Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2012 г. N 18АП-2561/12

г. Челябинск

04 апреля 2012 г.

Дело N А76-3269/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инженерно-Сантехнический Альянс" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.02.2012 по делу N А76-3269/2011 (судья Кирьянова Г.И.).

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Кулинич А.П. - Кулинич Л.И. (доверенность от 05.07.2011)

общества с ограниченной ответственностью "Инженерно-Сантехнический Альянс" - Полозов А.В. (доверенность от 20.06.2011).

Индивидуальный предприниматель Кулинич Анатолий Павлович (далее - ИП Кулинич А.П., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Инженерно-Сантехнический Альянс" (далее - ООО "ИнСантА", общество, ответчик) о взыскании суммы неосновательного обогащения 344 540 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 27 479 руб. 46 коп. (с учётом уточнения размера исковых требований, т. 1 л.д. 37).

Определением арбитражного суда от 22.06.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания "Энергомонтаж" (т. 1 л.д. 84-86).

Решением суда от 02.02.2012 (резолютивная часть от 26.01.2012) заявленные требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение в сумме 344 540 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 27 479 руб. 46 коп., всего 372 019 руб. 46 коп. (т. 2 л.д. 136-144).

В апелляционной жалобе ООО "ИнСантА" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что суд сделал вывод о размере неосновательного обогащения без надлежащей оценки доказательств по делу. Так, суд принял во внимание размер арендной платы, согласованный сторонами в договоре и гарантийном обязательстве от 30.11.2009, между тем указанные документы не могли быть приняты судом во внимание, так как договор аренды признан незаключенным, а гарантийное обязательство, выданное в связи с указанным договором, ввиду незаключенности договора, является ничтожной сделкой.

Полагает, что суд неправильно применил нормы права. Так, в силу п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неосновательного обогащения должен определяться по цене, существовавшей в момент окончания исполнения, ввиду чего размер неосновательного обогащения за период с марта по июль 2009 года не может быть рассчитан по цене 59 770 руб.

Полагает, что суд не установил обстоятельство использования помещения ответчиком и возложил обязанность по доказыванию данного обстоятельства на ответчика, чем нарушил требования ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Так, суд отверг доказательства ответчика об использовании им помещения меньшей площади, в то время как истец не представил доказательств использования ответчиком помещений в большем размере, суд таковых доказательств у истца не истребовал. Суд также не принял во внимание, что подписание ответчиком акта приёма-передачи без возражений и замечаний не означает, что отсутствия таковых, и безоговорочно принял данный документ, как доказательство использования ответчиком помещений, не приняв устные пояснения ответчика. Судом также не приняты во внимание пояснения третьего лица по делу об отсутствии ответчика в помещениях в марте 2009 года.

Апеллянт также ссылается на то, что суд дал необоснованную оценку заключению эксперта и не мотивировал выводы об отсутствии тождественности исследуемому объекту объектов-аналогов. Кроме того, исследование данного вопроса произведено без вызова эксперта, чем нарушена ч. 1 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу указанного податель апелляционной жалобы в суде апелляционной инстанции заявил ходатайство о допросе эксперта Панамарчук С.Д.

ИП Кулинич А.П. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился.

С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) 04.12.2008 был подписан договор аренды нежилого помещения (т. 1 л.д. 56-58), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. III-Интернационала, 128, для использования под офис.

Размер арендной платы был согласован сторонами в п. 3.1.1. договора и составил 59 770 руб. Арендатор оплачивает арендную плату не позднее 20 числа предшествующего месяца (п. 3.1.2. договора).

Обществом выдано гарантийное обязательство от 30.11.2009 (т. 1 л.д. 13), в котором обязалось погасить задолженность в сумме 494 540 рублей, образовавшуюся за период с марта 2009 по 30 ноября 2009.

Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. III-Интернационала, 128, принадлежит предпринимателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным 15.02.2005 серия 74-АА N 051041 (т. 1 л.д. 12).

Помещение было передано истцом ответчику и принято последним по акту приема-передачи от 04.12.2008 (т. 1 л.д. 59).

Помещение было возвращено арендодателю по акту от 30.11.2009 (т. 1 л.д. 97).

Вступившим в законную силу судебным актом Арбитражного суда Челябинской области от 02.11.2010 по делу N А76-13752/2010 договор аренды нежилого помещения от 04.12.2008 признан незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации указанного договора.

Актом осмотра от 08.07.2001 (т. 1 л.д. 95) установлено, что ответчик занимает нежилое помещение площадью 67, 3 кв.м.

