Товарищество собственников жилья. Часть первая (Ю.А. Никерова, "Упрощенка", N 10, октябрь 2007 г.)

Товарищество собственников жилья. Часть первая

В последнее время в редакцию нашего журнала стало поступать много писем от бухгалтеров товариществ собственников жилья, применяющих "упрощенку". Попробуем ответить на них. И первую часть нашей статьи посвятим вопросам, касающимся сущности ТСЖ, и проблемам, связанным с его созданием, поскольку сегодня вопрос выбора формы управления многоквартирным домом особенно актуален. Кстати, данный материал поможет не только бухгалтерам ТСЖ, но и остальным нашим читателям, которым еще предстоит определиться относительно управления в собственном доме

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Заметим, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.

Напомним, что согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ собственники жилья обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом. Всего существует три таких способа:

1) непосредственное управление. Каждый собственник заключает отдельный договор на коммунальные и жилищные услуги и сам за них расплачивается;

2) самоуправление. Создается юридическое лицо (например, ТСЖ), выступающее от имени всех собственников через избранное правление. Отношения с поставщиками коммунальных и жилищных услуг строятся по договорам между юридическими лицами. Начисление платежей, сбор денег и расчеты со специализированными организациями осуществляет ТСЖ;

3) наем частной компании или муниципальной службы (например, ДЭЗ) и наделение ее полномочиями на основании договора с владельцами квартир.

Определиться с выбором собственникам полагалось до 1 января 2007 года (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"). Однако этот срок, по всей видимости, будет продлен.

Если же собственники жилья не выберут или выберут, но не реализуют свой вариант в установленный срок, то органы местного самоуправления проведут открытый конкурс по выбору управляющих организаций. Причем проведение таких конкурсов должно быть завершено до 1 мая 2008 года.

Вернемся к вопросу о ТСЖ. Могут ли они применять упрощенную систему налогообложения, станет ясно, если ознакомиться с пунктом 3 статьи 346.12 НК РФ. Никаких ограничений ни конкретно для ТСЖ, ни для некоммерческих организаций, к которым они относятся, там не указано, поэтому сделаем вывод, что ТСЖ вправе переходить на УСН.

И Минфин России об этом напомнил в письме от 10.03.2006 N 03-11-04/2/58

Ситуация. Может ли стать членом ТСЖ собственник нежилого помещения?

Согласно пункту 1 статьи 135 ЖК РФ членами товарищества могут быть собственники помещений в доме, а каких именно, не уточняется. Выходит, собственники нежилых помещений тоже могут войти в ТСЖ. Есть примеры, когда коммерческие организации - собственники магазинов или других нежилых помещений в многоэтажных домах стали членами ТСЖ (и, кстати, являются ими по сей день).

И все же, если следовать логике, верно другое: в товарищество вправе объединяться только собственники жилых помещений в доме. Ведь на это указывает само его название - товарищество собственников жилья. К такому же выводу подводит и статья 291 ГК РФ: товарищество организуют собственники квартир (жилья).

Сейчас готовятся многочисленные поправки к Жилищному кодексу. Одна из них как раз касается вопроса, какие собственники могут быть членами ТСЖ: жилых помещений или любых. Пока законодатели склоняются к первому:

Еще один момент. Членами ТСЖ могут быть не только физические лица, но и организации, если им принадлежат нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме. Так вот, даже если доля организаций в ТСЖ превышает 25%, то оно также вправе применять "упрощенку". Дело в том, что на некоммерческие организации подпункт 14 пункта 3 статьи 346.12 НК РФ не распространяется - так сказано в самом подпункте.

На заметку. Какое имущество является общим

Цель создания ТСЖ - управление общим имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:

- лифты, лифтовые и другие шахты;

- коридоры, лестницы, лестничные площадки;

- технические этажи, чердаки, подвалы, крыши;

- ограждающие несущие и ненесущие конструкции;

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания;

- земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п.

Обратите внимание: сам дом не находится в собственности ТСЖ и не является его основным средством, впрочем, как и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом

Преимущества ТСЖ

Вначале разберемся, зачем вообще собственникам квартир создавать ТСЖ? Почему эта форма объединения, предусмотренная Жилищным кодексом для совместного управления домом или группой домов, считается максимально удобной?

