Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2012 г. N 09АП-7137/12, N 09АП-7641/2012

г. Москва

N 09АП-7137/2012-ГК N 09АП-7641/2012-ГК

17 апреля 2012 г.

Дело N А40-50658/11-155-411

Резолютивная часть постановления объявлена "16" апреля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме "17" апреля 2012 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи В.И. Тетюка

Судей: С.Н. Овчинниковой, Г.Н. Поповой

при ведении протокола судебного заседания Е.М. Маркиной

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Балахничева А.В. на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 февраля 2012 года по делу N А40-50658/11-155-411, принятое судьей Ю.Н. Беспаловой

по иску ООО "ПРОСТО"

к ООО "ФАРН-ТРЕЙД", ЗАО "КОНТИНГЕНТ", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: Департамент земельных ресурсов г. Москвы, СПИ Межрайонного отдела судебных приставов по ОИП УФССП по г. Москве Перов К.А., ЗАО "Газпромбанк (Швейцария) Лтд"

о признании договора недействительным, признании регистрации недействительной

и по иску третьего лица Балахничева А.В. о признании недействительным договора участия в долевом строительстве и применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии в судебном заседании:

от истца: Сидорова Е.Л. - дов. от 30.05.2011

от ответчиков:

от ООО "ФАРН-ТРЕЙД": неявка, извещен

от ЗАО "КОНТИНЕНТ": неявка, извещен

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве: Коротаев А.А. - дов. от 10.01.2012 N 26/2012

от третьих лиц:

от Департамента земельных ресурсов г. Москвы: Давыдова Е.Ю. - дов. от 10.01.2012 N 33-и-85/12

от СПИ Межрайонного отдела судебных приставов по ОИП УФССП по г. Москве Перова К.А.: неявка, извещен

от ЗАО "Газпромбанк (Швейцария) Лтд": неявка: Драгунов Д.И. - дов. от 20.12.2011

от Балахничева А.В.: Спицын О.В. - дов. от 30.08.2011

УСТАНОВИЛ:

ООО "ПРОСТО" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением, в котором просило признать недействительным заключенный между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ" договор участия в долевом строительстве по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, (кадастровый номер земельного участка 77:07:05003:87), зарегистрированный 15.04.2011 г.., а также признать недействительными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве), выразившиеся в государственной регистрации 15.04.2011 г.. договора о долевом участии в строительстве, заключенного между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ".

Определением суда от 30.08.2011 г.. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено АО "Газпромбанк (Швейцария) Лтд".

В дальнейшем ООО "ПРОСТО" подало в суд заявление об уточнении исковых требований, в котором просило признать недействительным заключенный между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ" договор участия в долевом строительстве N 1 от 22.03.2011 г.. по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, (кадастровый номер земельного участка 77:07:05003:87), а также признать недействительными действия Управления Росреестра по Москве, выразившиеся в государственной регистрации 15.04.2011 г.. договора о долевом участии в строительстве N 1 от 22.03.2011 г.., заключенного между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ".

Определением суда от 06.10.2011 г.. уточненные исковые требования приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

Определением суда от 06.10.2011 г.. к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Балахничев А.В.

В поданном в суд исковом заявлении Балахничев А.В. просил на основании ст. 167 ГК РФ признать недействительным (ничтожным) договор, предметом которого служит отчуждение прав арендатора ООО "ФАРН-ТРЕЙД" в пользу ЗАО "КОНТИНЕНТ" на земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В судебном заседании представителем Балахничева А.В. - Спицыным О.В. было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым Балахничев А.В. просил на основании п. 1 ст. 170, ст. 167 ГК РФ признать недействительным (ничтожным) являющийся мнимой сделкой договор участия в долевом строительстве от 22.03.2011 г.., заключенный между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ" в отношении строящегося объекта по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, расположенного на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно признать последующую государственную регистрацию указанного договора недействительной.

