Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2012 г. N 05АП-1545/12

г. Владивосток

10 апреля 2012 г.

Дело N А51-12157/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 03 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 апреля 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой

судей Н.В. Алфёровой, А.В. Гончаровой

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.С. Барановой, О.А. Оноприенко

при участии

от КГУП "Госнедвижимость": Винокурова А.А. по доверенности от 12.01.2012 N 6/05 сроком действия 3 года, паспорт,

от Департамента имущественных отношений Приморского края: Подольский А.С. по доверенности от 11.01.2012 сроком действия до 31.12.2012, удостоверение N 1123,

от ЗАО "Тихоокеанская торгово-производственная компания": Ельшова Ю.С. по доверенности от15.06.2011 N 11 сроком действия до 15.06.2012, паспорт

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Краевого государственного унитарного предприятия по эксплуатации недвижимости Приморского края "Госнедвижимость", Департамента имущественных отношений Приморского края

апелляционное производство N 05АП-1545/2012, 05АП-1622/2012

на решение от 23.01.2012

судьи Г.Н. Палагеша

по делу N А51-12157/2011 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению закрытого акционерного общества "Тихоокеанская торгово-производственная компания" (ИНН 2504000067, ОГРН 1022501285982)

к КГУП "Госнедвижимость" (ИНН 2540017588, ОГРН 1022502260428), Департаменту имущественных отношений Приморского края (ИНН 2540037030, ОГРН 1042504351053)

о признании незаконным отказа в отчуждении нежилых помещений

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Тихоокеанская торгово-производственная компания" (далее - заявитель, ЗАО "ТТПК", ЗАО "Тихоокеанская торгово-производственная компания", Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Краевого государственного унитарного предприятия по эксплуатации недвижимости Приморского края "Госнедвижимость" (далее - КГУП "Госнедвижимость") от 09.06.2011 N 6/348 в отчуждении арендуемых по договору аренды N 53/09 от 01.08.2009 закрытым акционерным обществом "Тихоокеанская торгово-производственная компания" нежилых помещений площадью 906, 6 кв.м., в здании ГУМа (лит. 1), номера на поэтажном плане: подвал-цокольный этаж (1,3-7, 12-23 (I)), междуэтажные помещения (1-6), расположенных по адресу: г.Владивосток, ул. Светланская, д. 45 и обязании Департамента имущественных отношений Приморского края и КГУП "Госнедвижимость" осуществить действия, предусмотренные статьей 4 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", а именно, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений площадью 906, 6 кв.м., в здании ГУМа (лит. 1), номера на поэтажном плане: подвал-цокольный этаж (1, 3-7, 12-23 (I)), междуэтажные помещения (1-6), расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 45 и направить субъекту малого предпринимательства арендатору ЗАО "ТТПК" проект договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений площадью 906, 6 кв.м., в здании ГУМа (лит. 1), номера на поэтажном плане: подвал-цокольный этаж (1, 3-7, 12-23 (I)), междуэтажные помещения (1-6), расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 45.

В судебном заседании заявитель уточнил предмет требований в части площади арендуемых нежилых помещений, испрашиваемых к выкупу - 909, 8 кв.м., включив в предмет требований нежилое помещение подвала-цокольного этажа N 10.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.01.2012 признан незаконным отказ Краевого государственного унитарного предприятия по эксплуатации недвижимости Приморского края "Госнедвижимость" от 09.06.2011 г. N 6/348 в отчуждении арендуемых закрытым акционерным обществом "Тихоокеанская торгово-производственная компания" нежилых помещений, арендуемых по договору аренды N 53/09 от 01.08.2009 и расположенных по адресу г. Владивосток, ул. Светланская, д.45, как не соответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ. Суд обязал Департамент имущественных отношений Приморского края в месячный срок с даты вступления решения в законную силу обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений площадью 906, 6 кв.м. в здании ГУМа (лит.1), номера на поэтажном плане: подвал-цокольный этаж (1,3-7,12-23(I), междуэтажные помещения (1-6), расположенных по адресу: г.Владивосток, ул.Светланская, д.45, и направить закрытому акционерному обществу "Тихоокеанская торгово-производственная компания" проект договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений площадью 906, 6 кв.м. в здании ГУМа (лит.1), номера на поэтажном плане: подвал-цокольный этаж (1,3-7,12-23(I), междуэтажные помещения (1-6), расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д.45.

Не согласившись с вынесенным решением, Краевое государственное унитарное предприятие по эксплуатации недвижимости Приморского края "Госнедвижимость", Департамент имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент) обратились в апелляционный суд с жалобой, в которой просят его отменить в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов своей апелляционной жалобы, Департамент указал на то, что преимущественное право на приобретение объекта недвижимости не может быть реализовано, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Сослался также на то, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, так как КГУП "Госнедвижимость" не наделено федеральными законами отдельными государственными или публичными полномочиями. Направление КГУП "Госнедвижимость" оспариваемого ответа на заявление не противоречит действующим нормам публичного права, оспариваемое действие не является реализацией им каких-либо его властных полномочий.

КГУП "Госнедвижимость" в обоснование доводов своей апелляционной жалобы указало на то, что в соответствии со статьей 2 Закона Приморского края от 04.08.2010 N 662-КЗ предельное значение площади арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, составляет 1000 кв.м. Указанная норма не предусматривает возложение на унитарное предприятие обязанности в случае, если арендуемые нежилые помещения превышают по площади установленное предельное значение, предпринять действия по разделу помещений на обособленные части, с тем, чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право в отношении образовавшихся в результате раздела помещений.

Заявление ЗАО "ТТПК" от 13.05.2011 г. N 90 не предусматривало приобретение помещений подвала, помещений подвала-цокольного этажа N 2,10,11. Заявителем не представлен документ, подтверждающий, что предлагаемый ЗАО вариант раздела помещений возможно сформировать и поставить на кадастровый учет как обособленные объекты недвижимости.

ЗАО "ТТПК" в своём отзыве на апелляционные жалобы указало на то, что спорное имущество используется ЗАО "ТТПК" более 50 лет, из владения и пользования ЗАО "ТТПК" не выбывало, предусмотренная договором арендная плата добросовестно уплачивалась в оговоренные договором сроки и размере.

Сослалось на то, что как субъект малого предпринимательства, общество праве приватизировать арендуемое помещение в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, поскольку соответствует всем требованиям, предусмотренным законом, тем более, что площадь выкупаемых помещений не превышает установленных Законом Приморского края от 04.08.2010 N 662-КЗ пределов.

Просило решение Арбитражного суда Приморского края от 23.01.2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, ЗАО "ТТПК" создано в результате реорганизации ТОО "Тихоокеанская торгово-производственная компания", созданного членами арендного торгово-производственного предприятия "Второй Владивостокский горпищеторг" путем преобразования организационно-правовой формы и является его правопреемником.

В соответствии со свидетельством серии 25-АА N 877758 КГУП "Госнедвижимость" владеет на праве хозяйственного ведения нежилыми помещениями общей площадью 1405, 8 кв.м. в здании ГУМа, лит 1, номера на поэтажном плане: 7-15; 1-6; 1-7; 10-23 (I), этажи: подвальный, междуэтажное помещение, подвал-цокольный этаж по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д.45.

ЗАО "ТТПК" является арендатором указанных нежилых помещений, общей площадью 1405, 8 кв.м на основании договора аренды N 53/09 от 01.08.2009, заключенного между КГУП "Госнедвижимость" и ЗАО "ТТПК" сроком до 31.07.2019. Ранее арендные правоотношения между ЗАО "ТТПК" и КГУП "Госнедвижимость" были закреплены договором аренды N 110 от 21.04.1993.

11.02.2011 ЗАО "ТТПК" обратилось с заявлениями в КГУП "Госнедвижимость" (вх. N 99) и Департамент имущественных отношений Приморского края (вх. N 53-865) об отчуждении части нежилого помещения площадью 999, 6 кв.м. в здании ГУМа (лит. 1), номера на поэтажном плане: подвал (7-8; 10; 11; 14 (31, 7 кв.м), подвал - цокольный этаж (5; 6; 12; 13; 19-21), расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 45.

В письме от 01.04.2011 N 53/2-18-1273 в ответ на заявление Департамент имущественных отношений Приморского края указал, что, поскольку испрашиваемое недвижимое имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за КГУП "Госнедвижимость", для отчуждения указанных нежилых помещений необходимо обращаться в КГУП "Госнедвижимость".

Письмом от 13.05.2011 N 90 ЗАО "ТТПК" предоставило КГУП "Госнедвижимость" пакет запрошенных документов, перечисленных в письме КГУП "Госнедвижимость" исх. N 11/122 от 10.03.2011 (на письмо вх. N 99 от 11.02.2011) и уточнило перечень и количество помещений, в отношении которых ЗАО "ТТПК" предполагает использовать преимущественное право на выкуп арендуемых нежилых помещений - нежилые помещения, общей площадью 906, 6 кв.м. в здании ГУМа (лит 1), номера на поэтажном плане: подвал - цокольный этаж (1, 3-7, 12-23 (I), междуэтажные помещения (1-6).

