Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2012 г. N 15АП-2310/12

город Ростов-на-Дону

04 апреля 2012 г.

дело N А32-19919/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Кузнецова С.А., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Косеевой М.С.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 34400247517526);

от ответчиков:

представитель ООО "Алетея" Ашина О.А. по доверенности от 17.11.2011, паспорт;

представитель Державина Н.А. по доверенности, паспорт;

представитель ФГУ "Сочинский национальный парк" не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 34400247517540);

от третьих лиц:

представитель "Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта" ("ГК Олимпстрой") не явился, извещен надлежащим образом

(уведомление N 34400247517564);

представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 34400247517571),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2011 по делу N А32-19919/2010

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае

(ИНН 2308095506, ОГРН 1032304166377)

к обществу с ограниченной ответственностью "Алетея"

(ИНН 2320090960, ОГРН 1022302957401), Федеральному государственному учреждению "Сочинский национальный парк"

(ИНН 2320006502, ОГРН 1022302942705)

при участии третьих лиц: "Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта" ("ГК Олимпстрой") (ИНН 2320157646, ОГРН 1072300010991),

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510)

о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка,

принятое в составе судьи Тарасенко А.А.

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - ТУ Росимущества в Краснодарском крае, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Алетея" (далее - ООО "Алетея", ответчик), Федеральному государственному учреждению "Сочинский национальный парк" (далее - ФГУ "Сочинский национальный парк") о признании отсутствующим обременения права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:05 09 000:058, площадью 40 000 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, Мацестинское лесничество ФГУ "Сочинский национальный парк", в квартале 78 выдел 18, 20, 21, квартал 77 выдел 17, 18, 19, 20 в виде аренды в пользу ООО "Алетея", зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.08.2006.

Исковые требования мотивированы тем, что спорный земельный участок является федеральной собственность, на момент заключения договора аренды от 23.05.2006 N 9/29 полномочия по управлению и распоряжению указанным участком осуществляло ТУ Росимущества в Краснодарском крае. Таким образом, договор аренды от 23.05.2006 N 9/29 является ничтожным (далее - ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2011 по делу N А32-19919/2010 в удовлетворении требований ТУ Росимущества в Краснодарском крае о признании отсутствующим обременения права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:05 09 000:058 площадью 40 000 кв.м., расположенный по адресу г.Сочи Хостинский район, Мацестинское лесничествов квартале 78 выдел 18, 20, 21, в квартале 77 выдел 17, 18, 19, 20, в виде аренды в пользу ООО "Алетея", отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ТУ Росимущества в Краснодарском крае обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2011 отменить.

В обоснование поданной жалобы заявитель ссылается на то обстоятельство, что при заключении договора аренды от 23.05.2006 N 9/26 полномочия по управлению и распоряжению федеральным имуществом, расположенным на территории г. Сочи, в том числе и спорным земельным участком, осуществляло ТУ Росимущества, которое не принимало решения о предоставлении земельного участка в аренду обществу. Наличие записи в ЕГРП о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 23.05.2006 N 9/26, являющегося ничтожным, ограничивает заявителя в осуществлении полномочий собственника в отношении данного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Алетея" просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указало на следующее: истцом заявлено требование о признании отсутствующим обременения права собственности Российской Федерации на земельный участок, то есть ТУ Росимущества в Краснодарском крае выбран ненадлежащий способ судебной защиты; факт владения спорным земельным участком обществом "Алетея" подтвержден материалами дела, поэтому требования истца к фактическому владельцу участка не обоснованы и противоречат действующему законодательству; начало исполнения сделки осуществлено за пределами трехлетнего срока до даты предъявления иска, таким образом, истцом пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В отзыве на апелляционную жалобу "ГК Олимпстрой" пояснила, что земельный участок площадью 40 000 кв.м, расположенный в кварталах 78,77 выделах 17, 18, 19, 20, 21 Мацестинского лесничества ГУ "Сочинский национальный парк", арендатором которого является ООО "Алетея", не входит в границы территории, предназначенной для размещения олимпийских объектов федерального значения, в связи с чем, судебный акт апелляционной инстанции по настоящему делу не может повлиять на права и обязанности "ГК Олимпстрой", просила рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.

В отзыве на апелляционную жалобу ФГУ "Сочинский национальный парк" просило апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения, указало, что договор аренды спорного земельного участка не может считаться ничтожным поскольку был заключен до принятия и вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении указанного договора ФГУ "Сочинский национальный парк" действовал не как учреждение, владеющее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и распоряжения, а как лицо, уполномоченное федеральным законом и собственником федеральной собственности в лице Правительства РФ на предоставление в аренду определенных объектов - земельных участков ограниченного использования национального парка.