Определением суда от 06.10.2011 г.. уточненные исковые требования Балахничева А.В. приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

ООО "ПРОСТО" вновь подано в суд заявление об уточнении исковых требований, в котором просило признать недействительным (ничтожным) заключенный между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ" договор участия в долевом строительстве N 1 от 22.03.2011 г.. по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, (кадастровый номер земельного участка 77:07:05003:87), а также признать недействительными действия Управления Росреестра по Москве, выразившиеся в государственной регистрации 15.04.2011 г.. договора о долевом участии в строительстве N 1 от 22.03.2011 г.., заключенного между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ".

Определением суда от 29.11.2011 г.. уточненные исковые требования приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании ООО "ПРОСТО" вновь подано заявление об уточнении исковых требований, в котором ООО "ПРОСТО" просило суд признать заключенный между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ" договор участия в долевом строительстве N 1 от 22.03.2011 г.. по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, (кадастровый номер земельного участка 77:07:05003:87), зарегистрированный 15.04.2011 г.., недействительным (ничтожным), а также признать незаконными действия Управления Росреестра по Москве по государственной регистрации 15.04.2011 г.. договора участия в долевом строительстве между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ".

Определением суда от 23.01.2012 г.. уточненные исковые требования ООО "ПРОСТО" приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением суда от 15.02.2012 признан заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "ФАРН-ТРЕЙД" и Закрытым акционерным обществом "КОНТИНЕНТ" договор участия в долевом строительстве N 1 от 22.03.2011 г.. по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, (кадастровый номер земельного участка 77:07:05003:87), зарегистрированный 15.04.2011 г.., недействительным (ничтожным).

Признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве по государственной регистрации 15.04.2011 г.. договора участия в долевом в строительстве между Обществом с ограниченной ответственностью "ФАРН-ТРЕЙД" и Закрытым акционерным обществом "КОНТИНЕНТ".

Взысканы в пользу истца Общества с ограниченной ответственностью "ПРОСТО" расходы по уплате государственной пошлины с ответчика Общества с ограниченной ответственностью "ФАРН-ТРЕЙД" в размере 4 000 руб. и с ответчика Закрытого акционерного общества "КОНТИНЕНТ" в размере 4 000 руб.

В удовлетворении исковых требований третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Балахничева А.В. о признании на основании п. 1 ст. 170, ст. 167 ГК РФ недействительным (ничтожным) договора участия в долевом строительстве от 22.03.2011 г.., заключенного между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ" в отношении строящегося объекта по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, расположенного на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно признании последующей государственной регистрации указанного договора недействительной отказано.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, не согласившись с решением суда в части признания незаконными действий регистрирующего органа, подало апелляционную жалобу, в которой считает его в обжалуемой части необоснованным и незаконным, принятым с нарушением норм процессуального права.

В своей жалобе заявитель указывает на то, что регистрирующий орган не является ответчиком по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права или обременения.

Также заявитель жалобы указывает на то, что судом вместо применения последствий недействительности сделки признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по государственной регистрации спорного договора.

Кроме того, заявитель жалобы указывает на то, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, а также о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве без возложения обязанности устранить допущенное нарушение, не является основанием для внесения запись в ЕГРП.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда в части признания незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по государственной регистрации договора N 1 участия в долевом строительстве от 22 марта 2011 года, заключенного между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ", отменить.

Балахничев А.В., не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований третьего лица, также подал апелляционную жалобу, в которой считает его в обжалуемой части незаконным, принятым с нарушением и неправильным применением норм материального права, при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В своей жалобе заявитель указывает на неправомерность вывода суда о том, что обстоятельства, которые свидетельствовали бы о том, что оспариваемый договор заключен ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ" лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия, по данному делу не установлено.

Также заявитель жалобы указывает на то, что фактическими обстоятельствами дела установлена мнимость оспариваемого договора, а именно выбытие земельного участка из правообладания застройщика к моменту заключения договора, наличие огромной необеспеченной кредиторской задолженности, физическое отсутствие объекта строительства как предмета договора и инвестирования, отсутствие разрешения на строительство.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Балахничева А.В. отменить, принять по делу в обжалуемой части новый судебный акт, которым исковые требования Балахничева А.В. удовлетворить, на основании п. 1 ст. 170, ст. 167 ГК РФ признать недействительным (ничтожным) договор участия в долевом строительстве от 22.03.2011 г.., заключенный между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ" в отношении строящегося объекта по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, расположенного на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно признать последующую государственную регистрацию указанного договора недействительной.