Ссылаясь на использование ответчиком помещения указанной площади без правовых оснований ввиду незаключенности договора аренды, без внесения платы за пользование, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объёме, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик использовал в спорный период помещения, переданные ему по договору аренды, признанному в последующем незаключенным по делу N А76-13752/2010. При определении размера неосновательного обогащения суд исходил из размера, согласованного сторонами в договоре аренды и последующих гарантийных обязательствах размера арендной платы, не приняв во внимание результаты судебной экспертизы по определению среднерыночной стоимости арендной платы ввиду избрания экспертом ненадлежащих объектов - аналогов для сравнения.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из материалов дела следует, что сторонами подписан договор аренды нежилого помещения от 04.12.2008 (т. 1 л.д. 56-58), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. III-го Интернационала, 128, для использования под офис.

Имеющим преюдициальное значение судебным актом Арбитражного суда Челябинской области от 02.11.2010 по делу N А76-13752/2010 данный договор признан незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации указанного договора (ст. 69 АПК РФ).

Таким образом, из материалов дела следует отсутствие у ответчика основанного на договоре права пользования спорным помещением. Доказательств наличия у ответчика такого права в силу закона в материалы дела в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено.

Факт пользования ответчиком имуществом в заявленный истцом период подтверждается актом приема-передачи к договору аренды от 04.12.2008 (т. 1 л.д. 59) и актом возврата имущества от 30.11.2009 (т. 1 л.д. 97).

Ссылки подателя апелляционной жалобы на отсутствие в названных актах площади переданного помещения, ввиду чего апеллянт полагает недоказанным факт использования заявленной истцом площади помещения, подлежат отклонению.

Указанные акты были подписаны сторонами во исполнение договора аренды от 04.12.2008 (т. 1 л.д. 56), который стороны на тот момент считали действующим и руководствовались положениями названного договора.

Из названного договора аренды усматривается, что объектом договора является нежилое помещение по адресу: г. Челябинск, ул. 3-го Интернационала, 128, со ссылкой в договоре на свидетельство о государственной регистрации права собственности предпринимателя на помещение (п. 1.1. договора).

Названное свидетельство представлено в материалы дела (т. 1 л.д. 12), и из него следует, что предприниматель является собственником помещения площадью 343 кв.м. по указанному адресу.

Таким образом, в отсутствие возражений сторон при подписании указанных выше актов приёма-передачи, учитывая, что из актов не следует, что обществу передана в аренду часть помещения, находящегося по адресу г. Челябинск, ул. 3-го Интернационала, при недоказанности ответчиком обратного (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), помещение по указанному адресу считается переданным в полном объёме (343 кв.м.).

Между тем, истцом произведён осмотр помещения и установлена площадь его использования = 67, 3 кв.м. (т. 1 л.д. 95), истец, пользуясь своим правом, предусмотренным ст. 49 АПК РФ, заявил указанную площадь пользования.

Ответчиком сведения, содержащиеся в вышеперечисленных актах, не опровергнуты, ссылки на использование помещения меньшей площади соответствующими доказательствами не подтверждены, ввиду чего суд первой инстанции при определении размера неосновательного обогащения правомерно исходил из площади использования 67, 3 кв.м.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что суд не установил обстоятельство использования помещения ответчиком и возложил обязанность по доказыванию данного обстоятельства на ответчика, чем нарушил требования ч. 1 ст. 65 АПК РФ, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельный в силу следующего.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом во исполнение указанной обязанности представлен в материалы дела акт приема-передачи от 04.12.2008 (т. 1 л.д. 59).

Опровержения указанного обстоятельства ответчиком не представлено, доказательств того, что помещение не было фактически передано арендатору, в деле не имеется.

Ссылки апеллянта на то, что подписание ответчиком акта приёма-передачи без возражений и замечаний не означает, что отсутствия таковых, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельные в силу следующего.

В силу ст. 611 ГК РФ в случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче помещения арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ.

Между тем допустимых и относимых доказательств заявления таковых требований ответчиком не представлено, тогда как устные пояснения ответчика и третьего лица при наличии составленного в письменной форме передаточного акта (т. 1 л.д. 59), а также акта возврата от 30.11.2009 (т. 1 л.д. 97) обоснованно не приняты судом первой инстанции во внимание.

Доказательств, объективно свидетельствующих о невозможности использования ответчиком помещений по обстоятельствам, зависящим от арендодателя, либо их возврата истцу ранее 30.11.2009 (т. 1 л.д. 97), не представлено, тогда как бремя доказывания названных обстоятельств лежит на ответчике как на лице, заявившем соответствующий довод (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

С учётом приведённых обстоятельств арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в спорный период помещение площадью 67,3 кв.м. использовалось ответчиком в отсутствие на то предусмотренных законом либо договором оснований, в установленном законом порядке истцу возвращено не было, в связи с чем ответчик неосновательно обогатился.

Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Сумма неосновательного обогащения рассчитана истцом, исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами в договоре аренды недвижимого имущества, во исполнение которого имущество было передано ответчику, а также на основании выданного ответчиком гарантийного обязательства от 30.11.2009 (т. 1 л.д. 13).

Приведённый расчёт следует признать верным в силу следующего.

Применительно к п. 3 ст. 424 ГК РФ плата за фактическое пользование спорным помещением в рассматриваемом случае должна рассчитываться исходя размера арендной платы, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество.

Доводы заявителя жалобы о том, что суд неправомерно при вынесении судебных актов принял во внимание условия договора аренды, являющегося незаключенным, и гарантийного обязательства от 30.11.2009, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку стороны при подписании договора аренды рассчитывали на взаимное исполнение договора (ответчик получил в пользование объект недвижимого имущества, истец имел намерение получать арендную плату в определенном договором размере), размер неосновательного обогащения, полученного ответчиком за счет истца, правомерно определен судом исходя из размера арендной платы. Иного материалами дела не доказано (п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Кроме того, суд первой инстанции правомерно критически оценил имеющееся в деле заключение эксперта N 83-31-08Э от 28.11.2011 (т. 2 л.д. 31-66).

В ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, согласно которым отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно п. 7 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Из содержания п.п. 14 ФСО N 1 следует, что при проведении оценки оценщиком может быть использован, в том числе, сравнительный подход, в силу которого оценщиком производится сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу п. 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Из содержания норм п.п. 4-6 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке", утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3) следует, что отчёт об оценке должен отвечать принципам однозначности, достаточности и проверяемости.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что указанные требования в отчете общества с ограниченной ответственностью "Независимый центр оценки собственности ДОМ XXI" не соблюдены.

Как следует из заключения N 83-31-08Э от 28.11.2011 об оценке среднерыночной стоимости арендной платы в месяц за 1 кв.м. за право пользования нежилым помещением N 4 по адресу: г. Челябинск ул. 3-го Интернационала, д. 128 на февраль 2009 года составляет 658 руб., на октябрь 2009 года - 540 руб.

Из содержания отчета следует, что при проведении визуального осмотра оценщиком установлено, что объект оцени - часть нежилого помещения N 4, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. 3-го Интернационала, д. 128 общей площадью 67,3 кв.м. (номера помещений на поэтажном плане 21, 22, 23, 24) расположено в цокольном этаже жилого дома, в центре города Челябинска в развитой общественно-деловой зоне, местоположение характеризуется как одно из наиболее престижных в центре города. В отношении внутренней отделки помещений указано, что пол застелен линолеумом, стены окрашены по выравнивающем слою шпаклёвки, потолок подвесной; здание обеспечено электроснабжением, водоснабжением, отоплением, канализация - центральная. При описании объекта аренды экспертом также указано наличие охраны, телефона, интернета (т. 2 л.д. 43).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Вместе с тем, в приведённой в отчёте сводной таблице по объектам-аналогам (т. 2 л.д. 43-46) в характеристиках приведенных помещений отсутствует информация об этажности помещений, что исключает возможность проверяемости информации. Объект-аналог N 4 (февраль 2009) находится на второй линии домов, тогда как исследуемый объект - на первой.

Критической оценке также подлежат определённые экспертом как объекты-аналоги помещения N N 4 и 5 (февраль 2009) и NN 1 и 4 (октябрь 2009) ввиду местоположения данного объекта в иных районах города, чем оцениваемый объект.

По объекту N 2 (октябрь 2009) не указан точный адрес объекта, что исключает его индивидуализацию с точки зрения местоположения.

Из содержания заключения не следует, учитывалась ли экспертом при сравнении ряда объектов-аналогов характеристика оцениваемого объекта - наличие парковки, так как в таблице в отношении иных объектов не приведён указанный признак.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что объекты-аналоги, взятые экспертом с целью выявления средней ставки арендной платы, не являлись аналогичными с исследуемым объектом.

Изложенные обстоятельства явились основанием для отказа судом в удовлетворении ходатайства ответчика о допросе эксперта (ч. 2 ст. 87 АПК РФ).

С учётом изложенного, выводы суда первой инстанции об удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения исходя из размера, согласованного сторонами в договоре аренды нежилого помещения от 04.12.2008, с учётом гарантийного обязательства от 30.11.2009 являются верными, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.02.2012 по делу N А76-3269/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инженерно-Сантехнический Альянс" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.В.Пивоварова М.И.Карпачева