Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2007 г. N 16АП-638/07

г. Ессентуки

Регистрационный номер апелляционного производства 16АП-638/07

18 июля 2007 г.

Дело N А63-15710/06-С1

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2007 г.

Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2007 г.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Афанасьевой Л.В.

Судей Винокуровой Н.В., Цигельникова И.А.

при ведении протокола судебного заседания председательствующим Афанасьевой Л.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - ЗАО "Кавказ-Гео" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.01.07 по делу N А63-15710/06-С1

по иску: ОАО "Георгиевский завод полупроводниковых приборов"

к ответчику: ЗАО "Кавказ-Гео"

третье лицо: Администрация г.Георгиевска

о признании договора 14/3 субаренды земли от 11 марта 2003 г. незаключенным (судья Тузова Р.Р.)

при участии в судебном заседании:

от ОАО "Георгиевский завод полупроводниковых приборов": Щербак Д.П., Пеков К.П.

от ЗАО "Кавказ-Гео": Чайникова М.В.

от Администрации г.Георгиевска: Хейло В.Ф., Кудреватых Е.С.,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Георгиевский завод полупроводниковых приборов" г.Георгиевск (далее - ОАО "ГЗПП") обратилось с иском в арбитражный суд к ответчику - ЗАО "Кавказ-Гео" г.Георгиевск о признании договора N 14/3 субаренды земли от 11 марта 2003 г.. незаключённым.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.01.07 г. по делу N А63-15710/06-С1 исковые требования удовлетворены.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что договор N 14/3 субаренды земельного участка заключен с нарушением требований п.3 статьи 607 ГК РФ и п.1 статьи 654 ГК РФ, что влечет за собой признание договора незаключенным.

Не согласившись с принятым решением, заявитель - ЗАО "Кавказ-Гео" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 12.01.07 г. по делу N А63-15710/06-С1 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что он был лишен права на судебную защиту своих интересов, так как не был надлежащим образом извещен о дате судебного заседания и не получал копии искового заявления. Суд не исследовал все документы, имеющие значение для рассмотрения данного спора, что привело к несоответствию выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела.

Суд апелляционной инстанции, изучив доводы заявителя жалобы, установил существенные нарушения процессуальных норм, что в силу статьи 270 АПК РФ является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Постановлением от 29 июня 2007 г. арбитражный апелляционный суд отменил решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.01.07 г. по делу N А63-15710/06 (судья Р.Р. Тузова), привлек к участию в деле в качестве третьего лица Администрацию г.Георгиевска и на основании части 5 статьи 270 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, назначив судебное заседание на 16 июля 2007 г.

В судебном заседании представитель ЗАО "Кавказ-Гео" Чайникова М.В. представила дополнение к апелляционной жалобе, поддержала доводы апелляционной жалобы, просила в удовлетворении исковых требований отказать по мотивам, изложенным в жалобе и дополнении к ней, а именно.

Считает необоснованным вывод суда о том, что сторонами при регистрации договора субаренды не соблюден порядок, предусмотренный статьей 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку на момент регистрации договора действовала предыдущая редакция названного Федерального закона, требования которого были соблюдены.

Считает, что истец не представил суду существующие доказательства исполнения договора субаренды: платежные поручения о перечислении арендной платы в согласованных сторонами размерах. На протяжении всего срока действия договора ЗАО "Кавказ-Гео" добросовестно уплачивал арендатору, а арендатор получал арендную плату в согласованных сторонами размерах.

Указывает, что ОАО "ГЗПП" не представил суду ситуационный план землепользования, на котором стоит отметка согласования ОАО "ГЗПП", приложенный к договору субаренды и прошедший государственную регистрацию.

Заявила о том, что в силу статей 199, 200 ГК РФ исковые требования подлежат отклонению по причине пропуска срока исковой давности.

Представитель ОАО "ГЗПП" Пеков К.П. в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поддержал исковые требования, а именно.

Договор 14/3 субаренды земли от 11 марта 2003 г. подписан неуполномоченным, неизвестным лицом. Доверенность на подписание договора ему не выдавали, подпись на договоре ему не принадлежит.

В договоре 14/3 субаренды земли от 11 марта 2003 г. отсутствует предмет договора аренды, поскольку земельный участок не имеет кадастрового номера, а представленный в материалы дела ситуационный план является приложением к договору N 14-02 субаренды земельного участка и не относится к договору 14/3 субаренды земли от 11 марта 2003 г.

В нарушение п.1 статьи 654 и п.3 ст. 424 ГК РФ в договоре отсутствуют согласованные сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, поскольку в п.2.1 договора указано, что общая сумма ежемесячной платы за арендованный земельный участок определяется по ставкам, действующим в Георгиевском районе на момент оплаты и утверждаемым в установленном порядке.

Считает, что в нарушение статьи 655 ГК РФ отсутствует акт приема-передачи земельного участка, подписанный обеими сторонами.

Границы земельного участка на ситуационном плане не определены и поэтому нарушаются, на спорном земельном участке ведется незаконное строительство. Земельный участок, переданный в субаренду, не имеет адреса, так как адрес указан неверно.

Считает, что ЗАО "Кавказ-Гео" недобросовестно исполнял обязанности, предусмотренные договором субаренды, поскольку арендная плата арендатором не уплачивалась.

Представитель Администрации г.Георгиевска Хейло В.Ф. в судебном заседании пояснил, что на основании Постановления главы г.Георгиевска Ставропольского края предоставлен в субаренду земельный участок по ул.Батакской - Кочубея в г.Георгиевске, часть которого впоследствии передана в субаренду ЗАО "Кавказ-Гео". Право на субаренду зарегистрировано в установленном законом порядке. Разрешение на строительство дано в установленном законом порядке, имеется разрешительный документ, постановление о разрешении на строительство не обжаловалось. ОАО "ГЗПП" исполнял договор субаренды, поскольку принятие платежей является доказательством существования договора. Считает доводы ОАО "ГЗПП" о неисполнении договора субаренды необоснованными.

Кудреватых Е.С. пояснил, что Администрация г.Георгиевска считает, что договор субаренды заключен в установленном законом порядке и действует, оснований для признания его недействительным не имеется.

Поддерживает довод заявителя жалобы ЗАО "Кавказ-Гео" о пропуске срока исковой давности.

Изучив материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле и пояснения их представителей в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что согласно договору аренды земель несельскохозяйственного назначения N 3 от 27.07.1994 г.. Георгиевская Администрация передала в арендное пользование землепользователю - ОАО "Георгиевский завод полупроводниковых приборов" земельный участок 6351 кв.м. по адресу: г.Георгиевск, ул.Кочубея, 13, сроком на 50 лет. Договор вступил в силу в силу с момента его регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству с 27.07.1997 г.. п.2 договора аренды N 3 от 27.07.1994 г. и имеет подтверждение государственной регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края от 15.10.2002 г.

11.03.2003 г. между истцом - арендатором в лице Пекова К.П., действующего на основании доверенности N 21 от 10.09.2002 г., и ответчиком - субарендатором в лице генерального директора Кушнаренко С.С., действующего на основании Устава, был заключен договор субаренды земельного участка N 14/3, в соответствии с которым - арендатор сдает, а субарендатор принимает в аренду часть земельного участка общей площадью 675 кв.м., из земельного участка по адресу: г.Георгиевск, ул.Кочубея 13/1, общей площадью 6351 кв.м. Договор субаренды имеет подтверждение государственной регистрации 09.04.2003 г.. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Существенными условиями договора аренды являются предмет договора и цена.

Согласно части 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предметом договора субаренды земельного участка N 14/3 является часть земельного участка общей площадью 675 кв.м., из земельного участка по адресу: г.Георгиевск, ул.Кочубея 13/1, общей площадью 6351 кв.м. Постановлении Главы г.Георгиевска N 627 от 5 июня 2007 г. земельному участку, принадлежащему на праве субаренды ЗАО "Кавказ-Гео" по договору субаренды земельного участка N14/3 от 11 марта 2003 г. присвоен адрес ул.Кочубея, 13/2.

В материалы дела представлен ситуационный план землепользования Георгиевского завода полупроводниковых приборов с подробным описанием границы переданного в субаренду земельного участка.

Довод ОАО "ГЗПП" о том, что в договоре 14/3 субаренды земли от 11 марта 2003 г. отсутствует предмет договора аренды, поскольку земельный участок не имеет кадастрового номера, а представленный в материалы дела ситуационный план является приложением к договору N 14-02 субаренды земельного участка и не относится к договору 14/3 субаренды земли от 11 марта 2003 г. подлежит отклонению.

На момент заключения договора законом не устанавливалось обязательное требование о присвоении кадастрового номера земельным участка, находящимся в субаренде, кадастровый номер присваивался основному титулу права - аренде земельного участка.

В соответствии со статьей 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действующей на момент регистрации договора 14/3 субаренды земли от 11 марта 2003 г., если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Имеющаяся в материалах дела выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним от 26 октября 2006 г. подтверждает, что субаренда рассматривалась как обременение в рамках аренды.

Судом установлено, что представленный в материалы дела ситуационный план является приложением к договору 14/3 субаренды земли от 11 марта 2003 г., указание номера договора 14/2 является опечаткой, поскольку размеры земельного участка, указанные в ситуационном плане совпадают с размерами, указанными в договоре N 14/3 субаренды земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В договоре субаренды земельного участка определено, что общая сумма ежемесячной платы за арендованный земельный участок определяется по ставкам, действующим в Георгиевском районе на момент оплаты и утверждаемым в установленном порядке.

Довод ОАО "ГЗПП" о том, что в нарушение требований п.1 статьи 654 и п.3 ст.424 ГК РФ в договоре отсутствуют согласованные сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы подлежит отклонению, поскольку в соответствии со статьей 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В период действия договора 14/3 субаренды ЗАО "Кавказ-Гео" правильно исчислял и вносил арендную плату на расчетный счет ОАО "ГЗПП".

Представленные в материалы дела платежные поручения и решения Совета депутатов города Георгиевска "Об утверждении системы платежей за земли г.Георгиевска" на 2003 г., 2004 г., решения Совета депутатов города Георгиевска "Об установлении земельного налога на территории города Георгиевска за 2005 г. подтверждают добросовестность исполнения ЗАО "Кавказ-Гео" условий договора. ОАО "ГЗПП" не возражало против получения платежей в таком размере, требований об изменении размера арендной платы не направляли. Все платежи произведены своевременно и приняты истцом. Последний платеж за 2007 г. осуществлен несвоевременно, поскольку ОАО "ГЗПП" закрыл расчетный счет и не сообщил об этом ЗАО "Кавказ-Гео", что подтверждается отметкой банка на платежном поручении N 5 от 02.02.2007 г. Последний платеж осуществлялся после установления расчетного счета ОАО "ГЗПП", что подтверждается платежным поручением N37 от 10.07.2007 г.

Довод ОАО "ГЗПП" о том, что ЗАО "Кавказ-Гео" недобросовестно исполнял обязанности, предусмотренные договором субаренды, поскольку арендная плата арендатором не уплачивалась, судом отклоняется.

Довод ОАО "ГЗПП" о том, что в нарушение статьи 655 ГК РФ отсутствует акт приема-передачи земельного участка, подписанный обеими сторонами отклоняется как неподтвержденный материалами дела.

ЗАО "Кавказ-Гео" представило в материалы дела акт приема-передачи земельного участка к договору субаренды N 14/3 от 11.03.2003 г. от 10 апреля 2003 г., в соответствии с которым арендатор - ОАО "ГЗПП" в лице Здвижкова М.Н., действующего на основании Устава, с одной стороны, и ЗАО "Кавказ-Гео", в лице генерального директора Кушнаренко С.С., действующего на основании Устава, с другой стороны, составили настоящий акт о том, что Арендатор передал, а Субарендатор принял в субаренду часть земельного участка общей площадью 675 кв.м из земельного участка общей площадью 6351 кв.м. В акте также указано, что, учитывая отсутствие взаимных претензий друг к другу, стороны договариваются руководствоваться общим кадастровым планом земельного участка и ситуационным планом землепользования, дополнительное межевание не производить. Акт подписан обеими сторонами.

Довод истца о том, что границы земельного участка на ситуационном плане не определены и поэтому нарушаются, на спорном земельном участке ведется незаконное строительство, судом отклоняется, так как в материалах дела имеется Свидетельство о государственной регистрации права собственности от 07.06.2007 г. на незавершенный строительный объект, расположенный по адресу г.Георгиевск, ул.Кочубея, 13/2 а также Разрешение на строительство павильонов N 44 от 25.05.2006 г., выданное ЗАО "Кавказ-Гео". Данные документы не обжалованы в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

ОАО "ГЗПП" не представил суду доказательств нарушения границ земельного участка, указанных на ситуационном плане.

Довод ОАО "ГЗПП" о том, что земельный участок, переданный в субаренду, не имеет адреса, так как адрес указан неверно подлежит отклонению, поскольку Постановлением главы администрации от 05.06.2007 г. N 627 земельному участку, принадлежащему на праве субаренды ЗАО "Кавказ-Гео" по ул.Кочубея в г.Георгиевске присвоен порядковый номер 13/2. Указанное постановление не обжаловано в установленном законом порядке.

Довод заявителя о том, что договор 14/3 субаренды земли от 11 марта 2003 г. подписан неуполномоченным лицом, отклоняется.

Представитель ЗАО "Кавказ-Гео" Чайникова М.В. в судебном заседании представила доверенность, выданную Пекову К.П., на которой имеется образец его подписи. В имеющемся у ЗАО "Кавказ-Гео" экземпляре договора подпись Пекова К.П. визуально соответствует подписи на доверенности. Пеков К.П. признал свою подпись на договоре.

Довод ЗАО "Кавказ-Гео" о пропуске срока исковой давности признан судом правомерным.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Кодекса).

Договор субаренды земельного участка N 14/3 заключен 11.03.2003 г., с исковым заявлением ОАО "ГЗПП" обратилось 18.09.2006 г., т.е. по истечении трехлетнего срока исковой давности, установленного статьей 196 ГК РФ.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению в виду отсутствия законных основания для признания договора незаключенным.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении исковых требований ОАО "Георгиевский завод полупроводниковых приборов" о признании договора 14/3 субаренды земли от 11 марта 2003 г. незаключенным отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок.

Председательствующий

Л.В. Афанасьева

Судьи

Н.В. Винокурова И.А. Цигельников