Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2012 г. N 13АП-2469/12

г. Санкт-Петербург

12 апреля 2012 г.

Дело N А56-49831/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Герасимовой М.М.

судей Баркановой Я.В., Марченко Л.Н.

при ведении протокола судебного заседания: Кобылиной А.П.

при участии:

от истца (заявителя): Гутникова А.М. (дов. 26.03.2012)

от ответчика (должника): Аврамова Г.Д. (дов. 20.12.2011)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2469/2012) (заявление) ООО "Имущественный комплекс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2011 по делу N А56-49831/2011 (судья Данилов Н.П.), принятое

по иску (заявлению) ООО "Имущественный комплекс"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу

о признании незаконным решения регистрирующего органа

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Имущественный комплекс" в лице внешнего управляющего Данилова Владимира Александровича обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с иском о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об отказе в государственной регистрации от 09.06.2011 N 78-78-36/110/2011-242 (78-78-36/111/2011-472) и обязании ответчика внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) в отношении объекта, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Камчатская, д. 7, лит. Б, кадастровый номер 78:7319:0:122 и выдать правоустанавливающие документы с внесенными изменениями. В ообоснование иска ООО "Имущественный комплекс" сослалось на то, что приведенные основания для отказа в государственной регистрации не соответствуют фактическим обстоятельствам, замена в установленном порядке адреса объекта и перевод объекта из жилого в нежилой не свидетельствует о создании нового объекта недвижимости, представленные документы о внесении в Реестр не касались существенного изменения объекта, перехода или прекращения прав на него. Для проведения изменений на объекте, квалифицированных регистрирующим органом, как реконструкция, получения разрешения на строительство не требовалось, спорные изменения могли быть внесены в Реестр без повторной регистрации.

Решением суда первой инстанции от 16.12.2011 в иске отказано. Суд первой инстанции указал на то, что из материалов дела следует, что изменения площади и этажности здания произошло в результате проведенной самовольной перепланировки и возведения второго этажа, что и привело к увеличению общей площади объекта, доказательств законности произведенной перепланировки заявителем не представлено. Акт обследования здания подтверждением его перевода в нежилой фонд не является, согласно заключению комиссии изменение статуса здания было возможно при условии последующей реконструкции на основании проекта, разработанного специализированной проектной организацией и согласованной в установленном порядке. Надстройка дополнительного этажа изменяет внешние границы строения, и не могла быть произведена при отсутствии разрешения на строительство.

На решение суда ООО "Имущественный комплекс" подана апелляционная жалоба, в которой истец просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что изменения, подлежащие внесению в Реестр, имели место в 2004 году, но не были ранее зарегистрированы, и не влекли за собой существенного изменения объекта, изменения или прекращения прав на него. Выдача разрешения на строительство в данном случае не требовалась, внешние границы здания не изменены. Объект не является вновь созданным. Какие-либо дополнительные документы у истца отсутствуют, в силу того, что внешний управляющий располагает лишь тем объемом документации, который представлялся в регистрирующий орган.

В письменных объяснениях по апелляционной жалобе ответчик возражал против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что изменение этажности объекта признается его реконструкцией, критерием признания объекта недвижимого имущества вновь созданным является изменение внешних границ первоначального объекта с присвоением вновь образованному объекту нового кадастрового номера органами по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации. Изменение границ здания подтверждено письмом ГУП ГУИОН от 26.05.2011 N 7117,в котором указано на возвещение второго этажа и изменение площади на 148,6 кв.м. В силу указания Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113 (Методические рекомендации), при изменении внешний границ объекта недвижимого имущества объекту присваивается новый кадастровый номер и открывается новый раздел в Реестре, как при прекращении существования одного объекта и создании нового объекта. Здание с последующим кадастровым номером 78:7319:0:149 учтено органами по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации до вступления в силу действующего Градостроительного Кодекса РФ, согласно положениям пункта 1 статьи 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.19998 N 73-ФЗ в редакции от 10.01.2003, право собственника на строительство (реконструкцию) здания подтверждается разрешением на строительство. Предусмотренные законом доказательства, необходимые для регистрации объекта с учетом его реконструкции, регистрирующему органу не представлены. Разрешительные документы на спорный объект недвижимости отсутствуют, что дополнительно подтверждено письмом Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 18.05.2011 N 01-24-3173/11-0п.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в письменных пояснениях.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения.

Их материалов дела следует, что за ООО "Имущественный комплекс" на праве собственности зарегистрировано жилое здание по адресу Санкт-Петербург, Камчатская улица, д. 7, лит. Б, запись о государственной регистрации права произведена 02.07.2003 за номером 78-01-145/2003-67.2, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии N 78-ПС N 018808.

