Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2012 г. N 13АП-2525/12

г. Санкт-Петербург

09 апреля 2012 г.

Дело N А56-45519/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 апреля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Мальцевой Е.А.

при участии:

от истца: представителя Мажирина М.Е. (доверенность от 27.02.2012 N 52);

от ответчика: генерального директора Байдаченко А.Г. (решение от 25.01.2010 N 5);

представителя Малушковой Н.В. (доверенность от 10.10.2011)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2525/2012) Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Пушкинский топливно-энергетический комплекс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2011 по делу N А56-45519/2011 (судья Раннева Ю.А.), принятое

по иску Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Пушкинский топливно-энергетический комплекс"

к обществу с ограниченной ответственностью "Разлив+"

о признании договора расторгнутым, взыскании задолженности и пеней

установил:

Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Пушкинский топливно-энергетический комплекс" (место нахождения: 196600, Санкт-Петербург, Пушкин, улица Чистякова, дом 11, основной государственный регистрационный номер 1027898998556; далее - предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Разлив+" (место нахождения: 197706, Санкт-Петербург, Сестрорецк, улица Транспортная, дом 1, основной государственный регистрационный номер 1027812407116; далее - общество, ответчик) о признании расторгнутым заключенного сторонами договора аренды от 24.03.2010 N 15 на основании письма истца от 12.07.2011, о взыскании с ответчика 382 897 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате за период январь-июль 2011 года и 103 797 руб. 43 коп. пеней за просрочку платежей.

Решением от 14.12.2011 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении иска отказал.

В апелляционной жалобе предприятие, сославшись на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просило решение суда первой инстанции от 14.12.2011 по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ее податель указал на то, что ответчик принял объект аренды и фактически пользовался им до 31.07.2010. Подписывая акты об оказании услуг по аренде помещений, общество не заявило возражений против использования спорного помещения. Несмотря на эти обстоятельства, ответчик к ремонту помещений, как то предусмотрено договором аренды, не приступил, арендную плату за пользование объектом в 2011 году не вносил. С учетом приведенного, по мнению предприятия, суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении предъявленных им требований.

В судебном заседании представитель истца настаивал на доводах апелляционной жалобы, а представитель общества возражал против ее удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, предприятие (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 24.03.2010 N 15 аренды сроком на 3 года нежилых помещений 1-Н, 5-Н, 6-Н, 7-Н общей площадью 644,5 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, бульвар Алексея Толстого, д. 29, лит. А, кадастровый N 78:42:18103:6:13 для использования ответчиком под нежилые цели (для социального культурно-бытового обслуживания населения, а именно: банно-оздоровительный комплекс с предприятием общественного питания, парикмахерской, химчисткой-прачечной, солярием, для производства и продажи продуктов народного потребления, в том числе продуктов питания) с использованием прилегающей территории для стоянки автотранспорта (том дела 1, листы 12-20). Государственная регистрация договора аренды произведена 08.04.2010 (том дела 1, лист 22).

Размер и порядок внесения арендной платы определены в третьем разделе договора. Стороны подписали дополнительное соглашение от 24.03.2010 N 1 к договору, в соответствии с которым до момента заключения договоров на снабжение ресурсами арендная плата состоит из постоянной части согласно пункту 3.1 и переменной части, определяемой стоимостью потребленных арендатором энергоресурсов (коммунальных услуг), объем которых определяется на основании двусторонних актов, подписанных арендодателем и арендатором (л.д. 21 тома 1).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено право арендодателя потребовать от арендатора выплаты пеней за просрочку оплаты в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

По условиям пункта 7.2 договора стоимость материалов и работ по ремонту кровли, инженерных сетей, коммуникаций и т.д. (в соответствии с актом приема-передачи), направленных на поддержание технического состояния здания, подтвержденная документально, частично возмещается арендатору за счет уменьшения ежемесячной арендной платы на 50% на срок, определяемый дополнительным соглашением к данному договору, но не более 50% суммы арендной платы с учетом изменений арендной платы в соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора, без НДС (Закон Санкт-Петербурга от 30.06.2004 N 387-58, приложение N 2, пункт 7) за весь период действия договора; произведенные арендатором неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя, по окончании срока действия договора их стоимость не возмещается.

