Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2012 г. N 05АП-1531/12

г. Владивосток

02 апреля 2012 г.

Дело N А51-12298/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 29 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 апреля 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Н.А. Скрипки, Т.А. Аппаковой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

при участии в заседании:

от истца: не явились,

от ответчика: Струкова Л.А. - доверенность от 18.11.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Территориального управления Федерального агентства

по управлению государственным имуществом в Приморском крае

апелляционное производство N 05АП-1531/2012

на решение от 19.01.2012

судьи А.К. Калягина

по делу N А51-12298/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае

к индивидуальному предпринимателю Ахундову Адилу Шамсаддин оглы,

о расторжении договора, обязании снести возведенные пристройки,

обязании устранить незаконно произведенную перепланировку и

переоборудование помещений,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее - ТУ Росимущества в Приморском крае) обратилось Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ахундову Адилу Шамсаддину оглы (далее - Ахундов А.Ш.) о расторжении договора N 190/371/04 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации; об обязании снести за свой счет незаконно возведенные пристройки, имеющие следующие номера на поэтажном плане технического паспорта от 12.10.2010: N 34 площадью 92,2 кв.м, N 30 площадью 6,7 кв.м, N 31 площадью 10,3 кв.м, N 32 площадью 13,2 кв.м; об обязании устранить незаконно произведенную перепланировку и переоборудование помещений в здании по ул.Героев Тихоокеанцев, 16б, и привести помещения в состояние в соответствии с техническим паспортом по результатам инвентаризации от 12.01.2005.

Решением от 19.01.2012 Арбитражный суд Приморского края оставил без рассмотрения требование ТУ Росимущества в Приморском крае о расторжении договора N 190/371/04, в остальной части иска отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Истец считает решение незаконным и необоснованным, в обоснование апелляционной жалобы указал, что в связи с произведенной Ахундовым А.Ш. перепланировкой и изменениями предоставленного ему в аренду объекта недвижимого имущества, являющегося объектом гражданской обороны, затруднена возможность приведения объекта в состояние, пригодное для использования по назначению; ответчиком нарушены существенные условия договора аренды, перепланировка произведена без согласования с арендодателем; судом при вынесении решения не были приняты во внимание письма ГУ МЧС РФ по Приморскому краю от 07.12.2010, прокуратуры Первомайского района г.Владивостока от 27.09.2011, ТУ Росимущества в Приморском крае от 12.01.2011, 22.02.2011, акт проверки использования федерального имущества от 26.01.2011; считает, что письмо истца от 04.03.2011 является предупреждением о расторжении спорного договора аренды.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Считает необоснованным заявленный истцом довод о возведении именно ответчиком пристроек, произведения незаконной перепланировки. Письма, на которые ссылается ТУ Росимущества в Приморском крае не подтверждают фактов, подлежащих доказыванию по настоящему спору; акт проверки составлен истцом в одностороннем порядке. Кроме того, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, арендатор не был уведомлен истцом о намерении расторгнуть договор N 190/371/04.

Представитель истца в судебное заседание не явился, поскольку в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие истца по правилам ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы оспорил, настаивал на своей правовой позиции, изложенной в отзыве на жалобу. Представил подлинник квитанции о направлении письменного отзыва истцу, который приобщается к материалам дела. Кроме того, представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела акта проверки прокуратуры Первомайского района г.Владивостока от 12.03.2012, фототаблицы, плана арендуемого помещения. Пояснил, что в суде первой инстанции им было заявлено ходатайство о приобщении данных фототаблицы, плана арендуемого помещения к материалам дела, однако судом было отказано в их приобщении. Акт проверки от 12.03.2012 изготовлен после вынесения решения суда первой инстанции.

Апелляционная коллегия, рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, на основании ст.ст.159, 184, 185, ч.2 ст.268 АПК РФ, удовлетворила его.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, апелляционной коллегией установлено следующее.

Согласно выписке из реестра федерального имущества от 04.12.2008 N 307/1 защитное сооружение гражданской обороны - здание, расположенное по адресу г.Владивосток, ул.Героев Тихоокеанцев, 16б, является собственностью Российской Федерации.

