Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2012 г. N 02АП-992/12

г. Киров

04 апреля 2012 г.

Дело N А82-6815/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляшовой Т.М.,

судей Бармина Д.Ю., Щелокаевой Т.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Арбузовой Е.Л.,

без участия представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.12.2011 по делу N А82-6815/2011, принятое судом в составе судьи Горбуновой И.В.

по иску индивидуального предпринимателя Копосова Василия Геннадьевича (ИНН: 760500046949, ОГРН 304760429900248)

к товариществу собственников жилья "Чехова 11" (ИНН: 7606054906, ОГРН 1057601151574)

третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля

о взыскании убытков,

установил:

индивидуальный предприниматель Копосов Василий Геннадьевич (далее - ИП Копосов, истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Чехова 11" (далее - ответчик, ТСЖ "Чехова 11") о взыскании 1 326 515 руб. 94 коп. убытков, образовавшихся в связи с вынужденными расходами истца по внесению арендной платы за период с 11.02.2011 по 14.06.2011 за аренду помещения и земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее - Комитет, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 28.12.2011 в удовлетворении иска отказано.

Комитет с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.12.2011 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. По мнению заявителя, истец доказал причинение ему убытков ввиде излишне выплаченной арендной платы. Просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Стороны и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, 30.12.1998 между Комитетом и ИП Копосовым был заключен договор N 6388-г аренды недвижимого имущества: части здания, состоящей из нежилого помещения общей площадью 1174, 1 кв. м., в том числе подвал 448, 2 кв. м., расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Чехова, д. 11 для использования под торговлю электро-бытовыми приборами, с последующими изменениями и дополнениями со сроком действия с 01.01.1999 по 31.12.2018.

Дополнительным соглашением N 5 к договору от 29.10.2010 предмет аренды изменён: во временное пользование передано недвижимое имущество часть здания, состоящая из нежилого помещения общей площадью 724, 3 кв. м., в том числе без разрешения перепланировано 369,4 кв. м., переустроено 2,9 кв. м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1-41 по адресу г.Ярославль, ул. Чехова, 11 для использования под торговый центр по торговле электробытовыми приборами и другими универсальными товарами. 29.01.2010 оформлен акт приёма-передачи имущества.

10.03.1999 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Ярославля и ИП Копосовым заключен договор пользования земельным участком N 4677, с последующими дополнениями, по адресу г. Ярославль, ул. Чехова, 11, общей площадью 5138 кв. м., предоставленный на период эксплуатации магазина.

11.10.2010 между Комитетом (продавец) и ИП Копосовым (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного помещения в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ". Разногласия по пунктам 2.4, 2.5 договора купли-продажи урегулированы решением Арбитражного суда Ярославской области от 26.11.2010 по делу А82-8891/2010, вступившим в законную силу 26.12.2010.

12.01.2011 Комитетом и ИП Копосовым во исполнение решения арбитражного суда по указанному делу подписано дополнительное соглашение к договору N 1, график-расчёт ежемесячных платежей, оформлен передаточный акт на помещение от продавца к покупателю.

13.01.2011 истцом представлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области документы на регистрацию перехода права собственности на помещение, что подтверждено распиской в получении документов на государственную регистрацию.

Ответчик, ТСЖ "Чехова 11", обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Комитету о признании незаконным приказов председателя Комитета "О разделении объекта недвижимого имущества города Ярославля по адресу: г. Ярославль, ул. Чехова, д.11" N 6/2373 от 16.12.2009 "О внесении изменений в приказ от 16.12.2009 N 6/2373" N 6/114 от 28.01.2010; погашении сделанной 29.01.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации (дело А82-13777/2010-18). Определением суда от 17.12.2010 в рамках данного дела по заявлению ТСЖ "Чехова 11" приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на нежилые помещения, общей площадью 724, 3 кв.м., в том числе без разрешения перепланировано 369,4 кв. м., переустроено 2,9 кв. м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1-41 по адресу г.Ярославль, ул. Чехова, д. 11, кадастровый (или условный) номер: 76-76-01/275/2009-392.

