Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2012 г. N 10АП-2157/12

г. Москва

19 апреля 2012 г.

Дело N А41-35036/10

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Черниковой Е.В.,

судей Диаковской Н.В., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Дробышевой А.В.,

при участии в заседании:

от истца - Комитета по управлению имуществом Ногинского муниципального района Московской области (ОГРН: 1035006103527): Алексашина И.В., представитель по доверенности N 3 от 15.11.2010 г.,

от ответчика - ЗАО "Мособлстрой-9" (ИНН: 5053004248, ОГРН: 1035010653040): представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Мособлстрой-9" на решение Арбитражного суда Московской области от 13 января 2012 года по делу N А41-35036/10, принятое судьей Борсовой Ж.П.,

по иску Комитета по управлению имуществом Ногинского муниципального района Московской области к закрытому акционерному общества "Мособлстрой-9" о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Ногинского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному общества "Мособлстрой-9" (далее - ЗАО "Мособлстрой-9") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 11-2005 от 03.05.2005 г. в сумме 2 002 000 рублей и неустойки за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы в сумме 98 486 рублей 08 копеек (том 1 л.д.3-5).

Решением Арбитражного суда Московской области от 17 февраля 2011 года исковые требования удовлетворены в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 2 002 000 рублей и неустойки 48 854 рублей 96 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано (том 2 л.д.115-117).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 мая 2011 года решение Арбитражного суда Московской области от 17 февраля 2011 года оставлено без изменения (том 3 л.д.24-33).

Постановлением Федерального арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2011 года решение Арбитражного суда Московской области от 17 февраля 2011 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 мая 2011 года отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области (том 3 л.д.99-105).

При этом судом кассационной инстанции даны указания установить, использовался ли ответчиком земельный участок площадью 140 000 кв.м., переданный ему в пользование по договору аренды N 11-2005 от 03.05.2005 г., по окончании срока действия договора.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Московской области от 13 января 2012 года исковые требования удовлетворены в части взыскания задолженности по арендной плате за период I и II квартал 2010 года в размере 2 002 000 рублей и неустойки 48 854 рублей 96 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано (том 3 л.д.149-152).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом в части удовлетворенных требований, ЗАО "Мособлстрой-9" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (том 4 л.д.3-6).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Комитета по управлению имуществом Ногинского муниципального района Московской области против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ЗАО "Мособлстрой-9", извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления главы Ногинского района Московской области от 26.04.2005 N 795 (том 1 л.д.14) между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области (арендодателем) и ЗАО "Мособлстрой-9" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 03.05.2005 N11-2005 (том 1 л.д.7-10), согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату в аренду арендатору земельный участок с кадастровым номером 50:16:0502056:0001, площадью 140 000 кв.м, расположенный по адресу: Ногинский район, г.Ногинск, вблизи п.Случайный, категория земель - земли промышленности, транспорта и иного специального назначения, под разработку карьера добычи песка (пункт 1 договора). Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок передается во временное владение и пользование с 01.05.2005 г. по 01.01.2010 г. (пункт 2 Договора).

Размер арендной платы за земельный участок определяется в приложении N 2 к названному договору. Арендная плата за земельный участок перечисляется ежеквартально, до 15 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3 Договора).

В связи с образовавшейся у общества задолженностью по арендной плате, Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области в адрес ЗАО "Мособлстрой-9" направлено требование N 275 от 23.07.2010 г., в котором указано, что по состоянию на 20.07.2010 г. задолженность ответчика составляет 2 024 810 рублей 654 копеек и 83 168 рублей 17 копеек пени. Обществу предложено погасить образовавшуюся задолженность в пятнадцатидневный срок с момента получения указанного требования (том 1 л.д. 18).

В ответ на указанное требование общество письмом N 01-99 от 18.08.2010 г. (том 1 л.д.64) сообщило комитету, что просит его руководствоваться письмом N 01-95 от 10.08.2009 г., которым ЗАО "Мособлстрой-9" обратилось к комитету с просьбой о внесении изменений в пункт 1.1 договора аренды N 11-2005 от 03.05.2005 г. в части изменения площади арендуемого земельного участка и перерасчете арендной платы (том 1 л.д.60). После повторного обращения ЗАО "Мособлстрой-9" письмом исх. N 01-148 от 01.12.2009 г., арендодатель письмом исх. N 1269 от 29.12.2009 г. дал формальное согласие на уменьшение площади земельного участка, т.е. на существенное изменение условий договора, который может быть заключен на новый срок, поскольку срок текущего договора аренды к тому времени уже закончился, и потребовал от арендатора произвести землеустроительные работы (сделать проект раздела участка) по земельному участку площадью 14 га, выделив из него требуемый участок площадью 5,11 га.

Поскольку в договор аренды не были внесены соответствующие изменения относительно площади объекта аренды, а задолженность по арендным платежам арендатором уплачена не была, комитет обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением о ее взыскании за период 1, 2 кварталы 2010 года, а также о взыскании суммы пени в размере 98 486 рублей 08 копеек, за нарушение сроков внесения арендных платежей.

