Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2012 г. N 14АП-377/12

г. Вологда

12 апреля 2012 г.

Дело N А05-9140/2011

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Козловой С.В. и Федосеевой О.А.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Щенниковой Е.В.,

при участии от истца Мацнева Д.Н. по доверенности от 04.10.2011, Померанцева Г.А. по доверенности от 23.11.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Юрчук Оксаны Аркадиевны на решение Арбитражного суда Архангельской области от 07.12.2011 по делу N А05-9140/2011 (судья Шашков А.Х.),

установил

Юрчук Оксана Аркадиевна обратилась в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Архангельской области от 07.12.2011 по иску общества с ограниченной ответственностью "Велес Коноша" (ОГРН 1104712000898; далее - Общество) к администрации муниципального образования "Коношский муниципальный район" (ОГРН 1022901320573; далее - Администрация), Юрчук О.А. о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору от 02.09.2011 купли-продажи гостиницы общей площадью 609,6 кв.м, расположенной по адресу: Архангельская область, Коношский район, посёлок Коноша, улица Советская, дом 29, условный номер объекта 29:06:000000:0000:16/14-05/2557:1000, заключённому ответчиками.

В обоснование жалобы её податель ссылается на то, что Администрация уведомляла Общество о принятом решении о приватизации гостиницы. Информация о спорном конкурсе размещена в средствах массовой информации, следовательно, истец знал о его проведении и мог принять участие в нём. Указывает, что Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) на истца не распространяется, в связи с этим просит отменить решение суда.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции с доводами, изложенными в ней, не согласились. Просили оставить судебный акт первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу считает, что спорный договор недействительный, поскольку решением муниципального Совета муниципального образования "Коношский муниципальный район" от 28.12.2011 N 273 "О внесении изменений в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2011 год" приватизация помещения гостиницы, являющейся предметом договора купли-продажи, отменена. Просила отменить обжалуемое решение в связи с указанным вновь возникшим обстоятельством, которое ранее не было известно и не принималось во внимание.

Ответчики, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальным образованием "Коношский район" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Велес" (далее - ООО "Велес", арендатор) 02.04.2004 заключён договор аренды N 36, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду помещения гостиницы общей площадью 609,6 кв.м, расположенной по вышеуказанному адресу, на срок по 02.04.2053 включительно.

В связи с реорганизацией ООО "Велес" и выделением из него Общества, к которому согласно разделительному балансу по состоянию на 31.05.2010 перешли права и обязанности по вышеупомянутому договору аренды гостиницы, 12.08.2010 арендодатель и Общество заключили соглашение о перемене стороны в договоре.

Данный договор и соглашение зарегистрированы 23.06.2004 и 01.09.2010 соответственно в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Решением муниципального Совета муниципального образования "Коношский муниципальный район" от 29.06.2011 N 223 утверждена приватизация помещения гостиницы.

Администрацией 30.08.2011 проведён открытый аукцион по продаже помещения гостиницы, переданного в аренду Обществу. Начальная цена объекта недвижимости составила 3 550 000 руб. Победителем аукциона признана Юрчук О.А., с которой 02.09.2011 Администрация заключила договор купли-продажи спорного помещения, 02.09.2011 по акту приема-передачи помещения переданы покупателю.

Истец, узнав 31.08.2011 о проведённом аукционе, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на нарушение его законных прав на преимущественное приобретение арендуемого имущества, поскольку он относится к субъектам малого предпринимательства, следовательно, при приватизации положения Закона N 159-ФЗ были нарушены.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции, пришёл к выводу о заключении 02.09.2011 сделки купли-продажи с нарушением преимущественного права истца, предусмотренного статьёй 3 Закона N 159-ФЗ, и исковые требования удовлетворил.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).

На основании пункта 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим 05.08.2008 в силу.

На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при следующих условиях: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 указанного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощённом порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении четырех вышеперечисленных условий.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Закона N 159-ФЗ.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационной письме от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в пункте 7 разъяснил что, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона N 159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в названный срок владения имуществом включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

С учётом изложенного в двухлетний срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, определённый пунктом 1 статьи Закона N 159-ФЗ, включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом прежним арендатором при условии, что он соответствует критериям малого или среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что прежним арендатором спорных помещений являлось ООО "Велес".

Исходя из части 1 статьи 4 Закона N 209-ФЗ ООО "Велес" и Общество относятся к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Следовательно, довод подателя жалобы о том, что Закон N 159-ФЗ на истца не распространяется, противоречит действующему законодательству.

При таких обстоятельствах срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом прежним арендатором подлежит учёту при определении срока аренды, указанного в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Таким образом, соблюдены все четыре условия, предусмотренные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, следовательно, Общество имеет преимущественное право на приобретение арендуемых помещений.

Согласно пункту 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Закон N 178-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием её размера.

Судом первой инстанции установлено, что данная норма права уполномоченным органом не выполнена.

Кроме того, судом правильно отмечено, что Обществом не пропущен двухмесячный срок, предусмотренный статьей 6 Закона N 159-ФЗ, для предъявления требования перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Как подтверждается материалами дела, Общество 07.09.2011 обратилось в суд с настоящим иском, узнав о нарушении своих прав 31.08.2011.

Таким образом, обжалуемое решение суда является правомерным, у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворения заявленных требований.

Довод Администрации, изложенный в отзыве на апелляционную жалобу о наличии вновь возникших обстоятельства, в связи с чем спорный договор является недействительным, поскольку решением муниципального Совета муниципального образования "Коношский муниципальный район" от 28.12.2011 N 273 "О внесении изменений в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2011 год" приватизация гостиницы, являющейся предметом договора купли-продажи, отменена, отклоняется апелляционной коллегией, так как в соответствии со статьей 309 АПК РФ арбитражный суд может пересмотреть по вновь открывшимся обстоятельствам принятый им и вступивший в законную силу судебный акт при наличии оснований, предусмотренных статьей 311 АПК РФ. Вступившие в законную силу решение, определение, принятые арбитражным судом первой инстанции, пересматриваются по новым или вновь открывшимся обстоятельствам судом, принявшим эти решение, определение (статья 310 АПК РФ). Следовательно, данное требование заявлено Администрацией в нарушение статьи 310 АПК РФ.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения суда, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Архангельской области от 07.12.2011 по делу N А05-9140/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Юрчук Оксаны Аркадиевны - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Г. Писарева

Судьи

С.В. Козлова О.А. Федосеева