В судебном заседании апелляционного суда заявители доводы своих жалоб поддерживают в полном объеме.

Истец ООО "ПРОСТО" с доводами жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве не согласен, доводы жалобы Балахничева А.В. поддерживает.

Третье лицо Департамент земельных ресурсов г. Москвы оставило рассмотрение апелляционных жалоб на усмотрение суда.

Третье лицо ЗАО "Газпромбанк (Швейцария) Лтд" оставило рассмотрение апелляционной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве на усмотрение суда, доводы жалобы Балахничева А.В. поддерживает.

Ответчики ООО "ФАРН-ТРЕЙД", ЗАО "КОНТИНГЕНТ", третье лицо СПИ Межрайонного отдела судебных приставов по ОИП УФССП по г. Москве Перов К.А. в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания, дело на основании ст. 156 АПК РФ рассмотрено в их отсутствие.

Дело рассмотрено Девятым арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Оснований для отмены либо изменения решения суда не установлено.

Согласно ч. 5 ст. 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку решение обжалуется только в части признания незаконным действия Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве по государственной регистрации 15.04.2011 г.. договора участия в долевом в строительстве между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ", а также в части отказа в удовлетворении исковых требований третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Балахничева А.В. о признании на основании п. 1 ст. 170, ст. 167 ГК РФ недействительным (ничтожным) договора участия в долевом строительстве от 22.03.2011 г.., заключенного между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ" в отношении строящегося объекта по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, расположенного на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно признании последующей государственной регистрации указанного договора недействительной, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения только в указанной части.

Лица, участвующие в деле, возражений не заявили.

Как следует из материалов дела, 21.06.2005 г.. между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ООО "ФАРН-ТРЕЙД" был заключен договор долгосрочной аренды N М-07-028925 земельного участка площадью 12 000 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68 (кадастровый номер земельного участка 77:07:05003:87), сроком на 49 лет в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 21.05.2004 г.. N 971-РП "О предоставлении ФАРН-ТРЕЙД" земельного участка по ул. Кастанаевская, вл. 68 под жилищное строительство", в редакции распоряжений Правительства Москвы от 23.01.2007 г.. N 85-РП "Об утверждении акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта и внесении изменений и дополнений в распоряжение Правительства Москвы от 21.05.2004 г.. N 971-РП" и от 23.09.2009 г.. N 2485-РП "О дальнейшей реализации инвестиционного проекта по адресу: ул. Кастанаевская, вл.68".

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 13.04.2007 г.. земельный участок площадью 12 000 кв.м. по указанному адресу предоставлен ООО "ФАРН-ТРЕЙД" в пользование на условиях аренды для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой и встроенным центральным тепловым пунктом.

20.07.2005 г.. произведена государственная регистрация договора ГУ Федеральной регистрационной службы по Москве, N регистрации 77-77-14/007/2005-919.

22.03.2011 г.. между застройщиком ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и участником долевого строительства ЗАО "КОНТИНЕНТ" был заключен договор N 1 участия в долевом строительстве, согласно п. 1.1. которого ООО "ФАРН-ТРЕЙД" обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с подземной автостоянкой и встроенным центральным тепловым пунктом, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать приобретаемый участником долевого строительства объект долевого строительства ориентировочной площадью 28 770,96 кв.м. жилых площадей участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию здания принять объект долевого строительства.

Согласно п. 1.3 договора N 1 участия в долевом строительстве результатом деятельности сторон по договору является приобретение участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства и доли в праве собственности на общее имущество в здании.

Согласно п. 3.1. этого же договора N 1 цена договора составляет 83 435 784 доллара США, из расчета стоимости 1 кв.м. равной 2 900 долларов США, которая является окончательной и представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Согласно п. 4.1.1. договора N 1 для реализации договора ООО "ФАРН-ТРЕЙД" обязалось передать участнику долевого строительства ЗАО "КОНТИНЕНТ" объект по акту приема-передачи не позднее 31.12.2011 г..