По данным, отраженным в свидетельстве, площадь объекта составляла 136,5 кв.м., кадастровый номер - 78:7319:0:122, условный номер - 140043123. Сведения об этажности в Свидетельстве отсутствуют. Согласно акту от 26.12.2003 обследования строения Межведомственной комиссией при ГУ "Жилищное агентство" Фрунзенского административного района, объект представлял собой кирпичное здание, одноэтажное, с цокольным этажом. Общая площадь дома - 159,50 кв.м. Использование дома под нежилые цели технически возможно с последующей реконструкцией.

Согласно Плану первичного объекта недвижимости, удостоверенного ГУ ГУИОН ПИБ Фрунзенского района 02.11.2004, на основании разрешения ГУ ГУИОН от 02.08.2004 N 1239, объекту присвоен новый адрес - Камчатская ул., д.5, постановлением Губернатора Санкт-Петербурга от 17.03.2004 N 260-пг здание, ранее числившееся жилым, переведено в нежилое. Этажность объекта составляет - два этажа, площадь объекта - 285,1 кв.м. Объекту присвоен новый кадастровый номер - 7319:0:149.

Согласно техническому паспорту на спорное здание как здание автосервиса, составленному Филиалом ГУ ГУИОН - ПИБ Фрунзенского района 11.10.2004 в здании произведена самовольная перепланировка, границы объекта изменены. Основания перепланировки отсутствует.

ООО "Имущественный комплекс" 09.04.2011 обратился с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество в связи с изменениями характеристик объекта недвижимости, права на который зарегистрированы за заявителем.

Решением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 09.06.2011 N 78-78-36/110/2011-242 (78-78-36/111/2011-472) в государственной регистрации отказано со ссылкой на то, что из представленных на регистрацию документов следует, что имело место прекращение объекта недвижимости, права на которые были ранее зарегистрированы за заявителем с созданием нового объекта недвижимости в результате произведенной реконструкции. При таких обстоятельствах внесение изменений в сведения об объекте недвижимости невозможно. Также, среди представленных документов отсутствует разрешение на строительство.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отказ в государственной регистрации изменений в Реестре относительно спорного объекта недвижимости являлся правомерным.

Доводы подателя апелляционной жалобы аналогичны доводам, изложенным в заявлении о признании недействительным решения регистрирующего органа, и судом первой инстанции им дана верная оценка. Утверждение заявителя о том, что произведенные изменения объекта недвижимости не могут быть квалифицированы как его существенные изменения, не подтверждаются материалами дела.

Перечень уникальных характеристик объекта недвижимости предусмотрен статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", который в силу положений пункта 3 статьи 1 указанного закона и пункта 2 статьи 131 ГК РФ, регулирует формирование источника сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают его существование в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости). К таким уникальным характеристикам относятся, в том числе, площадь объекта недвижимости, определенная с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", если этим объектом является, в том числе, здание или помещение, указанные характеристики подлежат отражению в специальном разделе единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" и Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219. Таким образом, изменение такой характеристики здания как его площадь верно квалифицировано судом для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество, как прекращение существования прежнего объекта недвижимости по определенному адресу, и возникновение нового объекта недвижимости. Согласно пункту 31 Правил ведения Реестра, правовое значение имеет в данном случае площадь здания по его внутреннему обмеру, ссылка подателя апелляционной жалобы на сохранение длины периметра здания и площади занятой зданием части земельного участка не может быть принята.

По смыслу положений статей 16, 17, 21 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" с учетом изложенных выше положений, для государственной регистрации изменения сведений о спорном объекте в части изменения его площади, необходимо представление правоустанавливающих документов, подтверждающих право заявителя на объект недвижимости с учетом изменения его площади - в данном случае - появления дополнительного этажа в здании. Поскольку, как указано выше, в данном случае регистрация должна осуществляться как регистрация вновь созданного объекта недвижимости, согласно пункту 3 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", для проведения регистрации необходимо представление разрешения на строительство. Такой документ, в том числе по запросу регистрирующего органа, не представлен, письмом Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 18.05.2011 N 01-24-3173/11-0п сообщено, что разрешительные документы на строительство (реконструкцию) объекта по указанному адресу не выдавались.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что в данном случае выдача разрешения на строительство не требовалось, не соответствует положениям пункта 9 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации, действовавшего в период осуществления реконструкции здания, поскольку изменение этажности строения, очевидно, затрагивает его конструктивные характеристики надежности и безопасности, в том числе ввиду увеличения нагрузки на несущие конструкции здания, и влечет существенное изменение объекта, что также исключает распространение на порядок внесения записи порядка, установленного пунктом 67 Правил ведения Реестра, о внесении изменений, не влекущих за собой существенного изменения объекта.

При таких обстоятельствах, в государственной регистрации изменений, касающихся спорного объекта недвижимости, было отказано правомерно, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2011 по делу N А56-49831/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

М.М. Герасимова

Судьи

Я.В. Барканова Л.Н. Марченко