По результатам рассмотрения заявления, письмом N 6/348 от 09.06.2011 КГУП "Госнедвижимость" указало, что перечисленные в заявлении помещения, планируемые к приобретению ЗАО "ТТПК", и помещения, остающиеся на праве хозяйственного ведения у КГУП "Госнедвижимость", не могут быть сформированы как обособленные объекты, которые возможно использовать независимо друг от друга и предложило доработать перечень помещений с учетом указанных замечаний.

Посчитав, что указанным письмом Обществу фактически отказано в реализации преимущественного права на приобретение имущества, ЗАО "ТТПК" обратилось в арбитражный суд для защиты своих прав.

Суд первой инстанции, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, счел заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, вместе с тем судом первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта не учтены следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьёй 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Статья 3 Федерального закона N 159-ФЗ предоставляет арендатору преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении ряда условий.

Согласно указанной статьи, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 2 Закона Приморского края от 04.08.2010 N 662-КЗ "Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества и об установлении предельного значения площади арендуемого имущества в целях применения преимущественного права" установлено предельное значение площади арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, равное 1000 кв. м.

Письмом от 24.03.2011 N 53/2-18-1153 Департамент имущественных отношений Приморского края на основании заключения департамента экономики, поддержки предпринимательства, развития конкуренции инвестиций и контроля подготовки к саммиту АТЭС Приморского края подтвердил, что на основании представленных документов по итогам экономической деятельности за 2010 год, ЗАО "ТТПК" соответствует условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства, установленными статьей 4 Федерального закона от 24.06.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 113 Гражданского кодекса РФ унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество.

Статья 294 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно п.2 ст.295 данного Кодекса предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Как указывалось выше по тексту постановления, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.05.2007 серия 25-АА N 877758, Краевому государственному унитарному предприятию по эксплуатации недвижимости Приморского края "Госнедвижимость" на праве хозяйственного ведения принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресу г.Владивосток, ул. Светланская, д.45, за приобретением которого в собственность и обратилось Общество.

Основанием для передачи данного имущества в хозяйственное ведение явились: распоряжение комитета по управлению государственным имуществом Приморского края от 26.07.2006 N 326-р, распоряжение Департамента имущественных отношений Приморского края от 03.04.2007 N 00000037, приказ Краевого государственного унитарного предприятия "Госнедвижимость" от 10.08.2006 N 152.

В соответствии с п.3 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Пунктом 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Закона право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

При таких обстоятельствах доводы апеллянтов о невозможности реализации преимущественного права в отношении объектов недвижимости, находящихся у унитарных предприятий на праве хозяйственного ведения, без получения на то соответствующего согласия собственника указанных выше объектов, основаны на положениях названных норм Федерального закона от 22.08.2008 N 159-ФЗ и соответствуют разъяснениям о применении норм названного Закона, содержащимся в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134.

Остальные же доводы, изложенные КГУП "Госнедвижимость" в отказе от 09.06.2011 N 6/348 в отчуждении арендуемых по договору аренды N 53/09 от 01.08.2009 закрытым акционерным обществом "Тихоокеанская торгово-производственная компания" нежилых помещений площадью 906, 6 кв.м., в здании ГУМа (лит. 1), номера на поэтажном плане: подвал-цокольный этаж (1,3-7, 12-23 (I)), междуэтажные помещения (1-6), расположенных по адресу: г.Владивосток, ул. Светланская, д. 45, правового значения не имеют, так как отсутствие соответствующего согласия собственника вышеуказанных помещений на их отчуждения является безусловным и достаточным основанием для отказа Обществу в их выкупе.

На основании изложенного, апелляционная коллегия считает решение суда первой инстанции необоснованным и подлежащим отмене.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.01.2012 по делу N А51-12157/2011 отменить.

В удовлетворении требований отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Тихоокеанская торгово-производственная компания", расположенного по адресу: г.Владивосток, ул. Лазо, 9, в пользу Краевого государственного унитарного предприятия по эксплуатации недвижимости приморского края "Госнедвижимость", расположенного по адресу: г.Владивосток, ул. Алеутская, 45а, государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1 000 (одна тысяча) рублей.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Н.В. Алфёрова А.В. Гончарова