15.04.2011 г.. произведена государственная регистрация вышеуказанного договора Управлением Росреестра по Москве, номер регистрации 77-77-23/021/2011-804. Также 15.04.2011 г.. произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона по данному договору.

Исковые требования о признании заключенного между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ" договора участия в долевом строительстве N 1 от 22.03.2011 г.. по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, (кадастровый номер земельного участка 77:07:05003:87), зарегистрированного 15.04.2011 г.., недействительным (ничтожным), а также о признании незаконными действий Управления Росреестра по Москве по государственной регистрации 15.04.2011 г.. договора участия в долевом строительстве между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ", истец ООО "ПРОСТО" мотивирует тем, что произведенные ООО "ФАРН-ТРЕЙД" строительные работы на выделенном земельном участке осуществлены только в объеме подготовки площадки. В течение 2009-2010 г..г. физическими и юридическими лицами были заявлены в суды иски о взыскании с ООО "ФАРН-ТРЕЙД" переданных ему для осуществления строительства денежных средств и о признании застройщика банкротом. Данные иски были судами удовлетворены и в производстве Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления ФССП по г. Москве находится сводное исполнительное производство N 77/11/18511/1ЗАС/2010СД, возбужденное на основании выданных судами исполнительных листов, в рамках которого был наложен арест на единственное установленное имущество, принадлежащее должнику: право аренды земельного участка площадью объекта 12 000 кв.м. со сроком аренды 49 лет, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, кадастровый номер 77:07:05003:087.

22.11.2010 г.. состоялись торги по продаже арестованного имущества, победителем торгов признан участник торгов ООО "ПРОСТО". В день проведения торгов с ООО "ПРОСТО" был подписан протокол о результатах публичных торгов, имеющий силу договора. ООО "ПРОСТО" за приобретенное на торгах право аренды земельного участка площадью 12 000 кв.м., находящегося по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, кадастровый номер 77:07:05003:087, внесены денежные средства в размере 62 558 000 руб. Однако регистрация внесения изменений в кадастр в части указания арендатора земельного участка Управлением Росреестра по Москве была приостановлена по заявлению ООО "ФАРН-ТРЕЙД" в связи с наложенным определением от 29.12.2010 г.. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-1197/11-92-11 запретом на осуществление государственной регистрации договора аренды земельного участка до вступления в законную силу решения суда по делу по иску ООО "ФАРН-ТРЕЙД" к ООО "ПРОСТО" и ООО "Цветметинвестхолдинг" о признании торгов недействительными.

По указанному делу решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.03.2011 г.. в удовлетворении исковых требований ООО "ФАРН-ТРЕЙД" о признании торгов недействительными отказано. По ходатайству ООО "ФАРН-ТРЕЙД" судом вынесено определение об отмене обеспечительных мер.

26.03.2011 г.. ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ" подано заявление в Управление Росреестра по Москве о государственной регистрации договора N 1 от 22.03.2011 г.. участия в долевом строительстве по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, (кадастровый номер земельного участка 77:07:05003:87), т.е. на земельном участке, право собственности по которому по результатам торгов перешло к ООО "ПРОСТО" и заявление которого о государственной регистрации внесения изменений в кадастр в части наименования арендатора земельного участка находилось в Управлении Росреестра по Москве с декабря 2010 г..

15.04.2011 г.. была произведена государственная регистрация заключенного ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ" договора участия в долевом строительстве N 1 от 22.03.2011 г..

Истец ООО "ПРОСТО" полагал, что оспариваемый договор участия в долевом строительстве заключен, а его государственная регистрация произведена с нарушением требований действующего законодательства.

Оценив относимость, допустимость, достоверность каждого имеющегося в материалах дела доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявленные ООО "ПРОСТО" исковые требования являются обоснованными.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества, составленному 30.11.2010 г.. по результатам торгов, проводимых 22.11.2010 г.. по поручению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в форме открытого аукциона по продаже недвижимого имущества, принадлежащего ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и арестованного в рамках исполнительного производства N 77/11/18511/13АС/2010СД, на торгах продано недвижимое имущество: право аренды земельного участка площадью 12 000 кв.м. сроком аренды на 49 лет, кадастровый номер объекта 77:07:05003:087, расположенного по адресу г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68. Победителем торгов признано ООО "ПРОСТО". Расчеты по итогам торгов произведены полностью, до подписания настоящего акта ООО "ПРОСТО" оплачена стоимость объекта в сумме 62 558 000 руб.

