Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2012 г. N 09АП-7240/12

г.Москва

5 апреля 2012 г.

Дело N А40-91744/11-1-537

Резолютивная часть постановления объявлена 29.03.2012 г..

Постановление изготовлено в полном объеме 05.04.2012 г..

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Левиной Т.Ю., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента земельных ресурсов г. Москвы, ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.02.2012 г..,

принятое судьей Лиловой О.Г.

по делу N А40-91744/11-1-537

по иску ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" (127562, г. Москва, ул. Декабристов, д. 20, ОГРН 1027700033690)

к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20, ОГРН 1037739510423)

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании неосновательного обогащения,

и по встречному иску о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

при участии в судебном заседании:

от истца: Иванова И.В. по дов. от 10.10.2012 г..;

от ответчика: Зебелян С.А., Монахова А.А. по дов. от 10.01.2012 г..,

УСТАНОВИЛ:

К производству Арбитражного суда г. Москвы приняты иски:

- ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы о расторжении Договора аренды от 26.04.2006 г.. N М-05-026582 и взыскании неосновательного обогащения в виде внесенной оплаты стоимости права заключения договора аренды земельного участка в сумме 4500150руб., внесенной арендной платы в сумме 1270399руб. 02коп.;

- Департамента земельных ресурсов г. Москвы к ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" о расторжении Договора аренды от 26.04.2006 г.. N М-05-026582 и взыскании задолженности по арендной плате за период с января по июнь 2011 г.. в сумме 222290руб. 30коп. и начисленной на нее за период с 07.07.2009 г.. по 30.06.2011 г.. договорной неустойки по ставке 0,2% от просроченной суммы в день.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.02.2012 г.. (Т. 3, л.д. 44-45) Договор аренды от 26.04.2006 г.. N М-05-026582 расторгнут, требования ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" удовлетворены в части взыскания 3995031руб. неосновательного обогащения, требования Департамента земельных ресурсов г. Москвы в части взыскания задолженности по арендной плате удовлетворены в полном объеме, в части неустойки с применением ст. 333 ГК РФ в сумме 10699руб. 29коп.

На состоявшееся Решение Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" поданы апелляционные жалобы (Т. 3, л.д. 48-53, 64-68).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявители требования и доводы своих апелляционных жалоб поддержали.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим оставлению без изменения.

Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.

Установлено, что между городом Москвой в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) и ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" (арендатор) по результатам торгов заключен прошедший государственную регистрацию Договор аренды от 26.04.2006 г.. N М-05-026582 (Т. 1, л.д. 9-20), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок до 31.01.2055г. земельный участок с кадастровым N 77:05:08002:145 площадью около 4400руб. с адресными ориентирами: г. Москва, ст. метро "Улица академика Янгеля", для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра.

Из приложенного к Договору аренды Плана земельного участка (Т. 1, л.д. 20), являющегося в силу п. 1.3. Договора его "составной и неотъемлемой частью", следует, что он располагается на озелененной территории, в границах территории природного комплекса с режимом регулирования градостроительной деятельности N 2.

Ст. 10 Закона г. Москвы от 21.10.1998 г.. N 26 "О регулировании градостроительной деятельности на территориях природного комплекса г. Москвы", действовавшего до 07.08.2008 г.., установлено, что разрешение на градостроительную деятельность на территориях природного комплекса предоставляется на основании исходно-разрешительной и проектной документации, согласованной специально уполномоченным органом по охране окружающей природной среды; разрешение на градостроительную деятельность на территориях и участках природного комплекса с режимом N 2 предоставляется Правительством Москвы.

Между тем Договор аренды, объектом аренды по которому является земельный участок в границах территории природного комплекса с режимом регулирования градостроительной деятельности N 2, заключен на основании только распоряжения префекта ЮАО г. Москвы от 31.01.2006 г.. N 01-41-178, при отсутствии как согласованной Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы исходно-разрешительной и проектной документации, так и предоставленного Правительством Москвы или уполномоченным им органом разрешения на градостроительную деятельность.

Ни на момент заключения Договора аренды, ни после проектной документации по застройке данного участка, согласованной в установленном порядке, также не имелось; разрешения на градостроительную деятельность на данном участке в установленном порядке получено также не было.

Ст. 4 Закона г. Москвы от 21.10.1998 г.. N 26 установлено, что в пределах территорий и участков с режимом N 2 разрешаются новое озеленение и благоустройство, реконструкция инженерных сетей, пешеходных дорог и проездов, зданий и сооружений, а также ограниченное новое строительство объектов, необходимых для содержания территории и деятельности хозяйствующих субъектов, не противоречащей установленному назначению территории.

