Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2012 г. N 18АП-2475/12

г. Челябинск

04 апреля 2012 г.

Дело N А76-22369/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бриф" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.01.2012 по делу N А76-22369/2011 (судья Кирьянова Г.И.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Бриф" - Гоноболев С.Н. (доверенность от 01.02.2012).

Общество с ограниченной ответственностью "Бриф" (далее - ООО "Бриф", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к администрации города Магнитогорска Челябинской области (далее - администрация, ответчик) о внесении изменений в договор аренды N 213-09 от 25.03.2009: установить арендную плату за май, июнь, июль 2011 года в размере 28 776 руб. в месяц, кроме того НДС.

Решением суда от 26.01.2012 (резолютивная часть от 19.01.2012) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 1 л.д. 150-163).

В апелляционной жалобе ООО "Бриф" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым требования истца удовлетворить в полном объёме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на необоснованность вывода суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска в силу того, что в договоре аренды отсутствует такое условие пользования объектом как наличие доступа транспортных средств к нежилому помещению. Данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела и положениям п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которого следует, что основанием для изменения размера арендной платы является существенное ухудшение пользования имуществом или состояния имущества по обстоятельствам, не зависящим от арендатора. Понятие "существенное" следует толковать применительно к норме п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец, заключая договор, в том числе учитывал территориально выгодное расположение помещение с учётом транспортной доступности, однако в результате дорожно-ремонтных работ доступ транспортных средств к помещению истца был прекращён, вследствие чего истец лишается права на то, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, условия пользования имуществом ухудшились, что является основанием для изменения арендной платы в части коэффициента территориального расположения помещения.

Полагает, что суд применил не подлежащую применению норму ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как общество мотивировало заявленные требования со ссылками на ст. 450 Кодекса, которая предусматривает возможность изменения договора в одностороннем порядке в случаях, установленных законом, в частности ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая и предусматривает возможность изменения арендной платы в случае передачи товара ненадлежащего качества и обременённого правами третьих лиц.

Апеллянт также ссылается на то, что отсутствие решения уполномоченного органа об изменении размера арендной платы не является основанием для отказа в удовлетворении требования о снижении размера арендной платы, так как применение нормы п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не обусловлено участием в правоотношениях публичного образования.

Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился, просит рассмотреть апелляционную жалобу без его участия.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В суде апелляционной инстанции истцом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: письма общества с ограниченной ответственностью Охранное предприятие "МОСА" об увеличении времени прибытия группы быстрого реагирования в связи с проведением ремонта дорог; отчёта об итогах исследования, проведённого в помещении "Театральное кафе".

Ходатайство судом апелляционной инстанции отклонено в силу следующего.

В силу ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Как следует из апелляционной жалобы, в обоснование уважительности причин непредставления данных документов в суд первой инстанции податель апелляционной жалобы ссылается на их отсутствие в распоряжении истца на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Вместе с тем, письмо общества с ограниченной ответственностью Охранное предприятие "МОСА" имеет входящую дату 08.06.2011, то есть до вынесения решения суда первой инстанции. Исследование, отражённое в представленном отчёте, также датировано августом 2011 года.

Кроме того, заказчиком отчёта об итогах исследования, проведённого в помещении "Театральное кафе", истец не является, ввиду чего суд полагает, что данное доказательство не является относимым (ст. 67 АПК РФ).

Таким образом, при отсутствии обоснованных ответчиком уважительных причин непредставления доказательств в суд первой инстанции ходатайство о приобщении дополнительных доказательств не может быть удовлетворено.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией (арендодатель) и ООО "Бриф" (арендатор) 25.03.2009 заключен договор аренды N 213-09, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду: часть нежилого помещения N 1, расположенного в нежилом здании по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. Ленина, д. 66, расположение - 1 этаж (помещения на поэтажном плане: 14, 21, 24 - 28, 35 - 36), с общим входом, площадь аренды 160,20 кв.м, цель использования имущества: предприятие общественного питания (п. 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 22.12.2009 - т. 1 л.д. 20).

При расчёте арендной платы применяется технический паспорт, изготовленный предприятием, осуществляющим техническую инвентаризацию, являющийся неотъемлемой частью настоящего договора, изготовленный за счет арендатора (п.1.1 договора).

Настоящий договор заключается на срок с 01.01.2009 по 30.06.2015 (п. 2.1 договора).

Пунктом 2.2 договора установлено, если договор аренды заключается на срок один год и более, он вступает в силу с момента государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав. Государственная регистрация осуществляется за счет арендатора.

29.07.2009 произведена государственная регистрация указанного договора за номером 74-74-33/231/2009-239, что подтверждается отметкой Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (л.д. 13). 30.12.2009 произведена государственная регистрация указанного договора за номером 74-74-33/470/2009-448, что подтверждается отметкой Управлением Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (т. 1 л.д. 19).

По акту приема-передачи от 25.03.2009 арендуемое нежилое помещение передано арендатором арендодателю (т. 1 л.д. 15).

Разделом 4 договора регулируется порядок оплаты по данному договору, в соответствии с которым арендатор обязан вносить арендную плату без НДС авансом до 01 числа текущего месяца (согласно приложениюN 1 к договору). Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет, указанный в договоре.

Согласно расчёта арендной платы на 2011 год (приложение N 12 к договору), являющегося неотъемлемой частью договора, за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 (т. 1 л.д. 18) сумма аренды за месяц с учетом НДС составила 42 445 руб. 58 коп.

