Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2012 г. N 16АП-883/12

г. Ессентуки

18 апреля 2012 г.

Дело N А63-10211/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2012 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Джамбулатова С.И.,

судей: Марченко О.В., Фриева А.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тохунц О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Опт-Сервис-КМВ"

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.02.2012

по делу N А63-10211/2011

по иску заместителя прокурора Ставропольского края Гладченко И.Е., г. Ставрополь

к администрации города-курорта Ессентуки, обществу с ограниченной ответственностью "Опт-Сервис КМВ", г. Пятигорск (ОГРН 1032600753008), Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки,

третьи лица: - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Ставропольскому краю, г. Ставрополь о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N 171 от 06.04.2011 и применении последствий недействительности ничтожной сделки (судья Орловский Э.И.),

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Опт-Сервис-КМВ" - Гусарова В.Э. доверенность от 02.12.2011;

от Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки - Зотенко А.В. доверенность N 15 от 20.02.2012,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Ставропольского края Гладченко И.Е. (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города-курорта Ессентуки (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Опт-Сервис КМВ" (далее - общество) и Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки (далее - комитет) с требованиями (с учетом исправления опечатки в номере земельного участка в порядке уточнения требований): признать договор N 171 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Боргустанское шоссе, 37, имеющего кадастровый номер 26:30:100409:78, заключенный 06.04.2011 между администрацией в лице комитета и общества недействительной (ничтожной) сделкой; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение - обязать общество возвратить муниципальному образованию земельный участок площадью 26 658 кв.м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Боргустанское шоссе, 37, имеющий кадастровый номер 26:30:100409:78; обязать муниципальное образование город-курорт Ессентуки возвратить обществу полученные за земельный участок денежные средства в сумме 639 248 рублей 78 копеек.

Решением от 29.02.2012 суд признал недействительным (ничтожным) договор N 171 купли-продажи земельного участка площадью 26 658 кв.м с кадастровым номером 26:30:100409:78, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Боргустанское шоссе, 37, заключенный 06.04.2011 между комитетом и обществом. В порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи N 171 от 06.04.2011 признал отсутствующим право собственности общества на земельный участок площадью 26 658 кв.м с кадастровым номером 26:30:100409:78, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Боргустанское шоссе, 37, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.04.2011 за номером 26-26-35/002/2011-967; комитету возвратить обществу полученные в счет оплаты за земельный участок с кадастровым номером 26:30:100409:78 денежные средства в сумме 639 248 рублей 78 копеек. В отношении администрации в иске отказал. Взыскал с общества в доход федерального бюджета 4000 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Заявитель указывает, что спорный земельный участок был приобретен обществом с соблюдением земельного законодательства. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорный земельный участок находится в границах округа санитарной (горно-санитарной) зоны.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в свое отсутствие. Ходатайство удовлетворено судом.

Прокурор направил отзыв на апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители общества и комитета поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 06.04.2011 на основании постановления администрации от 04.04.2011 N 517 с обществом был заключен договор купли-продажи N 171, согласно которому последний приобрел в собственность земельный участок площадью 26 658 кв.м с кадастровым номером 26:30:100409:78, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Боргустанское шоссе, 37, под производственной базой.

13.04.2011 Управлением Росреестра по Ставропольскому краю в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 26-26-35/002/2011-967 о регистрации права собственности общества на указанный земельный участок.

По условиям договора (п. 2.1 договора) цена земельного участка составила 639 248, рублей 78 копеек. Данная сумма была перечислена обществом платежным поручением N 608 от 08.04.2011.

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка был заключен в нарушение действующего законодательства, прокурор обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с настоящим иском.

Как следует из материалов дела, 13.04.2001 Постановлением главы города Ессентуки Ставропольского края N 1306 негосударственному образовательному учреждению "Ессентукский институт управления, бизнеса и права", юридический адрес: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Ермолова, 2, под производственную базу был предоставлен земельный участок по ул. Боргустанское шоссе, 37, площадью: 3,6 га (36402,7 кв.м) в постоянное (бессрочное) пользование.

На вышеуказанном земельном участке находилось 29 объектов недвижимости, зарегистрированных в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

По результатам проведения торгов (Протокол N 5 заседания комиссии) по продаже арестованного недвижимого имущества от 30.07.2010 общество было признано победителем по продаже 18 объектов недвижимого имущества, принадлежащее НОУ "Ессентукский институт Управления Бизнеса и Права", общей стоимостью 17 750 000 рублей.