Между тем по условиям Договора аренды являющийся объектом аренды земельный участок в границах территории природного комплекса с режимом регулирования градостроительной деятельности N 2 предоставлен не для реконструкции существующего здания и не для нового строительства объектов, необходимых для содержания территории и деятельности хозяйствующих субъектов, не противоречащей установленному назначению территории, а для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра.

Таким образом, по Договору аренды в качестве объекта аренды согласован земельный участок, который юридически не мог быть использован по назначению, а именно: для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра.

Причем данное обстоятельство было заведомо известно и арендодателю, и арендатору, т.к. в Договоре было указано на принадлежность являющегося объектом аренды земельного участка на озелененной территории, в границах территории природного комплекса с режимом регулирования градостроительной деятельности N 2.

Само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о недействительности (ничтожности) Договора аренды по установленным ст. 168 ГК РФ основаниям, т.к. тот или иной способ использования объекта аренды, не изъятого из оборота или не ограниченного в обороте, относится к обстоятельствам, связанным с исполнением договора, т.к. несмотря на указание в договоре цели, для которой земельный участок предоставлен арендатору в пользование, последний мог использовать его для иных целей, если такой вид использования разрешен законом и не нарушает прав и законных интересов арендодателя. В частности, арендатор, которому в нарушение закона земельный участок особо охраняемой природной территории предоставлен для целей строительства недвижимости, вправе использовать его в соответствии с законом в природоохранных, просветительских, научных и культурных целях и для регулируемого туризма).

Норма п. 2 ст. 620 ГК РФ, наделяющая арендатора правом потребовать досрочного расторжения судом договора аренды в том случае, если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, - регулирует отношения при передаче в аренду имущества с недостатками, относящимися к физическим свойствам объекта аренды.

В то же время в порядке ст. 6 ГК РФ норма п. 2 ст. 620 ГК РФ может быть применена и к отношениям при передаче в аренду имущества с "юридическими недостатками", когда сторонами определено назначение передаваемого в аренду имущества, определена цель, для которой имущество передается в аренду, однако действующие законодательные ограничения запрещают использование являющегося объектом аренды имущества по такому целевому назначению.

Однако, поскольку по настоящему делу арендатору было заведомо известно, что согласованный по Договору аренды в качестве объекта аренды земельный участок юридически не мог быть использован по назначению, а именно: для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра, - отсутствуют установленные ст. 6, п. 2 ст. 620 ГК РФ основания для расторжения Договора аренды по требованию арендатора.

Между тем, поскольку по настоящему делу арендодателю также было заведомо известно, что согласованный по Договору аренды в качестве объекта аренды земельный участок юридически не мог быть использован арендатором по указанному в Договоре назначению, а именно: для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра, - то при таких обстоятельствах дальнейшее "сохранение" обязательств из Договора аренды не будет соответствовать установленным ст. 10 ГК РФ пределам осуществления гражданских прав, определяемым требованиями добросовестности, разумности и недопущению злоупотребления правом.

Так, если арендодатель в течение дальнейшего срока, на который Договор аренды был заключен, по-прежнему будет вправе получать то, на что он рассчитывал при заключении Договора, а именно: арендную плату и оплату стоимости права заключения договора аренды земельного участка, тогда как арендатор будет не вправе получить то, на что он рассчитывал при заключении Договора, а именно: возможность использовать земельный участок под строительство на нем торгового центра, при том, что как для арендодателя, как и для арендатора была заведомо очевидна невозможность в силу установленных правовых ограничений использовать земельный участок соответствующим образом, - приведет к возникновению значительных убытков у арендатора, которых не возникло бы при исполнении Договора в соответствии с его условиями, и к значительному обогащению арендодателя, которого также не возникло бы при исполнении Договора в соответствии с его условиями, т.е. к явному злоупотреблению арендодателем своими правами.

При таких обстоятельствах, учитывая, что на предложение арендатора расторгнуть Договор аренды по соглашению арендодатель ответил отказом, вывод суда первой инстанции расторжении Договора аренды в судебном порядке является правильным.

Поскольку в силу ч. 3 ст. 453 ГК РФ при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, а в силу в силу ч. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон, - суд первой инстанции пришел к правильному выводу о присуждении ко взысканию с арендатора в пользу арендодателя задолженности по арендной плате и начисленной на нее договорной неустойки, образовавшихся за период до расторжения Договора аренды, и присуждении к арендодателя к возврату арендатору той части оплаты стоимости права заключения договора аренды земельного участка, которая приходится на период после расторжения Договора аренды.

Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, могущих явиться основанием для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, - при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, сводятся к ссылкам на уже исследованные и оцененные надлежащим образом судом первой инстанции доказательства и обстоятельства.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданных апелляционных жалоб и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от 15.02.2012 г.. по делу N А40-91744/11-1-537 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Кузнецова Е.Е.

Судьи

Левина Т.Ю. Сумарокова Т.Я.