Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2012 г. N 18АП-2722/12

г. Челябинск

13 апреля 2012 г.

Дело N А47-11367/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.02.2012 по делу N А47-11367/2011 (судья Федорова Г.А.).

Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Юридической компании "Контракт" (далее - ответчик, ООО ЮК "Контракт") о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2010 N 07-05/72; исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 03.12.2010 N 56-56-01/236/2010-162 о государственной регистрации договора от 28.09.2010 N 07-05/72; взыскании 673 626 руб. 68 коп., в том числе в том числе задолженности по договору аренды земельного участка от 28.09.2010 N 07-05/72 за период с 01.06.2011 по октябрь 2011 года в размере 617 323 руб. 75 коп., пеней в размере 56 302 руб. 93 коп.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.02.2012 (резолютивная часть объявлена 07.02.2012) суд взыскал с ООО ЮК "Контракт" в пользу Министерства 673 626 руб. 68 коп., в том числе 617 323 руб. 75 коп. - основного долга и 56 302 руб. 93 коп. - пени. Требования Министерства о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2010 N 07-05/72 оставлены судом без рассмотрения.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Министерство (далее также - податель жалобы) просит решение суда в части оставления без рассмотрения исковых требований о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2010 N 07-05/72 отменить, принять по делу новый судебный акт, требование о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2010 N 07-05/72 удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель со ссылкой на фактические обстоятельства дела указал, что суд не принял во внимание тот факт, что условиями договора аренды прямо предусмотрено досрочное расторжение договора аренды по решению суда или по требованию одной из сторон при нарушении условий договора. Кроме того, считает, что судом не учтено, что в претензиях Министерства от 19.08.2011 N 12-15/9709 и от 22.09.2011 N 12-15/10980 имеется предупреждение ответчика о досрочном расторжении договора аренды. Кроме того, Министерство в апелляционной жалобе ссылается на то, что в соответствии с пунктом 4.4.7 договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя об изменении своих реквизитов и существенных событиях в своей деятельности. Между тем, вся корреспонденция, направляемая Министерством в адрес ответчика по известному адресу: г. Оренбург, Цветочный бульвар, 3, возвращается отправителю с отметкой об отсутствии адресата.

От ООО ЮК "Контракт" письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, судебный акт пересмотрен арбитражным апелляционным судом апелляционной инстанции в обжалуемой истцом части.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 28.09.2010 на основании распоряжения от 30.12.2009 N 2171-р (л. д. 33) между Министерством (арендодатель) и ООО ЮК "Контракт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 07-05/72 (л. д. 27-32).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге, с кадастровым номером 56:44:02590001:91, площадью 32 801 кв. м, с местоположением: г. Оренбург, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0259001, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, гостиниц: строительство автостоянки большегрузных автомобилей и вспомогательных объектов: административного здания, пункта охраны, пункта питания, кемпинга, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 09.06.2009 N 5644/213/09-39613 (л. д. 34-36). Категория земель - земли населенных пунктов.

Срок аренды установлен на три года с даты подписания настоящего договора сторонами (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.4.1 договора арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия договора, в том числе своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором.

Пунктом 6.4 договора стороны предусмотрели, что договор может быть досрочно расторгнут по решению суда или по требованию одной из сторон при: существенном нарушении договора другой стороной; при не использовании арендатором участка в соответствии с целями, указанными в договоре; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством; при нарушении условий, предусмотренных пунктом 4.4.1 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 8.1 договора настоящий договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Договор аренды от 28.09.2010 N 07-05/72 зарегистрирован в установленном законом порядке 03.12.2010, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи (л. д. 32).

Министерство в исковом заявлении указало, что ООО ЮК "Контракт" не исполняло обязательство по внесению арендной платы, в связи с чем истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии, в том числе от 19.08.2011 N 12-15/9709 (л. д. 37), от 22.09.2011 N 12-15/10920 (л. д. 38), от 19.08.2011 N КК-12-15/9666 (л. д. 39).