В п. 3 указанного акта приема-передачи недвижимого имущества от 30.11.2010 г.. отражено, что приобретенный на торгах объект передан покупателю ООО "ПРОСТО" по настоящему акту.

Оплата ООО "ПРОСТО" стоимости объекта торгов подтверждена платежными поручениями N 1 от 11.11.2010 г.. на сумму 6 195 800 руб. и N 2 от 24.11.2010 г.. на сумму 56 362 200 руб.

Заявление о государственной регистрации перехода права на объект и внесении изменений в кадастр ООО "ПРОСТО" подано в Управление Росреестра по Москве в декабре 2010 г..

При таких обстоятельствах, как указал суд в решении, ООО "ПРОСТО" является надлежащим истцом по иску о признании недействительным (ничтожным) заключенного договора ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ" договора участия в долевом строительстве N 1 от 22.03.2011 г.. на земельном участке, право долгосрочной аренды которого приобретено ООО "ПРОСТО". Доводы ответчиков ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ" в этой части судом первой инстанции отклонены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-186/2011-ГК, N 09АП-12071/2011-ГК от 19 мая 2011 года определение арбитражного суда города Москвы от 29.03.2011 г.. об отмене обеспечительных мер делу N А40-1197/11-92-11 отменено, в удовлетворении ходатайства ООО "ФАРН-ТРЕЙД" об отмене обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2010 г.. по делу N А40-1197/11-92-11, отказано.

Фактически обеспечительные меры сняты определением Арбитражного суда города Москвы от 20 октября 2011 года по заявлению ООО "ФАРН-ТРЕЙД".

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Спорный договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован 15.04.2011 г..

При таких обстоятельствах суд первой инстанции посчитал обоснованными доводы искового заявления о том, что договор был заключен в период незаконно снятого запрета осуществлять государственную регистрацию договора аренды земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, а также совершать любые иные действия, направленные на регистрацию отчуждения, перехода права собственности в пользу третьих лиц и регистрацию иных изменений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка с кадастровым номером N 77:07:05003:87.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости регулируются Федеральным законом РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Законом для строительства (создания) на этом земельном многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых к участников долевого строительства возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Между тем, как указал суд в решении, из материалов дела следует, что на момент заключения спорного договора ООО "ФАРН-ТРЕЙД" не соответствовало требованиям, предъявляемым вышеуказанным Федеральным законом к застройщикам, поскольку право аренды земельным участком, на котором предполагалось строительство, выбыло из владения и пользования ООО "ФАРН-ТРЕЙД" на законном основании в связи с исполнением судебных актов судов общей юрисдикции и арбитражных судов и по результатам торгов от 22.11.2010 г.. перешло к другому юридическому лицу - ООО "ПРОСТО", о чем подписан соответствующий Акт приема-передачи права аренды спорного земельного участка.

ФАУГИ с победителем торгов - ООО "ПРОСТО" подписан протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества N 4/1 от 22.11.2010 г.. Истцом в установленном порядке произведены расчеты за приобретенное на торгах право аренды земельного в размере 62 558 000 рублей. В соответствии с п. 4.1 указанного протокола аренды земельного участка переходит к Покупателю - победителю аукциона в соответствии с законодательством РФ после полной его оплаты. Факт оплаты права аренды земельного участка подтверждается платежными поручениями и актом приема-передачи.

