Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2012 г. N 10АП-1397/12

г. Москва

18 апреля 2012 г.

Дело N А41-22145/11

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Марченковой Н.В., Черниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания Аванесян А.А.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом города Троицка (ИНН: 5046044419, ОГРН: 1035009351299): Овчинников И.О. по доверенности от 19.08.2011;

от общества с ограниченной ответственностью "МКМ+" (ИНН: 5046068730, ОГРН: 1065003023337): представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МКМ+" на решение Арбитражного суда Московской области от 30 декабря 2011 года по делу N А41-22145/11, принятое судьей Жоголевой Е.Н. по иску Комитета по управлению имуществом города Троицка к обществу с ограниченной ответственностью "МКМ+" о расторжении договора, выселении, взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Троицка (далее - КУИ г. Троицка) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МКМ+" (далее - ООО "МКМ+") о взыскании с ООО "МКМ+" в пользу КУИ г.Троицка задолженность по арендной плате за пользование нежилыми помещениями в размере 749 400 руб., пени за несвоевременную оплату арендной платы за пользование нежилыми помещениями в размере 212 224 руб. 02 коп., задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в размере 26 349 руб. 54 коп. и пени за несвоевременную оплату арендной платы за пользование земельным участком в размере 5 207 руб. 24 коп., расторжении договора аренды 733/2-01 от 01.06.2007.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.12.2011 по делу N А41-22145/11 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ООО "МКМ+" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что 01.11.2007 между КУИ г. Троицка (истец) и ООО "МКМ+" (ответчик) заключен договор аренды недвижимого имущества N 733/2-01.

Объектом аренды по указанному договору являлись помещения общей площадью 241,6 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, г. Троицк, ул. Солнечная, д. 12, комнаты N N 1-8,17-19.

Приложением N 1 к договору аренды установлен порядок расчета арендной платы за земельный участок, согласно которому площадь земельного участка определена в размере 27 кв.м.

Договор аренды заключен на срок с 01.06.2007 по 31.12.2012, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 20.09.2007.

Приложением N 1 к договору аренды размер ежемесячной арендной платы за пользование нежилыми помещениями был установлен в размере 15 100 рублей без учета НДС, размер ежеквартальной арендной платы за земельный участок -1 718 руб. 50 коп.

Пунктом 3.4. договора аренды определен порядок изменения размера арендной платы в случае изменения базовых ставок арендной платы путем извещения об этом арендодателем арендатора. При этом до получения такого извещения арендатор уплачивает арендную плату в размере и сроки, установленные договором, а после - самостоятельно производит перерасчет арендной платы.

26.12.2007 ответчик получил извещение N 1328/1-27 от 29.11.2007, в соответствии с которым с 01.01.2008 г.. размер ежемесячной арендной платы за пользование нежилыми помещениями был установлен в размере 20 133 руб. 33 коп. без учета НДС, размер ежеквартальной арендной платы за земельный участок - 1 728 рублей.

28.11.2008 ответчик получил извещение N 979/1-27 от 26.11.2008, в соответствии с которым с 01.01.2009 размер ежемесячной арендной платы за пользование нежилыми помещениями был установлен в размере 30 200 руб. без учета НДС, размер ежеквартальной арендной платы за земельный участок - 3 436 руб. 89 коп.

В 2010 и 2011 годах размер арендной платы не менялся.

В течение 2009-2011 годов истец неоднократно обращался к ответчику с требованиями исполнить обязательства по договору аренды и погасить задолженность по арендной плате и пени (претензия N 729/1-27 от 23.09.2009, уведомление N 1069/1-27 от 28.12.2009, претензия N 101/1-27 от 02.02.2010, претензия N 373/1-27 от 04.05.2010). Ответчик данные требования не исполнил.

18 февраля 2011 истец направил ответчику предупреждение о необходимости погасить образовавшуюся задолженность в срок до 15.03.2011 и предложение расторгнуть договор аренды.

Ответ на указанное предложение не последовал, задолженность не погашена, помещения не освобождены. В связи с чем истец обратился в Арбитражный суд с иском.

По состоянию на 10.06.2011 задолженность ответчика составляла:

-749 400 руб. за пользование нежилыми помещениями;

- 26 349 руб. 54 коп. за пользование земельным участком, расположенным под арендованным имуществом.

Пунктом 3.2. договора аренды в случае неуплаты арендатором в срок арендных платежей предусмотрено начисление пени в размере 0,04% за каждый день просрочки.

По состоянию на 10.06.2011 размер пени составляет: - 212 224 руб. 02 коп. за несвоевременную оплату арендной платы за пользование нежилыми помещениями;

- 5 207 руб. 24 коп. за несвоевременную оплату арендной платы за пользование земельным участком.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из того, что задолженность ответчика подтверждена материалами дела. Доказательств погашения задолженности в материалах дела не имеется.

Оспаривая решение суда первой инстанции, ответчик указывает, что истцом неверно рассчитана задолженность по арендной плате.

Суд апелляционной инстанции, выслушав представителя истца, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Правоотношения сложившиеся между сторонами на основании спорного договора подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. При этом, если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.1. договора аренды стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета по методике, указанной в Приложении N 1 к договору.

Таким образом, арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.

При этом, пунктом 3.3. договора аренды предусмотрено изменение арендной платы в соответствии с Положением "О порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Троицк", а также при изменении размера базовой ставки арендной платы, а пунктом 3.4, договора установлен следующий порядок изменения размера арендной платы: "при изменении базовых ставок арендной платы Арендодатель извещает об этом Арендатора, после получения извещения Арендатор самостоятельно производит перерасчет арендной платы с момента вступления в законную силу решения Совета Депутатов г. Троицк".

Таким образом, изменение размера арендной платы в результате корректировки базовой ставки арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение условия договора.

Указанная позиция отражена в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В материалах дела имеются извещение от 29.11.2007 и извещение от 26.11.2008 с отметками о получении их ответчиком, которыми истец уведомил об изменении размере арендной платы до 20133 руб. 33 коп. с 01.01.2008 и 30 200 руб. с 01.01.2009 соответственно.

Указанные уведомления направлялись в связи с принятием Советом депутатов города Троицка следующих решений об изменении базовой ставки арендной платы: - решение Совета депутатов городского округа Троицк МО от 15.11.2007 N 442/69 - 2000 рублей за 1 кв.м. в год; - решение Совета депутатов городского округа Троицк МО от 12.11.2008 N 613/97 - 3 000 рублей га 1 кв.м. в год.

Таким образом, размер арендной платы изменен в строгом соответствии с действующими нормативно-правовыми актами и условиями договора аренды. Заключение отдельных соглашений и их регистрация в рассматриваемых отношениях сторон не требуется.

Следовательно, приложенный к исковому заявлению расчет арендной платы является правомерным.

Из материалов дела (выписка из ЕГРП) усматривается, что в муниципальной собственности находится встроенное нежилое помещение площадью 897,8 кв.м., право на которое зарегистрировано 08.11.2000, а объект аренды является частью данного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексов Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Право собственности муниципального образования город Троицк Московской области на объект аренды до настоящего времени никем не оспорены.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 3.1. договора аренды предусмотрена обязанность ответчика уплачивать арендную плату за пользование имуществом ежемесячно авансовым платежом до 10 числа текущего месяца, а за земельный участок под арендуемым имуществом ежеквартально до 15 числа последнего месяца квартала на основании Приложения N 1 к договору.

С июля месяца 2009 года ответчик перестал вносить арендную плату.

В течение 2009-2011 годов истец неоднократно обращался к ответчику с требованиями исполнить обязательства по договору аренды и погасить задолженность по арендной плате и пени (претензия N 729/1-27 от 23.09.2009, уведомление N 1069/1-27 от 28.12.2009, претензия N 101/1-27 от 02.02.2010, претензия N 373/1-27 от 04.05.2010). Ответчик данные требования до настоящего времени не исполнил.

Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Пунктом 3.2. договора аренды в случае неуплаты арендатором в срок арендных платежей предусмотрено начисление пени в размере 0,04% за каждый день просрочки.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении требований истца в части взыскания основного долга и неустойки по договору аренды N 733/2-01 от 01.06.2007.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (часть 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации),

- арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Таким образом, арендодатель в течение длительного периода времени лишился возможности получать то, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, требование истца о расторжении договора аренды N 733/2-01 от 01.06.2007 также удовлетворено правомерно.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы взыскиваются с ответчика.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30 декабря 2011 года по делу N А41-22145/11 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МКМ+" в доход федерального бюджета расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

Н.В. Марченкова Е.В. Черникова