Между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации (арендодатель) и Ахундовым А.Ш. (арендатор) был заключен договор N 190/371/04 на аренду недвижимого имущества, по условиям которого во временное пользование переданы нежилые помещения N 2-27 общей площадью 249,6 кв.м в здании, расположенном по вышеуказанному адресу (в редакции дополнительного соглашения N 55). Договор аренды, дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно п.1.2 договора срок действия аренды установлен с 01.05.2004 по 31.05.2014.

В соответствии с п.2.2.6 договора арендатор обязался не производить перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора без письменного разрешения арендодателя, согласованного с балансодержателем. В случае обнаружения арендодателем или балансодержателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, искажающих первоначальный вид арендуемых помещений, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в сроки, определенные односторонним предписанием арендодателя.

В п.5.1 договора стороны предусмотрели случаи его досрочного расторжения, а именно: по соглашению сторон - при ликвидации организации арендатора, в судебном порядке - при нарушении условий договора арендатором.

Актом проверки использования федерального имущества N 3/01/2011 от 26.01.2011, составленным специалистами ТУ Росимущества в Приморском крае и ГУ МЧС России по Приморскому краю, установлено, что нарушена первоначальная планировка объекта гражданской обороны, расположенного по адресу г.Владивосток, ул.Героев Тихоокеанцев, 16б - к переданным в аренду Ахундову А.Ш. по договору N 190/371/04 помещениям возведены пристройки, расположенные за пределами данных помещений (в соответствии с техническим паспортом объекта, составленным по состоянию на 12.10.2010, значащиеся под номерами 30, 31, 32, 34), в арендуемых помещениях возведены перегородки, в помещении N 15 стена переоборудована в дополнительный вход, запасной выход, напротив, закрыт и не может быть использован. Выявлен факт увеличения полезной площади с 249,6 кв.м до 484,4 кв.м. Документы на проведение перепланировки Ахундовым А.Ш. не представлены.

Письмом N 06-2780 от 04.03.2011, направленным в адрес ответчика, ТУ Росимущества в Приморском крае указало Ахундову А.Ш. на выявленные в ходе оформленной актом от 26.01.2011 N 3/01/2011 проверки нарушения; предъявило требование об их устранении и информировании арендодателя в срок до 10.03.2011 об исполнении данного требования; указало на привлечение ответственного лица в случае неисполнения указанных требований к административной ответственности.

Полагая, что ответчиком произведена самовольная, нарушающая требования закона и условия договора аренды N 190/371/04 перепланировка и переоборудование арендованных нежилых помещений, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке ст.ст.266, 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом положения п.2 ст.450 и ст.619 ГК РФ наделяют арендодателя правом в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора ввиду использования нанимателем имущества с существенными нарушениями условий договора или не по назначению. Такое право арендодателя может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора ТУ Росимущества в Приморском крае представило письмо от 04.03.2011 N 06-2780, в котором арендодатель, указав на нарушение арендатором пунктов 2.2.3 - 2.2.6 договора со ссылкой на акт проверки от 26.01.2011 N 3/01/2011, потребовал устранить выявленные нарушения, связанные с перепланировкой переданных в аренду нежилых помещений, возведением пристроек к ним и проинформировать арендодателя в срок до 10.03.2011 об исполнении указанного требования.

Оценив содержание данного письма, апелляционная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что, поскольку в письме от 04.03.2011 N 06-2780 не содержится предложение о расторжении спорного договора, данное письмо не может являться доказательством соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного п.2 ст.452 ГК РФ.

Кроме того, отсутствуют доказательства получения Ахундовым А.Ш. вышеназванного письма. Из письма Владивостокского почтамта от 22.12.2011 N 01.2.3-07/4480 следует, что письмо ТУ Росимущества в Приморском крае от 04.03.2011 N 06-2780 считается утраченным. Таким образом, одностороннее предписание, на основании которого арендатор в соответствии с требованием п.2.2.6 договора N 190/371/04 обязан устранить любые допущенные в отношении арендуемого имущества перепланировки, ответчику предъявлено не было.

