Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2012 г. N 12АП-2402/12

г. Саратов

05 апреля 2012 г.

Дело N А57-8735/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "05" апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "05" апреля 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,

судей Кузьмичева С.А., Луговского Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фединой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280, адрес местонахождения: 410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от "01" февраля 2012 по делу N А57-8735/2011 (судья Федова Ю.Н.)

по иску Администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280, адрес местонахождения: 410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78)

к закрытому акционерному обществу "Агропромышленные технологии" (ИНН: 6452069217, ОГРН 1026402654464, адрес местонахождения: 410012, г. Саратов, Новый пер., д. 1)

третьи лица: закрытое акционерное общество "Агросервисный технологический центр" (ИНН: 6452069200, ОГРН: 1026402655267, адрес местонахождения: 410005, г. Саратов, ул. Зарубина, д. 150)

открытое акционерное общество "Интаун" (ИНН: 6452020300, ОГРН: 1026402654695, адрес местонахождения: 410005, г. Саратов, ул. Зарубина, д. 150)

закрытое акционерное общество "Фагро Импэкс" (ИНН: 6452072361, ОГРН: 1026402654156, адрес местонахождения: 443022, г. Самара, Управленческий тупик, 3, 11)

закрытое акционерное общество "Алекс" (ИНН: 6452093555, ОГРН 1046405032002, адрес местонахождения: 410012, г. Саратов, ул. Рахова, д.181)

о взыскании задолженности по договору арены земельного участка N 510 от 24.05.2004 за период с 01.01.2009 по 31.12.2010 в сумме 544 351,31 руб., пени за просрочку платежа в сумме 36 726,16 руб.,

при участии в судебном заседании представителей:

истца - Парамонова Т.Н., действующая на основании доверенности от 25.05.2011 N 01-4/38,

ответчика - Щипнова Е.В., действующая на основании доверенности от 30.03.2012,

ЗАО "Агросервисный технологический центр" - не явился, извещен,

ОАО "Интаун" - не явился, извещен,

ЗАО "Фагро Импэкс" - не явился, извещен,

ЗАО "Алекс" - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация, истец) с иском к Закрытому акционерному обществу "Агропромышленные технологии" (далее - ЗАО "Агропромышленные технологии", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 510 от 24.05.2004 за период с 01.01.2009 по 31.12.2010 в сумме 594 351,13 руб., пени в сумме 36 726,16 руб.

Определением суда первой инстанции от 24.10.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: ЗАО "Агросервисный технологический центр", ОАО "Интаун", ЗАО "Фагро Импэкс", ЗАО "Алекс".

В суде первой инстанции истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просит взыскать с ЗАО "Агропромышленные технологии" в пользу Администрации муниципального образования "Город Саратов" задолженность по договору аренды земельного участка N 510 от 24.05.2004 за период с 01.01.2009 по 31.12.2010 в сумме 544 351 руб. 31 коп., пени за просрочку платежа в сумме 36 726 руб.16 коп.

Определением от 29.11.2011 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Саратовской области принял уточнение размера исковых требований.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от "01" февраля 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация не согласилась с принятым решением и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

ЗАО "Агропромышленные технологии" считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ЗАО "Алекс", ЗАО "Агросервисный технологический центр", ОАО "Интаун", ЗАО "Фагро Импэкс" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

ЗАО "Алекс" извещено о времени и месте судебного заседания в порядке пункта 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (заказное письмо N 80295 7, вернулось в адрес суда с отметкой ОПС "выбытие адресата"). Явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

ЗАО "Агросервисный технологический центр" извещено о времени и месте судебного заседания в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (заказное письмо N 80292 6 вернулось в адрес суда с отметкой ОПС "истек срок хранения"). Явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

ОАО "Интаун" извещено о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (почтовое уведомление N 80293 3 о вручении корреспонденции) Явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

ЗАО "Фагро Импэкс" извещено о времени и месте судебного заседания в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (заказное письмо N 80296 4 вернулось в адрес суда с отметкой ОПС "истек срок хранения"). Явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 08 марта 2012 года, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

Согласно пункту 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и представленных на нее возражений, выслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации города Саратова от 16.03.2004 N 39А-52 ЗАО "Агропромышленные технологии", ОАО "Интаун", ЗАО "Агросервисный технологический центр", ЗАО "Фарго Импэкс", предоставлен в аренду земельный участок площадью 1,5705 га, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Зарубина В.С., 150, в Кировском районе, занимаемый нежилыми помещениями.