Во-первых, самоуправление способствует лучшей оперативности, так как каждый участник товарищества заинтересован в быстром разрешении возникающих проблем. Во-вторых, появляются рабочие места для жильцов, имеющих склонность к общественной работе или желающих иметь подработку недалеко от дома. В-третьих, внутри ТСЖ может сформироваться небольшой, но стабильный бизнес, например по оказанию разного рода услуг в своем районе (в рамках устава). В-четвертых, ТСЖ владеет жилым домом полностью - от фундамента до крыши, а при некоторых условиях и прилегающими территориями (так называемый кондоминиум). Совместными усилиями скорее удастся не только улучшить благоустройство своего дома, но еще и двора, а также защитить его от покушений любителей точечной застройки. И в-пятых, если ТСЖ не готово работать самостоятельно, можно найти управляющую компанию, которой бы оно доверяло. Консолидированному заказчику, каковым является ТСЖ, это сделать намного проще, чем каждому собственнику квартир.

Управляющей компанией может быть как организация, так и индивидуальный предприниматель

Обратите внимание: при создании ТСЖ плата жильцов за коммунальные услуги не вырастет. Дело в том, что тарифы на коммунальные услуги устанавливаются региональными и местными властями и не могут быть изменены. Добавим к этому еще один момент: создав ТСЖ, собственники помещений смогут четко отслеживать, на что тратятся их деньги, и решать, как поступить с общим имуществом. А обращения ТСЖ выглядят куда весомей и для властных, и для бюрократических структур. При грамотном подходе можно справиться со многими проблемами, например добиться дотаций на содержание или ремонт дома.

Недостатки ТСЖ

К сожалению, существуют некоторые факты, которые говорят не в пользу ТСЖ. Можно назвать следующие.

1. Будучи таким же юридическим лицом, как, например, завод или банк, ТСЖ не застраховано от банкротства, которое может наступить вследствие нерационального использования ресурсов, непрофессионального управления или по другим причинам.

2. Не исключен риск заключения договора с управляющей компанией-однодневкой, созданной с одной целью - собрать огромные деньги и исчезнуть. Защищает ли от такого поворота событий жилищное законодательство? Увы, нет. Чтобы это понять, достаточно обратить внимание лишь на одну деталь: управляющими могут стать компании, уставный капитал которых составляет 10 000 руб. Конечно, ничего противозаконного в этом нет. Но, согласитесь, странно, что компании с крохотным капиталом поручается управлять миллионами, предназначенными для оплаты жилищно-коммунальных услуг. И нет никаких гарантий в том, что в какой-то момент управляющая компания не пропадет вместе с этими деньгами.

Конечно, в подобном случае против мошенников будет возбуждено уголовное дело, но велика вероятность того, что, даже выиграв дело, ТСЖ сможет рассчитывать только на 10 000 уставных рублей. Скорее всего жильцам придется самим возмещать долги водоканалу, энергоснабжающей и прочим обслуживающим организациям. А самое возмутительное, что муниципальные чиновники, навязавшие собственникам жилья подобных кандидатов, не будут нести за это никакой ответственности. Вывод напрашивается сам собой: законодательная и исполнительная власть должна разработать и утвердить жесткие, понятные, подробные требования к деятельности управляющих компаний, чтобы перекрыть недобросовестным организациям доступ на рынок жилищных услуг.

3. К серьезной общероссийской акции по выбору управляющих домами прежде всего оказалась не готова сама власть. Нет ответа даже на простой вопрос: что же конкретно муниципалитеты должны передать в управление ТСЖ или частной компании? Какой имущественный комплекс? Земля под домами, как правило, нигде еще не оформлена в долевую собственность жильцов, перечень общего имущества (подвалы, чердаки, лестницы, инженерное оборудование) не утвержден. Более того, во многих местах муниципалитеты незаконно изъяли в городскую собственность нежилые помещения, входящие в состав общего имущества домов, а вернуть их можно только по суду.

4. По-прежнему не решен вопрос, где брать средства, необходимые для проведения капитального ремонта, а в нем нуждается примерно 60% нашего жилищного фонда. Создав ТСЖ в старых домах, люди останутся один на один с проблемой, требующей в целом по стране более 10 трлн. руб., или два ее годовых бюджета. Таких денег товариществам не собрать. Закон гласит: средства на капитальный ремонт домов ТСЖ могут быть выделены местными властями (подп. 2 п. 1 ст. 165 ЖК РФ). Из данной формулировки следует, что средства в принципе могут быть и не выделены. Поэтому для ТСЖ необходимо, чтобы были официально зафиксированы обязательства государства по невыполненному капремонту и определен порядок компенсации затрат собственникам. Например, есть предложение оформить задолженность государства как его внутренний долг с четкой процедурой погашения.

