Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2012 г. N 12АП-1592/12

г. Саратов

06 апреля 2012 г.

Дело N А06-6258/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "30" марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "06" апреля 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Комнатной Ю.А., Кузьмичева С.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Смяцкой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани, (ИНН 3015090926, ОГРН 1103015001550),

на решение арбитражного суда Астраханской области от 21 декабря 2011 года

по делу N А06-6258/2011 (судья Богатыренко С.В.),

по иску Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани, (ИНН 3015090926, ОГРН 1103015001550),

к обществу с ограниченной ответственностью "Гермес", с. Верхнелебяжье, Наримановский район, Астраханской области, (ИНН 3008008416, ОГРН 1023000855877),

о расторжении договора аренды N 8187 от 27.04.2001, выселении из нежилого помещения по ул. Дворжака, д. 6 на первом этаже, общей площадью 230,0 кв.м., взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1746480 руб. 16 коп. и неустойки в сумме 2055502 руб. 16 коп.,

при участии в судебном заседании от Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани - представитель Алиева А.К., по доверенности от 01.07.2011 (удостоверение N 057), от общества с ограниченной ответственностью "Гермес" - представитель Зернинова Т.А., по доверенности от 31.10.2011,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани (далее по тексту: истец, УМИ администрации г. Астрахани), в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд Астраханской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Гермес" (далее - ответчик, ООО "Гермес") о расторжении договора аренды N 8187 от 27.04.2001, выселении из нежилого помещения по ул. Дворжака, д.6 на первом этаже, общей площадью 230,0 кв.м., взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 746 480 руб. 16 коп. и неустойки в сумме 2 055 502 руб. 16 коп.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 21.12.2011 с Общества с ограниченной ответственностью "Гермес" в пользу Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани взыскано неосновательное обогащение в сумме 133 190 руб. 64 коп., в остальной части иска отказано; с общества с ограниченной ответственностью "Гермес" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 4 995 руб. 71 коп.

Не согласившись с принятым решением, Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обществом с ограниченной ответственностью "Гермес" представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представители Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани и общества с ограниченной ответственностью "Гермес" поддержали позицию по делу.

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 268 - 271 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 27.04.2001 Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (Комитет) и ООО "Гермес" (Арендатор) подписан типовой договор на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) N 8178 (л. д. 6-7).

Пунктом 1 договора установлено, что на основании распоряжения администрации г. Астрахани от 06.04.2001 N 480-р Комитет сдает Арендатору в арендное пользование нежилое помещение (строение), расположенное на первом этаже в кирпичном доме N 6 по ул. Дворжака, НО ЖЭК 4, Трусовского района, общей площадью 230 кв.м., для использования под магазин с типовой характеристикой и размером оплаты согласно приложению.

Срок аренды стороны определили в пункте 2 типового договора: с 11.04.2001 по 09.04.2002.

Договор аренды продлевался до 07.04.2003 и до 27.03.2004.

В материалах дела отсутствуют сведения о дальнейшем продлении договора аренды.

Пунктом 8 договора предусмотрено, что за указанное в пункте 1 настоящего договора помещение арендатор оплачивает комитету самостоятельно за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа текущего месяца, дополнительно с учетом налогов по действующему законодательству. Арендодатель вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы на основании решений органа местного самоуправления. Арендатор обязан: выплачивать арендную плату по новой ставке с момента ее введения; до 10 января каждого нового года согласовывать с комитетом ставку арендной платы на текущий год.

Пунктом 10 договора предусмотрено, что за просрочку внесения платежей арендатор уплачивает пени в размере 0,5% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Приложением к договору N 8178 от 24.04.2001 установлено, что размер арендной платы в месяц составляет 1963 руб. 55 коп. (л.д.8).

По акту приема-передачи от 27.04.2001 Арендодатель передал Арендатору отдельно стоящее нежилое помещение, санитарно-техническое состояние помещения удовлетворительное (л.д.9).

В соответствии с Постановлением мэра города Астрахани N 2040-м от 30.03.2010 комитет имущественных отношений города Астрахани реорганизован путем разделения на два юридических лица: управление муниципального имущества администрации города Астрахани и управление земельными ресурсами администрации города Астрахани.

Управление муниципального имущества Администрации города Астрахани является правопреемником Комитета имущественных отношений г. Астрахани в сфере управления муниципальным имуществом.

21.07.2010 Управление муниципального имущества Администрации города Астрахани направило в адрес ответчика уведомление об оплате долга в сумме 1 447 499 руб. 27 коп. в течение 10 дней, указав, что в случае неуплаты долга, Комитет обратиться в суд с иском о взыскании задолженности, расторжении договора и выселении из помещения (л.д.33).

28.02.2011, в связи с отсутствием оплаты арендных платежей, Управление муниципального имущества Администрации г. Астрахани направило ООО "Гермес" уведомление о расторжении договора аренды с требованием оплатить задолженность, освободить нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи управлению в 10 дневный срок с момента получения уведомления (л.д. 13).

Истец, ссылаясь на то, что ответчиком не оплачена арендная плата за период с 01.01.2006 по 02.09.2011, обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды N 8187 от 27.04.2001, выселении арендатора из нежилого помещения по ул. Дворжака, д. 6 на первом этаже, общей площадью 230, кв.м. Трусовского района, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 746 480 руб., неустойки (пени) в сумме 2 055 502 руб. 16 коп.

Частично отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из незаключенности спорного договора.

