Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2012 г. N 15АП-2160/12

город Ростов-на-Дону

27 марта 2012 г.

дело N А32-15214/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Ковалевой Н.В., Кузнецова С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.

при участии:

от истца: представитель Алексеенко А.В. по доверенности от 16.03.2012; представитель Гига Л.П. по доверенности от 13.05.2009;

от ответчиков: представители не явились, извещены;

от Центрального отдела управления Росреестра по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещен;

от Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года: представитель Голуб А.С., по доверенности N 81-20294/11-05 от 15.12.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Черноголова Сергея Юрьевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2012 по делу N А32-15214/2011

по иску индивидуального предпринимателя Черноголова Сергея Юрьевичя

к ответчикам: Администрации муниципального образования города-курорта Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, обществу с ограниченной ответственностью "Кирс",

при участии третьих лиц: Центрального отдела управления Росреестра по Краснодарскому краю, Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года

о признании дополнительного соглашения недействительным и признании последствий недействительности,

принятое судьей Гладковым В.А.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Черноголов Сергей Юрьевич (далее - предприниматель)обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования города-курорта Сочи (далее - администрация), Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), обществу с ограниченной ответственностью "Кирс" (далее - общество) о признании дополнительного соглашения от 03.11.2010 к договору аренды от 22.09.1998 N 4900001110 недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Решением от 10.01.2012 в удовлетворении иска отказано, поскольку удовлетворение исковых требований не восстанавливает прав истца.

Не согласившись с указанным судебным актом, предприниматель обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование жалобы заявитель указал, что суд пришел к необоснованному выводу о том, что технические паспорта и заключение эксперта составлены по устаревшим документам, без выезда на место эксперта и сотрудников ФГУП "Ростехинвентаризация". Здание Литер "О" не является объектом недвижимости и к нему неприменимы правила, предусмотренные ст.ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, согласно акту обследования земельного участка, проведенного Муниципальным казенным учреждением "Земельная инспекция города Сочи" установлено, что "по состоянию на 13.10.2011 г.. спорный объект полностью снесен". Фактическое отсутствие объектов принадлежащих обществу на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205018:13 площадью 18936 кв.м. подтверждено актом экспертного исследования N 83/10-5/16.1 от 25.01.2012, проведенного ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Сочинским отделом КЛСЭ.

Заявитель также ссылается на то, что в оспариваемом дополнительном соглашении доля общества в праве аренды земельного участка не указана, однако, внеся изменение в договор аренды в части указания в его преамбуле на множественность лиц на стороне арендатора, тем самым собственник определил порядок исчисления площади земельного участка каждому арендатору из общей площади земельного участка, соразмерно площадям недвижимого имущества расположенного на земельном участке, принадлежащим на праве собственности предпринимателю и обществу.

Представители предпринимателя в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы.

Ответчики, Центральный отдел управления Росреестра по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы без участия представителей ответчиков и третьего лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, свидетельствами о государственной регистрации права от 19.01.2011 23-АИ N 455551, N 455552, N 495486, N 495488, N 495489, N 495485, N 495484 подтверждено, что Черноголов Сергей Юрьевич является собственником следующих объектов:

здания служебно-бытовых помещений площадью 491,2 кв.м. Литер "Н"; здания столярной мастерской, площадью 256 кв.м., литер "С"; склада, площадью 68,6 кв.м., литер "Ж", "Ж1"; склада площадью 28.1 кв.м. литр "У";

служебно-бытовые помещения площадью 90,3 кв.м., литер "Р";

задние склада с электромастерской площадью 114,1 кв.м., литер "А";

здание токарной мастерской, площадью 229,9 кв.м., литер "М", "М1" соответственно.

Также в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.02.2011 года N 50/021/2011-449, N 50/021/2011448, из которых следует, что общество является собственником здания площадью 245 кв.м. литер "И", здания битумохранилища площадью 435,1 кв.м. литер "П".

Представители сторон в судебном заседании не отрицали, что принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимого имущества расположены в границах земельного участка площадью 18 936 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205018:13.

Данный земельный участок в соответствии с договором аренды от 22.09.1998 N 1110 (N 4900001110), подписанным между комитетом по управлению имуществом города Сочи (Арендодатель) и ОАО "Благоустройство" (Арендатор), передан в пользование на условиях аренды для эксплуатации находящихся на нём зданий, строений, сооружений.