Создание товарищества собственников жилья

Создание ТСЖ, как и любое дело, требует последовательности. Сначала нужно определиться с активом, а в будущем - с правлением и его председателем. В каждом доме есть неравнодушные люди, которые составят инициативную группу, а затем - костяк правления.

Но вот актив есть, и можно приступать к агитационной части - проводить обсуждения с жильцами и готовиться к общему собранию. Здесь важно заинтересовать каждого собственника в создании ТСЖ, ведь от этого будет во многом зависеть, как сложится жизнь дома. Правда, председателю надо быть готовым к тому, что побудить людей к принятию решений бывает очень сложно. На это потребуется время. И главное здесь - убедить, что с большинством проблем можно справиться только сообща. Нелишне заручиться поддержкой управы или муниципалитета, а здесь уже могут помочь примеры успешных объединений собственников.

После того как предварительный этап закончен, пора созывать общее собрание.

О порядке проведения общего собрания говорится в статье 146 Жилищного кодекса

По закону ТСЖ как некоммерческая организация может быть создано с согласия более 50% собственников. Остальные обязаны подчиниться большинству. Причем ТСЖ можно создать даже в том случае, если в доме есть государственные или муниципальные квартиры, а также в домах-новостройках, когда у жильцов еще не оформлено право собственности. В последнем случае при голосовании будущие собственники подтвердят свои права, например, договором инвестирования, купли-продажи и т.д.

Кроме решения о создании ТСЖ общее собрание должно простым большинством голосов принять устав и избрать правление (п. 2 ст. 135 и п. 2 ст. 147 ЖК РФ). Обратите внимание: в правление могут входить только члены ТСЖ (п. 2 ст. 147 ЖК РФ).

Члены правления уже отдельно выберут из своего состава председателя (п. 3 ст. 147 ЖК РФ). Заметим, что с выбором председателя есть определенные сложности, ведь он должен не только профессионально подходить к возникающим проблемам, но и быть коммуникабельным, авторитетным человеком, настоящим хозяином с крепкими навыками руководителя, готовым жертвовать личным свободным временем. Также в ТСЖ необходимо создать контролирующий орган - ревизионную комиссию или ревизора (ст. 150 ЖК РФ).

Идеально, если председатель еще и разбирается в вопросах законодательства

Товарищество собственников является юридическим лицом, а значит, его надо зарегистрировать, изготовить печать, открыть расчетный счет в банке и т.п.

Регистрируются ТСЖ в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации). Такой порядок установлен пунктом 2 статьи 13.1 Федерального закона от 12.01.96 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".

Росрегистрация подведомственна Минюсту России

Документы для государственной регистрации ТСЖ нужно представить в территориальный орган Росрегистрации в течение трех месяцев со дня принятия решения о создании такой организации (п. 4 ст. 13.1 Федерального закона от 12.01.96 N 7-ФЗ, далее - Закон N 7-ФЗ). Перечень необходимых документов приведен в пункте 5 статьи 13.1 Закона N 7-ФЗ. Срок рассмотрения документов в Росрегистрации - 14 рабочих дней. Если территориальный орган Росрегистрации примет решение о государственной регистрации некоммерческой организации, то сведения и документы будут направлены им в налоговую инспекцию для внесения сведений в ЕГРЮЛ. Через пять рабочих дней со дня получения этих сведений и документов налоговая инспекция должна внести в ЕГРЮЛ соответствующую запись и сообщить об этом в территориальный орган Росрегистрации. После того как информация о внесении соответствующей записи в ЕГРЮЛ будет получена, в течение трех рабочих дней территориальный орган Росрегистрации выдаст заявителю свидетельство о государственной регистрации некоммерческой организации.

Скажем несколько слов и о членстве в ТСЖ. Вступление в товарищество и выход из него происходят на основании письменного заявления (ст. 143 ЖК РФ). С момента прекращения у жильца права собственности на помещение (например, при продаже квартиры) он перестает быть и членом ТСЖ. Новый владелец может вступить в товарищество также по письменному заявлению.

Полномочия товарищества

ТСЖ может само заключать договоры на обслуживание дома, вывоз мусора, уборку придомовой территории и другие работы и услуги. Собственники квартир и нежилых помещений, в том числе и не являющиеся членами товарищества, должны перечислять ему деньги за коммунальные услуги, воду, тепло и пр. А уже ТСЖ со своего расчетного счета расплачивается со специализированными организациями.