Во исполнение данного постановления между Администрацией г. Саратова, именуемой в дальнейшем "Арендодатель" и ЗАО "Агропромышленные технологии", ОАО "Интаун", ЗАО "Агросервисный технологический центр", ЗАО "Фарго Импэкс", именуемыми в дальнейшем "Арендаторы", с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка N 510 от 24.05.2004.

Договор аренды земельного участка N 510 от 24.05.2004 зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве (в части) земельный участок, предоставленный ЗАО "Агропромышленные технологии", перераспределяется между ЗАО "Агропромышленные технологии" и ЗАО "Алекс" пропорционально занимаемым этими организациями административными зданиями, по 2063 кв.м. и 3966 кв.м. соответственно. Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2.1 договора аренды, срок аренды земельного участка устанавливается с 16.03.2004 года - по 16.03.2029 года.

Пунктом 2,4, 2.6 договора аренды земельного участка N 510 от 24.05.2004 года определено, что арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, согласно прилагаемому к Договору Расчету арендной платы (ПриложениеN 2), который является неотъемлемой частью Договора, ежеквартально, равными долями от суммы, указанной в приложении N 2.

Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованной устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее). Ежегодный перерасчет арендной платы осуществляется на основании расчетов к договору аренды, получаемых Арендаторами не позднее первого срока снесения платы по договору аренды.

В соответствии с пунктом 2.7. Договора аренды, перерасчет арендной платы производится Арендодателем на условиях и в порядке, предусмотренным пунктом 2.4.

Согласно пункту 2.9. Договора аренды, в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере, установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки. Размер неустойки устанавливается согласно ставке рефинансирования, утвержденной Банком РФ и изменяется решениями органов государственной власти. Ответчик за период с 01.01.2009 по 31.12.2010 аренды земельного участка ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по внесению арендных платежей, в результате чего у него образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 510 от 24.05.2004 в сумме 544 351 руб. 31 коп. и пени в сумме 36 726,16 руб. Данные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, указал, что у ответчика имеется переплата по арендным платежам по договору аренды N 510 от 24.05.2004 года за период с 01.01.2009 года по 31.12.2010 года в размере 64 549,04 рублей.

Суд апелляционной инстанции считает правомерными выводы суда первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что договором аренды земельного участка не предусмотрена возможность изменения в одностороннем порядке утвержденной методики расчета арендной платы.

Как следует из материалов дела, приложением N 2 к договору стороны установили следующую методику расчета арендной платы по следующей формуле: Апл = Сб х К х S, где Апл - годовой размер арендной платы в текущем году, в рублях; Сб -базовая ставка арендной платы, установленная согласно территориальной оценочной зоны в рублях за квадратный метр земли; К- поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования арендуемого земельного участка; S - площадь арендуемого земельного участка в кв.м.

В данном приложении сторонами согласована методика расчета арендной платы в отношении названного земельного участка, которая была определена согласно постановлению Администрации г. Саратова N 9А от 13.01.2004 года, а позднее на основании решения Саратовской городской Думы N 13-101 от 26.12.2006 года.

Таким образом, Приложением N 2, подписанным сторонами в момент заключения договора и зарегистрированным в ЕГРП вместе с Договором, арендная плата, подлежащая уплате с Арендатора ЗАО "Агропромышленные технологии" за период с 16.03.2004 года по 01.01.2005 года (291 день) составляла 148408 рублей (30,96 руб.* 6029 кв.м.*1,00*291 день).

В связи с подписанием и государственной регистрацией договора замены стороны в обязательстве (в части) от 27.08.2007 года, площадь земельного участка, предоставленного в аренду ЗАО "Агропромышленные технологии", уменьшилась и составила 2063 кв.м. Следовательно, с учетом содержащейся в условиях договора методики, с учетом увеличения базовой ставки ежегодной арендной платы (44,96 руб. за 1 кв.м.) размер арендных платежей ЗАО "Агропромышленные технологии" за нормативную площадь земельного участка (2063 кв.м.): 2063 кв.м.*44.96 руб.*1.00 = 92 725,48 руб.

Порядок определения размера арендной платы, а также условия и срок внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в Саратовской области и государственная собственность на которые не разграничена, установленный постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года N 412-П определяет размер арендной платы как величина кадастровой стоимости земельного участка * коэффициент.