В соответствии с ч.2 ст.148 АПК РФ арбитражный суд оставляет требование без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно оставил без рассмотрения требование ТУ Росимущества в Приморском крае о расторжении договора аренды N 190/371/04.

Также суд апелляционной инстанции считает, что Арбитражным судом Приморского края правомерно отказано в удовлетворении исковых требований ТУ Росимущества в Приморском крае о сносе ответчиком за свой счет незаконно возведенных пристроек, обязании устранить незаконно произведенную перепланировку, на основании следующего.

В соответствии с п.1 ст.615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Условием удовлетворения иска по настоящему делу является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о наличии права собственности или иного вещного права у истца, а также обстоятельство фактической перепланировки, переоборудования ответчиком спорных нежилых помещений, обстоятельство возведения именно ответчиком пристроек к недвижимому имуществу, арендуемому Ахундовым А.Ш. по спорному договору.

В силу п.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, суд первой инстанции обоснованно критически отнесся к представленному истцом в подтверждение незаконного произведения Ахундовым А.Ш. перепланировки предоставленных ему нежилых помещений, самовольного возведения пристроек, акту проверки использования федерального имущества N 3/01/2011 от 26.01.2011, поскольку в данном акте не содержатся сведения о том, кем именно были возведены пристройки, указанные на поэтажном плане к техническому паспорту, составленному по состоянию на 12.10.2010 под номерами 30, 31, 32, 34; кем была произведена перепланировка. Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, данный акт проверки составлен истцом в одностороннем порядке, без извещения ответчика о времени и месте проведения обследования помещений и составления указанного акта.

В материалах дела отсутствуют доказательства получения ответчиком письма истца от 12.01.2011 N 06-24 о проведении ТУ Росимущества в Приморском крае в период с 26.01.2011 по 31.01.2011 проверки в отношении переданных в аренду по договору N 190/371/04 нежилых помещений с требованием представить арендодателю сведения о кандидатуре представителя для участия в проверке, а также сведения об объектах аренды.

Само по себе наличие в техническом паспорте (по состоянию на 12.10.2010), составленном в отношении спорных помещений, штампа о том, что разрешение на возведение и переоборудование помещений предъявлено не было, не доказывает факт произведения перепланировки ответчиком.

Письма ГУ МЧС РФ по Приморскому краю от 07.12.2010, прокуратуры Первомайского района г.Владивостока от 27.09.2011, на которые истец ссылается в обоснование апелляционной жалобы, также не являются достоверными доказательствами допущенных, по мнению истца, Ахундовым А.Ш. нарушений. Кроме того, письмо прокуратуры Первомайского района г.Владивостока от 27.09.2011 не содержит выводов указанного органа относительно наличия или отсутствия нарушений условий договора аренды, в нем лишь имеется ссылка на акт проверки от 26.01.2011, выявивший такие нарушения.

Иных доказательств, подтверждающих возведение самовольных пристроек к переданным Ахундову А.Ш. в аренду по спорному договору помещениям именно ответчиком, ТУ Росимущества в Приморском крае в нарушение п.1 ст.65 АПК РФ в материалы дела не представило. Кроме того, пристройки располагаются вне переданных в аренду помещений; доказательства эксплуатации спорных пристроек ответчиком также отсутствуют.

Между тем, актом проверки прокуратуры Первомайского района г.Владивостока от 12.03.2012 установлено отсутствие со стороны ответчика нарушений условий использования спорных нежилых помещений, предусмотренных договором аренды.

Также апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что, заявляя требования о сносе ответчиком за свой счет незаконно возведенных пристроек, обязании устранить незаконно произведенную перепланировку, ТУ Росимущества в Приморском крае должно было указать, какие конкретно действия и в каком объеме должен совершить ответчик в целях исполнения данных исковых требований.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает доводы апелляционной жалобы необоснованными.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со ст.71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 19.01.2012 по делу N А51-12298/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Н.А. Скрипка Т.А. Аппакова