В договорных отношениях как с собственниками жилых помещений, так и с поставщиками коммунальных услуг ТСЖ выступает лишь на условиях представительства (ст. 182 ГК РФ)

Как мы уже сказали выше, обслуживание дома можно поручить управляющей компании, и тогда жильцы будут платить либо напрямую ей, либо товариществу.

Не стоит упускать из виду и тот факт, что ТСЖ хотя и является некоммерческой организацией, может самостоятельно зарабатывать деньги. Для достижения целей, предусмотренных уставом, закон разрешает ТСЖ заниматься хозяйственной деятельностью. Правда, перечень такой деятельности невелик, он ограничен тремя видами (п. 2 ст. 152 ЖК РФ). Это:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Так, например, некоторые ТСЖ сдают в аренду крышу для установки спутниковых антенн, размещают рекламу на стенах дома и т.п. В результате у них появляется новая доходная статья, благодаря которой удается сократить коммунальные расходы или улучшить бытовые условия.

Теперь дадим несколько советов, которые могут пригодиться при создании ТСЖ:

1) формирование четкого бюджета на основе определенных тарифов (ставок, расценок) - одна из самых важных задач товарищества, поэтому в его уставе предусмотрите ограничения оплачиваемой стоимости услуг ЖКХ. Допустим, плата за услуги устанавливается в размере не выше рекомендованной для муниципального жилья данного уровня;

2) сделайте все возможное и постарайтесь получить дотацию на содержание и капремонт здания (речь идет о старых домах);

3) сохраните все льготы для жителей - компенсацию можно будет получить в соответствующих ведомствах;

4) продумайте, есть ли резервы для сбережения энергии, тепла, воды и газа, и разработайте меры по усовершенствованию внутридомовых инженерных систем;

5) наладьте контакт с участковым, ОВД, паспортным столом, БТИ, СЭС, и тогда можно будет помогать жильцам в их текущих делах и проблемах;

6) проверьте договоры на поставку тепла, воды, газа и электроэнергии и, найдя наиболее выгодные варианты, скорректируйте их;

7) оцените, в чем нуждаются жители, и организуйте услуги либо своими силами, либо привлеките сторонних мастеров. Это может быть подключение дополнительных телевизионных каналов, организация локальной сети с информационной базой и фильмотекой, обеспечение скоростного доступа в интернет, альтернативная телефонизация или разметка автомобильной стоянки.

В таблице на с. 74 приведен перечень некоторых категорий граждан, которым предоставляются льготы при оплате коммунальных услуг в г. Москве

Таблица. Некоторые льготные категории граждан, которым положена
скидка*(1) при оплате жилищно-коммунальных услуг в г. Москве*(2)

Категории льготников	Вид льгот*(1)
1	2
Ветераны труда и приравненные к ним лица	Оплата половины стоимости общей площади, занимаемой в помещениях (в коммунальных квартирах - жилой площади) государственного и муниципального жилищного фонда или находящихся в своей частной собственности, в пределах социальной нормы на жилье с учетом совместно проживающих членов семьи
	Оплата половины стоимости коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения или подогрева воды, подачи электроэнергии и газа) в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления независимо от вида жилищного фонда. Жителям домов без центрального отопления предоставляется 50-процентная скидка на топливо, приобретаемое в пределах норм, установленных для населения с учетом транспортных расходов
	Оплата половины стоимости вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов с учетом совместно проживающих членов семьи независимо от вида жилищного фонда
Инвалиды и семьи, имеющие детей- инвалидов до 18 лет	Оплата половины стоимости общей площади, занимаемой в помещениях (в коммунальных квартирах - жилой площади) государственного и муниципального жилищного фонда
	Оплата половины стоимости коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения или подогрева воды, подачи электроэнергии и газа) независимо от вида жилищного фонда. Жителям домов, не имеющих центрального отопления, предоставляется 50-процентная скидка на топливо, приобретаемое в пределах норм, установленных для населения
	Оплата половины стоимости вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов независимо от вида жилищного фонда
Лица старше 80 лет независимо от состава семьи, в которой они проживают, дети-сироты до 18 лет, получающие пенсию по случаю потери кормильца, дети до полу- тора лет	Освобождение от платы за вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов независимо от вида жилищного фонда
Многодетные семьи с тремя и бо- лее детьми до 16 лет, а также старше 16 лет, если они учатся в общеобразовательных школах	Оплата стоимости коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения или подогрева воды, подачи электроэнергии и газа) в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления с 30-процентной скидкой независимо от вида жилищного фонда. Жителям домов без центрального отопления предоставляется 30-процентная скидка на топливо, приобретаемое в пределах норм, установленных для населения
	Освобождение детей, проживающих в семье, от платы за вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов и оплата другими проживаю- щими членами семьи половины стоимости вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов независимо от вида жилищного фонда
Семьи, имеющие десять и более детей до 16 лет, а также старше 16 лет, если они учатся в обще- образовательных школах	Оплата половины стоимости общей площади, занимаемой в помещениях (в коммунальных квартирах - жилой площади) государственного и муниципального жилищного фонда в пределах социальной нормы жилья
	Оплата половины стоимости коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения или подогрева воды, подачи электроэнергии, и газа) в пределах социальной нормы жилья и нормативов потребления независимо от вида жилищного фонда
	Оплата половины стоимости вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов независимо от вида жилищного фонда
*(1) Льготы предоставляются только на одну квартиру. Например, у гражданина, инвалида II группы, есть две квартиры. Он получит льготу только на одну из квартир по своему выбору. Кроме того, если имеется несколько оснований на льготы, льгота будет предоставлена по одному основанию, также по выбору гражданина.