Согласно акту приема-передачи от 01.04.2010 арендатор принял нежилые помещения 1-Н, 5-Н, 6-Н, 7-Н площадью 644,5 кв.м и прилегающую территорию площадью 5274 кв.м по указанному выше адресу с указанием недостатков технического состояния объекта: гидроизоляционное покрытие кровли нуждается в ремонте (следы протечек внутри здания на большой площади), пол части помещения N 1 помещения 1-Н (котельный зал) требует восстановительного ремонта, требуется ремонт (замена) оконных рам, разбитых и треснувших стекол, необходим косметический ремонт в административных помещениях объекта, электропроводка в административной части здания нуждается в ремонте (замене), инженерные коммуникации (водоснабжение, канализация, отопление) находятся в нерабочем состоянии, водоотвод с крыши здания отсутствует (конструктивно), отсутствует отмостка здания, по стене здания со стороны помещения 7-Н проходит вертикальная трещина в кирпичной кладке (около 5 метров), по стене здания со стороны пожарной лестницы вертикальная трещина в кирпичной кладке (около 1,5 метров), частично разрушена штукатурка на парапетах кровли, отсутствуют рамы в оконных проемах "второго света"; более полная оценка технического состояния здания - после технической экспертизы здания (том дела 1, листы 23-25).

В дальнейшем арендатор во исполнение указания в акте приема - передачи от 01.04.2010 о более полной оценке технического состояния здания заключил как заказчик с Федеральным государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Петербургский государственный университет путей сообщения" (исполнителем) (далее - университет) договор от 15.06.2010 возмездного оказания услуг по проведению экспертизы строительных конструкций здания по спорному адресу с выдачей экспертного заключения о пригодности (непригодности) здания к эксплуатации, в том числе в соответствии с функциональным назначением, указанным в техническом задании (Приложение N 1), об отсутствии (наличии) аварийных конструкций в здании, грозящих жизни, здоровью граждан, а также о максимально допустимой возможности изменения нагрузок на несущие конструкции здания и возможности встройки дополнительных помещений в существующее здание (том дела 2, листы 12-13).

Согласно отчету университета от 01.07.2010, подготовленному по теме: Заключение о техническом состоянии строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, бульвар Алексея Толстого, д. 29, лит. А, в ходе обследования сделаны следующие выводы (том дела 1, листы 54-254). Здание бывшей котельной находится в эксплуатации около 46 лет, до 2002 года здание использовалось по прямому назначению, в последние годы имелись перерывы в эксплуатации здания с отключением его от теплоснабжения; техническое состояние кровли, плит покрытия над производственной частью здания, горизонтальной изоляции стен, отмостки по периметру наружных стен, полов производственной части здания, а также полов в помещениях первого этажа АБК (за исключением помещений трансформаторов и распределительных устройств) следует классифицировать как недопустимое; техническое состояние балок покрытия над производственной частью здания - ограничено работоспособное, плит покрытия - работоспособное; толщина наружных стен здания не соответствует современным требованиям по теплотехническим параметрам, предъявляемым к капитальным зданиям и сооружениям; кирпичные стены находятся в увлажненном состоянии, в кирпичной кладке стен имеются трещины различного происхождения, техническое состояние стен ограничено работоспособное; техническое состояние конструкций перекрытия административно-бытового корпуса (АБК) на участке, расположенном над служебным помещением под душевыми помещениями второго этажа, следует считать аварийным, необходимо выполнить срочные противоаварийные мероприятия, ограничить доступ людей в аварийную зону; за исключением данного участка техническое состояние плит перекрытия над 1 этажом АБК работоспособное; несущая способность большинства конструктивных элементов при условии ликвидации дефектов и повреждений здания обеспечивается; техническое состояние плит покрытия над производственным корпусом, балок покрытия в связи с дефектами и повреждениями обеспечивает необходимость усиления или замены; несущая способность стропильных балок покрытия производственного корпуса не обеспечивается, перенапряжение балки составляет 20%, для обеспечения несущей способности стропильной балки покрытия производственного корпуса требуется уменьшение нагрузки от массы кровли за счет ее замены на более легкую; рекомендации по производству ремонтных работ: замена кровли (гидроизоляционного ковра, утеплителя, пароизоляции), усиление плит покрытия над производственным корпусом, усиление балок покрытия, замена полов 1 этажа производственного корпуса.

