Вопрос: Организация выполнила работы по строительству жилого дома для застройщика. Произведен взаимозачет посредством договора об уступке прав требования на две квартиры в строящемся доме. В свою очередь организация переуступает право требования на квартиры физическому и юридическому лицам, получив от них оплату денежными средствами. Какой порядок выставления счетов-фактур в данном случае? Должен ли застройщик предоставить организации счет-фактуру при уступке прав требования? Изменится ли порядок выставления счетов-фактур, если заключить договор инвестирования на эти квартиры? ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 44, ноябрь 2007 г.)

Организация выполнила работы по строительству жилого дома для застройщика. Произведен взаимозачет посредством договора об уступке прав требования на две квартиры в строящемся доме. В свою очередь организация переуступает право требования на квартиры физическому и юридическому лицам, получив от них оплату денежными средствами. Какой порядок выставления счетов-фактур в данном случае? Должен ли застройщик предоставить организации счет-фактуру при уступке прав требования? Изменится ли порядок выставления счетов-фактур, если заключить договор инвестирования на эти квартиры?

В соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ налогоплательщик обязан составить счет-фактуру при совершении операций, признаваемых объектом обложения НДС, в том числе не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) в соответствии со ст. 149 НК РФ.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав.

Таким образом, если организация и застройщик являются плательщиками НДС, производят реализацию товаров, работ, услуг на территории Российской Федерации, то они обязаны составлять счета-фактуры. При этом не имеет значения, каким образом погашается дебиторская задолженность - денежными средствами или зачетом однородных встречных требований.

Как следует из вопроса, у застройщика перед организацией возникла денежная обязанность по оплате выполненных работ, а у организации перед застройщиком - денежная обязанность по оплате приобретенного имущественного права (права требования), т.е. между ними заключены два договора: один - на выполнение работ, второй - на уступку права требования.

В связи с реализацией работ организация выставляет застройщику счет-фактуру на обычных условиях. Способ и момент их оплаты значения не имеют.

Застройщик уступает (продает) организации право требования. Уступка прав требования на недостроенный объект имущества является реализацией имущественных прав. Порядок обложения данных операций НДС регулируется ст. 155 НК РФ. В соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места, налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

Таким образом, налоговая база при реализации имущественных прав на жилое помещение складывается из учета доходов и расходов, осуществленных в связи с приобретением и реализацией данных имущественных прав. Данный момент возникает не только при реализации имущественных прав у застройщика, но и при последующей переуступке доли организацией.

Поэтому застройщик обязан выставить организации счет-фактуру с указанием в ней суммы налога, рассчитанной в соответствии со ст. 155 НК РФ. При последующей реализации имущественного права организация также обязана выставить покупателю счет-фактуру, в котором сумма налога будет рассчитана по правилам ст. 155 НК РФ. Юридическому лицу этот счет-фактура необходим. Физическое лицо может не потребовать у организации соответствующий счет-фактуру, тем не менее она обязана его выписать и отразить в книге продаж.

Если бы изначально в инвестиционном договоре было определено участие организации в качестве соинвестора, а инвестиционный взнос осуществлялся бы не в денежном виде, а в виде выполненного объема работ, то у организации стоимость работ не облагалась бы НДС, так как в соответствии со ст. 39 и 146 НК РФ не признается реализацией передача имущества, которая носит инвестиционный характер. Соответственно ни о каком счете-фактуре говорить не приходится. У застройщика также не было бы реализации имущественного права, так как у организации оно возникло бы не в силу договора уступки, а в силу инвестиционного договора. Но при последующей реализации своего имущественного права организация обязана исчислить НДС и выставить счет-фактуру.

Ю. Кольцов,

ООО "ЮВК Аудит"

1 ноября 2007 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 44, ноябрь 2007 г.