Из представленной в материалы дела копии Договора видно, что данная сделка зарегистрирована в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Армавир 29.07.1996 года за N 44, что соответствовало нормативным предписаниям пункта 2 Указа Президента РФ N 2130 от 11.12.1993 г. "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" (действовал до издания Указа Президента РФ от 25.01.1999 N 112), согласно которым ведение государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанной с ними недвижимости возлагалась на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 27.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 22.09.1998 ОАО "Благоустройство" передало права и обязанности Вязенкину Сергею Александровичу, который впоследствии передал права по Сделке Черноголову Сергею Юрьевичу.

Как пояснили в судебном заседании представители сторон, перемена лиц в обязательстве обусловлена передачей прав собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке площадью 18 936 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205018:13, находящемся у продавцов зданий в аренде.

Таким образом, сторонами по договору аренды от 22.09.1998 N 1110 (N 4900001110) являются администрация города Сочи (Арендодатель) и предприниматель Черноголов Сергей Юрьевич (Арендатор).

03.11.2010 года администрация города Сочи подписывает дополнительное соглашение с обществом с ограниченной ответственностью "Кирс" (ИНН 2319028903), в соответствии с которым вносит изменение в договор аренды от 22.09.1998 N 1110 (N 4900001110) в части указания в Договоре на множественность лиц на стороне Арендатора, включив в их состав ООО "Кирс".

Полагая, что данная сделка противоречит закону, предприниматель обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу положений пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, статьи 35 Земельного кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка - пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. Независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Как следует из представленных суду документов, в границах земельного участка площадью 18 936 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205018:13 расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие предпринимателю, а также обществу.

Обстоятельства фактического расположения зданий литер "И", литер "П", "Э" принадлежащих обществу, подтверждают представленные суду технические паспорта, составленные в отношении указанных объектов недвижимости на 09.03.2010 года, в связи с чем суд критически относится к письму от 25.11.2011 N 7221, из содержания которого следует, что указанные объекты снесены. В качестве источника данной информации письмо содержит ссылку на материалы инвентарного дела, но не на обследование самого земельного участка.

Вместе с тем, данный вывод не соответствует выводу содержащемуся в экспертном заключении от 27.06.2011 года составленного ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт", из содержания которого следует, что на земельном участке расположены здания и строения с литерами "И", "П", "Э".

Таким образом, суд счел подтвержденными обстоятельства расположения на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205018:13 объектов недвижимого имущества, принадлежащих сторонам рассматриваемого спора.

Как следует из приведенных выше нормативных предписаний, передача Арендатором земельного участка, расположенных на нём зданий третьим лицам, влечёт за собой перемену лиц в соответствующем договоре аренды.

Следовательно, сторонами договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:13 являются собственники зданий, которые ранее принадлежали арендатору земельного участка и продавцу расположенных на нём объектов недвижимого имущества ОАО "Благоустройство".

Вместе с тем по смыслу статей 420, 432, 606,608 Гражданского кодекса Российской Федерации внесение изменений в договор аренды возможно при условии подписания соответствующего соглашения всеми лицами - участниками договора.

Из представленного суду дополнительного соглашения к договору аренды от 22.09.1998 следует, что данное соглашение не подписано предпринимателем - стороной договора аренды, в связи с чем, данная сделка не соответствует положениям гражданского законодательства.

Статья 12 Гражданского кодекса РФ, определяя способы защиты права, содержит указание на возможность признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Часть 2 данной нормы устанавливает правило, согласно которому при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из содержания оспариваемого Соглашения, следует, что стороны сделки внесли изменения в договор аренды в части указания в его преамбуле на множественность лиц на стороне арендатора. Каких-либо действий, связанных с передачей имущества, либо указание на долю в праве аренды земельного участка, содержание оспариваемой сделки не несет.

В силу положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворение заявленных требований, должно восстанавливать права истца по делу.

Учитывая, что в судебном заседании подтверждены обстоятельства расположения здания строений, сооружений, принадлежащих сторонам, на праве собственности, и расположенных на земельном участке площадью 18 936 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205018:13, суд пришел к верному выводу о том, что удовлетворение исковых требований не восстанавливает прав предпринимателя.

Таким образом, оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что податель жалобы не представил доказательства, подтверждающие доводы о наличии оснований для отмены оспариваемого решения.

Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2012 по делу N А32-15214/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева С.А. Кузнецов