Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2012 г. N 05АП-2152/12

г. Владивосток

16 апреля 2012 г.

Дело N А59-4054/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 11 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 апреля 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Н.А. Скрипки, Т.А. Аппаковой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Ю. Федосенко

при участии в заседании:

от истца - Щепанский А.Д. по доверенности от 22.02.2012,

от ответчика - не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

апелляционное производство N 05АП-2152/2012

на решение от 16.02.2012

судьи С.И. Ким

по делу N А59-4054/2011 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску индивидуального предпринимателя Ковалева Станислава Ивановича

к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

о признании недействительными договоров купли-продажи N 867 от 15.05.2009 и N 898 от 28.05.2009 в части установления цены договора и применении последствий недействительности сделок

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ковалев Станислав Иванович (далее - индивидуальный предприниматель Ковалев С.И.) обратился с иском к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков N 867 от 15.05.2009 и N 898 от 28.05.2009 в части установления цены договора и применении последствий недействительности сделок.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области заявленные требования удовлетворены, с Департамента в пользу индивидуального предпринимателя Ковалева С.И. взыскано 2 207 090 рублей 66 копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 42035 рублей 45 копеек.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что п.1 ст.2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определен субъектный состав лиц, которым до 01.01.2010 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К таким лицам относятся коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения. Таким образом, для применения льготной цены при выкупе земельных участков необходимо установить, что отчуждение зданий, принадлежащих истцу, расположенных на испрашиваемых земельных участках, произошло в порядке приватизации государственного или муниципального имущества. Вместе с тем, ни при обращении в Департамент с заявлением о выкупе земельных участков, ни при подписании договора купли-продажи земельных участков истец не заявил о том, что имеет право на приобретение земельного участка на льготных условиях. Считает, что представленный истцом план приватизации ТПО "Сахалинлеспром" не содержит списка объектов, подлежащих переходу в собственность ОАО "Сахалинлеспром". План приватизации на странице 2 содержит перечень имущества, не подлежащего приватизации. В связи с чем полагает, что основания утверждать, что объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности, были ранее отчуждены из государственной собственности, отсутствуют. Считает, что письмо Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области от 02.02.2012 не является в соответствии со ст.68 АПК РФ допустимым доказательством. Представленный в материалы дела акт оценки стоимости имущества предприятия от 01.07.1992 содержит перечень объектов недвижимого имущества, находившихся в пользовании ТПО "Сахалинлеспром". Заявитель указывает, что данный акт не содержит данных о месте нахождения объектов и кроме как даты постройки не содержит других идентифицирующих признаков. Из указанного акта также не усматривается, что он является приложением именно к плану приватизации. На этом основании считает, что истец не доказал факт отчуждения имущества из государственной собственности в процессе приватизации, что исключает его из числа лиц, имеющих право выкупа земельного участка на льготных основаниях, что является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

От истца в адрес суда поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке ст.262 АПК РФ. В отзыве истец указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда апелляционной инстанции не явился, что согласно ст.156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в его отсутствие.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил, указал на отсутствие оснований для отмены обжалуемого судебного акта. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии приказа N 200 от 14.07.1992 "Об образовании рабочей комиссии" и копии сопроводительного письма от 05.04.2012 N 1503, которым подтверждается, что истцом копия приказа N 200 получена после вынесения решения суда первой инстанции. Суд, рассмотрев ходатайство, признал причины невозможности представления доказательств в суде первой инстанции уважительными, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил ходатайство о приобщении к материалам дела указанных документов удовлетворить.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что 28.05.2009 между индивидуальным предпринимателем Ковалевым С.И. (покупатель) и Департаментом (продавец) заключен договор N 898 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:16 площадью 7285 кв.м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Бумажная, д. 24/3.

Участок предоставлен под объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности:

- здание мастерских (литер А) 1966 года постройки, общей площадью 1768,9 кв.м, которое приобретено 19.11.1998 в результате торгов по продаже имущества ОАО "Южно-Сахалинский экспериментальный ремонтно-механический завод" (ОАО "ЮСЭРМЗ");

- здание проходной (литер X) 1980 года постройки, общей площадью 13,3 кв.м, которое было приобретено истцом по договору купли-продажи от 28.12.2001 у гр. Нагаева Е.А., который, в свою очередь, приобрел это здание у ОАО "ЮСЭРМЗ" по договору от 19.04.1999 (договор подписан конкурсным управляющим ОАО "ЮСЭРМЗ").

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи цена земельного участка составила 998467 рублей 53 копейки.

Участок передан по акту приема-передачи от 16.06.2009. Переход права собственности на указанный земельный участок зарегистрирован 26.06.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 65 АВ N 040071.

15.05.2009 между индивидуальным предпринимателем Ковалевым С.И. (покупатель) и Департаментом (продавец) заключен договор N 867 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:51 площадью 12039 кв.м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул.Бумажная, д. 24/5.

Участок предоставлен под объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности:

- размещенные в одном здании помещения гаража (литер Д) 1991 года постройки общей площадью 255 кв.м (1 этаж) и административные помещения (литер Д) общей площадью 247,3 кв.м, которые были приобретены истцом 19.11.1998 в результате торгов по продаже имущества ОАО "ЮСЭРМЗ";

- административное здание (литер "А") 1989 года постройки, общей площадью 488,9 кв.м, которое было приобретено истцом 19.11.1998 в результате торгов по продаже имущества ОАО "ЮСЭРМЗ";

- здание гаража (литер Б) 1961 года постройки, общей площадью 731,7 кв.м, которое было приобретено истцом 10.11.1998 в результате торгов по продаже имущества ОАО "ЮСЭРМЗ" ;

- здание мастерских (литер В) 1924 года постройки, общей площадью 980,3 кв.м, которое было приобретено истцом 19.11.1998 в результате торгов по продаже имущества ОАО "ЮСЭРМЗ";

- здание гаража (литер Е) 1966 года постройки, общей площадью 602,1 кв.м, которое было приобретено 10.11.1998 в результате торгов по продаже имущества ОАО "ЮСЭРМЗ";

- здание металлического склада (литер Г) 1977 года постройки, общей площадью 710 кв.м, которое было приобретено 21.09.1998 в результате торгов по продаже имущества ОАО "ЮСЭРМЗ".

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи цена земельного участка составила 1650041 рубль 26 копеек.

Участок передан по акту приема-передачи от 16.06.2009. Переход права собственности на указанный земельный участок зарегистрирован 26.06.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 65 АВ N 040069.

Права истца на приобретенное в 1998 году имущество были зарегистрированы в БТИ в том же году, о чем свидетельствуют штампы данной организации, имеющиеся на оборотной стороне постановлений судебного пристава-исполнителя, которыми были утверждены вышеназванные акты продажи имущества.

Истец, полагая, что объекты недвижимости, расположенные на переданных по договору купли-продажи земельных участках, ранее находились в государственной собственности, следовательно, приобретение земельных участков должно было осуществляться согласно п.1 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" по цене в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 12.12.2011) до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следующим лицам:

- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

- юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

- гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек; - 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Из содержания приведенной нормы следует, что ее действие распространяется, в том числе, на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий. При этом право приватизации земельных участков по льготной цене распространяется не только на первых собственников приватизированных объектов недвижимости, но и на последующих.

Обстоятельство нахождения объектов недвижимости, расположенных на приобретенных истцом по договорам купли-продажи земельных участков, ранее в государственной собственности, подтверждается следующим.

На основании договора купли-продажи от 28.12.2001 истец приобрел у Нагаева Евгения Анатольевича в собственность нежилое помещение, находящееся по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Бумажная, д.24, состоящее из основного шлакоблочного строения общей полезной площадью 13,3 кв.м. Из материалов дела следует, что Нагаев Е.А., в свою очередь, приобрел указанное имущество на основании договора купли-продажи от 19.04.1999, заключенного с ОАО "ЮСЭРМЗ".

Остальные объекты недвижимого имущества, расположенные на выкупленных предпринимателем Ковалевым С.И. земельных участках, приобретены истцом по актам продажи имущества от 21.09.1998, от 10.11.1998, от 19.11.1998, согласно которым судебный пристав-исполнитель производил продажу имущества ОАО "ЮСЭРМЗ", являющегося должником на основании удостоверения комиссии по трудовым спорам о взыскании с последнего в пользу граждан заработной платы.

В соответствии с п.26 раздела Y Устава территориального производственного объединения (ТПО) "Сахалинлеспром" от 22.01.1992 в состав объединения входил, в том числе, Южно-Сахалинский экспериментальный ремонто-механический завод.

Решением Сахалинского областного комитета по управлению государственным имуществом N 183 от 19.05.1993 утвержден план приватизации ТПО "Сахалинлеспром".

В соответствии с постановлением мэра г. Южно-Сахалинска N 1544 от 06.06.1993 на основании материалов о преобразовании государственного предприятия ТПО "Сахалинлеспром" в акционерное общество открытого типа "Сахалинлеспром" согласно государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год и Законом РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" принято решение о регистрации АООТ "Сахалинлеспром". Согласно п.2 указанного постановления в соответствии с решением N 183 от 19.05.1993 Сахалинского областного комитета по управлению государственным имуществом" АООТ "Сахалинлеспром" является правопреемником прав и обязанностей государственного предприятия ТПО "Сахалинлеспром", дочерним предприятием которого являлся, в том числе Южно-Сахалинский экспериментальный ремонтно-механический завод.

Таким образом, указанными документами подтверждается факт приватизации имущества Южно-Сахалинского экспериментального ремонтно-механического завода как дочернего предприятия ТПО "Сахалинлеспром".