Вышеуказанные торги оспаривались в Арбитражном суде города Москвы по искам ООО "ФАРН-ТРЕЙД", АО "Газпромбанк Лтд.", ООО "Мир Товаров и Услуг" о признании торгов по уступке права аренды земельного участка недействительными (дела: N А40-151883/10, N А40-1197/11-92-11), в удовлетворении заявленных требований отказано.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.03.2011 г.., Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 г.., Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.08.2011 г.. по делу N А40-1197/11-92-11, в удовлетворении требований ООО "ФАРН-ТРЕЙД" к ООО "Просто", ООО "Цветинвестхолдинг" о признании недействительными торгов в рамках исполнительного производства от 22.11.2010 г.. N 77/11/18511/13АС/2010СД, протокола 4/1 от 22.11.2010, отказано.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.04.2011 г.., Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011 г.., Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.08.2011 г.. по делу N А40-151883/10-153-1059 в удовлетворении требований АО "Газпромбанк Лтд." к ООО "Просто", ООО "Цветметинвестхолдинг" о знании недействительными торгов по продаже арестованного имущества, протокола N 4/1 от 22.11.2010 г.., отказано.

Указанными судебными актами установлено, что право аренды земельного участка выбыло из владения и распоряжения ООО "ФАРН-ТРЕЙД" на законном основании в порядке обращения взыскания на имущество должника.

Кроме того, в соответствии со ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Между тем, как указывалось выше, на момент заключения договора участия в долевом строительстве N 1 от 22.03.2011 право аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, перешло к иному лицу - ООО "ПРОСТО" по результатам торгов, в связи с чем суд первой инстанции посчитал обоснованными доводы истца о том, что земельный участок с кадастровым номером 77:07:05003:87, право аренды которого принадлежит другому лицу, не может находиться в залоге у участников долевого строительства, так как это в дальнейшем может препятствовать обращению на него взыскания по требованию дольщиков.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции посчитал обоснованными доводы искового заявления в части требований о признании указанной сделки недействительной по основанию несоответствия ее требованиям действующего законодательства.

Решение суда в данной части не обжаловалось.

Из материалов дела также усматривается, что ООО "ПРОСТО" 21 декабря 2010 г.. (вх. N 77-77-14/019/2010-749) в Управление Федеральной службы по государственной регистрации кадастра и картографии по Москве были представлены документы для государственной регистрации внесения изменений в кадастр в части наименования арендатора земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, кадастровый номер N 77:07:05003:87.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заинтересованное лицо вправе обжаловать в арбитражный суд решение регистрирующего органа о государственной регистрации.

Согласно статье 9 Закона о государственной регистрации в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации исчерпывающе перечислен в статье 20 Закона о государственной регистрации.

При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве ООО "ФАРН-ТРЕЙД" должны были быть поданы, в том числе, документы, подтверждающие права собственности на земельный участок либо договор аренды земельного участка, права по которому уже перешли к другому юридическому лицу, о чем ООО "ФАРН-ТРЕЙД" было известно.

Учитывая, что заявление ООО "ПРОСТО" о государственной регистрации внесения изменений в кадастр в части наименования арендатора земельного участка было подано на три месяца ранее заявления ООО "ФАРН-ТРЕЙД", суд первой инстанции правомерно посчитал обоснованными доводы заявителя о нарушении требований ст. 9 Закона о государственной регистрации УФРС г. Москвы в части проверки действительности поданных документов и наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав.

Судом первой инстанции также правомерно учитывалось то обстоятельство, что государственная регистрация спорного договора произведена в период незаконно снятого запрета на государственную регистрацию изменений, содержащихся в реестре прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка с кадастровым номером N 77:07:05003:87 и противоречит ст.ст. 2, 9, 13, 18, 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

По указанным основаниям суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования ООО "ПРОСТО" в части признания незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве по государственной регистрации 15.04.2011 г.. договора участия в долевом в строительстве между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ" являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Ссылка заявителя жалобы на то, что требование о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по государственной регистрации оспариваемой сделки должно быть рассмотрено в порядке, установленном главой 24 АПК РФ для дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений, а не в порядке искового производства, не может быть признана апелляционным судом обоснованной, поскольку нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не содержат запрета на одновременное рассмотрение в рамках искового производства требований о признании недействительности сделки и о признании незаконными действий по ее государственной регистрации, при этом ст. 12 ГК РФ содержит открытый перечень способа защиты гражданских прав.