Удовлетворяя заявленные истцом требования в части взыскания всей суммы основного долга и пени в размере 48 854 рублей 96 копеек, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что несвоевременное внесение обществом арендной платы по договору N 11-2005 от 03.05.2005 г. подтверждается материалами дела. Учитывая, что сумма начисленных пени явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, а также в связи с пропуском срока исковой давности за период - 2006 год, размер неустойки снижен судом до 48 854 рублей 96 копеек

Арбитражный апелляционный суд полагает данные выводы суда первой инстанции законными и обоснованными в силе следующего.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно частям 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Статьями 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на лиц, участвующих в деле, возложена обязанность по доказыванию обстоятельств, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды N 11-2005 от 03.05.2005 г. заключен между комитетом и ЗАО "Мособлстрой-9" сроком на 5 лет с 01.05.2005 г. по 01.01.2010 г. (пункт 2 договора).

После окончания срока действия договора аренды N 11-2005 от 03.05.2005 г. ЗАО "Мособслстрой-9" продолжало пользоваться спорным земельным участком, при этом, администрация не возражала относительно использования земельного участка обществом. В связи с указанным, в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 11-2005 от 03.05.2005 г. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на невозможность автоматической пролонгации договора аренды в соответствии с нормами статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также ввиду отсутствия данного условия в тексте договора, подлежит отклонению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Вопросы аренды земельных участков урегулированы статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 которой установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. При этом, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает возможности действия договора по истечении его срока, при условии, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, и при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Данные положения согласуются с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Установленные, по мнению ответчика, заключением Министерством экологии и природопользования Московской области обстоятельства отработки земельного участка площадью 5,11га по адресу: Ногинский район, г.Ногинск, вблизи п. Случайный не являются основанием для автоматического прекращения арендных отношений в отношении какой-либо из частей арендуемого земельного участка и освобождения ЗАО "Мособлстрой-9" от исполнения обязательств по внесению арендной платы по договору аренды N 11-2005 от 03.05.05 г.

Также отклоняются доводы ответчика о том, что он прекратил пользоваться арендованным имуществом по окончании срока действия договора, поскольку 31.12.2010 г. между Комитетом по управлению имуществом и ЗАО "Мособлстрой-9" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 11-2005 от 03.05.2005 года.

В соответствии с указанным соглашением арендатор передает, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 50:16:0502056:0001, площадью 140000 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, г. Ногинск, вблизи п. Случайный, разрешенное использование - разработка карьера добычи песка с 01.01.2011 года, согласно акту приема-передачи земельного участка.

При этом указанным соглашением предусмотрена уплата арендной платы за период с 01.01.2010 г. по 01.01.2011 г. в размере 4 004 000 и пени в размере 323 323 рублей, обусловленные разделом 3 договора.

Данное соглашение в установленном законом порядке зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, что подтверждается отметкой на дополнительном соглашении.

Сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка от 31.12.2010 г., в соответствии с которым земельный участок в кадастровым номером 50:16:0502056:0001 площадью 140000 кв.м., считается переданным арендатором арендодателю с 01.01.2011 г.

Таким образом, является установленным факт пользования ответчиком вышеуказанным земельным участком в спорный период и, вместе с тем, обязанность по уплате арендной платы за указанный период - первое полугодие 2010 года.

Ссылка ответчика на то, что арендуемый им земельный участок был разделен на два земельных участка, поставленных на кадастровый учет, в связи с чем, по его мнению, предмет действия договора (спорный земельный участок) прекратил свое существование, не может быть принята апелляционным судом по следующим основаниям.

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Таким образом, в соответствии с требованиями действующего законодательства существование земельного участка с характеристиками, позволяющими отнести земельный участок к объектам земельных отношений, подтверждается не только описанием границ земельного участка в установленном порядке, но и его постановка на кадастровый учет.

Из материалов дела усматривается, что 10 августа 2009 г. ЗАО "Мосолстрой-9" обратился в Комитет по управлению имуществом Ногинского муниципального района с заявлением о внесении изменений в пункт 1.1 договора аренды земельного участка и соответствующих приложений в части изменения площади арендуемого земельного участка до 51 100 кв.м. в границах ранее предоставленного земельного участка с тем же целевым назначением и произвести в связи с этим перерасчет арендной платы (том 1 л.д.60).

В ответ на обращение Комитета по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района по вопросу о выделе земельного участка площадью 51 100 кв.м. из состава земельного участка с кадастровым номером 50:16:0502056:0001 площадью 140 000 кв.м., заместитель руководителя Администрации Ногинского муниципального района 24 декабря 2009 г. сообщил, что для уменьшения площади земельного участка с 14 га до 5,11 га, расположенного вблизи п. Случайный и предоставленного в аренду под разработку карьера для добычи песка ЗАО "Мособлстрой-9" арендатору следует предоставить проект раздела земельного участка, акт приема-передачи по рекультивации (том 1 л.д.79). О необходимости предоставления указанных документов для рассмотрения вопроса об уменьшении площади земельного участка Комитет по управлению имуществом Администрации Ногинского района сообщил ЗАО "Мособлстрой-9" 29 декабря 2009 г. (том 1 л.д.78).

