Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2012 г. N 18АП-3021/12

г. Челябинск

23 апреля 2012 г.

Дело N А47-12030/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Суспициной Л.А., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Негосударственное Образовательное Учреждение Учебно-Технический Центр "Авеста" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.02.2012 по делу N А47-12030/2011(судья Миллер И.Э.).

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (далее - КУИ г. Оренбурга, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Негосударственное Образовательное Учреждение Учебно-Технический центр "Авеста" (далее - ООО "Негосударственное Образовательное Учреждение Учебно-Технический Центр "Авеста", общество, ответчик) о взыскании 565 195 руб., из которых 405 670 руб. - основной долг по арендной плате, 36 300 руб. - пени, 6828 руб. - платы за фактическое пользование нежилым помещением, 945 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, 115 452 руб. - неустойка по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 3-800Б-9465 от 11.12.2008. Кроме того, истцом заявлены требования об освобождении занимаемого нежилого помещения по адресу: г. Оренбург, ул. Цвиллинга, 92.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 17.02.2012 (резолютивная часть объявлена 14.02.2012) исковые требования удовлетворены в полном объеме. С ООО "Негосударственное Образовательное Учреждение Учебно-Технический центр "Авеста", в пользу Комитета взыскано 565 195 руб., из которых 405 670 руб.- основной долг, 36 300 руб. - пени, 6 828 руб. - за фактическое пользование, 945 руб. - проценты, 115 452 руб. - неустойка. Суд обязал ООО "Негосударственное Образовательное Учреждение Учебно-Технический центр "Авеста", в 20-дневный срок со дня вступления решения в законную силу, освободить занимаемое нежилое помещение, площадью 178,17 кв. м, состоящее из комнат N N 1-8, расположенное на первом этаже жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (литер А1) по адресу: г. Оренбург, ул. Цвиллинга, 92, и передать по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом города Оренбурга.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Негосударственное Образовательное Учреждение Учебно-Технический Центр "Авеста" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить в полном объеме, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на принятие судом в качестве доказательства наличия задолженности расчета истца, в котором не были учтены платежи, произведенные ответчиком в 2010 году в общей сумме 100 000 руб. В силу чего, истцом неверно исчислен размер пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Комитета от 19.11.2008 N 1667, между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбург (арендодатель) и ООО "Негосударственное Образовательное Учреждение Учебно-Технический центр "Авеста" (арендатор) с участием балансодержателя - Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города Оренбурга, был оформлен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга от 11.12.2008 N 3-800б-9465, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, в виде встроенного помещения общей площадью 178,17 кв. м, состоящее из комнат NN 1-8, расположенное на первом этаже литер А1 по адресу: г. Оренбург, ул. Цвилинга 92, для использования под учебный центр (пункту 1.1, 1.2.1, 1.2.2 договора, л. д. 14-19).

Срок действия договора установлен пунктами 1.3, 1.4 договора и включает период с 30.11.2008 по 28.11.2009.

Согласно пункту 3.3.9 договора, арендатор обязуется ежемесячно до 15 числа текущего месяца в соответствии с прилагаемым расчетом арендной платы осуществлять платежи арендной платы.

Арендная плата за использование нежилого объекта, переданного в аренду, определяется согласно расчету арендной платы (пункт 4.1 договора).

Механизм исчисления арендной платы изложен в расчете арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора, из которого следует, что сумма арендной платы за пользование объектом в месяц без учета НДС составляет 19 242 руб. (л. д. 16).

Пунктом 5.2.1 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные договором, с арендатора взимается пеня в размере одной трехсотой, действующей на каждый день просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы месячной арендной платы.

В соответствии с пунктом 5.5 договора, в случае нарушения арендатором сроков освобождения объекта в связи с окончанием или расторжением договора аренды, предусмотренных договором или распоряжением арендодателя, арендатор уплачивает штраф в размере пяти процентов от годовой суммы арендной платы за каждый просроченный день.

Согласно пункту 7.2 договора, при наличии у арендатора задолженности по арендной плате один месяц и более, арендодатель вправе отказаться от исполнения договора. Договор будет считаться расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору по юридическому адресу, указанному в договоре или уточненному согласно пункту 3.3.25 договора.

По акту приема-передачи 30.11.2008, который является неотъемлемой частью договора, в соответствии с пунктом 1.8 договора, помещение было передано ответчику в пользование (л. д. 18).

12.07.2011 истец направил ответчику уведомление исх. N 1-28/3092 (л. д. 20), в котором со ссылкой на статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, сообщил об окончании срока действия договора с 20.10.2011 и необходимости передать помещение по акту приема-передачи балансодержателю. Указанная претензия была получена ответчиком 15.07.2011 (почтовое уведомление на л. д. 29).

Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящими исковыми требованиями о взыскании 405 670 руб. (расчет на л. д. 12) и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия у ответчика задолженности по внесению арендных платежей в размере 405 670 руб. за период с 15.01.2010 по 20.10.2011. Требование истца о взыскании суммы пени в размере 36 300 руб. за период с 16.01.2010 по 20.10.2011 признано обоснованным, ввиду нарушения условий договора. При рассмотрении спора суд пришел к выводу о том, что договорные отношения между сторонами прекратились с 20.10.2011, в связи с односторонним отказом истца от договора, в силу части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1.4 договора. Вместе с тем, факт использования ответчиком помещения после прекращения действия договора послужил основанием для взыскания платы за фактическое пользование помещением, процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафных санкций за несвоевременное освобождение арендуемого помещения. За период с 20.10.2011 по 31.10.2011 требования истца о взыскании платы за фактическое пользование помещением в сумме 6 828 руб. судом удовлетворены со ссылкой на положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 945 руб. удовлетворены на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку ответчиком нарушены сроки освобождения помещения, судом признано обоснованным требование о взыскания договорной неустойки за несвоевременное освобождение помещения за период с 21.10.2011 по 31.10.2011 в сумме 115 452 руб., исчисленной на основании пункта 5.5 договора.

Требование истца о выселении ответчика из арендуемого помещения судом удовлетворено, в связи с прекращением договорных отношений и отсутствия доказательств возврата помещения.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, в силу следующего:

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Комитет, в подтверждение полномочий управомоченного лица на сдачу помещения в аренду, представил удостоверение, выданное Производственным управлением технической инвентаризации от 04.08.1992 (л. д. 22).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Факт согласования предмета аренды следует из пунктов 1.1, 1.2.1, 1.2.2 договора, которые содержат наименование, определение местонахождения объекта и его площадь. В материалы дела представлен поэтажный план здания, из которого можно определенно установить имущество, переданное арендатору по договору (л.д. 14).

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что на момент подписания договора аренды между сторонами имелись разногласия в отношении подлежащего передаче недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок менее чем на один год, в связи с чем, государственной регистрации в установленном законом порядке не подлежал.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 4 договора аренды.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным. Оснований для оценки договора в качестве недействительного также не имеется.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

Судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что поскольку после истечения срока действия договора от 11.12.2008 N 3-800Б-9465, при отсутствии возражений арендодателя, ответчик продолжал пользоваться нежилым помещением, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (пункт 3 статьи 450 указанного Кодекса)

Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая из сторон договора продленного на неопределенный срок вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Поскольку 12.07.2011 истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в силу пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды от 11.12.2008 N 3-800Б-9465 считается расторгнутым с 20.10.2011.

При таких обстоятельствах, период взыскания задолженности за неисполнение обязательств по оплате арендных платежей подлежит определению с момента передачи имущества по акту приема-передачи - 11.12.2008 до момента прекращения срока действия договора - 20.10.2011.

Материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по договору аренды от 11.12.2008 N 3-800Б-9465 в части внесения арендной платы. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в том числе при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

Как установлено судом апелляционной инстанции, задолженность по арендной плате за период с 15.01.2010 по 20.10.2011 составляет 405 670 руб., исходя из размера арендной платы, установленной договором аренды, с учетом частичной оплаты в сумме 261 613 руб.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 15.01.2010 по 20.10.2011 в размере 405 670 руб.