06.08.2010 вышеуказанные объекты были зарегистрированы в установленном порядке на основании договора-купли продажи арестованного имущества N 46-07/2010 от 30.07.2010.

Обществом был собран весь необходимый пакет документов по межеванию, а также согласованы границы земельного участка.

В связи с тем, что в границах старых земельных участков были образованы новые (предыдущий кадастровый номер 26:30:100409:6, последующие 26:30:100409:64 и 26:30:100409:65), федеральным государственным учреждением "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю были выданы кадастровые паспорта земельных участков с присвоением новых номеров 26:30:100409:77 и 26:30:100409:78.

При этом из кадастрового паспорта на земельный участок 26:30:100409:78, который значится за обществом следует, что он не имеет ограничений в обороте.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2012 в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

С 01.01.2013 вступают в действие изменения в Кодексе об административных правонарушениях (ст. 7.34) устанавливающие ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

В связи с чем общество обратилось с заявлением о необходимости предоставления в собственность земельного участка с кадастровым N 26:30:100409:78, на котором находятся 18 объектов недвижимости, принадлежащих обществу.

Постановлением главы администрации N 517 от 04.04.2011 обществу был предоставлен за плату в собственность земельный участок площадью 26658,0 кв.м, под производственную базу по адресу: г. Ессентуки, ул. Боргустанское шоссе, 37, кадастровый номер 26:30:100409:78, категория земель - земли населенных пунктов.

Между администрацией и обществом был заключен договор купли продажи данного участка N 171 от 06.04.2011. Данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на земельный участок, кадастровый номер 26:30:100409:78, от 13.04.2011 серия 26- A3 N 378086.

Статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливаются определенные требования к оборотоспособности и, соответственно, обороту земельных участков. При этом, в соответствии с данной статьей, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Под оборотоспособностью земельного участка согласно ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, установившей общее понятие оборотоспособности гражданских прав, следует понимать возможность участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства {наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота и не ограничен в обороте. Соответственно, ограничением оборотоспособности является законодательно установленное ограничение при отчуждении или переходе земельного участка в порядке указанного выше универсального правопреемства.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе (пункт 2 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается отчуждение или переход земли и других природных ресурсов от одного лица к другому лицу в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Постановление СМ РСФСР от 09.07.1985 года N 300 определены участки границ трех зон (1 - зона строгого режима, 2 - зона ограничений, 3 - зона наблюдения).

При этом ни в Постановлении Правительства РФ от 17.01.2006 N 14, ни в Постановлении СМ РСФСР ни 09.07.1985 года не регулируются земельные отношения, вопросы ограничения оборота земельных участков и передачи их в частную собственность.

Согласно ФЗ N 33 от 14.03.1995 "Об особо охраняемых природных территориях" (с последующими изменениями и дополнениями ФЗ от 03.12.2001N 196-ФЗ, от 29.12.2004 N 199-ФЗ, от 09.05.2005 N 45-ФЗ) установлены общие положения лечебно-оздоровительных местностей и курортов, а также режим особой охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, в виде округа горно-санитарной охраны или округа санитарной охраны. Порядок организации таких округов и особенности их функционирования определяются Правительством РФ и органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В ФЗ N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (с изменениями и дополнениями от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 09.05.2005 N 45-ФЗ, от 18.12.2006 N 232- ФЗ, от 29.12.2006 N 258-ФЗ) даются общие понятия курорта, а также округов санитарной (горно-санитарной) охраны как особо охраняемой природной территории с установлением в соответствии с законодательством РФ режимом хозяйствования, природопользования и проживания, а также определены полномочия Правительства РФ на установление границ и режима округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение (ст. 4). В ст. 6 названного закона определены полномочия органов местного самоуправления по регулированию отношений в области функционирования развития и охраны курортов, лечебно-оздоровительных местностей и природных лечебных ресурсов, которые не содержат функций по определению зон, ограниченных в обороте.