Третье лицо Балахничев А.В., заключивший с ООО "ФАРН-ТРЕЙД" 29.09.2004 г.. два договора об инвестировании строительства жилого дома по адресу г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, по которым задолженность ответчика в связи с неисполнением им взятых на себя обязательств составляет 155 000 долларов США, в обоснование заявленных им уточненных исковых требований о признании недействительным (ничтожным) договора участия в долевом строительстве от 22.03.2011 г.., заключенного между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ" в отношении строящегося объекта по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания государственной регистрации указанного договора недействительной сослался на то, что указанный договор является мнимой сделкой.

На мнимый характер сделки, по мнению третьего лица, указывают следующие обстоятельства:

1. Оплата по оспариваемому договору не была произведена.

2. К моменту заключения оспариваемого договора в отношении ООО "ФАРН-ТРЕЙД" были поданы иски в Арбитражный суд г. Москвы о признании его банкротом.

3. К моменту заключения договора ответчик ООО "ФАРН-ТРЕЙД" не приступил к строительству здания по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, и, следовательно, не мог выполнить свои обязательства.

4. Договор заключен несмотря на определение Арбитражного суда г. Москвы от 29.12.2010 г.. по делу N А40-1197/11-92-11 о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по Москве осуществлять государственную регистрацию изменений к договору аренды N М-07-028925 от 21.06.2005 земельного участка, а также совершать любые иные действия, направленные на регистрацию отчуждения, перехода права аренды в пользу третьих лиц и регистрацию иных изменений, содержащихся в реестре прав на недвижимое имущество, и у ЗАО "Континент" возникло право залога права аренды на земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68. Таким образом, целью заключения мнимой сделки было приобретение прав залогодержателя ЗАО "Континент" - кредитора в процедуре банкротства.

В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что обстоятельств, которые свидетельствовали бы о том, что оспариваемый договор участия в долевом строительстве N 1 от 22.03.2011 г.. заключен ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ" лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия, по данному делу не установлено.

Довод Балахничева А.В. о том, что оплата по оспариваемому договору не была произведена, несостоятелен. Согласно дополнительному соглашению N 1 от 30.05.2011 г.. к договору N 1 от 22.03.2011 г.. участия в долевом строительстве оплата цены договора участником долевого строительства ЗАО "КОНТИНЕНТ" производится после регистрации договора, но не позднее 31.12.2011 г.. В счет оплаты по договору N 1 от 22.03.2011 г.. ЗАО "КОНТИНЕНТ" согласно акту приема-передачи от 15.04.2011 г.. передан простой вексель суммарной номинальной стоимостью на общую сумму 83 435 784 доллара США.

Ссылка в жалобе на то, что ЗАО "КОНТИНЕНТ" не предоставило никаких иных доказательств оплаты по спорному договору, кроме ничем не обеспеченного векселя, не может быть принята апелляционным судом в качестве основания для непризнания факта оплаты по договору, учитывая вышеизложенное, а также отсутствие надлежащих доказательств в обоснование указанного довода о необеспеченности векселя.

Приводимые третьим лицом основания о наличии в производстве Арбитражного суда г. Москвы исков в отношении ООО "ФАРН-ТРЕЙД" о признании его банкротом и невозможности выполнения им обязательств по договору к моменту заключения договора, поскольку ООО "ФАРН-ТРЕЙД" не приступило к строительству здания по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, как правильно указал суд в решении, сами по себе не указывают на мнимый характер договора.

Довод третьего лица о заключении ответчиками оспариваемого договора несмотря на определение Арбитражного суда г. Москвы от 29.12.2010 г.. о принятии обеспечительных мер, как правильно указал суд в решении, свидетельствует о нарушении требований закона, а не об отсутствии у ответчиков намерения создать соответствующие заключаемому договору участия в долевом строительства правовые последствия.

В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований считать договор участия в долевом строительстве N 1 от 22.03.2011 г.., заключенный ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и ЗАО "КОНТИНЕНТ", мнимой сделкой не имеется, в связи с чем исковые требования третьего лица Балахничева А.В. являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалоб Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Балахничева А.В. не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда в обжалуемой части.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 февраля 2012 года по делу N А40-50658/11-155-411 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Балахничева А.В. - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

В.И. Тетюк

Судьи

С.Н. Овчинникова Г.Н. Попова