Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2012 г. N 09АП-4789/12

город Москва

30 марта 2012 г.

Дело N А40-75338/11-148-655

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2012 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.А. Солоповой

судей Н.В. Лаврецкой, Н.И. Левченко

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.О. Тимошенко

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Региональной общественной организации инвалидов "Гармония и жизнь" на решение Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2012 по делу N А40-75338/11-148-655, принятое судьей Н.А. Нариманидзе по иску Региональной общественной организации инвалидов

"Гармония и жизнь" (ОГРН: 1037739759925, 107120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 11, стр. 1) к закрытому акционерному обществу "Сити XXI век" (ОГРН: 1027700345661, 129085, г. Москва, Проспект Мира, д. 95, стр. 3) третьи лица - Префектура Западного административного округа города Москвы, Префектура Северо-Западного административного округа города Москвы, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Дмитриева Ольга Ивановна об обязании заключить договор

при участии в судебном заседании:

от истца - Уваров А.И. (по доверенности от 12.01.2012),

Галкин В.В. (протокол N 9 от 28.08.2008)

от ответчика - Баранова А.Т. (по доверенности от 01.01.2011)

от третьего лица:

от Префектуры Западного административного округа города Москвы -

Ищенко А.Е. (по доверенности от 13.12.2011)

УСТАНОВИЛ

Региональная общественная организация инвалидов "Гармония и жизнь" (далее - РООИ "Гармония и жизнь") обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Сити XXI век" (далее - ЗАО "Сити XXI век") об обязании заключить договор N ТЗ-14-Ф031 купли-продажи двухкомнатной квартиры, проектная площадь 60,9 кв.м., включая площадь летних помещений, расположенной на 11 этаже, порядковый номер на площадке этажа - 4, в секции 1 строящегося многоквартирного жилого дома, корпус N 6, имеющего строительный адрес: г. Москва, ул. Твардовского, владение 14, считать договор заключенным на условиях проекта договора, предоставленного истцом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Префектура Западного административного округа города Москвы, Префектура Северо-Западного административного округа города Москвы, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Дмитриева Ольга Ивановна.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор N ТЗ-14-Ф031 от 20.04.2010 прекратил свое действие, а также составлен с нарушением императивных норм, установленных для предварительных и основных договоров купли-продажи: договор заключен на несуществующий объект, право собственности ответчика на спорный объект не оформлено, не указано место расположения объекта недвижимости, отсутствует соглашение о цене строящейся квартиры.

Истец не согласился с указанным решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указал на то, что судом первой инстанции сделан неверный вывод о прекращении действия предварительного договора N ТЗ-14-Ф031 от 20.04.2010; ввод объекта в эксплуатацию и последующее подписание акта реализации инвестиционного проекта не повлияет на определение индивидуально определенной части продавца в объекте инвестиций в виде квартиры и на реализацию продавцом своих имущественных прав на квартиру и последующую передачу этих прав покупателю на основании основного договора; параграфом 4 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлены положения, запрещающие заключение основного договора в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникает у продавца в будущем; отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, представители ответчика и третьего лица - Префектуры Западного административного округа города Москвы, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда, изучив материалы дела и имеющиеся в деле доказательства, выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда от 25.01.2012.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.04.2010 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор N ТЗ-14-Ф031, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной в строящемся доме по строительному адресу: г. Москва, ул. Твардовского, д. 14, корп. 6, секц. 1, этаж 11, N на площадке 4, общей площадью 60,9 кв.м., включая площадь летних помещений (пункты 1 и 2).

Согласно пункту 2.1 предварительного договора N ТЗ-14-Ф031 от 20.04.2010 основной договор должен быть подписан в срок не позднее 30 дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на квартиру.

18.04.2011 истец направил ответчику предложение исх. N 31/ПР о заключении основного договора N ТЗ-14-Ф031 купли-продажи квартиры, которая будет создана продавцом в будущем.

12.05.2011 ответчик отказался от акцепта проекта основного договора, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, исходя из положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен определять существенные условия будущего основного договора и содержать указания о сроке его заключения.

Судом апелляционной инстанции установлено, что строительство жилого дома, имеющего строительный адрес: г. Москва, ул. Твардовского, владение 14, осуществляется на основании Инвестиционного контракта N ДМЖ 01.СЗАО.00288 от 09.10.2001, заключенного между ответчиком и Правительством Москвы.

В соответствии с пунктом 3.2 контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестору по итогам реализации каждого этапа контракта, определяется на основании акта о результатах реализации каждого этапа инвестиционного проекта по контракту.

Следовательно, определение индивидуально определенной части в объекте инвестиций возможно только после ввода объекта в эксплуатацию путем подписания всеми сторонами - участниками инвестиционного процесса соглашения о разделе имущества - акта реализации инвестиционного проекта.

Таким образом, до завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию либо до оформления объекта незавершенного строительством доля инвестора в праве собственности на объект не может быть определена.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно положениям пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Принимая во внимание то, что спорный жилой дом в эксплуатацию не введен, срок его ввода определен инвестиционным проектом - 31.12.2012, в материалы дела не представлено доказательств оформления права собственности ответчика на спорное имущество, суд приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Учитывая изложенное, доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что "ввод объекта в эксплуатацию и последующее подписание всеми сторонами - участниками инвестиционного процесса соглашения о разделе имущества - акта реализации инвестиционного проекта, никак не повлияет на определение индивидуально определенной части продавца в объекте инвестиций в виде квартиры и на реализацию продавцом своих имущественных прав на квартиру и последующую передачу этих прав покупателю на основании основного договора; параграфом 4 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлены положения, запрещающие заключение основного договора в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникает у продавца в будущем; отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным", подлежат отклонению как не основанные на законе и указанных разъяснениях высшей судебной инстанции.

При этом, само по себе указание в дополнительном соглашении N 5 от 12.02.2010 к инвестиционному контракту N ДМЖ 01.СЗАО.00288 от 09.10.2001 и Постановлении Правительства Москвы от 12.05.2009 N 425-ПП на то, что "доля инвестора ЗАО "Сити-ХХI век" и привлекаемых им соинвесторов составляет 100 % жилых и нежилых помещений" в данном случае не свидетельствует о возникновении (как ошибочно полагает истец) у ответчика как продавца права собственности на несуществующий в гражданском обороте объект недвижимого имущества.

Вместе с тем, вывод суда первой инстанции о том, что истцом пропущен срок направления предложения о заключении основного договора купли-продажи, со ссылкой на то, что проект договора получен ответчиком 24.04.2011, признается судом апелляционной инстанции ошибочным, поскольку вывод суда первой инстанции не соответствует положениям пунктов 4, 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако указанный ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного решения, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда от 25.01.2012 и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2012 года по делу N А40-75338/11-148-655 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

А.А. Солопова

Судьи

Н.В. Лаврецкая Н.И. Левченко