Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2012 г. N 12АП-2582/12

г. Саратов

16 апреля 2012 г.

Дело N А12-21351/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "11" апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "16" апреля 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В. Б.,

судей Жаткиной С.А., Тимаева Ф.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сабировой Г.У.,

при участии в судебном заседании:

от ИП Белоножкиной В.В. - Белоножкин А.Ю., по доверенности от 17.05.2010 года,

иные лица, участвующие в деле - не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Котовского муниципального района Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 1 февраля 2012 года по делу N А12-21351/2011, (судья С.Н.Литвин)

по иску ИП Белоножкиной Веры Васильевны (ИНН 341400050442; ОГРН 304345330900196) к администрации Котовского муниципального района Волгоградской области (ИНН 3414500042, ОГРН 1023404961700), с привлечением третьих лиц, не заявляющих требований относительно предмета спора: отдел по управлению муниципальным имуществом и землепользованию Администрации Котовского муниципального района Волгоградской области, МУП "Рынок", общество с ограниченной ответственностью Оценочная компания "Норма-Альянс" (ИНН 3443061488; ОГРН 1043400254622)

об урегулировании разногласий

УСТАНОВИЛ:

ИП Белоножкина В.В. (далее - истец, предприниматель) обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Администрации Котовского муниципального района Волгоградской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи части здания мясного павильона, общей площадью 33,1 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Котово, ул. Чапаева, д. 7/1, путем изложения пунктов 2.1, 2.2, 2.3, 3.1 данного договора и приложения к нему, в редакции предпринимателя.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 1 февраля 2012 г. исковые требования удовлетворены, условия спорных пунктов урегулированы в редакции, предложенной истцом: "2.1. Цена Объекта, указанного в п. 1.1, на основании отчета N 1594/11-Н от 15 июня 2011 года по определению рыночной стоимости части здания мясного павильона, произведенной оценочной компанией ООО "Норма-Альянс", составляет 113 985 рублей 00 копеек с учетом НДС (сто тринадцать тысяч девятьсот восемьдесят пять рублей 00 копеек).";

"2.2. В бюджет Котовского муниципального района перечисляется 96 597 рублей 00 коп. (девяносто шесть тысяч пятьсот девяносто семь рублей 00 копеек).";

"2.3. НДС перечисляется покупателем самостоятельно в Межрайонную ИФНС России N 3 по Волгоградской области в сумме 17 388 руб. 00 коп. (семнадцать тысяч триста восемьдесят восемь рублей 00 копеек).";

"3.1. Покупатель обязуется оплатить стоимость Объекта в размере, указанном в пункте 2.1 в рассрочку ежемесячно равными долями до 25 сентября 2017 года включительно по 1 341 руб. 63 коп. (Одна тысяча триста сорок один рубль 63 копейки), путем перечисления указанной суммы на расчетный счет по указанным Продавцом реквизитам. На сумму, указанную в пункте 2.1 настоящего договора, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату 03 мая 2011 года.";

Приложение к договору купли-продажи (График погашения стоимости приобретаемого объекта муниципальной собственности) также принято в редакции истца.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить.

Заявитель считает, что суд первой инстанции не учел, что имущество может быть приобретено только по цене, равной его рыночной стоимости определенной независимым оценщиком.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции,

19.09.2011 г. ИП Белоножкиной В.В. получено письмо Отдела по управлению муниципальным имуществом и землепользованию Администрации Котовского муниципального района Волгоградской области от 19.09.2011 N 08/275-и с приложением проекта договора купли-продажи, графика погашения стоимости приобретаемого объекта муниципальной собственности.

Рассмотрев данное предложение Администрации Котовского муниципального района Волгоградской области от 19 сентября 2011 года N 08/275-и о заключении договора купли-продажи части здания мясного павильона, кадастровый номер 34:14:000000:0000:18:226:002:000133690:0010, общей площадью 33,1 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Котово, ул. Чапаева, д. 7/1 и проект договора, предпринимателем в адрес Главы Котовского муниципального района Волгоградской области направлено письмо о намерении заключить договор, но при условии внесения изменений, касающихся размера рыночной стоимости указанного имущества, с приложением протокола разногласий, в котором было предложено изложить пункты 2.1, 2.2, 2.3, 3.1 договора и приложение к данному договору в другой редакции.

Материалами дела подтверждается, что разногласия между истцом и ответчиком заключаются в разном определении стоимости продаваемого имущества: ответчик определяет ее в размере 589 516 рублей 00 копеек, а истец - в размере 113 985 рублей 00 копеек, с учетом произведенных за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, фактическое наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

В материалы дела представлено решение арбитражного суда Волгоградской области по делу А12-13274/2010, где установлено, что договоры аренды, имеющие один номер 65 и датированные 01.01.1999 и позднее были заключены на один год, следовательно, в силу ст. 651 ГК РФ подлежали государственной регистрации, но не зарегистрирован, тем самым является не заключенным.

