Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2012 г. N 17АП-2395/12

г. Пермь

N 17АП-2395/2012-ГК

18 апреля 2012 г.

А60-11766/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Паньковой Г.Л.,

судей Дюкина В.Ю., Голубцовой Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Клешниной Н.С.,

при участии:

от истца, ООО "Дельта", - не явились,

от ответчиков, индивидуального предпринимателя Можаева Дениса Сергеевича, Администрации Новолялинского городского округа, - не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев апелляционные жалобы истца, ООО "Дельта", ответчика, Администрации Новолялинского городского округа,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 09 февраля 2012 года

по делу N А60-11766/2011,

вынесенное судьей Л.А. Бирюковой,

по иску ООО "Дельта" (ОГРН 1026602074487, ИНН 6647003240)

к индивидуальному предпринимателю Можаеву Денису Сергеевичу (ОГРНИП 310663909500025, ИНН 660901446910), Администрации Новолялинского городского округа

об обжаловании достоверности величины рыночной стоимости помещения, заключении договора купли-продажи на иных условиях,

установил:

ООО "Дельта" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к индивидуальному предпринимателю Можаеву Денису Сергеевичу, Администрации Новолялинского городского округа (далее - ответчики) с иском о признании недостоверной величины стоимости нежилого помещения (встроенного помещения) площадью 85,1кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, Новолялинский район, п. Лобва, пер. Свердлова, д. 20, определенной в отчете об оценочной стоимости N 16 от 27.02.2011, в размере 1 703 034 руб. 00 коп. Обязать Администрацию Новолялинского городского округа заключить договор купли-продажи нежилого помещения (встроенного помещения) площадью 85,1 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, Новолялинский район, п. Лобва, пер. Свердлова, д. 20, по цене 840 000 руб.00 коп. Кроме того, просит взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб.00 коп.

Истец в порядке ст.ст. 41, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, согласно которым просит изложить п. 3.1 в следующей редакции: покупатель приобретает помещение по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (отчет об оценке от 12.03.2011 ИП Василовских А.В.) сумма выкупа составляет 840000 (восемьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек. Указанная стоимость окончательная и изменению не подлежит. Также истец увеличил требования в части взыскания расходов на оплату услуг представителя до 65 000 руб.00 коп..

Ходатайство истца об уточнении иска судом рассмотрено и удовлетворено.

Решением суда от 09.02.2012 исковые требования удовлетворены частично. Признана недостоверной величина стоимости нежилого помещения (встроенного помещения) площадью 85,1 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, Новолялинский район, п. Лобва, пер. Свердлова, 20, определенная в отчете об оценочной стоимости N 16 от 27.02.2011. В удовлетворении в остальной части иска отказано. Определены условия п. 3.1. договора N 1 купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения (встроенного помещения) площадью 85,1 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, Новолялинский район, п. Лобва, пер. Свердлова, 20 в следующей редакции: Покупатель приобретает помещение по цене 987000 (девятьсот восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек (без НДС). Взыскано с Индивидуального предпринимателя Можаева Дениса Сергеевича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Дельта" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 4000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек и в возмещение расходов по оплате услуг представителя денежные средства в сумме 25000 (двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек. Взыскано с Индивидуального предпринимателя Можаева Дениса Сергеевича в пользу Администрации Новолялинского городского округа расходы на оплату судебной экспертизы в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Истец, ООО "Дельта", с решением суда от 09.02.2012 не согласен, в апелляционной жалобе просит решение отменить частично и принять по делу новое решение, определить условия п.3.1 договора N 1 купли-продажи в следующей редакции: покупатель приобретает помещение по цене 840 000 руб. (без НДС), просит взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 65 000 руб. В жалобе указывает, что экспертиза, в которой определена цена спорного объекта в размере 987 000 руб., не может приниматься во внимание, поскольку эксперт использовал недостоверные данные. Полагает, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 840 000 руб. В нарушение ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд снизил расходы на оплату услуг представителя до 50 000 руб. Суд необоснованно освободил от возмещения расходов одного из ответчиков - Администрацию Новолялинского городского округа.

Ответчик, Администрация Новолялинского городского округа, также не согласен с решением суда по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит решение суда в части определения рыночной стоимости объекта в сумме 987 000 руб. отменить и принять по делу новое решение, определить условия п.3.1 договора N 1 купли-продажи в следующей редакции: покупатель приобретает помещение по цене 1 546 859,12 руб. (без НДС). В жалобе указывает на наличие нарушений в экспертном заключении N 40-10/11 от 21.10.2011. Так, при использовании сравнительного подхода оценщиком допущен ряд существенных нарушений и ошибок. При расчете рыночной стоимости объекта доходным подходом была произведена замена аналога N 5, что привело к занижению стоимости арендной платы за квадратный метр. В целом рыночная стоимость по двум указанным подходам оценки составит 1 549 859,12 руб.

Администрация Новолялинского городского округа в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представила в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу истца. В своем отзыве сторона приводит мотивы, по которым доводы апелляционной жалобы истца признает необоснованными.

Истец, ООО "Дельта", также представил в суд апелляционной инстанции возражения на апелляционную жалобу ответчика, в котором отмечает несогласие с доводами ответчика.

Ответчик, индивидуальный предприниматель Можаев Денис Сергеевич, отзыва на апелляционные жалобы в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не представил, своего представителя в суд не направил.

Истец, ответчик направили в суд апелляционной инстанции заявления о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО "Дельта" арендует нежилое помещение, общей площадью 85,1 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, п. Лобва, пер. Свердлова, 20.

В рамках арбитражного дела N А60-17462/2010 по иску ООО "Дельта" признано незаконным решение Администрации Новолялинского городского округа, оформленное письмом от 18.03.2010 N 726, об отказе в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: Свердловская область, Новолялинский район, п. Лобва, пер. Свердлова, 20; также указанным решением суд обязал Администрацию устранить нарушения путем совершения действий, предусмотренных Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации".

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2010 решение оставлено без изменения.

Во исполнение указанных судебных актов, Администрацией совершены действия по устранению выявленных нарушений, а именно: проведена оценка имущества (отчет N 16 от 11.03.2011 подготовлен независимым оценщиком ИП Можаевым Д.С.), проект договора купли-продажи арендуемого имущества N1 направлен в адрес истца.

По условиям данного договора продавец (ответчик) продает на основании плана приватизации, утвержденного постановлением главы Новолялинского городского округа от 16.03.2011 N 211, а покупатель (истец) приобретает в собственность объект недвижимости: встроенное нежилое помещение в здании автостанции, площадью 85,1кв.м., номера на поэтажном плане N N 1-8, N 15 по поэтажному плану строения, кадастровый (условный) номер объекта 66-66-04/010/2009-013, по адресу: 624420, РФ, Свердловская область, Новолялинский район, пер. Свердлова, 20, а также обязуется принять имущество по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, и уплатить за него денежную сумму (цену), указанную в настоящем договоре (п. 1.1 договора).

Цена договора определена на основании Отчета N 16 от 11.03.2011.

Возражая против стоимости объекта в сумме 1703034 руб. 00 коп., определенной собственником имущества на основании указанного отчета, и, полагая, что условие о цене подлежит определению на основании отчета N 02/3/Н11 от 12.03.2011 (оценщик ИП Василовских А.В.), истец отказался от подписания договора купли-продажи в предложенной ответчиком редакции и направил в его адрес протокол разногласий, изложив в нем свою редакцию спорного пункта, где стоимость имущества определена в размере 840 000 руб..00 коп.

Разногласия сторонами не урегулированы, поэтому истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, отзыва и возражений на апелляционную жалобу, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения не оспаривается, и подтверждается направлением проекта договора купли-продажи этого имущества в соответствии с требованиями ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Статьей 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

При предъявлении в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, под оценочной деятельностью в соответствии с ч. 1 ст. 3 и ст. 4 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков). В силу ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным ФЗ, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Проведенной по делу судебной экспертизе Российским обществом оценщиков (г. Москва) эксперт Мосгольд А.Г., установлено, что рыночная стоимость имущества, определенная в отчете ИП Можаева Д.С., является недостоверной.

