Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2012 г. N 17АП-1891/12

г. Пермь

05 апреля 2012 г.

Дело N А60-45747/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 апреля 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Дюкина В.Ю., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Шилонцевой В.А.,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (далее - комитет)

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.01.2012

по делу N А60-45747/2011,

принятое судьей Скуратовским М.Л.

по иску комитета

к обществу с ограниченной ответственностью "Система развития" (далее - общество "Система развития")

о взыскании долга, неустойки по договору аренды земельного участка,

установил:

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Система развития", обществу с ограниченной ответственностью "ЮНИОН ЛЭНД", обществу с ограниченной ответственностью "Меркурий" о взыскании задолженности по арендной плате, пени в размерах соответственно 483 254 руб. и 67 391 руб. 73 коп., 194 417 руб. и 25 763 руб. 88 коп., 712 010 руб. и 100 565 руб. 30 коп. (с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2011 исковые требования к обществу "система развития" о взыскании 483 254 руб. задолженности по арендной плате, 67 391 руб. 73 коп. пени выделены в отдельное производство делу присвоен N А76-10584/2011.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 06.09.2011 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.01.2012 иск удовлетворен частично, с общества "Система развития" в пользу комитета взыскан долг в сумме 483 254 руб., в удовлетворении требований о взыскании неустойки отказано.

Комитет с решением в части отказа в удовлетворении требований не согласен, оспорил его в апелляционном порядке, просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании пени, удовлетворить иск в полном объеме. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с приобретением ответчиком объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, к последнему перешли права и обязанности предыдущего арендатора по договору аренды от 15.11.2002 N 003997-Д-2002, в том числе обязанность по уплате пени за просрочку внесения арендной платы.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражный суд не направил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, что между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Азия-Авто" (арендатор) на основании постановления главы г. Челябинска от 15.11.2002 N 1776-п заключен договор аренды земли от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002 (т. 1, л.д. 15-20), по условиям которого в аренду предоставлен земельный участок площадью 16 448 кв. м с кадастровым номером 74:36:04 10 001:0016 для эксплуатации подъездных железнодорожных путей с западной стороны промплощадки завода им. Колющенко по ул. Доватора в Советском районе г. Челябинска. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.02.2003.

Дополнительным соглашением от 23.09.2003 N 1, составленным на основании постановления главы г. Челябинска от 18.09.2003 N 1437-п "О разрешении проектирования и строительства административно-торгового комплекса на арендуемом земельном участке на пересечении ул. Доватора - ул. Федорова в Советском районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью "Азия-Авто", в договор внесены изменения, целевое назначение земельного участка дополнено целью - для эксплуатации с учетом проектирования и строительства в течение двух лет административно-торгового комплекса на арендуемом земельном участке (пункт 1.1.1 соглашения, т. 1, л.д. 28-34).

Между сторонами 23.05.2006 на основании постановления главы г. Челябинска от 22.05.2006 N 445-п "О разрешении проектирования и строительства административно-торгово-производственного комплекса с автосервисом на арендуемом земельном участке на пересечении ул. Доватора и ул. Федорова в Советском районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью "Азия-Авто" подписано дополнительное соглашение N 2 (т. 1, л.д. 38-44).

Указанным соглашением в договор внесены изменения, целевое назначение земельного участка дополнено целью - для эксплуатации подъездных железнодорожных путей, в том числе для проектирования и строительства административно-торгово-производственного комплекса с автосервисом (пункт 1.1.1 соглашения).

По договору от 23.11.2006 общество с ограниченной ответственностью "Азия-Авто" переуступило обществу с ограниченной ответственностью "Компания Авто-Инвест" право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:04 10 001:0016 общей площадью 16 448 кв. м (т. 1, л.д. 45, 46).

По условиям договора от 23.11.2006 общество "Азия-Авто" передает, а общество "Компания Авто-Инвест" принимает на себя обязательства общества "Азия-Авто" по договору аренды от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.12.2006, о чем имеется отметка на договоре (т. 1, л.д. 47).

Согласно договору купли-продажи недвижимости от 03.04.2008 N 03/04 общество "Компания Авто-Инвест" (продавец) продало обществу "Система развития" объект недвижимости, незавершенный строительством, площадью 2172,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Советский район, пересечение ул. Доватора и ул. Федоров.

В пункте 2.2 договора указано, что согласно п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупателю одновременно с передачей права собственности на объект передается право аренды земельного участка общей площадью 11 728,93 кв. м, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости (т. 1, л.д. 67-69).

Право собственности общества "Система развития" зарегистрировано 16.05.2008 (т. 1, л.д. 69).

Ненадлежащее исполнение обществом "Система развития" обязательства по перечислению арендной платы за пользование земельным участком площадью 11 728 кв.м явилось основанием для обращения комитета в арбитражный суд с иском о взыскании долга по арендной плате в сумме 483 254 руб. за период с 01.04.2009 по 22.03.2010, а также договорной неустойки в сумме 67 391 руб. 73 коп. (т. 3, л.д. 70-72).

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания долга по арендной плате за период с 01.04.2009 по 22.03.2010, суд первой инстанции исходил из того, что в спорный период общество "Система развития" являлось землепользователем, поскольку на нем располагался принадлежащий ему объект недвижимости", и в силу платности землепользования (ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации) должно вносить плату за пользование земельным участком.

В этой части решение суда никем из сторон не оспаривается.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части взыскания неустойки в размере, определенном договором аренды, суд первой инстанции исходил из того, что переход к обществу права пользования земельным участком в силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации автоматически не создает у общества обязанности стороны договора аренды, заключенного с предыдущим пользователем участка. Для этого, как указал суд, необходимо подписание с новым собственником соответствующего письменного документа.

С данным выводом суда нельзя согласиться в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. К покупателю объекта недвижимости переходят права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, заключенному с прежним собственником, и этот договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником объекта недвижимости.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости от 03.04.2008 N 03/04 обществу "Система развития" предоставлено право аренды земельного участка площадью 11 728 кв.м, ранее принадлежавшее продавцу объекта недвижимости на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 23.11.2006. Перемена лиц в обязательстве в данном случае произошла в силу закона и покупатель объекта недвижимости стал стороной договора аренды земли г. Челябинска от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002, несмотря на то, что непосредственно с последним указанный договор не оформлен.

Согласно пункту 6.3 договора аренды земли г. Челябинска от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002 за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Поскольку доказательств надлежащего и своевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы за спорный период в материалах дела не имеется, суд апелляционной инстанции проверив расчет пени, признает его верным, соответствующим условиям указанного выше договора, ввиду чего требование о взыскании неустойки в сумме 67 391 руб. 73 коп. за период с 01.07.2009 по 22.03.2010 подлежит удовлетворению.

Решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований подлежит отмене на основании ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявленные требования о взыскании пени - удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 этой же статьи).

С учетом изложенного с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 января 2012 года по делу N А60-45747/2011 в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки отменить, заявленные требования в этой части удовлетворить. Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Система развития" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска 550 645 руб. 73 коп., в том числе 483 254 руб. долг по арендной плате и 67 391 руб. 73 коп. неустойки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Система развития" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 14 012 руб. 91 коп."

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Система развития" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

В.Ю. Дюкин Т.Л. Зеленина