Согласно решению Арбитражного суда Волгоградской области по делу А12-13274/2010 признано незаконным и не соответствующим статье 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" отказ администрации Котовского муниципального района Волгоградской области, выраженный в письмах от 07.05.2010 N 1373 и от 20.05.2010 N 1520, об отказе в реализации преимущественного права индивидуального предпринимателя Белоножкиной В.В. на выкуп арендуемого ею муниципального имущества - нежилого помещения площадью 32 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Котово, ул. Чапаева, 7 на территории МУП "Рынок". В порядке восстановления нарушенного права Администрация Котовского муниципального района обязано устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Белоножкиной В.В. в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, предметом рассмотрения настоящего спора не является наличие права истца на выкуп арендуемого помещения.

Из решения Арбитражного суда Волгоградской области по делу А12-13274/2010 также следует, что "договор аренды N 65 а от 01.06.1998 года, заключен между Фондом муниципального имущества администрации Котовского района, с участием балансодержателя МУП "Рынок", и ИП Белоножкиной В.В.на срок менее года.

Имущество предано по акту от 01.06.1998 года и идентично имуществу, испрашиваемому предпринимателем в собственность.

В соответствии с п.2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Следовательно, договор аренды N 65 а от 01.06.1998 года может являться основанием для возникновения права на приобретение спорного имущества."

Из представленных в материалы дела документов следует, что 01.01.2000 г.. между Фондом муниципального имущества Котовского района, МП "Рынок" и предпринимателем Белоножкиной В.В. был подписан договор на аренду и техническое обслуживание нежилого помещения.

Согласно п. 7.1 данного договора Фонд муниципального имущества Котовского района и МП "Рынок" разрешили предпринимателю производство следующих неотделимых улучшений арендуемого помещения:

- в связи с протеканием выполнить капитальный ремонт крыши,

- облицевать бетонный пол арендуемого помещения метлахской плиткой,

- установить внутри помещения пластиковые стеновые панели,

- отделать металлосайдингом наружные стены помещения,

- заменить оконные блоки,

- установить новый дверной блок (двойной) (наружная дверь - металлическая, внутренняя дверь - деревянная).

Выполненные неотделимые улучшения арендуемого помещения являются собственностью Арендатора.

Учитывая данные договорные условия, предприниматель Белоножкина В.В. заключила с предпринимателем Агафоновым А.В. договор выполнения работ и оказания услуг от 01.10.2000 г.., работы по которому выполнены в полном объеме, о чем 30.12.2000 года между сторонами был составлен акт приема-передачи к договору от 01 октября 2000 г.. о выполнении работ (услуг).

Общая стоимость выполненных по данному договору работ (неотделимых улучшений арендуемого помещения) составила 367 075 рублей, что подтверждается представленным в материалы дела отчетом по определению рыночной стоимости части здания мясного павильона общей площадью 33,1 кв.м., расположенной на земельном участке общей площадью 50 кв.м., находящегося по адресу: Россия, Волгоградская область, Котовский район, г. Котово, ул. Чапаева, 7/1, составленного ООО Оценочная компания "Норма-Альянс"

01.01.2002 г. между Фондом муниципального имущества Администрации Котовского района, МП "Рынок" и предпринимателем Белоножкиной В.В. был подписан договор на аренду встроенного нежилого помещения. В соответствии с п. 6.1 Арендатор вправе произвести неотделимые улучшения: электроснабжение арендуемого помещения, включая изготовление необходимой документации, установку оборудования, выполнение требуемых работ и услуг.

Выполненные неотделимые улучшения арендуемого помещения являются собственностью Арендатора.

Учитывая данные договорные условия, предприниматель Белоножкина В.В. заключила с ООО "Эталон" договор выполнения работ и оказания услуг по электроснабжению магазина "ВИЗИТ" от 01.08.2002 г.., работы по которому выполнены, о чем 30 декабря 2000 года между сторонами был составлен акт приема-передачи к договору от 01.08.2002 г. о выполнении работ и оказанию услуг по электроснабжению магазина "ВИЗИТ".

Общая стоимость выполненных по данному договору работ (неотделимых улучшений арендуемого помещения) составила 108 456 рублей, что подтверждается отчетом.

Состав, объем и качество выполненных работ документально подтверждены и ответчиками не оспорены.

Таким образом, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, являющихся собственностью индивидуального предпринимателя Белоножкиной В.В., составила 475 531 руб.

Аналогичный вывод о стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 475 531 руб. содержится в отчете N 1594/11 -, выполненного обществом с ограниченной ответственностью Оценочная компания "Норма-Альянс".

Разница между стоимостью выкупаемого помещения в размере 589516 рублей и стоимостью неотделимых улучшений арендуемого имущества равна 113 985 руб.

Соответственно, стоимость муниципального имущества, арендуемого истцом и подлежащего отчуждению в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" как правильно установил суд первой инстанции составляет 113 985 руб.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст. 623 названного Кодекса).

Кроме того, в силу п.6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 г. N 159 "об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемог7о субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает принятое по делу решение в обжалуемой части законным и обоснованным и не находит оснований для его изменения или отмены.

Доводы апелляционной жалобы несостоятельны, не принимаются судом и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01.02.2012 года по делу N А12-21351/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

С.А. Жаткина Ф.И. Тимаев