Письмом от 21.10.2010 N 64 общество уведомило предприятие о том, что в соответствии с заключением университета требуется проведение капитального ремонта спорного здания со значительными финансовыми вложениями (том дела 2, лист 11). В связи с этим ответчик просил истца рассмотреть вопрос об увеличении срока действия договора от 24.03.2010 N 15 до 2020 года.

В письме от 29.11.2010 N 401 предприятие указало, что обществу необходимо согласовать с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) проведение капитального ремонта и выполнить капитальный ремонт объекта недвижимости с оформлением актов сдачи-приема выполненных работ, текущий ремонт должен быть произведен в течение 1,5 лет с момента заключения договора (том дела 2, лист 10).

В письмах от 28.12.2010 N 70, 71 общество вновь просило предприятие рассмотреть вопрос об увеличении срока действия договора ввиду необходимости проведения капитального ремонта, а также дать письменное согласие для обращения в Комитет по решению этого вопроса (том дела 2, листы 8-9).

Письмом от 31.12.2010 N 72 арендатор подтвердил намерение принять на себя обязательство по капитальному ремонту объекта за счет собственных средств в целях дальнейшего использования его по назначению (том дела 2, лист 7). Одновременно ответчик сообщил, что в случае невозможности положительного решения вопроса о продлении срока действия договора аренды от 24.03.2010 N 15, подтвержденное заключением специалистов техническое состояние переданного в аренду объекта расценивается арендатором как наличие недостатков, грозящих жизни и здоровью населения и препятствующих пользованию им по назначению, предусмотренному пунктом 1.1 договора аренды. В случае непринятия в срок до 31.01.2011 решения о подписании дополнительного соглашения об увеличении срока договора аренды и невыполнения обязанности по устранению аварийных недостатков здания, угрожающих жизни и здоровью граждан при его эксплуатации и препятствующих его использованию по назначению, предусмотренному договором аренды, общество в одностороннем внесудебном порядке отказывается от дальнейшего исполнения договора и заявляет о расторжении договора аренды от 24.03.2010 N15 с 01.02.2011.

В свою очередь, истец письмом от 21.12.2010 уведомил арендатора, что в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" с 01.01.2011 арендная плата за арендуемые объекты недвижимости увеличивается на 5% и в 2011 году составит 92 711 руб. 33 коп. в месяц без учета НДС (том дела 1, лист 26).

В последующем предприятие направило обществу письмо от 12.07.2011 N 196, которым сообщило арендатору о досрочном в одностороннем внесудебном порядке расторжении договорных отношений (том дела 1, лист 27). Одновременно истец указал ответчику о наличии у последнего 382 897 руб. 48 коп. задолженности по оплате арендных платежей, превышающей сумму трехмесячной арендной платы, а также просил в срок до 31.07.2011 освободить объект, погасить долг, уплатить пени. Поскольку общество предъявленную ему задолженность в добровольном порядке не погасило, пени за несвоевременное внесение арендных платежей не уплатило, предприятие обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности того, что с учетом прописанных условий договора аренды, результатов обследования технического состояния строительных конструкций нежилого здания ответчик мог фактически использовать имущество по назначению, предусмотренному договором, вследствие чего у него не возникла обязанность по внесению арендной платы в заявленном размере и уплате пеней вследствие просрочки платежей. Суд также не усмотрел оснований для признания договора аренды расторгнутым ввиду отсутствия у ответчика предъявленной истцом к взысканию задолженности.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение суда не подлежащим отмене в силу следующего.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, оговорена в пункте 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В свою очередь пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом. В случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Как следует из материалов дела, в акте приема-передачи от 01.04.2010 стороны договора описали недостатки технического состояния объекта, одновременно оговорив, что более полная оценка состояния здания будет произведена после его технической экспертизы.