В силу ст. 16 данного федерального закона в состав округа санитарной (горно-санитарной) охраны выделяется до трех зон. На территории первой зоны запрещается проживание и все виды хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях, при условии применения экологически чистых и рациональных технологий. На территории второй зоны запрещается размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду, природные лечебные ресурсы и приводящие к их истощению. На территории третьей зоны вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных организаций и сооружений, а также на осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей природной среды, природных лечебных ресурсов и их истощением, Обеспечение установленного режима санитарной (горно-санитарной) охраны осуществляется: в первой зоне -пользователями, во второй и третьей зонах - пользователями, землепользователями и проживающими в этих зонах гражданами.

Изложенные нормы закона также не регулируют земельные отношения, а регулируют отношения, возникающие в связи с использованием и охраной природных лечебных ресурсов, как в пределах особо охраняемых природных территорий, так и расположенных вне их границ.

При этом согласно исковому заявлению спорный земельный участок входит во вторую зону округа санитарной зоны г. Ессентуки (зона ограничений), сведения о которой внесены в ГКН на основании документа от 06.05.2010 N 2533/10 (данный документ является Решением Промышленного районного суда г.Ставрополя, который в последующем отменен кассационной инстанцией) из чего следует, что весь земельный участок относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование - производственная база.

Постановлением Правительства РФ N 1425 от 07.12.1996 (в редакции постановлений Правительства РФ от 20.12.2002 N 909, от 19.07.2006 N 449) утверждено Положение об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, разработанное Правительством во исполнение ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", "Об особо охраняемых природных территориях".

Согласно п. 12 Положения лишь на территории первой зоны, которая устанавливается для месторождения минеральных вод (скважин, источников месторождения грязи) запрещается проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях.

При этом доказательств, свидетельствующих о том, что спорный земельный участок расположен на территории первой санитарной зоны (зоны строгого режима) курорта в материалы дела не представлено.

В п. 18 Положения установлено, что границы и режим округов санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения утверждаются Правительством РФ по совместному представлению органа исполнительной власти субъекта РФ и Министерства здравоохранения и социального развития РФ.

Понятие земель поселения содержится в статье 83 Земельного кодекса Российской Федерации в соответствии с которой, землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. При этом в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами наряду с прочим к производственным территориальным зонам (пункт 3 части 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации). Спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, порядок использования которой определяется в соответствии с зонированием их территорий, что подтверждено выпиской из кадастрового паспорта.

При этом доказательства, свидетельствующие о внесении изменений в документы государственного земельного кадастра и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с переводом спорного земельного участка из категории земель поселений в категорию земли особо охраняемых территорий и объектов в порядке, предусмотренном, ст. ст. 14, 15 ФЗ N 172-ФЗ от 21.12.2004 "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", включения его в государственный кадастр в качестве особо охраняемой природной территории, исключенной или ограниченной в установленном законом порядке в обороте, в материалы дела не представлено.

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено разделение земель в Российской Федерации по целевому назначению на различные категории, включая земли особо охраняемых территорий и объектов и земли лесного фонда. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного пользования в соответствии с зонированием территорий

В ст. 4 ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" установлено, что государственный кадастр особо охраняемых природных территорий включает в себя сведения о статусе этих территорий, об их географическом положении и границах, режиме особой охраны этих территорий.

В силу положений ст. 14 ФЗ "О государственном земельном кадастре" в ЕГР земель должны содержаться сведения, в том числе, о категории земель и разрешенном использовании земельного участка. Если это категория земель особо охраняемых территорий и объектов, как это установлено в ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, эти сведения должны быть указаны в кадастре, чего нет в кадастровом плане спорного земельного участка, в котором категория земли установлена как земли населенных пунктов, но не земли особо охраняемых территорий, как того требует закон.

Согласно пункту 1 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются Правительством Российской Федерации в отношении земель, находящихся в федеральной собственности. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94-100 данного кодекса.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При этом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не представлено доказательств того, что спорный земельный участок отнесен к особо охраняемым природным территориям федерального значения. Данное обстоятельство также усматривается из ответа ОАО "Кавминкурортресурсы", из которого следует, что из-за большого масштаба имеющихся картографических материалов, не предоставляется возможным установить к какой зоне относится спорный земельный участок.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе общества оставлены за ее подателем в связи с поступившим от его представителя ходатайством.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.02.2012 по делу N А63-10211/2011 отменить. В удовлетворении исковых требований заместителя прокурора Ставропольского края Гладченко И.Е. - отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.И. Джамбулатов

Судьи

О.В. Марченко А.Л. Фриев