Управление многоквартирным домом

Заниматься техническим обслуживанием и эксплуатацией жилого здания может штатный персонал ТСЖ или специализированная организация. Председатель правления заключает либо трудовые или гражданско-правовые договоры с физическими лицами, либо договор с юридическим лицом на обслуживание или управление домом.

Никакого опыта сотрудничества с управляющими компаниями еще не накоплено, да и само оно представляется пока довольно рискованным. Тем большего внимания требует договор, который в случае заключения станет самым главным после устава документом. Он составляется только в письменной форме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ) и обязательно включает адрес дома, состав общего имущества, перечень работ по его содержанию и ремонту, порядок изменения такого перечня, перечень предоставляемых коммунальных услуг, правила расчета цены договора, стоимости содержания, ремонта жилого помещения и коммунальных услуг, порядок уплаты, а также меры контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств.

Минимальный срок, на который может быть заключен договор управления многоквартирным домом, - год, максимальный - пять лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ). Если по окончании срока ни одна из сторон не заявит о прекращении договора, он считается продленным на прежних условиях (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Говоря об управлении многоквартирным домом, следует рассказать еще вот о какой проблеме. Зачастую местные власти заставляют собственников выбирать в управляющие компании МУПы, ГУПы или частные коммерческие организации, сформированные при содействии самих же чиновников. Поэтому правлению ТСЖ важно сделать осознанный выбор и либо взять управление домом на себя, либо заключить договор именно с той компанией, которой они отдадут предпочтение.

На заметку. Как заставить управляющую компанию выполнять
обязательства

Чтобы снизить вероятность негативных последствий, наступающих из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения договора, нужно предусмотреть условие об обеспечении сторонами их обязательств. Глава 23 ГК РФ предлагает использовать неустойку (штраф, пени), поручительство, задаток, залог, банковскую гарантию и даже удержание имущества должника. Поручительство, залог, задаток как способы воздействия на управляющую компанию вряд ли подходят. А вот какие-либо штрафные санкции за несвоевременное или некачественное оказание услуг предусмотреть договором, заключаемым между ТСЖ и управляющей организацией, вполне возможно

Об учете и налогообложении в ТСЖ читайте в следующем номере

Ю.А. Никерова,

эксперт журнала "Упрощенка"

"Упрощенка", N 10, октябрь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Льготы позволяют указанным категориям граждан платить за коммунальные услуги меньше, чем всем остальным. Не стоит путать льготы с субсидиями - денежной помощью гражданам для оплаты коммунальных услуг. Единого документа, в котором можно было бы найти перечень всех льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг, нет. Они предусмотрены федеральными законами от 12.01.95 N 5-ФЗ "О ветеранах", от 24.11.95 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в РФ", от 15.05.91 N 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" и некоторыми другими.

*(2) В Москве категории льготников и виды льгот утверждены постановлением Правительства Москвы от 07.12.2004 N 850-ПП "О порядке и условиях обеспечения мер социальной поддержки граждан по оплате жилья и коммунальных услуг" и Законом г. Москвы от 03.11.2004 N 70 "О мерах социальной поддержки отдельных категорий жителей города Москвы".