В судебном заседании ТУ Росимущества в Краснодарском крае, ФГУ "Сочинский национальный парк", третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, в отношении указанных лиц апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ООО "Алетея" в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в письменном отзыве, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2011 по делу N А32-19919/2010 оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ФГУ "Сочинский национальный парк" (арендодатель) и ООО "Алетея" (арендатор) был заключен договор аренды от 23.05.2006 N 9/29. Предметом договора является земельный участок, с кадастровым номером 23:49:05 09 000:058, площадью 40 000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, Мацестинское лесничество ФГУ "Сочинский национальный парк", в квартале 78 выдел 18, 20, 21, квартал 77 выдел 17, 18, 19, 20 (том 1, л.д. 9-14).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации от 04.08.2006 (том 1, л.д. 15).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае считая, что регистрацией договора аренды земельного участка от 23.05.2006 N 9/29 было нарушено право Российской Федерации на вышеуказанный земельный участок, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении требования ТУ Росимущества в Краснодарском крае, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 12 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пунктам 1 части 4 статьи 27, статьями 94, 95 Земельного кодекса Российской Федерации земли национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются им на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Право на передачу в аренду земельных участков национальным паркам ранее предоставлялось статьей 17 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях".

В силу пункта 1 статьи 2, пунктов 3, 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации национальные парки лишены права на предоставление в аренду земельных участков, закрепленных за учреждениями на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В пункте 24 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

В соответствии со статьями 214, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 12, 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом и обладающим полномочиями собственника, в том числе в области земельных отношений, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче спорного земельного участка в аренду обществу.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о ничтожности договора аренды от 23.05.2006 N 9/29, как не соответствующего требованиям закона.

В обоснование требования о признании отсутствующим права аренды ТУ Росимущества в Краснодарском крае указало, что государственной регистрацией договора аренды нарушаются интересы Российской Федерации в лице управления как собственника спорного земельного участка.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судебная практика исходит из того, что установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты.

Если требование об оспаривании зарегистрированного права общества носит самостоятельный характер и заявлено истцом (как представителем собственника земельного участка) с целью устранить нарушения прав Российской Федерации путем исключения недостоверной записи из ЕГРП в связи с отсутствием обременения, суду необходимо установить, что Российской Федерацией не утрачено владение спорным участком. В этом случае требование территориального управления подлежит рассмотрению с учетом положений статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 57 Постановления от 29.04.2010 N 10/22.

Владение объектом недвижимости может проявлять себя в таких фактах, как охрана, устройство ограждений и системы допуска на него, осуществление эксплуатационных расходов. Доказывание владения осуществляется путем установления названных фактов. Кроме того, владение может быть установлено выходом на место (обследованием участка). Факт владения имуществом не может основываться на предположениях.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что по акту сдачи-приемки от 04.08.2006 земельный участок передан во владение арендатора, оплата арендных платежей подтверждена платежными поручениями, актом сверки расчетов по состоянию на 15.12.2011. Договор аренды зарегистрирован регистрационной службой 04.08.2006. ФГУ "Сочинский национальный парк" осуществляет контроль за выполнением арендатором условий договора, что подтверждается актом сдачи-приемки выполненных работ по экологическому мониторингу (том 2, л.д. 43-45).

Таким образом, руководствуясь пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", учитывая нахождение спорного земельного участка в фактическом владении ООО "Алетея", суд апелляционной инстанции приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку в данном случае надлежащим способом защиты права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок является виндикационный иск.

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено следующее. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Исходя из смысла положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регистрация возникающих из договора аренды недвижимого имущества прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это имущество, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

С учетом приведенных норм права, для оспаривания зарегистрированного права (обременения), которое невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло, действующим законодательством установлены способы защиты права заинтересованных лиц, обратившихся за судебной защитой от последствий ничтожной сделки, нарушающих их права - применение (устранение) последствий недействительности этой сделки, в случае если сделка исполнена. Оспаривание зарегистрированного права (обременения), преследующее цель погашения в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации договора аренды, означает устранение последствий сделки, на которую распространяется срок исковой давности в 3 года, установленный в пункте 1 статьи 181 Гражданского Российской Федерации, исчисляемый с момента начала исполнения сделки.

Поскольку начало исполнения сделки осуществлено за пределами трехлетнего срока до даты предъявления иска (13.07.2010), что подтверждается представленным в материалы дела актом передачи земельного участка обществу от 04.08.2006, управлением пропущен срок исковой давности, о применении которого ГУ "Сочинский национальный парк" заявлено до вынесения судом первой инстанции обжалуемого решения (том 1, л.д. 97-103).

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Требование о применении последствий недействительности ничтожного договора аренды в виде возврата земельного участка национальному парку, либо об изъятии земельного участка из незаконного владения фактического владельца, управлением не заявлено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2011 по делу N А32-19919/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

С.А. Кузнецов Б.Т. Чотчаев