г.. по 22.12.2010 г.. (т.е. до момента государственной регистрации права собственности ООО "Презент" на нежилые помещения, являющиеся объектом аренды).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела и доказательствам, обоснованно применил нормы материального и процессуального права.

Из материалов дела следует, что факт передачи и пользования недвижимым имуществом ответчиком подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе актом приема-передачи от 19.10.2010 г.., сторонами не оспаривается.

Переход права собственности на указанное имущество покупателем ООО "Презент" в установленном законом порядке зарегистрировано 23.12.2010 г.., данный факт следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности (л.д.82).

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Право владения и пользования имуществом (пун кт 1 статьи 209 ГК РФ) по договору купли-продажи от продавца переходит к покупателю недвижимости с момента ее передачи, поскольку иное Кодексом не предусмотрено.

Как усматривается из материалов дела, к моменту заключения договора купли-продажи от 19.10.2010 г.. N 283 нежилые помещения находились во владении ООО "Презент" на основании договора аренды, следовательно, недвижимость признается переданной ООО "Презент" с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).

В соответствии с п.3.7 договора купли-продажи стороны договора подтверждают выполнение условий, установленных ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (л.д.80).

Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи ООО "Презент" не обязано оплачивать арендную плату за пользование проданным ему нежилым помещением. В этой связи суд отклоняет ссылку истца на дополнительное соглашение от 18.01.2011 г.. о расторжении договора аренды с 23.12.2010 г.. Поскольку переход к ответчику титула собственника на недвижимое имущество (23.12.2010 г..) в данном случае не влияет на правовую квалификацию обстоятельств, связанных с наличием (либо отсутствием) арендных правоотношений, так как согласно п.3.7 договора купли-продажи правоотношения сторон регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ (л,д.79-81).

На основании положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано субъектами малого и среднего предпринимательства при названных этой нормой условиях.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательный акты Российской Федерации", перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, определен Законом N 159-ФЗ исчерпывающим образом, и муниципальные образования не вправе устанавливать какие-либо ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости, а также не вправе после опубликования названного Закона совершать действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендуемого ими имущества.

Довод заявителя апелляционной жалобы о наличии права на взыскание арендной платы до регистрации перехода права собственности на объект аренды, отклоняется судебной коллегией по следующим основаниям.

Согласно п.6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

С учетом изложенного, поскольку рассматриваемые в рамках настоящего спора требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате заявлены за период после заключения субъектом малого предпринимательства договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 19.10.2010 N 283, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Данная позиция также следует из определения Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N ВАС-4408/11 от 03.08.2011 г..

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется правовых оснований для удовлетворения иска.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции не допущено неправильное применение норм материального или процессуального права, которое привело к принятию неправильного решения об удовлетворении исковых требований.

Доводы, изложенные заявителем в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110,112, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 10.11.2011, принятое по делу N А72-3364/2011, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко