Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2012 г. N 05АП-2356/12

г. Владивосток

19 апреля 2012 г.

Дело N А51-16520/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 17 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Н.А. Скрипки, Т.А. Аппаковой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е. А. Хоменко

при участии в заседании:

от истца: Андреева Н.Ю., доверенность от 01.09.2011;

от ответчика: Подольский А.С., удостоверение N 1123, доверенность N 29/03/02-08/24557 от 27.12.2011;

от третьих лиц: от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: Норкина А.Ю., удостоверение ТО N 047477, доверенность N 01-208 от 29.12.2011;

от ОАО Банк ВТБ: Трушенко Ю.С., доверенность от 09.12.2011;

от Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока: Талько А.А., удостоверение N 4054 от 26.12.2011, доверенность N 27/1-1-13 от 10.01.2012;

от администрации города Владивостока: Талько А.А., доверенность N 1-3/4740 от 26.12.2011;

от ФБУ "Кадастровая палата" по Приморскому краю - не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

апелляционное производство N 05АП-2356/2012

на решение от 15.02.2012

судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-16520/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску ООО "Финэкс"

к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ОАО Банк ВТБ, ФБУ "Кадастровая палата" по Приморскому краю, Администрация г.Владивостока, Управление градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока

о внесении изменений в договор аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Финэкс" (далее - ООО "Финэкс") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - Департамент) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 04-0012-5-Ю-Ф-0780 от 08.01.2003, заменив по тексту договора сторону "Администрация г.Владивостока" на "Департамент", исключив из пункта 1.1 раздела 1 договора слова "для использования в целях занимаемого объектом незавершенного строительства" и дополнив раздел 1 пунктом 1.2, изложив его в следующей редакции: "1.2. Разрешенное использование земельного участка - многоквартирные жилые дома".

Арбитражным судом Приморского края к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление росреестра по Приморскому краю), ОАО Банк ВТБ, ФБУ "Кадастровая палата" по Приморскому краю, администрация г.Владивостока (далее - Администрация), Управление градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока (далее - Управление).

Решением от 15.02.2012 Арбитражный суд Приморского края удовлетворил заявленные исковые требования.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить его в части внесения в договор аренды от 08.01.2003 изменения разрешенного использования земельного участка на "многоквартирные жилые дома". В обоснование апелляционной жалобы указывает, что изменение разрешенного использования земельного участка, предоставленного "под объект незавершенного строительства" на "многоквартирные жилые дома" противоречит требованиям действующего законодательства, которым предусмотрено предоставление земельных участков под строительство жилых объектов исключительно на аукционе; считает, что наличие на участке объекта незавершенного строительства, как и невозможность завершения строительства не дает истцу преимущественного права приобретения права аренды для строительства многоквартирного жилого дома без проведения аукциона.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Пояснил, что, являясь собственником объекта незавершенного строительства (детского сада) готовностью 50% и арендатором земельного участка, не может завершить строительство объекта, поскольку в непосредственной близости от него находится автозаправочная станция; объект незавершенного строительства не примыкает к красным линиям улиц и дорог всех типов, являющихся территориями общего пользования, как это требуется для объектов, в том числе, дошкольного образования и не является обязательным для объектов жилого назначения; иные объекты, отнесенные к основным видам использования в зоне Ж-3, не могут быть возведены, поскольку установлено ограничение по площади застройки земельного участка; учитывая наличие на спорном земельном участке принадлежащего ООО "Финэкс" на праве собственности объекта незавершенного строительства, данный участок не может являться предметом аукциона; без изменения целевого назначения земельного участка истец лишается возможности использовать участок и объект незавершенного строительства по назначению; вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по аналогичному делу (N А51-3804/2011) судом внесены изменения в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования.

Согласно письменному отзыву ОАО Банк ВТБ, третье лицо считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Представитель ФБУ "Кадастровая палата" по Приморскому краю в судебное заседание не явился, поскольку в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанного лица по правилам ст.156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на доводах жалобы, представитель истца доводы апелляционной жалобы оспорил, настаивал на своей правовой позиции, изложенной в отзыве на жалобу.

Представитель Управления Росреестра по Приморскому краю поддерживает доводы апелляционной жалобы. Просит решение суда в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель Администрации города и Управления на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края в обжалуемой части считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. На вопрос суда пояснил, что размещение объектов розничной торговли, спортивных комплексов возможно только на земельных участках, примыкающих к красным линиям улиц и дорог всех типов, являющихся территориями общего пользования.

Представитель ОАО Банка ВТБ на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края в обжалуемой части считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с ч.5 ст.268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно разъяснениям, данным в п.25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении АПК РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при применении ч.5 ст.268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в ч.4 ст.270 АПК РФ.

Поскольку решение Арбитражного суда Приморского края от 15.02.2012 в порядке апелляционного производства обжалуется в части, при отсутствии возражений у присутствующих в судебном заседании лиц и не представлении ФБУ "Кадастровая палата" по Приморскому краю в материалы дела возражений по обжалованию судебного акта в части, отсутствие последнего в данном судебном заседании не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части в соответствии с ч.5 ст.268 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, апелляционной коллегией установлено следующее.

08.01.2003 между Администрацией (арендодатель) и Дергуновым Д.Д., Солоневичем Т.О., Калашниковым А.А. (арендаторы) был заключен договор аренды земельного участка N 04-001205-Ю-Ф-0780, согласно которому арендаторам во временное владение и пользование передан земельный участок площадью 10 050 кв.м с кадастровым номером 25:28:04 00 10:0089 для использования объекта незавершенного строительства, находящийся по адресу: г.Владивосток, в районе ул.Аллилуева, сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

01.06.2004 арендаторы заключили с ООО "Финэкс" (новый арендатор) соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно которому новый арендатор принял право аренды вышеназванного земельного участка и обязался выполнять права и обязанности, предусмотренные договором аренды земли от 08.01.2003 N 04-001205-Ю-Ф-0780. Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно выписке из ЕГРП от 05.10.2011 N 01/209/2011-087 в отношении спорного земельного участка зарегистрирована ипотека права аренды сроком с 26.09.2011 по 03.09.2013, залогодержателем по которой указано ОАО Банк ВТБ.

01.06.2004 между Калашниковым А.А., Солоневичем Т.О, Дергуновым Д.Д., выступающими на стороне продавца, и ООО "Финэкс" (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (детский сад) готовностью 50%, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Аллилуева, б/н, на основании которого за истцом зарегистрировано право собственности на названный объект, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.04.2008 серии 25-АА N 994638.

Согласно кадастровому плану земельного участка от 31.05.2004 N 1092-02/2004 указанный объект незавершенного строительства расположен на спорном земельном участке.

Намереваясь завершить строительство объекта, изменив его целевое назначение с "детский сад" на "жилой дом", 16.07.2010 истец обратился в Управление с заявлением об изготовлении градостроительного плана, в чем ему было отказано в связи с необходимостью приведения в соответствие документов, подтверждающих право на земельный участок.

Решением учредителя ООО "Финэкс" от 27.04.2011 N 8/08 общество приняло решение самостоятельно изменить вид разрешенного использования принадлежащего ему на праве аренды земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства на вид разрешенного использования "для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома" и "жилой дом со встроено-пристроенными помещениями" соответственно.

На основании заявления ООО "Финэкс" ФБУ "Кадастровая палата" по Приморскому краю был выдан кадастровый паспорт 22.06.2011 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040010:0089, согласно которому вид разрешенного использования был определен как "многоквартирные жилые дома".

Однако в государственной регистрации внесения изменения, касающегося вида разрешенного использования вышеназванного земельного участка Управлением Росреестра по Приморскому краю истцу было отказано в связи с отсутствием у арендатора права внесения такого рода изменений в одностороннем порядке (сообщение от 22.07.2011).

28.07.2011 ООО "Финэкс" обратилось в Департамент с заявлением о подготовке и подписании дополнительного соглашения к договору аренды от 08.01.2003 N 04-001205-Ю-Ф-0780 в части изменения вида разрешенного использования арендуемого земельного участка с "занимаемого объектом незавершенного строительства" на "многоквартирные жилые дома". Поскольку указанное заявление не было рассмотрено ответчиком, письмом от 19.09.2011 N 17 ООО "Финэкс" повторно обратилось в Департамент с предложением подписать дополнительное соглашение к спорному договору аренды.

В связи с тем, что заявление истца было оставлено Департаментом без ответа, ООО "Финэкс" обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в обжалуемой части в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.ч.1, 2 ст. 37 ГрК РФ).

Согласно ст.7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в ч.4 ст.37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч.3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из системного анализа положений ст.ст.30, 36, 37 ГрК РФ, ст.ст.7, 85 ЗК РФ, ст.22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

В соответствии с п.3 ст.35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и пп. 5 ст.85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Исходя из ч.1 ст.41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст.40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Из материалов дела усматривается, что арендуемый истцом земельный участок площадью 10050 кв.м с кадастровым номером 25:28:04 00 10:0089, расположенный по адресу: г.Владивосток, в районе ул.Аллилуева, отнесен к землям населенных пунктов. На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства (детский сад) готовностью 50%, принадлежащий ООО "Финэкс" на праве собственности.

Как следует из представленных в материалы настоящего дела сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 24.05.2011 N 582, подготовленных Управлением в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040010:89, данный земельный участок расположен в границах территориальной зоны Ж-3 "зона застройки многоэтажными жилыми домами".

В соответствии с п.1 ст.25 Правил землепользования и застройки Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462 (далее - Правила) зона застройки многоэтажными жилыми домами определена для застройки жилыми домами высотой свыше 5-ти этажей, а также объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимыми для функционирования зоны.

При этом основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в указанной территориальной зоне являются многоэтажные жилые дома, объекты жилищных ремонтно-эксплуатационных служб и организаций, объекты розничной торговли, объекты общественного питания, объекты бытового обслуживания, объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, объекты амбулаторно-поликлинического назначения, медицинские лаборатории, станции скорой и неотложной помощи, учреждения санитарно-эпидемиологической службы, учреждения судебно-медицинской экспертизы и другие подобные объекты здравоохранения без специальных требований к размещению таких объектов, спортивные объекты и сооружения без трибун для зрителей, объекты культуры и искусства, связанные с проживанием населения (библиотеки, музыкальные, художественные, хореографические школы и студии, дома творчества и другие подобные объекты), объекты социального обеспечения, почтовые отделения, телефонные и телеграфные станции, административные здания, предусмотренные для размещения органов государственной власти, органов местного самоуправления, объекты охраны общественного порядка, объекты специализированных ведомств по предупреждению чрезвычайных ситуаций, гаражи, стоянки автомобильного транспорта, сады, скверы, парки, бульвары (ч.2 ст.25 Правил).

Как установлено материалами дела, в связи со строительством на смежном земельном участке с кадастровым N 25:28:04 00 10:0024.000, расположенном по адресу: г.Владивосток, ул.Аллилуева, д.3, в непосредственной близости (на расстоянии от 13 до 18 метров) от спорного земельного участка автозаправочной станции ЗАО "Экстраойл", завершение строительства объекта - детский сад невозможно в связи с нарушением норм СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", согласно п.6.42 которого расстояние от АЗС с подземными резервуарами для хранения жидкого топлива до границ земельных участков детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, школ-интернатов, лечебных учреждений со стационаром или до стен жилых домов и других общественных зданий и сооружений следует принимать не менее 50 м. Данное обстоятельство подтверждается заключением ООО "Дальневосточный Промстройниипроект" N 97 от 07.04.2005, а также письмом ООО Проектно-конструкторского бюро "КАПИТЕЛЬ" от 18.11.2011 N 2011/11/05.

Удовлетворяя исковые требования ООО "Финэкс" суд первой инстанции исходил из того, что поскольку спорный земельный участок расположен в зоне застройки многоэтажными домами, условия договора от 08.01.2003, связанные с установлением цели использования данного земельного участка для объекта незавершенного строительства, противоречат нормам действующего законодательства. Кроме того, размещение детского сада в границах санитарно-защитной зоны автозаправочной станции, при отсутствии примыкания его к красным линиям, противоречит градостроительному регламенту.

Между тем, Арбитражным судом Приморского края не учтено следующее.

Существенным обстоятельством, имеющим значение для настоящего дела, является то, что ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется статьей 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок был предоставлен без проведения аукциона для строительства детского сада, что соответствует законодательству. Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст.30.1 ЗК РФ.

Системное толкование ст.37 ГрК РФ, ст.7, 85, 42, 30.1 ЗК РФ свидетельствует о невозможности произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

Из норм статей 40 - 41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды от 08.01.2003 N 04-001205-Ю-Ф-0780 на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу п.п.1 и 2 ст.30.1 ЗК РФ. При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах ООО "Финэкс" может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Из материалов дела следует, что истец обращался в Департамент с заявлением об изменении целевого назначения земельного участка путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 08.01.2003 N 04-001205-Ю-Ф-0780; исковые требования ООО "Финэкс" направлены на внесение изменений в гражданско-правовой договор аренды земельного участка.

В силу ч.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентирован Главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (ст.1, 421 ГК РФ) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами поименованной главы ГК РФ закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке.

В соответствии с ч.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Договором аренды от 08.01.2003 N 04-001205-Ю-Ф-0780 согласовано условие о том, что земельный участок предоставляется арендатору "для использования в целях занимаемого объектом незавершенного строительства". ООО "Финэкс" приобрело по соглашению о перемене лиц в обязательстве от 01.06.2004 все права и обязанности арендатора в соответствии с вышеназванным договором аренды, в том числе, в части использования участка соответственно приведенному выше назначению.

Внесение изменений в государственный кадастр недвижимости в части избрания иного вида разрешенного использования земельного участка из перечня, утвержденного градостроительным регламентом, может являться основанием для изменения целевого назначения земельного участка применительно к условиям договора аренды земли (ст. 615 ГК РФ). Однако указанное не может быть осуществлено с нарушением установленного законом порядка, а также вопреки воле собственника земельного участка. Изменение цели предоставления земельного участка посредством внесения изменений в договор аренды от 08.01.2003 N 04-001205-Ю-Ф-0780 противоречило бы положениям статьи 30.1 ЗК РФ.

Наличие у ООО "Финэкс" статуса собственника незавершенного объекта строительства со степенью готовности 50% не является основанием для изменения установленной процедуры предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства.

Учитывая вышеизложенное, вывод суда первой инстанции о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка на "многоквартирные жилые дома" путем внесения изменений в договор аренды, поскольку спорный земельный участок был предоставлен на приоритетных условиях, вне конкурса Калашникову А.А., Солоневич Т.О. и Дергунову Д.Д., передавшим истцу свои права по договору аренды от 08.01.2003, судом апелляционной инстанции отклоняются, как основанные на ошибочном толковании правовых норм.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу под объект незавершенного строительства без проведения соответствующего аукциона, испрашиваемое ООО "Финэкс" изменение договора аренды позволит истцу в будущем осуществить жилищное строительство в обход установленной процедуры, что недопустимо в силу п.п.1, 2 статьи 30.1 ЗК РФ.

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу о невозможности внесения в договор аренды изменения в части вида разрешенного использования на такой вид как "многоквартирные жилые дома".

Обстоятельства невозможности завершения строительства объекта с изначально определенным целевым назначением "детский сад" само по себе не влечет возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка на "многоквартирные жилые дома" с учетом ограничения, установленного ст.30.1 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод истца о том, что строительство иных объектов (кроме многоквартирных жилых домов), подпадающих под основные виды разрешенного использования зоны Ж-3, на спорном земельном участке невозможно в связи с установленным п.25 Правил ограничением площади застройки, поскольку такое ограничение в соответствии с названой статьей отсутствует для объектов социального обеспечения, административных зданий, предусмотренных для размещения органов государственной власти, органов местного самоуправления, объектов охраны общественного порядка, объектов культуры и искусства, связанных с проживанием населения (библиотеки, музыкальные, художественные, хореографические школы и студии, дома творчества и другие подобные объекты), гаражей, садов, скверов, парков, бульваров, а также объектов с условно разрешенными видами использования: подземных или многоэтажных гаражей, подземных или многоэтажных сооружений для хранения автомобильного транспорта (многоярусных парковок).

Кроме того, пунктом 25 Правил предусмотрено, что в случае если общая площадь объектов капитального строительства (торговая площадь для объектов розничной торговли) на соответствующих земельных участках превышает 1500 кв.м, то объекты указанных видов использования относятся к условно разрешенным видам использования.

Наличие вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в числе указанных в градостроительном регламенте в составе условно разрешенных означает, что для его применения необходимо получение специального разрешения. Предоставление указанного разрешения осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 ГрК РФ (пункт 4 статьи 5 Правил).

Изложенное свидетельствует о возможности строительства на спорном земельном участке объектов капитального строительства общей площадью свыше 1500 кв.м (например, объектов розничной торговли, общественного питания, спортивных объектов) при соблюдении определенных условий (получении разрешения, предусмотренного ст.39 ГрК РФ).

Также является необоснованным довод ООО "Финэкс" о невозможности строительства на арендуемом им земельном участке иных, кроме многоквартирных жилых домов, объектов, ввиду того, что данный земельный участок не примыкает к красным линиям улиц и дорог всех типов, являющихся территориями общего пользования.

Как следует из пункта 25 Правил, данное ограничение установлено не для всех основных и условно разрешенных видов разрешенного использования, перечисленных в пп.1, 2 ч.2 ст.25 Правил.

Также в материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендуемый ООО "Финэкс" земельный участок не примыкает к названным красным линиям.

Согласно п.11 ст.1 ГрК РФ красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Пункт 12 вышепоименованной статьи к территориям общего пользования относит территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Учитывая, что Правила не содержат иного понятия красных линий и территорий общего пользования, отличного от понятий, используемых градостроительным законодательством, существующие границы территорий общего пользования (в том числе улиц, проездов) также являются красными линиями.

Из сведений ООО "Кадастровое бюро" о земельном участке (т.2, л.д.7-8), фрагмента карты градостроительного зонирования на территории г.Владивостока (т.1, л.д.41), схемы границ арендуемого истцом земельного участка (т.2, л.д.17) следует, что земельный участок, арендуемый истцом, находится внутри жилого квартала и примыкает к внутриквартальным дорогам.

Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют. Сам факт предоставления спорного земельного участка для строительства здания детского сада свидетельствует о том, что этот земельный участок примыкает к указанным красным линиям, поскольку согласно п.25 Правил размещение объектов дошкольного образования также возможно только на земельных участках, примыкающих к красным линиям улиц и дорог всех типов, являющихся территориями общего пользования. Иное означало бы возведение принадлежащего ООО "Финэкс" объекта незавершенного строительства в нарушение Правил.

Ссылка ООО "Финэкс" на решение Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-3804/2011, согласно которому судом были внесены изменения в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования, суд апелляционной инстанции не принимает во внимание, поскольку согласно абзаца 4 части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения могут содержаться ссылки только на постановления Пленума ВАС РФ по вопросам судебной практики и постановления Президиума ВАС РФ. Кроме того, в деле N А51-3804/2011 установлены иные обстоятельства, не связанные с жилищным строительством (не тождественны).

Учитывая вышеизложенное, выводы суда первой инстанций о возможности изменения в рассматриваемом случае вида разрешенного использования спорного земельного участка не основаны на нормах действующего законодательства и противоречат доказательствам, имеющимся в материалах дела.

В соответствии с п.2 ст.269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.02.2012 по делу N А51-16520/2011 в обжалуемой части отменить.

Отказать в удовлетворении исковых требований о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 04-001205-Ю-Ф-0780 от 08.01.2003 путем исключения из пункта 1.1. раздела 1 договора слов "для использования в целях занимаемого объектом незавершенного строительства" и дополнения раздела 1 пунктом 1.2, изложив его в следующей редакции: "1.2. Разрешенное использование земельного участка - многоквартирные жилые дома".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Финэкс" в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Н.А. Скрипка Т.А. Аппакова