В претензии от 19.08.2011 N 12-15/9709 (л. д. 37) Министерство предложило ООО ЮК "Контракт" в добровольном порядке погасить задолженность по арендной плате за землю и пени за период с 01.06.2011 по 31.08.2011 в сумме 399 518 руб. 95 коп. в срок до 27.08.2011. В противном случае Министерство будет вынуждено обратиться в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением о взыскании задолженности и пеней, а также о расторжении договора аренды от 28.09.2010 N 07-05/72.

В претензии от 19.08.2011 N КК-12-15/9666 (л. д. 39) Министерство предложило ООО ЮК "Контракт" обеспечить своевременную уплату текущих платежей с отражением в платежном документе суммы оплаченных пеней в срок до 27.08.2011 погасить задолженность по арендной плате, а также представить информацию об использовании земельного участка в соответствии с условиями договора. В противном случае Министерство будет вынуждено обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды в судебном порядке.

В претензии от 22.09.2011 N 12-15/10920 (л. д. 38) Министерство предложило ООО ЮК "Контракт" в добровольном порядке погасить задолженность по арендной плате за землю и пене за период с 01.06.2011 по 30.09.2011 в сумме 537 566 руб. 38 коп. в срок до 01.10.2011. В противном случае Министерство будет вынуждено обратиться в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением о взыскании задолженности и пеней, а также о расторжении договора аренды от 28.09.2010 N 07-05/72.

В результате проведенного 26.07.2011 осмотра указанного выше земельного участка выявлено, что территория земельного участка не ограждена, на части земельного участка имеется старое асфальтовое покрытие, на въезде на которое оборудован шлагбаум, установлена инвентарная будка охраны с дежурным. На площадке во время осмотра находились два автотрейлера. Признаков нового капитального строительства не усмотрено (л. д. 40).

В связи с невыполнением ООО ЮК "Контракт" условий договора Министерство обратилось в арбитражный суд, в том числе с требованием о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2010 N 07-05/72.

Оставляя исковые требования в указанной части без рассмотрения, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что Министерством не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора в части досрочного расторжения договора аренды. Суд пришел к выводу, что имеющиеся в материалах дела претензии содержат только уведомление ответчика об имеющейся задолженности и предупреждение о том, что в случае неуплаты имеющейся задолженности в срок, указанный в письмах, Министерство обратится в суд с иском о расторжении договора аренды в судебном порядке. Доказательства направления арендатору письменного предложения о расторжении договора аренды в связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате арендной платы, истцом в материалы дела не представлено. Кроме того, суд указал, что в материалы дела не представлены доказательства направления претензий истцом в адрес ответчика.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Податель жалобы полагает, что в претензиях Министерства от 19.08.2011 N 12-15/9709 и от 22.09.2011 N 12-15/10980 имеется предупреждение ответчика о досрочном расторжении договора аренды, соответственно, по мнению истца, им соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что претензии Министерства (л. д. 37, 38, 39) не содержат предложения, адресованного ответчику, о расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2010 N 07-05/72.

Ссылка в письмах на то, что в случае неисполнения обязательства по оплате арендной платы ответчиком Министерство обратится в суд с иском, в том числе о расторжении договора, не может являться доказательством соблюдения истцом указанного обязательного досудебного порядка урегулирования спора, который предполагает возможность прекращения арендных (в настоящем случае) отношений по соглашению сторон без обращения в суд.

Также арбитражный суд первой инстанции верно указал, что истцом в материалы дела не представлены доказательства направления ООО ЮК "Контракт" писем Министерства от 19.08.2011 N 12-15/9709, от 19.08.2011 N КК-12-15/9666.

Письмо от 22.09.2011 N 12-15/10920 направлено ООО ЮК "Контракт" только по адресу г. Оренбург, Цветочный бульвар, 3 (л. д. 62), в то время как юридическим адресом ООО ЮК "Контракт" является адрес: г. Оренбург, ул. Пушкинская, 47. Последний адрес указан ответчиком и в спорном договоре аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Принимая во внимание изложенное, требования истца о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2010 N 07-05/72 оставлены арбитражным судом первой инстанции без рассмотрения обоснованно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.02.2012 по делу N А47-11367/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева