Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2012 г. N 12АП-1892/12

г. Саратов

12 апреля 2012 г.

Дело N А12-16119/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "06"апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "12" апреля 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Кузьмичева С.А., Пригаровой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Смяцкой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пояркова Владимира Николаевича, г.Камышин Волгоградской области (ИНН 343600226168),

на решение арбитражного суда Волгоградской области от 16 января 2012 года по делу N А12-16119/2011, принятого судьей Козырским Д.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Пояркова Владимира Николаевича, г.Камышин Волгоградской области (ИНН 343600226168),

к обществу с ограниченной ответственностью "Девятый Инвест Дом", г. Камышин Волгоградской области (ИНН 3436017142, ОГРН 1113453001111),

о внесении изменений в договор аренды N 254 от 27.01.2006,

при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "Девятый Инвест Дом" - представитель Кобрисова Е.В., по доверенности от 10.01.2012, паспорт,

без участия в судебном заседании индивидуального предпринимателя Пояркова Владимира Николаевича (ходатайство, входящий N 23236/2012 от 19.03.2012 о рассмотрении жалобы в отсутствии представителя приобщено к материалам дела),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Поярков Владимир Николаевич (далее - ИП Поярков В.Н., истец) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТретийИнвест Дом" (далее - ответчик), с учетом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения N 254 от 27.01.2006, истец просил изложить пункт 3.1. договора N 254 от 27.01.2006 г.. в следующей редакции: "За указанное в п. 1.1. настоящего Договора помещение устанавливается ежемесячная арендная плата 114302,0 (сто четырнадцать тысяч триста два) руб., исходя из следующего расчета: 114302,0 (сто четырнадцать тысяч триста два) руб. = Ставка арендной платы 1 кв.м. 335 руб. х (умноженная) на площадь арендуемого помещения 341,2 кв.м. Ежемесячная Арендная плата в размере 114302,0 руб. оплачивается без учета НДС".

Определением арбитражного суда первой инстанции от 10.11.2011 произведена замена ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Третий Инвест Дом" на общество с ограниченной ответственностью "Девятый Инвест Дом".

Решением арбитражного суда Волгоградской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Индивидуальный предприниматель Поярков Владимир Николаевич не согласился с вынесенным решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, удовлетворить заявленные требования в полном объёме.

Письменного отзыва в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Девятый Инвест Дом" поддержал позицию по делу.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя индивидуального предпринимателя Пояркова Владимира Николаевича, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 27.01.2006 Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин Волгоградской области (арендодатель) и ООО "ТретийИнвест Дом" (арендатор) заключен договор N 254 аренды нежилого помещения, по адресу: Волгоградская область, г.Камышин, ул.Базарова, д. 160, помещение N 218, общей площадью 341,2 кв.м., расположенного на первом этаже 9/1 - этажного кирпичного жилого здания, кадастровый номер 34:36:000000:0000:18:415:001:000950500:0001:20218, целевое использование помещения под магазин (т.1 л.д.39-42).

Пунктом 1.6 договора аренды N 254 от 27.01.2006 срок его действия: с 13.01.2006 по 13.01.2026.

Согласно пункту 2.3.2. договора аренды арендатор обязан в сроки, согласованные сторонами настоящего договора, вносить арендную плату за пользование помещением.

В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды арендная плата и оплата эксплуатационных расходов, согласно прилагаемого расчета, являющегося неотъемлемой частью договора, установлена с учетом НДС - 424 747,8 руб. в год, эксплуатационные расходы 30 994,61 руб. в год.

В силу пункта 3.2. договора аренды внесение арендной платы производится арендатором ежемесячно, не позднее последнего календарного числа месяца, подлежащего оплате. Эксплуатационные расходы в сумме 2582,88 руб. в месяц оплачиваются на расчетный счет Балансодержателя в те же сроки.

Согласно пункту 3.4. договора аренды в случае если законодательством РФ будет установлен иной порядок перечисления арендной платы, чем предусмотренных разделом 3 настоящего договора, арендатор обязан принять новый порядок и исполнению без его дополнительного оформления сторонами.

12 мая 2006 главным управлением Федеральной службы по Волгоградской области за номером 34-34-04/014/2006-34 произведена государственная регистрация договора аренды N 254 от 27.01.2006.

Встроенное нежилое помещение принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 34 АА N 147350, о чем сделана запись в ЕГРП N 34-34-04/004/2006 от 18.01.2006.

15.12.2010 Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин (Продавец) и Поярковым Владимиром Николаевичем (Покупателем) заключен договор купли-продажи на встроенное нежилое помещение, назначение: прочее, общей площадью 341,2 кв.м., расположенному по адресу: Волгоградская область, г.Камышин, ул.Базарова, д. 160, помещение N 218, расположенного на первом этаже 9/1 - этажного кирпичного жилого здания, кадастровый номер 34:36:000000:0000:18:415:001:000950500: 0001:20218 (т.1 л.д.110-113).