Выводы суда являются верными.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что в типовом договоре на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) N 8178 от 24.04.2001 предмет определен как нежилое помещение (строение), расположенное на первом этаже в кирпичном доме N 6 по ул. Дворжака, НО ЖЭК 4, Трусовского района, общей площадью 230 кв.м., для использования под магазин с типовой характеристикой и размером оплаты согласно приложению.

Вместе, с тем, из технического паспорта на объект недвижимости - магазин, расположенный по адресу: г.Астрахань, ул. Дворжака, д. 6, усматривается, что общая площадь магазина составляет 493,1 кв.м. В состав магазина входят следующие помещения: помещение 1 : тамбур - 6,2 кв.м., торговый зал - 239,1 кв.м., склад -22,9 кв.м., коридор - 51,3 кв.м., склад 43,1 кв.м., взвесовочная - 7,6 кв.м., подсобная - 0,6 кв.м., холодная камера -7,0 кв.м., подсобная - 0,6 кв.м., холодная камера - 9,3 кв.м., подсобная 0,7 кв.м., холодная камера 12,2 кв.м., тамбур 2,5 кв.м., склад -6,7 кв.м., подсобная - 3,1 кв.м., склад - 8,6 кв.м., санузел - 1,6 кв.м., подсобная - 11,7 кв.м., гардеробная - 16,4 кв.м., подсобная - 28,8 кв.м., подсобная - 8,2 кв.м.; помещение 2: компрессорная - 4,9 кв.м. (л.д. 16-20).

Как правомерно установил суд первой инстанции, отдельно стоящее помещение площадью 230 кв.м. в техническом паспорте не значится.

В акте приема-передачи нежилого помещения от 27.04.2001 по адресу: ул. Дворжака, 6, отражена передача отдельно стоящего нежилого помещения. При этом, в акте отсутствует ссылка на номер договора аренды и дату договора, не указано, какое помещение передается, не указаны номер помещения, его площадь, наименование.

Приложения к договору аренды N 8178 от 24.04.2001 с экспликацией и планами помещений сторонами не составлялись и не согласовывались. В акте приема-передачи от 27.04.2001 также не содержатся индивидуализирующих признаков передаваемых помещений.

Таким образом, содержание договора аренды помещения не позволяет установить конкретное имущество, являющееся предметом данного обязательства, а потому суд правомерно пришел к выводу об отсутствии между истцом и ответчиком договорных отношений по имущественному найму.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно признал указанный договор незаключенным, по причине отсутствия доказательств соглашения по всем существенным условиям договора.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что акт приема-передачи от 24.04.2001 является приложением N 1 к договору аренды отклоняется, поскольку ни в договоре аренды N 8178 от 24.04.2001, ни в акте не имеется ссылки о том, что акт является приложением к договору аренды N 8178 от 24.04.2001.

ООО "Гермес" в судебном заседании пояснил, что не использует помещение площадью 230 кв.м., а занимает лишь часть нежилого помещения площадью 50 кв.м., в которую входит склад площадью 22,9 кв.м., часть торгового зала площадью 24 кв.м., часть тамбура площадью 3,1 кв.м.

Суд первой инстанции предлагал представителю истца составить акт обследования используемого ответчиком помещения.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют акты обследования фактически используемой ответчиком площади нежилого помещения.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Из смысла названной правовой нормы следует, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе, вследствие неосновательного обогащения или в результате причинения убытков, фактических отношений сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В суде первой инстанции ответчик заявил о применении срока исковой давности (л.д.53-58).

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Истцом заявлено о взыскании арендной платы за период с 01.01.2006 по 02.09.2011.

Исковое заявление подано истцом в арбитражный суд 06.09.2011.

В соответствии со статьей 199 ГК РФ истцом пропущен срок исковой давности за период с 01.01.2006 по 05.09.2011.

Поскольку ответчик признал использование им помещения площадью 50 кв.м., в которую входят склад площадью 22,9 кв.м., часть торгового зала площадью 24 кв.м., часть тамбура площадью 3,1 кв.м., то суды полагают правомерным взыскание с ответчика неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы исходя из площади помещения 50 кв.м.

Апелляционный суд соглашается с расчетом представленным ответчиком суммы неосновательного обогащения в размере 133 190 руб. 64 коп. за период с 06.09.2008 по 06.09.2011.

Контррасчет истцом не представлен.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требования истца о взыскании с ответчика пени за период с 01.01.2006 по 02.09.2011 в сумме 2 055 502 руб. 16 коп. не подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истец ссылается на пункт 10 договора, согласно которому за просрочку внесения платежей арендатор уплачивает пени в размере 0,5% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Поскольку договор N 8178 от 27.04.2001 признан судом незаключенным, его условия не порождают у сторон гражданских прав и обязанностей, в том числе по уплате договорной неустойки за просрочку платежа.

Кроме того, учитывая, что договор признан судами незаключенным, суд первой инстанции обоснованно отказал в расторжении договора аренды N 8187 от 27.04.2001 года.

Апелляционный суд также соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку сторонами не согласован объект аренды, истцом не представлены документы, из которых возможно достоверно установить, какое помещении занимал ответчик, требования истца о выселении ООО "Гермес" из помещения площадью 230 кв.м., расположенного по адресу: г.Астрахань, ул.Дворжака, 6, не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Астраханской области от 21 декабря 2011 года по делу N А06-6258/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд, принявший решение.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

О.Ю. Комнатная С.А. Кузьмичев