Комитетом по управлению имуществом Администрации муниципального образования "Ногинский Муниципальный район Московской области" 14 апреля 2010 года принято решение о разделе земельного участка площадью 140 000 кв.м., с кадастровым номером 50:16:05 02 056:1, расположенного по адресу: Ногинский район, вблизи п. Случайный на земельный участок 51000 кв.м. и земельный участок площадью 88825 кв.м., расположенные по адресу: Ногинский район, вблизи пос. Случайный, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для добычи песка (том 2 л.д.23).

В 2010 году в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0502056:0001, площадью 140 000 кв.м., расположенного по адресу: Ногинский район, г.Ногинск, вблизи п.Случайный, проведены кадастровые работы по размежеванию, названный земельный участок разделен на земельные участки с кадастровыми номерами: 50:16:0502056:107, 50:16:0502056:108, что подтверждается кадастровыми паспортами от 05.07.2010 г. (том 1 л.д. 86-89).

Вместе с тем частью 4 статьи 24 Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.2007 г. установлено, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Частью 9 статьи 4 Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.2007 г. предусмотрено, что в случаях, установленных настоящим Федеральным законом, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер. Такие сведения до утраты ими в установленном настоящим Федеральным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

Доказательств, подтверждающих, что на вновь образованные земельные участки зарегистрировано право собственности как на самостоятельные объекты недвижимого имущества, суду не представлено.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, поскольку сведения о земельных участках с кадастровыми номерами: 50:16:0502056:107, 50:16:0502056:108, присвоенными при размежевании земельного участка с кадастровым номером 50:16:0502056:0001, площадью 140 000 кв.м, носят временный характер, и каких-либо прав на вновь образованные земельные участки зарегистрировано не было, на момент вынесения решения суда первой инстанции данные земельные участки не возникли как самостоятельные объекты недвижимого имущества, а спорный земельный участок, не прекратил своего существования.

По условиям пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Данная норма носит императивный характер.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из смысла приведенных норм следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом найма должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. При этом внесения соответствующих изменений в договор аренды не требуется.

Порядок определения размера арендной платы государственной (муниципальной) земли на территории Московской области регулируется Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области". Размер арендной платы считается измененным со дня введения нового базового размера арендной платы в соответствии с соответствующим нормативным правовым актом.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок определяется в приложении N 2 к названному договору.

В пункте 3.3 договора аренды земельного участка N 11-2005 от 03.05.2005 г. стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно приложению N 2 к договору аренды N11-2005 от 03.05.2005 г. комитетом и обществом подписан расчет арендной платы на 2005 год, которым стороны согласовали размер и методику расчета арендной платы. В 2006, 2007 годах сторонами также были подписаны указанные расчеты.

При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.

Таким образом, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Следовательно, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверив представленный комитетом расчет суммы основного долга за спорный период, апелляционный суд пришел к выводу о его правильности и обоснованности.

Принимая во внимание изложенное, заявленные Комитетом по управлению имуществом Ногинского муниципального района Московской области требования о взыскании задолженности по арендной платы по договору аренды N 11-2005 от 03.05.2005 г. за период I, II кварталы 2010 года в сумме 2 002 000 рублей обоснованно признаны судом первой инстанции подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.2 договора аренды N 11-2005 от 03.05.2005 г. предусмотрено, что арендная плата уплачивается арендатором ежеквартально, до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно представленному комитетом расчету размер начисленной неустойки за спорный период составил 98 486 рублей 08 копеек.

Проверив расчет администрации, суд первой инстанции установил, что за спорный период, исходя из ставки 0,05 %, размер неустойки, начисленной ответчику, является правильным.

Однако, поскольку ответчиком заявлено о применении срока исковой давности в отношении взыскания неустойки по договору аренды N 11-2005 от 03.05.2005 г., судом в порядке статьи 196 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применен срок исковой давности в отношении периода взыскания за 2006 год.

Кроме того, принимая во внимание, что размер заявленной суммы неустойки является несоразмерным последствиям нарушения обязательства и, учитывая период нарушения обязательства по оплате, суд первой инстанции обоснованно уменьшил сумму неустойки до 48 854 рублей 96 копеек.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования в части взыскания всей суммы основного долга и неустойки в размере 48 854 рублей 96 копеек. Оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Доводы апелляционной жалобы апелляционным судом рассмотрены в полном объеме и отклоняются как несостоятельные и необоснованные.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13 января 2012 года по делу N А41-35036/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Черникова

Судьи

Н.В. Диаковская Л.Н. Иванова