12.01.2011 г. право собственности Пояркова В.Н. на помещение зарегистрировано (запись о регистрации N 34-34-04/037/2010-959) Управлением ФРС по Волгоградской области.

Истец полагая, что с момента регистрации права собственности на встроенное нежилое помещение, арендуемое ответчиком, пункт 3.1 договора не может действовать в связи с чем в силу ст.654 ГК РФ условия, регулирующие размер арендной платы, должны быть определены дополнительно.

ИП Поярков В.Н. просит пункт 3.1. договора N 254 от 27.01.2006 изложить в следующей редакции: "За указанное в п. 1.1. настоящего Договора помещение устанавливается ежемесячная арендная плата 114302,0 (сто четырнадцать тысяч триста два) руб., исходя из следующего расчета: 114302,0 (сто четырнадцать тысяч триста два) руб. = Ставка арендной платы 1 кв.м. 335 руб. х (умноженная) на площадь арендуемого помещения 341,2 кв.м. Ежемесячная Арендная плата в размере 114302,0 руб. оплачивается без учета НДС".

Истец обращался к ответчику с предложением о внесении изменений в договор аренды от 27.01.2006 N 254, в том числе, уведомлением от 10.08.2011, приложив к нему проект дополнительного соглашения (т. 1 л. 24).

Поскольку арендатор отказался подписывать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, истец обратился с настоящим иском.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требования истца о внесении изменений в пункт 3.1. договора аренды не подлежат удовлетворению.

Обращаясь в суд с иском, истец свои требования обосновал ст. 450 - 452 ГК РФ, сменой собственника, переходом от муниципальной методики расчета арендной платы к рыночному способу определения арендной платы, поскольку одним из видов деятельности истца является сдача в аренду недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из пункта 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при разрешении споров, связанных с арендой следует учитывать, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

ИП Поярков В.Н. полагает, что поскольку ранее помещение являлось муниципальным и расчет арендной платы производился по утвержденным ставкам муниципалитета, после реализации объекта на аукционе оно перестало быть муниципальным, соответственно применение к арендным платежам ставок утвержденных муниципалитетом не обоснованно. Ссылаясь на п. 3.5 договора аренды N 254, истец определил стоимость 1 кв.м. помещения в размере 335 руб.

Пунктом 3.5. договора аренды от 27.01.2006 N 254 стороны согласовали, что размер арендной платы, эксплуатационных расходов (за период не более чем раз в год) может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке (в сторону уменьшения или увеличения) в соответствии с решениями органов местного самоуправления г. Камышина, изменением эксплуатационных расходов Балансодержателя на содержание арендуемого помещения.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений.

Из пункта 3.5. договора аренды усматривается, что договором установлен конкретный механизм определения размера арендной платы на основании решений органов местного самоуправления г. Камышина, т.е. изменение цены договора, не связано с последующей оценкой стоимости объекта.

Подателем апелляционной жалобы не представлено надлежащих доказательств согласования сторонами пункта 3.5. договора N 254 от 27.01.2006 в иной редакции.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Кроме того в соответствии со ст. 451 ГК РФ договор может быть расторгнут или изменен в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Вместе с тем, истец приобрел в собственность нежилое помещения по договору купли-продажи от 15.12.2010 уже обремененное арендой.

Так, согласно пункту 2.4. договора купли-продажи от 15.12.2010, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин (Продавец) и Поярковым Владимиром Николаевичем (Покупателем), объект обременен договором N 254 на аренду нежилого помещения муниципального фонда от 27.01.2006 года, сроком действия по 13.01.2026г. (т.1 л.д.110).

В данном случае истец не представил доказательств о том, что в момент приобретения имущества он не знал о наличии обременения в виде аренды на определенных условиях, в том числе по размеру арендной платы и по срокам ее внесения.

Истцом также не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии всех условий, являющихся основанием для внесения изменений в п. 3.1. спорного договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ.

Истец также не представил доказательств, что без изменения п. 3.1 договора аренды настолько будет нарушено соотношение имущественных интересов и повлечет для истца такой ущерб, что оно лишилось того, на что арендодатель был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, с учетом п. 2 ст. 451 ГК РФ апелляционный суд полагает, что требования истца о внесении изменений в договор аренды являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Решение арбитражного суда Волгоградской области от 16 января 2012 года по делу N А12-16119/2011 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Волгоградской области от 16 января 2012 года по делу N А12-16119/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

С.А. Кузьмичев Н.Н. Пригарова