Данная методика отлична от методики, согласованной сторонами приложением N 2к Договору.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 2.4 Договора размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованной устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее). Ежегодный перерасчет арендной платы осуществляется на основании расчетов к договору аренды, получаемых Арендаторами не позднее первого срока снесения платы по договору аренды.

Поскольку, как верно указал суд первой инстанции, постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года N 412-П была изменена сама формула расчета размера аренды, пересмотр арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке на основании п. 2.4. Договора невозможен.

Между тем, поскольку при заключении спорного Договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы и должен сохраняться.

Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку положения спорного Договора аренды земельного участка не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке утвержденной методики расчета арендной платы, принятие Правительством Саратовской области 27.11.2007 года постановления N 412-П само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Указанная правовая позиция соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, за спорный период с 01.01.2009 года по 31.12.2009 года Арендатор обязан был уплатить арендную плату в размере: 2063 кв.м.*44.96 руб.*1.00 = 92 725,48 руб.; за период с 01.01.2010 года по 31.12.2010 года: 2063 кв.м.*44.96 руб.*1.00 = 92 725,48 руб. Итого, размер арендной платы, подлежащий уплате в бюджет составляет 185 450,96 рублей.

В обоснование заявленных требований истцом представлено Приложение N 2 "Расчет арендной платы по договору аренды земельного участка N 510/1 от 25.05.2004 года" за период с 01.01.2008 года - по 31.12.2008 года, в котором стороны согласовали размер арендной платы по формуле: 2063 кв.м.*10019,79*2%= 413416 рублей, где 10019,79 руб./кв.м. - удельный показатель кадастровой стоимости, 2063 кв.м. - площадь земельного участка.

На данном расчете имеются подписи и печати Арендодателя и Арендатора, что, по мнению истца, подтверждает согласование с Арендатором существенного условия договора аренды - арендной платы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку Приложение N 2 с новым расчетом арендной платы, являющееся неотъемлемой частью договора аренды, не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Указанная правовая позиция соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которой соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

С учетом вышеизложенного, за спорный период с 01.01.2009 года по 31.12.2010 года, с учетом Приложения N 2, подписанного сторонами, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним при регистрации договора аренды N 510 от 24.05.2004 года (с указанием периода с 16.03.2004 года - по 01.01.2005 года), размер арендной плате, подлежащий уплате в бюджет за земельный участок площадью 2063 кв.м. должен составлять 185 450,96 рублей.

Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения за период с 2008 - по 2011 г.г.: N 62 от 15.05.2008 года на сумму 20 000 рублей; N 64 от 19.05.2008 года на сумму 20 000 рублей; N 67 от 23.05.2008 года на сумму 20 000 рублей; N 80 от 11.06.2008 года на сумму 20 000 рублей; N 81 от 18.06.2008 года на сумму 20 000 рублей; N 82 от 24.06.2008 года на сумму 20 000 рублей; N 94 от 15.07.2008 года на сумму 20 000 рублей; N 97 от 24.07.2008 года на сумму 60 000 рублей; N 104 от 06.08.2008 года на сумму 20 000 рублей; N 111 от 27.08.2008 года на сумму 40 000 рублей; N 123 от 24.09.2008 года на сумму 80 000 рублей; N 133 от 09.10.2008 года на сумму 50 000 рублей; N 140 от 29.10.2008 года на сумму 23 416,54 рублей; N 92 от 22.07.2009 года на сумму 40 000 рублей; N 101 от 13.08.2009 года на сумму 110 000 рублей; N 114 от 11.09.2009 года на сумму 45 000 рублей; N 127 от 12.10.2009 года на сумму 45 000 рублей;N 153 от 24.11.201 1 года на сумму 50 000 рублей. Итого, на общую сумму - 663 446,54 руб., в том числе за спорный период 2009-2011 г.г., на общую сумму - 250 000 рублей.

Поступление указанных платежей не оспаривается истцом и учитывается им при расчете заявленных исковых требований.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что у ответчика имеется переплата по арендным платежам по договору аренды N 510 от 24.05.2004 года за период с 01.01.2009 года по 31.12.2010 года в размере 64 549,04 рублей.

Ввиду отсутствия задолженности ответчика по арендной плате, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении заявленных требований как о взыскании основной задолженности, так и пени за просрочку платежа.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным, оснований для его отмены не имеется. Апелляционную жалобу Администрации следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от "01" февраля 2012 по делу N А57-8735/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Ю.А. Комнатная

Судьи

С.А. Кузьмичев Н.В. Луговской