Поскольку составленный ИП Можаевым Д.С. отчет не соответствует стандартам оценки, то данный отчет не может быть положен в основу определения цены имущества по договору купли-продажи.

В связи с указанным выводом, в рамках данного арбитражного дела судом первой инстанции правомерно назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки" эксперт Топал Е.Г. (экспертное заключение N 40-10/11-1 от 21.10.2011 дополненное 23.12.2011), в котором определена цена спорного объекта 987000 (девятьсот восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек (без НДС).

Заключение судебной экспертизы N 40-10/11-1 от 21.10.2011, дополненное 23.12.2011 соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сомнений в обоснованности заключения эксперта, противоречий в выводах эксперта не имеется, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлялось, поэтому экспертное заключение обоснованно принято судом в качестве доказательства по делу, подтверждающего рыночную стоимость объекта оценки.

В связи с чем, судом апелляционной инстанции отклоняются доводы ответчика, Администрации Новолялинского городского округа, о несогласии с заключением судебной экспертизы N 40-10/11-1 от 21.10.2011.

По аналогичной мотивировке судом апелляционной инстанции отклоняются доводы истца, ООО "Дельта", который полагает, что рыночная стоимость нежилого помещения должна составлять 840 000 руб.

Привлеченная в качестве эксперта Топал Е.Г. имеет достаточную квалификацию и стаж работы, сомнения в ее компетенции у суда апелляционной инстанции отсутствуют. Отвода эксперту истцом и ответчиком не заявлено.

Эксперт, обладая специальными познаниями, в судебном заседании суда первой инстанции разъяснил, каким образом определена стоимость имущества, ответил на вопросы сторон и обосновал свои доводы по возражениям сторон.

Таким образом, указанное заключение является надлежащим доказательством по делу и оценено судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, исковые требования в части признания недостоверной определенной в этом отчете об оценочной стоимости N 16 от 27.02.2011 величины рыночной стоимости объекта недвижимости удовлетворены судом первой инстанции обоснованно, также правомерно определены условия п. 3.1. договора N 1 купли-продажи арендуемого имущества: Покупатель приобретает помещение по цене 987000 (девятьсот восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек (без НДС).

Истцом также заявлено о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 65 000 руб.00 коп.

Согласно ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В силу ст.106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 N 121 "Обзор практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, должно доказать их размер и факт выплаты, а доказывание чрезмерности расходов на оплату услуг представителя возложено на сторону, с которой эти расходы подлежат взысканию.

В обоснование размера расходов на оплату услуг представителя истцом представлены: договор на оказание юридических услуг от 01.04.2011 г.., дополнительное соглашение N 1 от 01.09.2011 г.., расходные кассовые ордера от 01.04.2011 г.., от 30.11.2011 г.. N 9/1, от 06.10.2011 г.. N 8, от 12.10.2011 г.. N 9, от 17.01.2012 г.. N 11 от 19.12.2011 г.. N 10 на общую сумму 65 000 руб.00 коп.

При оценке соразмерности заявленной суммы расходов судом первой инстанции правомерно учтены фактические действия представителя по защите интересов истца в суде, продолжительность рассмотрения дела, проведение судебных экспертиз, отсутствие доказательств чрезмерности заявленной суммы, удовлетворение требований истца частично (о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества).

В связи с чем, расходы на юридические услуги подлежат удовлетворению в размере 25 000 руб.00 коп.. (из 50 000 рублей, признанными соразмерными для данного дела). При этом указанная сумма подлежит взысканию с индивидуального предпринимателя Можаева Дениса Сергеевича, поскольку определенная им в отчете цена спорного имущества признана недостоверной.

Доводы о необоснованном снижении расходов на оплату услуг представителя до 50 000 руб. судом апелляционной инстанции отклоняются в силу вышеизложенного.

С учетом изложенного, решение суда следует оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителей апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.02.2012 по делу N А60-11766/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Л. Панькова

Судьи

В.Ю. Дюкин Ю.А. Голубцова