Постановлением Правительства РФ от 04.08.1992 N 547 "О мерах по реализации Указа Президента РФ от 1 июля 1992 г. N 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества" утвержден типовой план приватизации. В соответствии с указанным Постановлением акт оценки является неотъемлемой частью плана приватизации.

В соответствии с обращением Арбитражного суда Сахалинской области Территориальное управление Росимущества по Сахалинской области предоставило заверенную копию плана приватизации с приложениями ТПО "Сахалинлеспром" от 25.11.1992. Приложением N 1 к плану приватизации является акт оценки стоимости зданий и сооружений ТПО "Сахалинлеспром" по состоянию на 01.07.1992, согласно которому остаточная стоимость имущества ЮЭРМЗ равна 10 655 тыс. руб.

В материалах дела также имеются акты оценки стоимости имущества Южно-Сахалинского экспериментального ремонтно-механического завода по состоянию на 01.07.1992, из которых следует, что общая остаточная стоимость имущества ЮСЭРМЗ составляет 10 655 тыс.руб., что совпадает с данными, указанными в акте оценки стоимости зданий и сооружений подразделений ТПО "Сахалинлеспром" по состоянию на 01.07.1992.

Приложением к указанному документу является акт оценки стоимости зданий ЮСЭРМЗ ТПО "Сахалинлеспром" по состоянию на 01.07.1992 с указанием перечня имущества, в который входят, в том числе, следующие объекты: здание механического участка, здание участка резино-технических изделий, здание энергоремонтного участка, здание гаража, металлический склад, гараж транспортного участка, проходная.

Наименование объектов, годы постройки указанных в акте оценки стоимости зданий ЮСЭРМЗ, совпадает с наименованием объектов, указанных в актах продажи имущества от 21.09.1998, от 10.11.1998, от 19.11.1998 и договоре купли-продажи от 28.12.2001, и годами их постройки.

Довод апеллянта о том, что акт оценки стоимости имущества не является приложением к плану приватизации, апелляционной коллегией отклоняется, поскольку наименование и общий смысл содержащихся сведений указанного документа свидетельствуют о том, что он является составной частью плана приватизации и не позволяют прийти к выводу, что документ является составной частью какого-либо иного документа. Также коллегия учитывает, что данные документы представлены по запросу суда Федеральным агентством по управлению государственным имуществом по Сахалинской области.

Доказательств наличия у ОАО "ЮСЭРМЗ" иного имущества с аналогичным наименованием, не прошедшего процедуру приватизации (приобретенного обществом по иным сделкам), ответчиком в нарушение требований ст.65 АПК РФ не представлено.

Кроме того, в материалах дела имеется письмо Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области от 02.02.2012 N 398-02/188, согласно которому здания, принадлежащие Ковалеву С.И. на праве собственности, ранее входили в имущественный комплекс АООТ "ЮСЭРМЗ", который, в свою очередь, приватизировался в составе ПО "Сахалинлеспром".

Довод апеллянта о том, что данное письмо является недопустимым доказательством по делу согласно ст.68 АПК РФ, судом отклоняется. В соответствии со ст.71 АПК РФ письмо Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области от 02.02.2012 N 398-02/188 оценивалось судом наряду с другими доказательствами. Обстоятельство отчуждения приобретенных истцом объектов недвижимости из государственной собственности нашло свое подтверждение при исследовании иных материалов дела, в том числе плана приватизации ТПО "Сахалинлеспром" и ЮСЭРМЗ и актов оценки стоимости имущества.

При таких обстоятельствах при определении цены земельных участков применительно к настоящему спору необходимо руководствоваться положениями п.1 ст.2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, индивидуальный предприниматель Ковалев С.И. относится к категории собственников, для которых действует льготная цена выкупа земельного участка.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как разъяснено в пункте 32 совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 Гражданский кодекс РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки.

Статьей 180 ГК РФ установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Поскольку признание недействительными договоров в указанной части не повлияет на исполнение сторонами обязательств по договорам, признание их недействительными не влечет ничтожности прочих условий договоров.

На основании изложенного договоры купли-продажи от 15.05.2009 N 867 и от 28.05.2009 N 898 являются недействительными в части установлении цены договоров в размере, превышающем 2,5% от кадастровой стоимости земельных участков.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Данная норма является основанием для применения последствий недействительности вышеуказанных сделок в части и удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика разницы между фактически выплаченной истцом по договорам купли-продажи суммой и стоимостью земельных участков в размере 2,5% от их кадастровой стоимости, которая по договору от 15.05.2009 N 867 составляет 1 375 034 рублей 38 копеек, договору от 28.05.2009 N 898 - 832 056 рублей 28 копеек.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, является законным и обоснованным.

Довод апеллянта о том, что истец при обращении в Департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи земельных участков не заявил о наличии у него права на их приобретение на льготных условиях, апелляционной коллегией отклонен, поскольку указанное обстоятельство не является препятствием к предъявлению настоящего требования.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 16.02.2012 по делу N А59-4054/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Н.А. Скрипка Т.А. Аппакова