07.02.2011 Управление Росреестра по Ярославской области уведомило о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с зарегистрированным арестом на объект недвижимости, на основании определения Арбитражного суда Ярославской области о принятии обеспечительных мер от 17.12.2010.

Решением Арбитражного суда Ярославской области по делу А82-13777/2010-18 от 29.04.2011 в удовлетворении требований ТСЖ "Чехова 11" отказано, обеспечительные меры отменены. Постановлениями Второго арбитражного апелляционного суда от 05.09.2011, Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.12.2011 решение Арбитражного суда Ярославской области по делу А82-13777/2010-18 от 29.04.2011 оставлено без изменения.

Право собственности Копосова В.Г. на указанное помещение. зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 15.06.2011.

За период с 11.02.2011 по 14.06.2011 истец уплачивал арендную плату за пользование указанным помещением, вносил арендные платежи по договору аренды земельного участка N 4677 от 10.03.1999.

Общая сумма арендной платы за помещение согласно представленным документам составила 1 293 729 руб. 98 коп., за земельный участок - 32 785 руб. 96 коп., а всего 1 326 515 руб. 94 коп.

Указанную сумму истец считает убытками, полагая, что данные расходы понесены им по вине ответчика в связи с рассмотрением судом дела А82-13777/2010-18 и принятием по заявлению ответчика обеспечительных мер в виде ареста на помещение, что явилось препятствием для регистрации перехода права собственности истца на объект недвижимости.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском по данному делу.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец при обращении в суд с иском к ответчику истец избрал способ защиты своего нарушенного права - взыскание убытков.

В соответствии со статьями 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011, при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора.

Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Исходя из пункта 6 вышеуказанного постановления Пленума обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

В рассматриваемом случае, материалами дела установлено, что выкуп арендованного имущества осуществлялся истцом в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Действие договора, в том числе обязанность покупателя по внесению оплаты за имущество с первого месяца заключения договора, исходя из условий пунктов 2.3 и 5.1, распространяется на сторон с момента его подписания.

Как следует из материалов дела, истец определил период излишне уплаченной арендной платы (убытков) с 11.02.2011 по 14.06.2011.

Однако, к 11.02.2011 все условия договора купли-продажи были согласованы сторонами, составлен график-расчёт ежемесячных платежей, помещение передано от продавца покупателю по передаточному акту 12.01.2011, что не оспаривается заявителем.

Таким образом, на дату, определенную истцом в качестве начала периода определения убытков, договор купли-продажи помещения магазина являлся заключённым, действительным, подлежал исполнению сторонами, в том числе по внесению выкупных платежей.

Само по себе наличие обеспечительных мер в виде наложения ареста на имущество и невозможность осуществления истцом государственной регистрации перехода права собственности не препятствовала истцу производить расчёты с третьим лицом по заключенному договору купли-продажи в соответствии с его условиями.

Как правомерно указано судом первой инстанции, оснований для внесения в исковой период арендных платежей за приобретенное по договору купли-продажи имущество у истца не имелось.

Принимая во внимание данные обстоятельства, оснований для взыскания убытков с ответчика в виде излишне уплаченной арендной платы не имеется.

Произведенные истцом арендные платежи за приобретенное имущество после прекращения арендных отношений могут являться основанием для уменьшения размера выкупной стоимости приобретенного имущества по договору купли-продажи либо обращения заинтересованного лица в суд с соответствующим иском.

Отказ в удовлетворении части убытков от уплаченной арендной платы за земельный участок заявителем жалобы не оспаривается и является правомерным в силу отсутствия правового обоснования их наличия.

Учитывая избранный истцом способ защиты, апелляционная инстанция считает, что оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, как требует того пункт 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.12.2011 по делу N А82-6815/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.М. Поляшова

Судьи

Д.Ю. Бармин Т.А. Щелокаева