Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2012 г. N 08АП-1655/12

город Омск

11 апреля 2012 г.

Дело N А70-10647/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кливера Е.П.,

судей Ивановой Н.Е., Киричёк Ю.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сердитовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1655/2012) общества с ограниченной ответственностью "УватСервис", ИНН 7225004374 (далее - ООО "УватСервис"; Общество; заявитель),

на решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.01.2012 по делу N А70-10647/2011 (судья Минеев О.А.), принятое

по заявлению ООО "УватСервис"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - Управление Росреестра по Тюменской области; заинтересованное лицо),

о признании незаконными отказов и обязании произвести государственную регистрацию,

судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

ООО "УватСервис" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Росреестра по Тюменской области, в котором просило:

- признать незаконным отказ N 08/568 от 28.07.2011 Управления Росреестра по Тюменской области в регистрации права собственности на нежилое здание незавершенное строительством (коровник), находящееся по адресу: Тюменская область, Уватский район, село Ивановка, улица Сельская, дом 18, расположенное на земельном участке кадастровый номер 72:18:0701001:330;

- обязать заинтересованное лицо произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ООО "УватСервис" на нежилое здание незавершенное строительством (коровник), находящееся по адресу: Тюменская область, Уватский район, село Ивановка, улица Сельская, дом 18, расположенное на земельном участке кадастровый номер 72:18:0701001:330;

- признать незаконным отказ N 08/569 от 28.07.2011 Управления Росреестра по Тюменской области в регистрации права собственности на нежилое здание н завершенное строительством (сеносклад), находящееся по адресу: Тюменская область, Уватский район, село Ивановка, улица Сельская, дом 18, строение, 2 расположенное на земельном участке кадастровый номер 72:18:0701001:330;

- обязать заинтересованное лицо произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ООО "УватСервис" на нежилое здание незавершенное строительством (сеносклад), находящееся по адресу: Тюменская область, Уватский район, село Ивановка, улица Сельская, дом 18, строение, 2. расположенное на земельном участке кадастровый номер 72:18:0701001:330;

- признать незаконным отказ N 08/570 от 28.07.2011 Управления Росреестра по Тюменской области в регистрации права собственности на нежилое здание незавершенное строительством (телятник), находящееся по адресу: Тюменская область, Уватский район, село Ивановка, улица Сельская, дом 18, строение, 1, расположенное на земельном участке кадастровый номер 72:18:0701001:330;

- обязать заинтересованное лицо произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ООО "УватСервис" на нежилое здание незавершенное строительством (телятник), находящееся по адресу: Тюменская область, Уватский район, село Ивановка, улица Сельская, дом 18, строение 1, расположенное на земельном участке кадастровый номер 72:18:0701001:330;

- признать незаконным отказ N 08/571 от 28.07.2011 Управления Росреестра по Тюменской области в регистрации права собственности на нежилое здание незавершенное строительством (гараж), находящееся по адресу: Тюменская область, Уватский район, село Ивановка, проезд Коммунальный, дом 4, расположенное на земельном участке кадастровый номер 72:18:0701001:304;

- обязать заинтересованное лицо произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ООО "УватСервис" на нежилое здание незавершенное строительством (гараж), находящееся по адресу: Тюменская область, Уватский район, село Ивановка, проезд Коммунальный, дом 4, расположенное на земельном участке кадастровый номер 72:18:0701001:304.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.01.2012 в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы считает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Общество ссылается на то, что нежилые здания (коровник, сеносклад, телятник, гараж) находились в собственности ЗАО "Агрофирма имени Орджоникидзе" и были приобретены заявителем по договору купли-продажи от 01.07.2008 по результатам подведения итогов открытых торгов в форме аукциона в процедуре банкротства продавца.

ООО "УватСервис" полагает необоснованным вывод регистрирующего органа о непредставлении правоустанавливающих документов на спорные объекты, поскольку объекты были построены до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним", а потому, как полагает Общество, отсутствие свидетельств на перечисленные выше объекты не лишало ЗАО "Агрофирма имени Орджоникидзе" как самого права собственности, так и права совершения с нежилыми строениями сделок.

Заявитель, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя не обеспечил.

ООО "УватСервис" до судебного заседания через канцелярию суда апелляционной инстанции было представлено письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.

Управление Росреестра по Тюменской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя не обеспечило, в письменном отзыве на апелляционную жалобу просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебное заседание проведено в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие участвующих в деле лиц, по имеющимся документам.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв, установил следующие обстоятельства.