В соответствии с пунктами 5.6.1, 5.6.3 договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от дальнейшего исполнения договора, уведомив арендодателя в соответствии с пунктом 5.7 договора, при установлении комплексной экспертизой наличия аварийных конструкций в здании либо в арендуемом объекте, грозящих жизни или здоровью населения, либо подтверждения невозможности использования объекта по назначению, указанному в пункте 1.1 договора; в случае нарушения арендодателем обязательства по возмещению части расходов арендатора, предусмотренной пунктом 7.2 договора.

В пункте 5.7 договора стороны оговорили, что в случаях одностороннего бесспорного расторжения договор считается расторгнутым с момента получения стороной уведомления об отказе от исполнения договора; момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресам, указанным в договоре.

Исходя из отчета университета от 01.07.2010, составленного по результатам обследования имущества, имеющиеся конструкции признаны неработоспособными и аварийными, для использования здания по назначению необходимо выполнить его капитальный ремонт. Тем самым подтверждено состояние арендуемого помещения непригодным для его использования, что исключало возможность нахождения имущества в фактическом пользовании ответчика, в связи с чем арендатор правомерно воспользовался правом на односторонний отказ от договора, указав на его прекращение с 01.02.2011 (л.д. 7 т.2).

Довод жалобы, мотивированный ссылкой на подписанные арендатором акты в подтверждение оказанных услуг за период с января по июль 2011 года, акт сверки с подтверждением задолженности, отклоняется, поскольку это только подтверждает намерение арендатора продолжить договорные отношения в случае положительного разрешения вопроса относительно продления срока действия договора, свидетельством тому является представленная в дело переписка сторон, из которой усматривается, что общество выразило свою готовность провести необходимый ремонт, в связи с чем просило истца увеличить срок действия договора аренды для возможности фактического использования объекта. Однако такое поведение ответчика не нашло должного реагирования со стороны предприятия. Кроме того, подписание актов не опровергает того, что ответчик не имел реальной возможности пользоваться зданием в соответствии с его назначением. Не оспаривая факт невозможности использования арендатором объекта аренды, представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по формальным основаниям со ссылкой на подписанные ответчиком акты.

При таком положении, установив, что истец не исполнил надлежащим образом обязательство по предоставлению арендатору объекта в состоянии, позволяющим его использовать в целях, предусмотренных пунктом 1.1 договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у ответчика обязанности вносить арендные платежи, следовательно, и оснований для взыскания арендной платы и пеней за 2011 год в предъявленной предприятием сумме.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 5.4.2 договора предусмотрено его досрочное расторжение по требованию арендодателя в одностороннем внесудебном порядке с соблюдением требований, предусмотренных пунктом 5.7 договора, при возникновении задолженности по внесению предусмотренной договором с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы за объект в течение трех месяцев независимо от последующего внесения.

Поскольку при данных обстоятельствах общество реализовало право одностороннего отказа от договора, у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате в заявленном истцом размере, суд первой инстанции правомерно отказал предприятию в удовлетворении требования о признании расторгнутым договора аренды на основании его письма от 12.07.2011.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены принятого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы за подачу апелляционной жалобы относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14 декабря 2011 года по делу N А56-45519/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Н.С. Полубехина О.Р. Старовойтова