Довод заявителя жалобы о необходимости уменьшения суммы долга на 100 000 руб., поскольку при расчете суммы иска истцом не были учтены, произведенные ответчиком платежи за 2010 год, отклоняется арбитражным апелляционным судом в силу следующего:

Из представленных ответчиком платежных поручений от 19.07.2010 N 77 на сумму 20 000 руб., от 29.06.2010 N 69 на сумму 10 000 руб., от 24.06.2010 N 66 на сумму 10 000 руб., от 31.05.2010 N 52 на сумму 20 000 руб., от 25.05.2010 N 48 на сумму 10 000 руб., от 19.05.2010 N 44 на сумму 30 000 руб., следует, что ответчиком была произведена частичная оплата долга в сумме 100 000 руб. В назначении платежа указано: "Арендная плата за 2009-2010 г. согласно договору аренды от 11.12.2008 N 3-800-Б-9465".

Вместе с тем, из представленного истцом расчета усматривается наличие общей задолженности ответчика в размере 667 283 руб. за период с 30.11.2008 по 20.10.2011. В расчете учтено частичное погашение задолженности в сумме 261 613 руб. Доказательств того, что перечисление ответчиком арендной платы в сумме 100 000 руб. не включено в эту сумму (т.е. фактически общей размер перечислений ответчика составил 361 613 руб.), в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено.

Исходя из принципов диспозитивности и состязательности арбитражного процесса, получивших отражение в статьях 9, 41, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представление доказательств в подтверждение своих требований и доводов является обязанностью стороны, которая несет риск наступления неблагоприятных последствий несовершения соответствующих процессуальных действий.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" отсутствие использования арендатором переданного ему по договору аренды помещения не является основанием для неисполнения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Данная позиция согласуется с выводом, изложенным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", о том, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что юридически значимым обстоятельством для взыскания арендных платежей за период после прекращения срока действия договора является факт возврата помещений истцу.

Поскольку доказательств возврата помещения арендатором арендодателю после прекращения срока действия договора аренды от 11.12.2008 N 3-800Б-9465 суду не представлено, у ответчика имелась обязанность по внесению платы за фактическое использование помещений, предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалы дела также не содержат доказательств готовности ответчика передать арендуемое помещение и уклонения истца (арендодатель) от его приемки.

Учитывая, что ответчик после прекращения срока действия договора предоставленное ему имущество не возвратил, доказательства оплаты истцу арендных платежей за период фактического пользования его имуществом в материалы дела не представлено, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность за фактическое пользование помещением за период с 20.10.2011 по 31.10.2011 в размере 6 828 руб. Указанная сумма задолженности правомерно определена судом первой инстанции, исходя из размера арендной платы, установленной договором аренды.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор аренды является заключенными, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.

Пунктом 5.2.1 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные договором, с арендатора взимается пеня в размере одной трехсотой, действующей на каждый день просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы месячной арендной платы.

Расчет пени в сумме 36 300 руб. произведен истцом, исходя из размера задолженности по арендной плате, имевшейся у истца до октября 2011 года, установленного договором размера пени, периода просрочки с 16.01.2010 по 20.10.2011, суммы фактической задолженности, а потому признан судом верным.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

В связи с неисполнением обязательств по оплате за фактическое использование помещения после прекращения действия договора аренды, на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом были начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 945 руб. за период с 20.10.2011 по 31.10.2011 исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации - 8,25%.

Следовательно, требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 945 руб. также обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды от 11.12.2008 N 3-800Б-9465 прекратил свое действие с 20.10.2011, в связи с отказом от договора, при этом ответчик, надлежащим образом извещенный арендодателем об отказе от договора аренды, не освободил помещение, судом обоснованно удовлетворено требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое спорное помещение.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность начисления неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества. В соответствии с пунктом 5.5 договора, в случае нарушения арендатором сроков освобождения объекта в связи с окончанием или расторжением договора аренды, предусмотренных договором или распоряжением арендодателя, арендатор уплачивает штраф в размере пяти процентов от годовой суммы арендной платы за каждый просроченный день, что исключает действие общего правила о прекращении обязательств сторон при расторжении договора.

Расчет неустойки в сумме 115 452 руб. произведен истцом, исходя из годовой суммы арендной платы, установленного договором размера пени, периода просрочки с 21.10.2011 по 31.10.2011, а потому признан судом верным. Ходатайства о снижении размера неустойки, на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком в суде первой инстанции заявлено не было.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции основаны на законе и соответствуют материалам дела, решение судом принято в соответствии с нормами материального права, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.02.2012 по делу N А47-12030/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Негосударственное Образовательное Учреждение Учебно-Технический Центр "Авеста" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.А. Суспицина Л.П. Ермолаева