01.07.2008 между ЗАО "Агрофирма имени "Орджоникидзе" в лице конкурсного управляющего Леонтьевой О.В. (продавец), действующей на основании определения Арбитражного суда Тюменской области от 25.02.2007 по делу N А70-5255/3-2005, и ООО "УватСервис" был заключен договор купли-продажи объектов, в том числе, незавершенного строительства - хлебопекарня, гараж, телятник, зерносклад, коровник, силосная траншея, дорога и сеносклад, расположенные по адресу: Тюменская область, Уватский район, с. Ивановка (т. 1 л.д.20).

В соответствии с пунктом 1.4 названного договора покупателю известно, что на имущество, указанное в пункте 1.1.1 (объекты незавершенного строительства) документы отсутствуют. Покупатель с данным условием полностью согласен и претензий к продавцу не имеет.

Пунктом 2.1 договора стороны определили, что цена договора установлена по результатам открытых торгов в форме аукциона.

01.07.2008 между сторонами договора купли-продажи составлен акт приема-передачи имущества, в том числе объектов незавершенного строительства (т.1 л.д.22).

В доказательство оплаты имущества по договору купли-продажи Обществом представлены договор задатка от 27.06.2008, счет N 1 от 27.06.2008, квитанция к приходному кассовому ордеру от 28.06.2008, платежное поручение N 115 от 07.07.2008.

Определением арбитражного суда от 21.08.2008 по делу N А70-5255/3-2005 процедура конкурсного производства ЗАО "Агрофирма имени Орджоникидзе" завершена, что в соответствии с пунктом 3 статьи 149 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции, действующей на момент принятия судебного акта) является основанием для внесения сведений об аннулировании записи о государственной регистрации ЗАО "Агрофирма имени Орджоникидзе".

18.09.2008 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ЗАО "Агрофирма имени Орджоникидзе" в качестве юридического лица в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда (т. 1 л.д.43).

Заявитель обратился в Уватский отдел Управления Росреестра по Тюменской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание незавершенное строительством (коровник), адрес: Тюменская область, Уватский район, с. Ивановка, ул. Сельская, д. 18, с приложением документов согласно расписке (т. 2 л.д. 60-61).

- нежилое здание незавершенное строительством (сеносклад), адрес: Тюменская область, Уватский район, с. Ивановка, ул. Сельская, д. 18, строение 2, с приложением документов согласно расписке (т. 2 л.д.73-74);

- нежилое здание незавершенное строительством (телятник), адрес: Тюменская область, Уватский район, с. Ивановка, ул. Сельская, д. 18, строение 1, с приложением документов согласно расписке (т. 2 л.д.84-85);

- нежилое здание незавершенное строительством (гараж), адрес: Тюменская область, Уватский район, с. Ивановка, проезд Коммунальный, д. 4, с приложением документов согласно расписке (т. 2 л.д.95-96).

Управлением Росреестра по Тюменской области на основании абзацев 4, 8, 9 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказано в государственной регистрации объектов недвижимого имущества, о чем 28.07.2011 вынесены сообщения N 08/568, N 08/569, N 08/570 и N 08/571.

Считая, что упомянутые выше отказы Управления Росреестра по Тюменской области нарушают права и законные интересы ООО "УватСервис", последнее обратилось с соответствующими требованиями в суд первой инстанции, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

10.01.2012 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом.

Согласно пункту 2 этой же статьи названного правового акта государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права и проводится при государственной регистрации перехода данного права.

Таким образом, как правильно пришел к выводу суд первой инстанции, отсутствие на момент заключения договора государственной регистрации права собственности продавца, возникшего до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и последующая ликвидация продавца, сами по себе не свидетельствуют о существовании спора о праве на данные объекты (коровник, сеносклад, телятник, гараж).

Вместе с тем, при государственной регистрации перехода права к покупателю необходимо представление заявление продавца о государственной регистрации его права, как ранее возникшего.

Ликвидация продавца и отсутствие государственной регистрации его права собственности на имущество, переданное по договору купли-продажи, является препятствием в государственной регистрации права собственности заявителя.

Общество ссылается на то, что оно лишено возможности зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на спорное имущество, в связи с отсутствием государственной регистрации права прекратившего свою деятельность продавца.

Однако заявителем не учтено, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора само по себе не влияет на действительность такого договора, как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

При этом право собственности покупателя на недвижимость, согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исходя из смысла и содержания пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

В этом случае в предмет доказывания по делу входит установление таких обстоятельств как возникновение права собственности продавца на имущество, переданное покупателю по договору купли-продажи, передача имущества и факт оплаты переданного имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 62 совместного Постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22 Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих судебной практики при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из содержания оспариваемых решений следует, что причинами отказа в государственной регистрации объектов недвижимого имущества явились следующие обстоятельства:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Таким образом, как верно заключил вывод суд первой инстанции, отсутствие заявления продавца явилось не единственной причиной отказа в государственной регистрации права собственности, в связи с чем, договор купли-продажи не подтверждает перехода права собственности на испрашиваемые объекты к заявителю.