Ссылаясь на ухудшение условий пользования арендуемым помещением в связи с проведением дорожно-ремонтных работ в период с мая по июль 2011 года, необходимость внесения в расчет арендной платы к договору аренды изменений с учетом применения иного коэффициента территориального расположения, истец направил в администрацию письмо от 11.10.2011 исх. N 0219 с предложением подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 25.03.2009 N 213-09 об изменении размера арендной платы, подлежащей уплате за владение и пользование помещением за май, июнь, июль 2011 года, установив его в размере 28 776 руб. в месяц, кроме того НДС (т. 1 л.д. 22-23, 24).

В ответ на данное предложение письмом от 20.10.2011 N ОДП54/7568 администрация сообщила ООО "Бриф" об отсутствии правовых оснований для подписания представленного дополнительного соглашения к договору аренды (т. 1 л.д. 25-26).

Не достигнув согласия о внесении в договор аренды изменения размера арендной платы за период с мая по июль 2011 года, ООО "Бриф" обратилось в арбитражный суд с требованием о внесении изменении в спорный договор.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для внесения изменений в договор аренды ввиду недоказанности предусмотренных законом оснований для изменения условий договора аренды по требованию одной из сторон, так как доказательств ухудшения состояния имущества по сравнению с состоянием, обусловленным договором, в том числе с в связи проводимыми ремонтными работами, истцом не представлено.

Кроме того, судом установлено, что согласованные сторонами ставки арендной платы соответствуют муниципальной Методике определения размера арендной платы.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Нормой ст. 451 ГК РФ допускается изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен, либо был заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Из искового заявления и апелляционной жалобы следует, что обоснование обстоятельств, влекущих изменение договора в одностороннем порядке по требованию арендатора последний ссылается на изменение условий пользования имуществом ввиду проводимых в период май, июнь, июль 2011 года вблизи арендуемого объекта дорожно-ремонтных работ, что ограничило транспортную доступность объекта.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены в статье 612 ГК РФ. В этом случае арендатор вправе реализовать одно из правомочий, закреплённый пунктом 1 данной статьи, в том числе потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения размера арендной платы.

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

При оценке обстоятельств, свидетельствующих о необходимости уменьшения размера арендной платы в силу положений пункта 1 статьи 612 и пункта 4 статьи 614 ГК РФ, следует учитывать, что указанные положения могут служить основанием для возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы, лишь в случае ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

Апелляционный суд считает, что истцом не доказано наличие совокупности обстоятельств, влекущих возможность изменения условия об арендной плате в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ либо ст. 451 ГК РФ.

Из материалов дела усматривается, что арендодателем предусмотренные договором обязанности исполнены. Нежилое помещение, являющееся предметом аренды, передано арендатору по акту приема-передачи от 25.03.2009 без замечаний относительно возможности его использования по назначению (т. 1 л.д. 15).

Объективных доказательств изменения характеристик помещения, в силу которых снижается либо исключается возможность использования его по назначению, обществом в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено.

Сам по себе факт производства дорожно-ремонтных работ вблизи арендуемого помещения не может свидетельствовать об изменении качественных характеристик помещения, препятствующих его использованию по назначению - для размещения кафе, таковых доказательств истцом не представлено, тогда как дополнительных условий о возложении на арендодателя обязанности по обеспечению транспортной доступности помещения договор аренды не содержит. Ввиду указанного, оснований для применения в данном случае нормы п. 1 ст. 612 ГК РФ, на которую ссылается апеллянт, не имеется.

При таких обстоятельствах отклоняются ссылки подателя апелляционной жалобы на то, что изменение состояния имущества является существенным, в силу того, что истец, рассчитывавший при заключении договора на транспортную доступность помещения, лишился этого вследствие проведения ремонтных работ, поскольку названные обстоятельства не могут свидетельствовать об изменении качества самого арендуемого помещения,

Не представлено и доказательств изменения условий пользования имуществом, поскольку в материалах дела отсутствует подтверждение тому.

Доводы истца о снижении покупательского спроса ввиду трудной транспортной доступности помещения являются его умозаключениями и объективными доказательствами не подтверждены.

Таким образом, квалифицировать изложенные выше обстоятельства как свидетельствующие о существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), либо о наличии предусмотренных ст. 612 и п. 4 ст. 614 ГК РФ оснований для изменения договора в одностороннем порядке, не имеется оснований.

Обоснованным является и вывод суда первой инстанции о том, что оснований для применения коэффициента территориального расположения, равного 0,8, для помещения, расположенного по адресу: г.Магнитогорск, пр. Ленина, д. 66, находящегося в аренде у ООО "Бриф", не имеется, поскольку размер арендной платы определён на основании муниципальной методики расчёта арендной платы (т. 1 л.д. 121-127, 128-130, 131-134), и коэффициент территориального использования = 0,8 применяется только для помещений, расположенных в левобережной части Орджоникидзевского района города, а также на улице Войкова, Песчаной, Журавинского, Панькова, Салтыкова-Щедрина (т. 1 л.д. 134).

Кроме того, коэффициент территориального расположения определяется исходя из территориального расположения объекта в населённом пункте, а не характеристиками помещения, обусловленными степенью его транспортной доступности, как ошибочно полагает истец.

Иные доводы апелляционной жалобы не повлияли на выводы суда первой инстанции по существу спора.

Таким образом, выводы суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований являются правильными, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.01.2012 по делу N А76-22369/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бриф" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.В.Пивоварова М.И.Карпачева