Имеющиеся в материалах настоящего дела копии дел правоустанавливающих документов на спорные объекты недвижимого имущества лишь подтверждают вывод регистрирующего органа о непредставлении на государственную регистрацию документов устанавливающих и подтверждающих право продавца на них, что является законным основанием для отказа в государственной регистрации.

Согласно разделу "Сведения о сформированной конкурсной массе" отчета конкурсного управляющего ЗАО "Агрофирма имени Орджоникидзе" на 03.05.2007 у должника имелись основные средств на сумму 1 827 575 руб. и незавершенное строительство на сумму 89 724 руб. (на общую сумму по рыночной стоимости 1 510 000 руб.).

В соответствии с разделом "Сведения о формировании конкурсной массы" по состоянию на 03.03.2008 (акт об инвентаризации имущества) отчета конкурсного управляющего незавершенное строительство в имущественном комплекса агрофирмы отсутствовало.

Об отсутствии сведений о наличии объектов незавершенного строительства у ЗАО "Агрофирма имени Орджоникидзе" свидетельствует и строка 130 ликвидационного баланса агрофирмы на 23.07.2008 (на начало отчетного периода).

В тоже время в разделе "Сведения о ходе реализации имущества должника" указан договор от 01.07.2008 и имущество, поименованное в данном договоре, в том числе: гараж, телятник, коровник, сеносклад.

Согласно разделу "Сведения о размере денежных средств, поступивших на основной счет должника" денежные средства в сумме 39 655 руб. 70 коп. и 1 982 785 руб. указаны в качестве поступивших от ООО "УватСервис".

По информации, предоставленной Отделом архитектуры и градостроительства Администрации Уватского муниципального района все перечисленные объекты ЗАО "Агрофирма имени Орджоникидзе", приобретенные через открытые торги в июле 2008 года, построены и сданы в эксплуатацию, о чем орган местного самоуправления может свидетельствовать (т. 1 л.д. 41).

Технические паспорта, подготовленные ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по состоянию на 12.08.2009 также не содержат отметок о том, что объекты незавершены строительством.

Однако кадастровые паспорта от 06.10.2009 выданы на объекты незавершенного строительства.

Кроме того, согласно договору купли-продажи и акту приема-передачи имущество имеет адрес: Тюменская область, Уватский район, с. Ивановка, тогда как заявитель обратился за государственной регистрацией:

- нежилого здания незавершенного строительством (коровник) по адресу: Тюменская область, Уватский район, с. Ивановка, ул. Сельская, д. 18;

- нежилого здания незавершенного строительством (сеносклад) по адресу: Тюменская область, Уватский район, с. Ивановка, ул. Сельская, д. 18 строение 2;

- нежилого здания незавершенного строительством (телятник) по адресу: Тюменская область, Уватский район, с. Ивановка, ул. Сельская, д.18 строение 1;

- нежилого здания незавершенного строительством (гараж) по адресу: Тюменская область, Уватский район, с. Ивановка, проезд Коммунальный, д. 4.

Таким образом, из изложенного выше следует, что представленные на государственную регистрацию документы не позволяют идентифицировать объекты, как принадлежащие на праве собственности продавцу с объектами, документы на которые были представлены Обществом на государственную регистрацию.

ООО "УватСервис" ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции не представлено доказательств, свидетельствующих о возникновении у ЗАО "Агрофирма имени Орджоникидзе" права собственности на спорные объекты.

Следовательно, оспариваемые отказы регистрирующего органа являются правомерными.

Суд апелляционной инстанции считает возможным отметить, что Общество не лишено возможности подтверждения в судебном порядке прав на поименованные объекты недвижимости в установленном законом порядке.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены Арбитражным судом Тюменской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба ООО "УватСервис" удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы. Поскольку в рассматриваемой ситуации при подаче апелляционной жалобы обществу надлежало уплатить государственную пошлину в размере 1000 руб., а ООО "УватСервис" уплатило 2000 руб., 1000 руб. государственной пошлины подлежит возврату Обществу.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.01.2012 по делу N А70-10647/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "УватСервис" из федерального бюджета 1 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению N 13 от 23.01.2012 на сумму 2 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.П. Кливер

Судьи

Н.Е. Иванова Ю.Н. Киричёк